国内主流商业综合体的发展趋势

万达集团
万达的产品历程模式分析、目标与榜样
万达与西蒙的比较： 西蒙首先是一个房地产信托投资基金（REIT），其次是一家商业物业管理公司，最后才是一家房地产开发商；而万达，首 先是一家地产开发商，其次是一家进行相关多元化发展的综合性企业。 从持有物业规模上来比较，截至到2010年12月31日，西蒙在全球范围内共持有393处物业、大约2450万m2的可租赁面积。 对比万达，由于万达不是上市公司，没有准确的年度数据。从公开来源的数据中得知，到2010年底，万达商业地产公司持 有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，预计年租金收入 70亿元。但从销售收入上来比较，西蒙集团2010年的销售收入合计约39.6亿美元，按当期汇率折算约261亿人民币。而万 达集团2010年的销售收入达到770亿人民币。
万达第2代产品
只租不售 代表产品：北京CBD万达广场 开发模式：建设4-5个独立的主楼，或伴裙楼。每个主楼是独立的业态（百货、超市、 写字楼、影院等）。主楼由室外步行街连接。
万达第3代产品
部分商铺自持 代表产品：宁波万达广场 开发模式：基本模式同第二代产品，功能扩展至电气卖场、电玩城、健身中心、写字 楼、高档公寓等。
3. 华润商业地产的产品线战略基本做到了全覆盖。 4. 未来华润商业地产资产从住宅中剥离出来进行单独的
资本市场运作一定是趋势，这主要取决于两点：一是 在有多项目储备前提下，已开业的商业项目具备一定 规模且运营情况良好；二是商业地产自我融资渠道比 较畅通，彻底摆脱主要依赖于母公司“孵化”来进行 商业地产开发的局面。 5. 未来华润商业地产面临的主要风险是以下两点：一是 能否实现商业地产以较快的速度发展扩张，否则某几 个项目的品牌优势无法转换为规模优势，则情况类似 住宅地产领域的星河湾；二是在复制的过程中能否保 持品质，尤其是定位高端的万象城。
万达集团
万达的产品历程模式分析、目标与榜样
招商先行 在项目设计的初期，招商工作就已经现行开展，为了保持连续高水平的租金收益，西田对意向客户进行深入的分 析与筛选，以保持经营品类的多样化平衡。 拥有自己的建筑公司 为顺利完成项目开发，西田必须拥有自己的建筑公司，以确保设计的每个细节都能够丝毫不差地实现， 同时可以保证竣工工期可控。西田的建筑公司在建造自己的购物中心之外，也承接其它开发商的工程。
万达集团
万达的产品历程模式分析、目标与榜样
西蒙Simon——西蒙地产集团是全美最大的商业地产运营商和北美最大的零售地产上市公司，拥有北美地区公开发售的最 大商业地产信托基金(REITs)。西蒙旗下拥有全美最多的购物中心、品牌折扣店，其中大多数位于北美地区人口最多75个城 市，旗下的购物中心每年大约要接待22亿人次顾客。在美国的顶级购物中心中，有许多收入在西蒙旗下，如纽约的 Woodbury Outlets、长岛的罗斯福购物中心、阿灵顿的时尚中心等。
华润置地
• 扩张速度： 到2013年，每年以3家左右 的速度扩张，比且将扩张 速度加快
• 发展模式： 住宅+Living Mall（生活区 域商业中心），部分是偏 向 Shopping Mall （ 区 域 性）
华润集团 三大城市综合体
五 彩 城
五彩城整体定位： • 战略布局：一、二、三 线城市，甚至发达的四线 城市 • 整体定位：区域商业中 心，立足于满足年轻的家 庭式消费 •目 标 客 户 ： 时 尚 情 侣 与 时尚家庭，中高层年轻消 费群体，部分商务群体
西田的成功之道 充足的选址评估 西田在为每个项目选址前，都会对项目周边做详细深入的调研。调研工作主要是两个方面：整体环境和未 来发展。西田在调研时，往往会拉上主力店商家和其他重要客户一同进行，听取他们的意见。 设计要迎合顾客 西田的设计部门要深入研究消费者心理和消费者行为。休闲区与购物区的设计必须令人感到舒适并营造和 谐的氛围，建筑风格、店面设计也要统一协调，目的就是为顾客提供更舒适的购物环境，刺激他们的消费欲望。
华润集团 三大城市综合体
• 启动物业：56%的万象城以商业未启动物业，其次是33%的以住宅为 启动物业，只有11%的以写字楼为启动物业
• 核心驱动力物业：64%的万象城以商业为核心驱动力物业，其次是 18%的以商业+写字楼为核心驱动力物业
• 商业的业态占比：30%是服饰零售，比重最大：其次是20%百货（根 据具体城市的和位置会有相应的变化）
无百货和电器
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-北京万达城、哈尔滨万达城、南昌万
达城、合肥万达城、无锡万达城
万达集团
哈尔滨万达追梦城
哈尔滨万达文化旅游城规划有文化、旅游、商业、酒店四大内容， 以室内项目为主，解决了气候对游乐的影响。文化项目包括大型 秀剧场、电影科技乐园、东北最大电影城等。旅游项目包括2个 室内主题乐园和室外主题公园，室内滑雪场有高、中、低三档共 6条滑雪道，落差超过100米，可同时容纳1500人滑雪，是世界 规模最大的室内滑雪场。室内滑冰场依据国际一流比赛标准建造， 可举行国际大赛。大型室外主题公园占地40公顷，是世界级的 主题游乐公园。
10-20万㎡
一般≥30万㎡，商业面积一般大于大 于12Baidu Nhomakorabea㎡
（五星级酒店+三星级酒店）+百货 +超市+影城+KTV+电器城+运动城
+大型酒家+室内商铺街
万千百货、万达影城、沃尔玛、家乐 福、乐购、大润发、大玩家、大歌星
一条主体内街穿连百货、时尚、娱乐 三大主力楼，形成持有物业，与露天 街和商会SOHO、写字楼、精装公寓
万达集团
万达集团
万达集团
万达集团
万达集团
万达集团
万达集团
万达的产品历程模式分析、目标与榜样
西田集团（Westfield Group）是全世界最大的商业地产公司，总部位于澳大利亚。截至2010年底，西田集团已经在澳大 利亚、新西兰、美国和英国等地投资开发了119 座购物中心，总经营面积超过1050 万平米，容纳超过24000 家零售店。 规模之大，品质之优，无人能比。
单体组合店（纯商业） 选择省会或中心城市 核心商圈黄金地段
5万㎡
10-15万㎡
购物功能组合
超市+建材+家电+影院
每一个主力店都为一个单 体店面，由多个店面组成 商业广场。大体量商业，
只租不售 组合式 北京、沈阳、天津
产品特点：没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系割 裂，人流动线设计不合理。 纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等 别的业态。 零售类比例偏大，占总经营面积 80％以上。
西蒙集团目前总部位于印第安纳州，业务范围覆盖北美、欧洲及亚洲地区，核心业务包括商业地产投资、开发、出租及物 业管理。西蒙集团在全球拥有和管理393处物业主要形式包括：地区性购物广场(Regional Malls)、高级工厂直销中心 (Premium Outlet Centers，国内有翻译为名品折扣购物中心)、社区生活中心(Community/Lifestyle Centers)、大都会 区购物中心(Mills，有翻译为高级摩尔)和其他国际性物业(International Properties)等。
华润置地
万 象 城
万象城整体定位： • 客户——城市中产阶级 真正服务的对象是城市的 中产阶级，以家庭为主的 消费者，女性是重要客户。 • 档次——“中档偏高” 完整及协同的体验，包括 购物、休闲、餐饮及娱乐
华润集团 三大城市综合体
五 彩 城
五彩城整体定位： • 战略布局：一、二、三 线城市，甚至发达的四线 城市 • 整体定位：区域商业中 心，立足于满足年轻的家 庭式消费 •目 标 客 户 ： 时 尚 情 侣 与 时尚家庭，中高层年轻消 费群体，部分商务群体
万达第4代产品
“万达城”商业模式 代表产品：哈尔滨文旅城 开发模式：包括购物中心、创意休闲街区、大型体验型娱乐中心、酒店集群以及写字 楼。
万达集团
2002年
万达第1代产品 产品特点：主力店低价给沃尔玛产生影响力，再高价出手底铺盈利。
产品种类 城市 选址 占地 规模 业态
主力商家
单店（纯商业） 选择省会或中心城市 核心商圈黄金地段
形成销售物业
综合体，盒子+街区+高层的组合
宁波、上海、北京、成都
万达集团
2006年
万达第3代产品
产品特点：万达经常采用“插蜡烛”手法，在商业区上面分区布置高层 办公和酒店。
万达集团
周浦万达商业广场
万达集团
万达集团
从万达广场到万达文旅城
万达第4代产品
万达城被称为“城市综合体”后万达第四代产品,是个旅游城市概念,不仅涵盖综合体业态,还包括 主题公园/步行街/旅游/演艺舞台,使商业生态圈内涵延伸至文化/旅游/观光层面。万达身份也从 单纯商业地产开发商转化为城市经营者角色。
特点3
资本市场上的运作能力构成了华润商 业地产开发的先天优势
特点3
全覆盖的产品线
对华润商业地产的评价及预测
1. 作为国有企业，稳健是华润相对于其他竞争对手的一 个明显特征，但如何在稳健与快速发展之间取得平衡 是其接下来发展的关键。
2. 华润的商业地产是一盘大棋，这盘棋是否能赢取决于 华润能否在集团层面有效整合其相关资源。
万达集团
2006年
产品种类 城市 选址 占地 规模 业态
主力商家
规划特点 建筑形态
案例
万达第3代产品
产品特点：体量大（150万平米），功能多，物业管理更专业规范，成 为城市功能中心或副中心。与二代不同之处在于其持有型物业盈利。
大型城市综合体（商业、酒店、写字 楼、住宅）
一二线城市和部分三线城市
城市副中心、城市开发区、或新区的 中心
产品种类 城市 选址 占地 规模
业态
主力商家 规划特点 建筑形态
案例
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一般90-300万㎡ 一般90-500万㎡，商业面积一般9
万到10万㎡ 万达购物中心、创意休闲街区、体验 型娱乐中心(大剧院+会展中心+电影 院+大型单体娱乐+影视主题公园)、 1000间以上客房的酒店集群、星级
酒店，经济型酒店，写字楼
万达从房地产开发商到商业地产商再到商业地产管理运营商的一个向资本运作发展的广义商业（零售、酒店、影城、大型 秀场等等）过程，始终在追求别人无法复制的竞争力。
华润置地
2013.06
华润置地
特点1
母公司的孵化战略是华润商业地产得 以发展壮大的核心优势
特点2
公司层面的“租售并举”策略使得其 运作更接近于商业地产本质
1.2-2万㎡ 4-6万㎡ 购物功能组合 超市+家电+影院 沃尔玛、美凯龙、百盛
商业规划
一层为分割销售的小门店， 二、三层为超市，四层为
专业卖场和影院
建筑形态 案例
单个盒子式 长春、长沙、南昌、青岛
万达集团
2004年 万达第2代产品
产品种类 城市 选址 占地 规模 业态
主力商家
商业规划
建筑形态 案例
欢 乐 颂
欢乐颂整体定位： • 战略布局：以省会城市 级二线发达城市为优先发 展区域，以城市群三级核 心城市为辐射拓展区域 • 整体定位：区域购物中 心，少部分偏向社区购物 中心 • 目标客户：定位于所在 区域中等家庭消费力为主 要服务对象，兼顾商务以 及旅游顾客
华润置地
万 象 城
万象城整体定位： • 客户——城市中产阶级 真正服务的对象是城市的 中产阶级，以家庭为主的 消费者，女性是重要客户。 • 档次——“中档偏高” 完整及协同的体验，包括 购物、休闲、餐饮及娱乐
• 启动物业：住宅+商业时先 启动住宅，写字楼+mall型 时一般是共同启动
• 核心驱动力物业：橡树湾+ 五彩城是商住并重，写字 楼+mall型是以商业核心驱 动物业
• 商业的业态占比： 35%是 服饰零售，比重最大；其 次是20%的娱乐和餐饮， 一般没有百货
风险。
② 城市综合体模式，
多物业形态相互 提升价值。
③ 租售并举，平滑
营业收入周期性 波动。
① 专业化商业管理
团队，提升商业
物业价值。
② 占领终端市场，
挤占产业链利润 份额。
万达集团
万达第1代产品
单体商业 一层散售 代表产品：长春万达广场 开发模式：建设一个大楼，配小面积广场。1F精品店，2F超市（沃尔玛等），3F家居， 4F影院。
国内主流 商业综合体的
发展趋势
万达集团
万达集团
万达四大关键环节:
融资渠道
土地储备
产品规划
运营管理
① 麦格理万达基金 ② 三大银行巨额授信 ③ 销售物业销售回款 ④ 持有物业租金收入 ⑤ 商业管理收入
① 借助商业优势，
低成本获取土地。
② 通过商业开发完
善区域配套，提 升区域价值。
① 订单模式，化解