牡丹江房地产市场调研

是黑龙江省重要的综合性工业城市、对俄经贸城市 和旅游城市，也是黑龙江省东南部的经济、文化、交 通中心 。 ；

牡丹江市城市性质--黑龙江省东南部地区的中 心城市和中国东北风景旅游城市
。城市总体布局 从城市自然条件、 发展潜力和城市现 状的实际出发，规 划未来城市总体布 局呈组团式结构， 形成“一江居中， 两岸同兴”的新格 局。城市发展方向 为跨江向江南发展， 规划期内以建设江 南兴隆组团为重点， 远景规划建设海浪、 新立两个组团。

房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
小于4% 萎缩 4%-5% 停滞 5%-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 牡丹江为13.3%
经济实力
经济的快速发展将 推 动房 地产 市场 快 速发展，根据GDP 增 速和 房地 产市 场 发 展关 系判 断， 牡 丹 江房 地产 业处 于 高速发展阶段。
2008年全年全社会完成固定资产 投资156.3亿元，比上年增长 54.4%。其中：城镇固定资产投资 148.6亿元，增长56.0%；
2008全年房地产开发投资 18.5亿元，比上年增长50.8%。 全市施工房屋面积567.3万平
方米，其中房地产施工房屋面 积249.9万平方米；住宅206.3 万平方米，其中房地产施工住 宅179.4万平方米。商品房销 售建筑面积105.3万平方米， 增长72.9%；商品房销售额19 亿元，增长97.7%

资料来源：牡丹江统计信息网；牡丹江政府门户网站
人均GDP虽然低于黑龙江其他重要城市，但是近几年增长速度较快，未来潜力巨大
2008年，全城镇居民人均可支配收入达到10742元，农民人均纯收入达到6555元； 牡丹江经济的快速增长，为房地产市场带来更大潜力.

2008年牡丹江房房地产开发投资额增幅较快，房地产市场投资活跃
牡丹江房地产 市场调研报告
本次汇报提纲
Part1 牡丹江宏观经济环境分析
Part2 牡丹江市房地产市场分析 Part3 牡丹江市消费者分析
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牡丹江宏观经济环境分析
牡丹江宏观经济状况分析
牡丹江城市发展规划及趋势
牡丹江宏观经济状况分析
近几年来，牡丹江经济持续高速增长，对房地产市场的快速发展形成了有力支 撑
配套
点评
本报告是严格保密的。
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爱民区
江南春综合楼
位臵 规模 产品形式 户型配比 价格 客户 销售状况 卖点 均价： 1519元/平方米 附近人群 率宾路东,渤洲街北 总建筑面积： 21000 高层住宅 可售套数： 196套
点评
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爱民区
北方综合楼
位臵 规模 产品形式 户型配比 价格 客户 销售状况 物业费 卖点 配套 点评 社区规划不好，凌乱 周边大型社区没有，离大学城近 均价： 1584元/平方米 面向周边客户 西晓云街南,康安路东 总建筑面积： 20476 高层住宅 可售套数： 287套
新华路西圣林街 京江上城小区开发总建筑面积121786平方米，京江上城不惜成本保留原市委 12000平方米原生态市政公园，建筑为绿色让路。 板式高层 70平方米—130平方米 2500元/平米
星元房产物业管理公司 项目的北侧有第一人民医院、林业医院、24小时售药的药房，项目的西侧有 体育场、农贸市场、新华小学、儿童医院等 小区内原生公园，小区外北山公园，自然景观是项目独树一臶的闪光点。 小区内动静分区、人车分流，方便快捷的交通路线和谐、温馨、安静与立体 绿植庭院相呼应。 22
爱民区
北方综合楼
位臵 规模 产品形式 户型配比 价格 客户 销售状况 物业费 卖点 配套 点评 社区规划不好，凌乱 周边大型社区没有，离大学城近 均价： 1584元/平方米 面向周边客户 西晓云街南,康安路东 总建筑面积： 20476 高层住宅 可售套数： 287套
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爱民区
价格 平台
区域内均价1800元/平米左右。
阳明区
大树花园
位臵 规模 产品形式 户型配比 价格 客户 销售状况 卖点 项目于08年5月20日正式动工，2008年 7月19日正式开盘销售。 所处地理位臵优越，居住环境的舒适，物业管理方面采用封闭式管理 牡丹江市阳明区，镇江路东，莲花北路南 项目总占地14.29公顷，总建筑面积约为22万平方米，可入住约2200户， 居住人口近7500人。 高层住宅 65-130平米(80-90平为主) 未知
2008 年，牡丹江 市 全市 地区 生产 总 值 实 现 501.1亿 元， 同比增长14% 。全 市 招商 引资 到位 资 金 162.8 亿元，增 长 44.2% .全口径财 政 收 入 实 现 55.04 亿元，增长 27.1% 。 全 社会 固定 资产 投 资 达 到 213.8亿 元， 增长 43.8% 。
牡丹江市辖区规划图

爱民区 阳明区 东安区 西安区
江南新区
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牡丹江市房地产市场分析
市场整体特征 区域分布特征
牡丹江房地产市场整体特征
企业篇
近年来有实力的外地开发商开始开辟牡丹江 市场，投资巨大，提升了市场整体水平
多年来房地产开发企业以牡丹江市本地为主，结 构较为单一 但是，近年来随着政府 招商引资力度的不断 加大 等原因，牡丹江房地产市场得到了外地有实 力的开发企业关注，并已有数家进入开发阶段。 牡丹江市正迎来一个大盘涌现的时代。
配套
点评
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东安区--商贸、经济、文化中心
区域 资源
Biblioteka Baidu
市区商业中心,配套完善，交通 方便，全市最繁华区域
产品 形式
多层为主,商业中心小高层较 多。
客户 特征
中高端客户为主.私营业主,上班 族白领,公务员及周边做生意的客 户。
价格 平台
区域内均价达到了2300/平米 以上。
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城镇居民人均居住面积及储蓄存款额逐年增加,
全社会消费品零售总额实现197.4亿 元，同比增长25%。城镇居民人均住 房建筑面积也从2003年的人均10.7平 方米，提高到2008年的人均25.22平 方米。
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宏观市场----宏观环境大势支持房地产市场的持续发展

交通便利 牡丹江市现已形成了立体化结 构的现代交通网络，交通便利，四通八 达 。 境内 有绥 芬河 ―― 哈尔滨、图 们 ―― 佳木斯两条铁路干线，是东北亚国 际通道的重要组成部分，其中滨绥铁路 与俄罗斯铁路相连。航空运输业快速发 展，开通了至北京、上海、广州、青岛、 烟台等地的国内航班和至俄罗斯海参崴、 哈巴罗夫斯克、雅库茨克和韩国首尔的 国际航班。境内有 301 、201 两条国道 和方虎、鸡图两条省道， 301 国道与俄 罗斯公路相接，2009 年将启动绥满高速 公路牡绥段、鹤大高速公路等公路干线 建设
配套
莲花公园，配臵大型超市购物中心、广场、景园等设施
点评
绿化景观相对传统
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阳明区
皇都郦景
位臵 裕民路莲花生态公园旁
规模
项目总建筑面积62000平米，容积率仅为1.16，社区整体规划呈低密度格 局。区内住宅单体建筑11栋，共58个住宅单元，640户，2600平米中心 花园与首层私家花园相映成趣，总体绿化率百分之三十六，人均集中绿 地近3米。

口岸发达 牡丹江是黑龙江省东南部口岸群的中心城 市，拥有绥芬河铁路口岸、公路口岸、东宁公路口 岸、牡丹江航空港 4 个国家一类口岸，设施完备， 功能齐全，年综合过货能力1200万吨， 过客能力 200 万人次。中俄两国海关和出入境检验检疫实现 了“电子”口岸管理，实行了本币结算业务和汇款 直通车业务。绥芬河铁路口岸是黑龙江省唯一连接 俄罗斯的铁路通道，也是全省规模最大的口岸。牡 丹江航空港是黑龙江省东南部唯一的一个航空港。
牡丹江区位优势
牡丹江市处于哈尔滨――牡丹江――俄 罗斯海参崴――日本新泻和哈尔滨―― 牡丹江――图们――日本海两条国际大 通道的要冲，与俄罗斯接壤的边境线长 211 公里，距俄罗斯远东交通枢纽乌苏里 斯克 209 公里，距我省进入太平洋的最 近出海口海参崴 248 公里，距远东最大 的不冻港纳霍德卡 331 公里，距俄波西 耶特港和朝鲜先锋港 400 公里，是黑龙 江省对俄经贸的桥头堡，也是经海参崴 到日、韩、北美等国家和地区以及国内 东南沿海地区陆海联运的必经之路。

牡丹江市总人口 275 万人，其中市区人口 80.4 万人。 现有少数民族 38 个，少数民族人口 24 万人，占全市 总人口的 8.7% ，其中，朝鲜族 12 万人，满族 9.9 万 人，回族 7500 人，蒙古族 3890 人，分别占少数民族 人口的 50% 、 41% 、 3.2% 和 1.6% 。少数民族居住 呈 大 分 散 、 小 集 中 的 特 征 。
项目 绿地世纪城 京江上城 金地大厦 俊城名寓 上海印象 东盛大厦 永安家园
物业形式 小高层\高层 高层板楼 高层 高层板楼 高层 高层 高层板楼
……
……
牡丹江房地产市场区域分布特征
爱民区：城市传统商业、行政中心，也被本地人习惯称为桥北区
区域 资源
老城中心地段、设施齐备,企 业、院校、医院集中区.,交通 便利,独特自然资源
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阳明区：老城工业集中区,内设立有国家级民营科技示范区
区域 资源
老工业集中区,配套设施相对薄 弱, 交通较便利,离市区商业中心 较远,市民认知度不高.
多层
产品 形式
客户 特征
主力客户为本区原住居民为主以 及周边郊区客户. 由于房价与市中心差距较大,也 吸引了部分区域低端客源.
上海绿地集团 北京城建集团
上海世茂集团 海南罗兰丝宝开发集团
香港皇都国际集团 香港美林集团
浙江大树置业有限公司
产品篇

城市核心区土地价格的攀升导致小高层、高层 住宅项目成为市场上的主流产品
外地开发商的大量进入,牡丹江土地价格近两年不断攀升，使得部分开发商要通过开发高层产品来稀释地价； 随着土地稀缺、政策引导，高层产品将成为房地产开发主流。
多层为主
产品 形式
客户 特征
主要客户多是桥北老城区原住 居民,购买力户包括政府公务 员、高校职工、医生、私营业 主等。 区域内均价: 多层1500-1900元/平米 高层2400元/平米
价格 平台
爱民区
京江上城
位臵 规模 产品形式 户型配比 价格 客户 销售状况 物业 配套 卖点 点评
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牡丹江城市经济稳步增长，为房地产市场的发展奠定了坚实的基 础； 牡丹江市人均消费支出占人均可支配收入的比例逐年降低，居民 用于储蓄的资金逐年增加，潜在购房资金增加； 房地产市场总体发展健康，目前价格、速度均处于低位，未来具 有较大的增长空间。
牡丹江城市发展规划及趋势
牡丹江城市概况
牡丹江市地处黑龙江省东南部,北部和西部与哈尔滨 市相连，南邻吉林省的敦化市和汪清县，东部与俄罗 斯接壤.牡丹江市辖绥芬河市、宁安市、海林市、穆棱 市、林口县、东宁县 6 个市（县）和东安区、西安区、 爱民区、阳明区 4 个城区，总面积 4.06 万平方公里， 其中，市区面积 1353 平方公里，建成区面积 58.6 平 方公里。
新陆家园
位臵 规模 产品形式 户型配比 价格 客户 销售状况 物业费 卖点 开间大，进深小，户型设计合理。交通方便 市红旗医院、市儿童医院、市第一人民医院、市传染病医院、林管局中心 医院、市卫生防疫中心、农贸市场、超市、 社区规模大，全封闭式小区管理 优越的周边环境、高标准的建筑品质、中低消费群体的市场定位 康安路东晓云街北 占地面积23720平方米，总建筑面积48200平方米 高层住宅 90至140平方米的精典户型 均价： 1901元/平方米 60至80平方米的主力户型
板式多层 一梯两户
产品形式 户型配比 价格 客户 销售状况 卖点
高层：板式60——155平米，点式25——65平米 （80平米两居，100平米三居占60%）
起 价: 1680元 均 价: 1780元
周边学府氛围浓，交通便利 生活配套：二院分院，毛毯医院等医疗、健康保护设施。大型仓买超市， 室 内 菜 市 场 等 完 善 生 活 配 套 ， 实 现 零 距 离 生 活 圈 。 教育体系：造纸小学，机车中学，构筑完善的教育体系。 社区规模大，密度大，周边配套齐全，社区内的车位设计，便捷生活、 畅通无阻。 29