武汉房地产市场研究报告_易居
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
7000 5614 6000
5000 4000 3000 2000 1000 0
成交面积（万平米）
成交均价（元/平米）
整体市场— —供求
9月新增供应101万方，环比大幅上升330%，一定程度上缓解了09年以来的供求失 衡局面。后市供应虽会有所下降，但相对前几个月仍然有所上升，长期供不应求 局面将有所改观。
武汉市商品住宅供求走势图
4.00
3.42 3.26
3.50
2.402.54
2.04
1.86
2.09
1.44 1.26
行业政策将延续
从宏观经济、房价、财政等多 方面进行了综合考虑，政府将 偏重于宏观经济和财政因素
京沪深等一线地区由于出现部分过热现
象，存在优惠政策取消的可能
武汉房地产市场价格、供应、需求均保 持良性，地方政府对房地产行业依赖程
度较重，预计延长期限的可能性 较大
8
整体市场
1、供求关系趋缓，整体市场保持谨慎乐观的态势 2、后期成交量以“稳＂为基本格局，不排除因价格因素出现小 幅调整的可能。 3、整体成交均价将出现结构性上涨，但仍将维持在5600-6000元/ 平米的区间水平。
去年各项救市政策即将到期 将延续首次购房的优惠政策
税费政策取决地方政府
《国务院办公厅关于促进房 地产市场健康发展的若干意 见》中曾指出，贷款首付和 利率优惠、交易环节的税费 减免等政策暂定执行到
2009年12月31日
货币政策短期不会改变
宏观经济尚未明确好转且通胀 率没有超出政府底线，货币政 策近期将不会发生大的变动
需求不足， 出现过热苗
通货紧缩
头
积极
积极
扩张
中性
稳健
稳健
扩张
紧缩
2004 过热 积极 中性 稳健 紧缩
2005 过热 稳健 中性 稳健 紧缩
2007 过热
2008
2009
通货膨胀 通货紧缩
稳健
稳健
积极
中性
中性
扩张
适度从紧
从紧
适度宽松
紧缩
紧缩
扩张
5
宏观政策
信贷和货币将保持适度宽松前提下的动态微调
虽然近期央行稍微收紧了信贷，但是信贷对经济的支持力度并没有随着减弱。央行货币政策的 基调下半年并未改变，适度宽松应该是动态微调的前提。
武汉房地产市场 9 月报
克而瑞（中国）信息技术有限公司 2009年10月
目录
宏观政策 …………………………………………………… 03 整体市场 …………………………………………………… 09 市场预判 …………………………………………………… 25 土地市场 …………………………………………………… 33 市场营销 …………………………………………………… 46 附件1：9月政策详细解读 附件2：重点区域市场解析
12
整体市场— —量价
受成交区域结构影响，全市成交价格出现小幅攀升。据4季度预估新增供应区域 情况，城郊板块仍将成为市场成交重心，但占比有所下降，受此影响，整体成交 均价将再次出现结构性上涨。
武汉市商品住宅量价走势图
120
109
6861 100
5307 80
60
40
36
20
0
8000 104.84
1.02
1.40 1.141.15
1.62 1.46
0.790.74
0.67
0.72 0.58
2.94 2.58
3.00 2.50
2.00
1.49 1.31
1.16
1.50
0.96
wk.baidu.com
0.72 0.8 0.61
1.00
0.46 0.43 0.390.27
0.50
0.00
0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909
月度贷款投放额及增长率
年度贷款投放额及增长率
6
宏观政策
为了控制明年初的放贷冲动，央行可能在四季度通过加大期限更长的央票的发 行力度来提前回收流动性，但目前还看不到上调准备金率和利率的可能。
一年期存款利率和CPI走势
7
宏观政策
房产优惠政策即将到期，预计政府将延续首次购房的优惠政策，但不会“一刀切＂
宏观政策
1、宏观政策将相机选择，有保有压 2、信贷、货币政策保持适度宽松下的动态微调 3、购房优惠政策仍将延续，但不会“一刀切＂
宏观政策
宏观调控政策最终要相机选择，有保有压。
政策进一步宽松可能导致经济过热——通货膨胀、资产膨胀 政策亦不能太早收缩——出口和民间投资仍然不振，经济回暖基础仍然不牢固
供应面积
成交面积
供求比
整体市场— —量价
至9月份，成交面积已连续7个月突破100万方，总体市场成交保持平稳。预计在4 季度，在后市新增供应有效刺激，购房优惠政策持续推进之下，后市成交将依然 保持谨慎乐观。
120
100
80
60
40
20
0
武汉市商品住宅量价走势图
成交面积（万平米）
2007.01 2007.02 2007.03 2007.04 2007.05 2007.06 2007.07 2007.08 2007.09 2007.10 2007.11 2007.12 2008.01 2008.02 2008.03 2008.04 2008.05 2008.06 2008.07 2008.08 2008.09 2008.10 2008.11 2008.12 2009.01 2009.02 2009.03 2009.04 2009.05 2009.06 2009.07 2009.08 2009.09
成交均价（元/平米）
104.84
5614 6000
8000
7000
5000
4000
3000
2000
1000
0
整体市场— —量价
从全国上看，主要一线城市的成交量呈“供应式＂下调，是由于新增供应节奏跟 不上，存量快速消化所致，9月成交相对8月已经有所企稳；二线城市则表现出更 为乐观的稳中有升趋势，后期只要有供应保证，武汉市场成交仍将保持相对高位
经济前景的不确定性使得政策限于两难
4
宏观政策
未来政策走势更有可能是总体基调不变前提下的微调
从上一轮政策由松到紧的经验看，政策基调的调整比较慢，但政策力度会“相机抉择＂。
1998-2009宏观政策转变历程
经济状况
财政政策 （名义）
财政政策 （实质）
货币政策 （名义）
货币政策 （实质）
1998
2003
5000 4000 3000 2000 1000 0
成交面积（万平米）
成交均价（元/平米）
整体市场— —供求
9月新增供应101万方，环比大幅上升330%，一定程度上缓解了09年以来的供求失 衡局面。后市供应虽会有所下降，但相对前几个月仍然有所上升，长期供不应求 局面将有所改观。
武汉市商品住宅供求走势图
4.00
3.42 3.26
3.50
2.402.54
2.04
1.86
2.09
1.44 1.26
行业政策将延续
从宏观经济、房价、财政等多 方面进行了综合考虑，政府将 偏重于宏观经济和财政因素
京沪深等一线地区由于出现部分过热现
象，存在优惠政策取消的可能
武汉房地产市场价格、供应、需求均保 持良性，地方政府对房地产行业依赖程
度较重，预计延长期限的可能性 较大
8
整体市场
1、供求关系趋缓，整体市场保持谨慎乐观的态势 2、后期成交量以“稳＂为基本格局，不排除因价格因素出现小 幅调整的可能。 3、整体成交均价将出现结构性上涨，但仍将维持在5600-6000元/ 平米的区间水平。
去年各项救市政策即将到期 将延续首次购房的优惠政策
税费政策取决地方政府
《国务院办公厅关于促进房 地产市场健康发展的若干意 见》中曾指出，贷款首付和 利率优惠、交易环节的税费 减免等政策暂定执行到
2009年12月31日
货币政策短期不会改变
宏观经济尚未明确好转且通胀 率没有超出政府底线，货币政 策近期将不会发生大的变动
需求不足， 出现过热苗
通货紧缩
头
积极
积极
扩张
中性
稳健
稳健
扩张
紧缩
2004 过热 积极 中性 稳健 紧缩
2005 过热 稳健 中性 稳健 紧缩
2007 过热
2008
2009
通货膨胀 通货紧缩
稳健
稳健
积极
中性
中性
扩张
适度从紧
从紧
适度宽松
紧缩
紧缩
扩张
5
宏观政策
信贷和货币将保持适度宽松前提下的动态微调
虽然近期央行稍微收紧了信贷，但是信贷对经济的支持力度并没有随着减弱。央行货币政策的 基调下半年并未改变，适度宽松应该是动态微调的前提。
武汉房地产市场 9 月报
克而瑞（中国）信息技术有限公司 2009年10月
目录
宏观政策 …………………………………………………… 03 整体市场 …………………………………………………… 09 市场预判 …………………………………………………… 25 土地市场 …………………………………………………… 33 市场营销 …………………………………………………… 46 附件1：9月政策详细解读 附件2：重点区域市场解析
12
整体市场— —量价
受成交区域结构影响，全市成交价格出现小幅攀升。据4季度预估新增供应区域 情况，城郊板块仍将成为市场成交重心，但占比有所下降，受此影响，整体成交 均价将再次出现结构性上涨。
武汉市商品住宅量价走势图
120
109
6861 100
5307 80
60
40
36
20
0
8000 104.84
1.02
1.40 1.141.15
1.62 1.46
0.790.74
0.67
0.72 0.58
2.94 2.58
3.00 2.50
2.00
1.49 1.31
1.16
1.50
0.96
wk.baidu.com
0.72 0.8 0.61
1.00
0.46 0.43 0.390.27
0.50
0.00
0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909
月度贷款投放额及增长率
年度贷款投放额及增长率
6
宏观政策
为了控制明年初的放贷冲动，央行可能在四季度通过加大期限更长的央票的发 行力度来提前回收流动性，但目前还看不到上调准备金率和利率的可能。
一年期存款利率和CPI走势
7
宏观政策
房产优惠政策即将到期，预计政府将延续首次购房的优惠政策，但不会“一刀切＂
宏观政策
1、宏观政策将相机选择，有保有压 2、信贷、货币政策保持适度宽松下的动态微调 3、购房优惠政策仍将延续，但不会“一刀切＂
宏观政策
宏观调控政策最终要相机选择，有保有压。
政策进一步宽松可能导致经济过热——通货膨胀、资产膨胀 政策亦不能太早收缩——出口和民间投资仍然不振，经济回暖基础仍然不牢固
供应面积
成交面积
供求比
整体市场— —量价
至9月份，成交面积已连续7个月突破100万方，总体市场成交保持平稳。预计在4 季度，在后市新增供应有效刺激，购房优惠政策持续推进之下，后市成交将依然 保持谨慎乐观。
120
100
80
60
40
20
0
武汉市商品住宅量价走势图
成交面积（万平米）
2007.01 2007.02 2007.03 2007.04 2007.05 2007.06 2007.07 2007.08 2007.09 2007.10 2007.11 2007.12 2008.01 2008.02 2008.03 2008.04 2008.05 2008.06 2008.07 2008.08 2008.09 2008.10 2008.11 2008.12 2009.01 2009.02 2009.03 2009.04 2009.05 2009.06 2009.07 2009.08 2009.09
成交均价（元/平米）
104.84
5614 6000
8000
7000
5000
4000
3000
2000
1000
0
整体市场— —量价
从全国上看，主要一线城市的成交量呈“供应式＂下调，是由于新增供应节奏跟 不上，存量快速消化所致，9月成交相对8月已经有所企稳；二线城市则表现出更 为乐观的稳中有升趋势，后期只要有供应保证，武汉市场成交仍将保持相对高位
经济前景的不确定性使得政策限于两难
4
宏观政策
未来政策走势更有可能是总体基调不变前提下的微调
从上一轮政策由松到紧的经验看，政策基调的调整比较慢，但政策力度会“相机抉择＂。
1998-2009宏观政策转变历程
经济状况
财政政策 （名义）
财政政策 （实质）
货币政策 （名义）
货币政策 （实质）
1998
2003