恒大案例分析

纯利率(调整后)
6.93%
净负债比率
注: 1. 银行贷款=长期贷款+短期贷款; 2. 库存包括预付款; 3. 纯利调整后1：不含物业增值； 4. 纯利调整后2：不含物业增值与其它收益
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恒 大 08 年 现 金 流 分 析
销售收入情况
区域 广东地区 重庆地区 成都地区 武汉地区 南京地区 沈阳地区 内蒙地区 其他地区
项目难点
海域使用管理法规定，50公顷(约等于750亩)以上的填海项目必须报国务院审批。恒大如何能不声 不响地将这8968亩土地收入囊中呢？ 已经取得土地征，项目开始销售前，需要向有关政府机构取得进一步的批准并补交土地出让金。
11A
探 讨 其 战 略 的 根 源？
1、许家印的个性？ 2、为什么恒大在2003年是唯一没有外地扩张的“广州五虎” 3、投行与发展商的心态？
恒大为上市,做了一系列的融资活动, 具体分为3步骤:

上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元；
2006年11月29日,以400百万美元的价格向金融投资者发行了8亿股可转换优先股, 占33.3%股权； 有赎回条款为15%的复合率回报 2007年12月11日,以同样的价钱回购8亿股可转换优先股并注销,金融投资者成为400百万美元的债务人; 2008年1月31日,向原来金融投资者有条件转让共8亿股公司股份.


与瑞信旗下联属公司订立结构担保贷款, 额度为5亿美元；
截止08年3月, 已提取总额为430百万美元及人民币2千万, 并且不再提取贷款


伦敦银行同业拆息+4.5厘到5厘的息差；
970万美元的结构性费用；


08年5月, 完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资；
2008年5月, 完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。
物业
佛山恒大御景半岛 广东增城市恒大山水城 广东清远市恒大金碧天下 重庆恒大城 湖北鄂州恒大金碧天下 江苏启东恒大金碧天下 成都恒大城 成都恒大绿洲 南京市恒大金碧天下 沈阳市恒大绿洲 昆明市恒大金碧天下 包头市恒大华府
3、在投行的诱导下完全在效仿“碧桂园”案例，把土地储备最大化，作为上市前的主要战略；
• 用一年的时间将土地储备膨胀7倍，达4580万平米！ • 上市前夕又在广州拍地、上海高价拿地;
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附件-1
江苏启东——万亩土地疑云 项目位于上海崇明岛对面的江苏启东，如果规划中的 “崇启大桥”按期建建成，其升值潜力巨大。 照顾说明书显示，其估价达344亿元，占恒大总估价的 1/3，预计2010年左右开始预售。
第二类项目主要资产简析
报告系列号 21 18 13 说明 广州市金碧骏鸿花园 广州市金碧雅苑 广州市第三金碧花园 总建筑面积 0.74亿 0.31亿 0.46亿 备注 31套别墅 67套别墅 36套豪宅
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附件-1
恒大土地资产分析 第三类项目主要资产简析
报告序列号
25 26 27 31 33 *37 38 39 41 43 44 52
-
注：详细资产细分详见附件-1
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恒 大 能 否 起 死 回 生
上市融资？ 当 前 宏 观 经 济 与 投 资 者 心 态 国家宏观调控,房贷限制, 银根缩紧等 严格限制外资进入内地房地产市场 大量土地储备的风险变大,投资者看土地可能是“资产”也可能是“负债” 上市时对土地资产打折,2008年5月恒盛房地产上市以净资产60%的折扣价为发行价
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恒 大 能 否 起 死 回 生
最直接有效的方式便是“开源节流” 能否再次融资？ 降价快速销售？ 资产处理（卖地）？ 上市融资？
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恒 大 能 否 起 死 回 生
能否再次融资？
上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元: 伦敦银行同业拆息＋4.5厘到5厘的息差;
970万美元的结构性费用.
2008年3月
2008年5月
由于港股暴跌与市场低迷的影响，恒大地产被迫宣布暂停上市。
恒大成功再次私募35亿港币投资
4
许
家
印
其
人
与
特
点
能吃苦、有抱负 1958年、生于河南周口太康县，幼年家贫，母亲早逝，父亲节衣缩食供他念书。 1982年、从武汉钢铁学院（现武汉科技大学）冶金系毕业。在舞阳钢铁工作了10年。 1992年、从厂长的岗位上辞职，南下深圳打工、创业。 良好的政治感觉 中共恒大实业集团党支部成立。（2002年） 中国民营经济十大风云人物。（2004年） 许成为自1950年以来首次入选“全国劳模”的民营企业家之一。（2005年） 以全国政协委员的身份出席人大、政协两会。（2008年）
结论: 行业内的资金缺乏与资本市场的颓势，很难通过上述方式“解套”
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恒
大 可 能 的 结 局
被瓜分?......
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附件-1
恒大土地资产分析 第一类项目主要资产简析
报告系列号 4 5 6 7 物业 广州市第一金碧花园 广州市金碧都市广场 广州市花城大道 广州市金碧翡翠华庭 资产估值 3.45亿 3.62亿 1.50亿 2.86亿 备注 15000平米商业 12000平米商业 14000平米车位 8000平米商业 + 900平车 位
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恒 大 能 否 起 死 回 生
降价快速销售？
区域 广东地区 重庆地区 成都地区 武汉地区 南京地区 沈阳地区 内蒙地区 其他地区
单位：万元 注：详细预估销售收入详见附件-2
预估销售额 196,421 19,754 29,339 50,116 47,879 38,244 0 20,000 401,753
第三类
取得土地使用权的项目
其中启东项目
3,046.00
1,196.00
2,703.50
1,151.00
1,076.80
344.40
64.0%
-
以广东、重庆、武汉、 成都、南京项目为主
第四类项目（单位：万平米）
分类 第四类 说明 未取得土地使用权，但 签署相关协议的 总建筑面 积 1,531.78 可售面积 假设总资产估值（亿元） 588.10 主要案例资产所占比例 75.0% 备注 以沈阳、郑州、 沈阳项目为主
-------------------------------------------
（31.5 亿元
注：详细预估销售收入详见附件-2 ----------------------------------------------------
总计:
注：相关数据来自恒大招股说明书
122.9 亿元
RMB）
分类 第一类 第二类 说明 自持出租物业物业 竣工项目已售、未售物业 231.05 199.87 2.18 69.3% 总建筑面 积 可售面积 总资产估值（亿元） 17.60 主要案例资产所占比例 64.9% 以广州项目为主 备注
第三类项目（单位：万平米）
分类 说明 总建筑面 积 可售面积 总资产估值（亿元） 主要案例资产所占比例 备注
06年19.8亿、05年13.2亿、04年14.4亿
恒大在19个城市拥有31个房地产项目；
截至2007年末，恒大土地储备较2006年 末膨胀了7倍，高达4580万平方米，仅次于 碧桂园；
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恒 大 地 产 集 团 大 事 纪 要
1997年3月 1998年6月 成立恒大实业，许家印出任董事长。 恒大实业以1.34亿 元取得“工业大道南地块”，成为广州市第一家以“招拍挂” 方式拿地的公司。次年2月以此地块开发的“金碧花园”开始销售； 2002年8月 2003年6月 2006年6月 2006年11月 恒大收购“琼能源”成为第一大股东，并正式更名为“恒大地产”（000502） 恒大在广东成立“恒钢集团”开始建设年产量1000万吨的大型现代化钢铁基地。 恒大地产集团开始重组，肃清了交叉持股情况，标志着上市计划正式启动。 恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协议，融资4亿美金。
慈善家
05年获十大慈善家称号 07年捐款3000万元，支持广东省100所民族小学的建设 5.12大地震中房地产行业第一个捐款1000万 5
恒 大 集 团 的 土 地 战 略
整体土地储备 2006年底 约600万平米
2007年底
主要拿地事件 2008年1月
Biblioteka Baidu
约4580万平米，总计48个项目，增长近7倍
单位：万元
预估销售额 196,421 19,754 29,339 50,116 47,879 38,244 0 20,000 401,753
预估回款 85,486 10,075 14,963 25,559 24,418 19,505 0 10,200 190,206
注：详细预估销售收入详见附件-2
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地产公司分析 之
广州恒大地产集团
1
讨
论
问
题
2008年恒大为什么会出现现金流问题？
了解恒大集团以及许家印情况 了解公司土地战略、融资情况、收支平衡情况 试图分析采用这种战略的原因
恒大能否起死回生？
快速销售？ 转让土地？ 再次融资？ 上市融资？
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恒 大 地 产 集 团 概 况
2007年销售额约为：33亿元；
恒 大 08 年 现 金 流 分 析
恒大08年收支平衡分析
收入情况 支出情况
可支配现金与等价物: 08年销售回款: 19.0 亿元 融资: 4.5 亿美元约
18.1 亿元
＜
资金缺口 54.3亿元
于07年底未支付款项: 土地出让金及工程款: 短期贷款: 应付款:
61.6 亿元 43.9 亿元 8.4 亿元 9.0 亿元
2008年5月, 完成35亿港元，折合约4.5亿美元的私募股权集资。 成本: 100%的利息.
结论: 恒大地产背负高利贷, 已经没有可能进行再融资. 两次融资对比相当于估值折让36%-60%
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恒 大 能 否 起 死 回 生
恒大
2006年11月 金融投资者投4亿美元，占33.3%股权 投资前 公司价值8亿美金 投资后 公司价值12亿美金 2008年03月 拟上市 定价 HK$3.5~5.6 上市融资前 市值51亿~82亿美金 上市后 市值64亿~102亿美金 2008年06月 新投资者投资6亿美金，占15.6% 新投资者投资前 市值32.46亿美金 新投资者投资后 市值38.46亿美金 估值&IPO时折让36%~60%
预估回款 85,486 10,075 14,963 25,559 24,418 19,505 0 10,200 190,206
结论: 1、大的折扣销售势必影响利润率，影响盈利后上市将更难； 2、高负债率即使取得较高的销售额也是“杯水车薪”
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恒 大 能 否 起 死 回 生
资产处理（卖地）
第一、二类项目（单位：万平米）
总计:
68.6 亿元
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恒 大 集 团 的 战 略 分 析？
1、以启东、郑州、洛阳项目为代表，通过政治合谋的方式取得土地；
•以振兴城市的名义加上私下手段，甚至用广告的方式，与政治人物和某拿地； •可疑的启东项目，参考“启东项目情况”（点击浏览）
2、好大喜功的个性，反映在拿地策略上就是拿地速度和规模“凶猛”（进100万以上的项目居多）
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恒 大 08 年 现 金 流 分 析
恒大地产主要财务数据 08年招股书/截止07年9月业绩 单位:人民币百万元
现金及现金等价物 银行贷款 库存 流动资产 流动负债 资产总额 负债总额 净资产 银行贷款占总资产比率 1,153 6,612 5,385 13,017 3,768 14,825 14,067 758 44.60% 720.18 % 营业额 毛利 物业增值 纯利 纯利1（调整后）* 纯利2（调整后）* 毛利率 纯利率 2,323 868 482 1,001 678 161 37.37% 43.09%
以41亿拿下原员村绢麻厂地块（楼面地价13016元／平方米），广州市天河区新地王诞生。 该地块01年推出时曾流拍，较同年周边拍卖地块楼面地价高出近30%。
2007年11月
恒大地产以约5.69亿元收购南京汉典地产全部股权； 以约4.65亿元收购湖南雄震全部股权，借以取得长沙一地块； 以约3.73亿元收购南宁银象地产全部股权；
2007年10月 款约 2007年8月
恒大地产以14亿元收购上海陆家嘴地块。先期支付0.9亿元，并以股权支付另200万元，余 定上市融资后支付。若未能偿付余款，卖方可中止交易，并没收首付款。 以25.3亿天价分别摘得位于重庆黄金区域的两幅地块。成交价高出拍卖地价16亿元。
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恒 大 集 团 的 融 资 策 略