“城中村”改造与开发模式研究范文

“城中村”改造与开发模式研究

一、改造与开发模式的思路研究

以往“城中村”改造大多带有浓厚的急功近利思想和理想主义色彩，希望一次性地对整个旧村进行改造重建。由于涉及数额庞大的拆迁、赔偿与返还等费用，没有强大的政府财政实力作后盾，这种整体改建式的城中村改造，要么只能停留在规划图纸上根本无法实施，要么只能以众多特殊的优惠政策作支持，大幅降低规划建设的标准与档次，企图以超高的容积率与建筑密度、牺牲环境与配套的方式获取收益；但这些措施的结果往往事与愿违——一方面在房地产形成买方市场的宏观背景下，导致大量商品房积压，在影响自身投资回报的同时还破坏了整个城市的房地产市场秩序与平衡；另一方面则是“新建旧村”，不得不在今后进行二次改造。

因此，正确的改造思路是：根据城市自身特点与条件，针对不同类型的“城中村”，在统一规划的前提下，进行个性化规划设计，要“一村一策”，“一村一模式”，既保留出租屋，壮大集体经济，又兼顾各方利益。针对不同的改造目标和现状情况，有不同的改造模式可供选择。例如，有的改造仅仅是局部建设，有的则是整体推倒重来；有的以拓宽开敞空间、完善配套设施为主，有的则以改变私人居住环境为主；有的就地拆迁安置，有的则采取土地置换的方式实行整村搬迁。同时针对外来流动人口，城市住房供给体系的构建应当在“政府—村民—居住者”之间形成，通过规划和法律保障确保其实施。

二、改造与开发原则

（一）以上层次规划为指导，区域整体控制，协调发展

解决好各层次规划在本区内及与本区相关部分的衔接和协调问题，统筹协调“城中村”与周边地区进行整体规划，使“城中村”融入到城市的统一规划、建设与管理中去，逐步将“城中村”转变为城市地域。

（二）高效集约用地、可持续发展原则

正确引导、妥善安排、合理规划，促进各项功能的合理集聚，完善公共基础设施，确保空间布局紧凑，合理利用土地资源。正确处理近、远期的关系，因势利导，分阶段循序渐进式改善，强调规划的延续性和可操作性。

（三）社会、经济、环境协调发展原则

在“城中村”的逐步改造和建设中，促进“城中村”经济正常健康发展，同时注重保护生态环境，保护传统文化和历史文化的遗存，改善“城中村”的生活环境，提高生活质量。

（四）产业互动、城乡一体化原则

合理调整产业结构、协调不同产业互相促进、共同发展，充分考虑城市发展对“城中村”发展的吸纳、带动与促进，实现城乡同步城市化，现代化。

（五）继承和发扬传统文化原则

挖掘城市文化内涵，保护“城中村”具有特色的物质景观、社会文化景观；积极探索具有广州地方特色的岭南文化，为广州市历史文化的保护和再开发、延续传统城市文脉提供有效保障。

三、改造与开发目标和总体策略

（一）长远目标

在充分尊重村民和其经济组织的利益下，结合《广州市城市建设战略概念规划纲要》和其它相关规划及政策，如何有效的解决“城中村”环境问题和社会问题，并通过规划整合和发展研究来有效的提升其经济地位和发展前景。使“城中村”有效的融入到城市的健康区域当中，实现合理，有序的发展，走可持续发展之路。最终成为实现“和谐广州”、“绿色广州”的有效推动元素。

（二）近期目标

通过规划使本次工作的九个工作对象（河沙村、寺右村、东漖村、柯木塱村、琶洲村、同和村、横沙村、石楼镇赤山东村、雅瑶镇岑境村）能够在严格控制开发强度的前提下顺利实施改造规划，实现以下几个目标：

1、实现城市小区的居住和环境标准――配套完善、环境优美、生活舒适；

2、结合古建和当地特色塑造具有岭南特色的生活区；

3、结合各对象的经济和产业发展情况，建立新的经济增长点改变原来单一的产业结构；

4、在改造的基础上适当考虑低收入人群的居住需求。

（三）改造与开发的总体策略

1）规划先行、重点改造

坚持城市规划对“城中村”改造工作的指导，要按照城市总体规划和要求，抓紧编制从全市层面进行规划管理的技术规范和相关政策文件，使改造工作有章可循，形成积极的整体效益。加快推进“城中村”改造专项规划的编制，并将其作为具体改造项目的强制性依据，以保证改造项目符合建设国际化、现代化城市的要求，并具有科学性和可操作性。

集中优势资源，重点抓好位于城市重要地区的“城中村”及现状生活条件极差的“城中村”村的改造，迅速提升城市建设的整体水平，推进城市化、现代化进程。

2）统一开发、分期实施

实行整体开发制度，防止借“分期实施”之名，行“零星插建”之实。通过土地管理、规划管理、计划管理、资金监管等各个环节的严格控制，保证城中村的面貌得到整体改善。

加强对城中村改造规模的总量调控，严格管理改造工作计划，根据城市重大建设、解决城中村的实际问题及协调改造工作与城市社会经济运行体系关系的要求，科学制订全市和各区城中村改造工作的分期推进方案，保障改造工作有计划、分步骤、稳妥有序地开展。

3）配套建设、完善管理

在抓紧开展空间改造和规划管理工作的同时，要加强对“城中村”内违法建设、违法经营行为的查处，同时努力改善“城中村”地区的公共服务，积极探索实施社会、经济、文化形态改造的措施，为空间形态改造配套良好的政策氛围，并为远期实现“城中村”的全面改造奠定基础。

四、改造与开发模式

（一）异地重建

对于位于城市重大项目选址范围内的“城中村”和其它因保障城市生态安全、城市生活、生产安全必须迁出的“城中村”，以及距城镇中心较远、生活服务极其不便、居民点分布零散的“城中村”，应当实施异地重建，将现有建筑物全部拆除，将现用地按照城市规划要求重新利用，同时根据规划和合理安置的需要，异地选址进行重新建设。

（二）整体拆建

位于组团以上级别城市中心区、高新技术产业园区、城市重要景观门户、城市主要交通站点核心影响范围内的“城中村”，以及其它现状居住环境较差、市场开发潜力较大、原村民重建意愿强烈的“城中村”，根据保障城市公共利益和提升土地使用效益的需要，应当实施整体拆建，将现有建筑物全部拆除，按照城市规划要求在原址重新建设。

（三）局部拆建

位于城市配送型物流园区内、主要交通沿线、城市重要景观轴线沿线、城市重要景观区域附近的“城中村”，其它与城市产业结构调整、公共和市政设施建设需要存在局部冲突的“城中村”，以及局部地段存在严重的安全隐患、原村民局部改造意愿强烈的“城中村”，应当根据实际需要和城市规划要求实施局部拆建，将部分用地内的建筑物全部拆除，按照规划要求重新建设，同时对村内的其它用地开展综合整治，在整体上改善居住环境。

（四）综合整治

综合整治是指在现状建筑空间形态不发生根本变化的基础上，采取各种手段对“城中村”居住环境的净化、美化、优化改造。综合整治项目中，除了极少量的市政、公用设施及环境小品外，基本不涉及房屋拆建，主要是要实现居住环境品质的提升。

综合整治的对象主要为建筑布局较整齐、居住环境较好、基本能够适合中低层次居住需要的“城中村”。九区内所有近期不开展全面改造的“城中村”都应该积极开展综合整治工作。优先对位于各街道中心地段、区和街道近期重点发展的各类产业园区以及城镇主要道路沿线的“城中村”开展综合整治工作。

综合整治应根据各“城中村”的实际问题，有针对性地开展历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善等工作，以改善“城中村”的生活环境，促进其与一般城市地区的协调。对位于基本生态控制线内等严重影响城市生态安全的“城中村”，应当优先开展截污工程建设等环境保护工作。

五、案例分析

从世界城市发展历程来看，在城市规模扩大时都会遇到“城中村”改造此类问题。