北京市商改住项目专题研究

东亚上北中心
中关村公馆 金隅可乐 FREE自由季 润枫嘉尚 东亚三环 金贸中心 铂第公馆
商住公寓,塔楼
公寓，板塔结合 公寓住宅 酒店式公寓 公寓 住宅、建筑综合体 住宅、公寓、写字楼 酒店式公寓
办公:50年；商业:40年
写字楼:50年 综合:50年；商业:40年 办公:50年 办公:50年 商业:40年 办公:50年 商业:40年
7、尚城
项目名称 尚城 开发商 有限公司
比周边低20%（东亚上北中心10500元/平米）
北京中天华瑞科技发展
销售均价
产品层高 总占地面积 总建筑面积 户型面积
15526元/平方 精装修标 米（loft） 5.4米 49000㎡ 150000㎡ 34--57 准 产权年限 总户数 销售速度 水电费
毛坯
典型商改住项目分析 以LOFT和跃层小户型为主，民用水电
5、卡夫卡公社
项目名称 销售均价 产品层高 总占地面积 总建筑面积 卡夫卡公社 16500元/平方 米（loft） 5.48米 16283㎡ 31038㎡ 开发商 装修标准 产权年限 总户数 销售速度
比周边低10%（柏林爱乐均价11000元/平米）
典型商改住项目分析 合生麒麟社产品线
LOMO公馆60-80平米占55% LOFT为120-140平米30%
其它占15%
典型商改住项目分析 合生麒麟社小结
该项目土地用途为文化娱乐，使用年限为40年；
该项目建筑定位为LOFT公馆、LOMO行馆，产品差异化较明显；
LOMO空间精装修，层高3.25米，户型面积为63-88平米，目前均价为19000元/平
产开发有限公司
销售均价
19786元/平米 平层：3.25米 LOFT:5.49米 31140平方米
装修标准
精装
2000元/㎡ 40年 1177 09年3月份推出
产品层高 总占地面积
产权年限 总户数
总建筑面积
151439平方米 LOMO公馆为60-80平
销售速度 1177套，目前已
经销售290套
户型面积 米，LOFT为120-140平 米 水电费 市政商业用电用水
金都心语
嘉美风尚
商住楼
公寓
综合:50年
商业:40年;综合:50年
朝阳区百ห้องสมุดไป่ตู้湾路石门村路一号
朝阳区朝阳望京新城广顺南大街
尚城
城南大道 大溪地 火神庙 中间建筑 自在香山 中粮假日风景 鼎城e时代
公寓loft
商住公寓loft 联排别墅 小户型公馆 叠拼、联排 独栋别墅 loft公寓 小户型公寓
科研:50年
场第2高速，交通便捷；
LOFT公寓层高5.48米，层高比较高，是该项目一大卖点； 配备市政天然气，居家生活方便；
民用水电对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目；
该项目价格比周边楼盘价格低10%元/平米左右（柏林爱乐均价11000元/平米）。
典型商改住项目分析 以平层小户型为主，天然气，民用水电
谨呈： 北京正宏房地产开发公司
北京典型商改住项目 专题研究
2018/9/21
报告结构
第一部分 北京典型商改住项目分析
第二部分
商改住项目总结
第三部分
本案建议
商改住产品分析
项目名称 明天第一城 立方庭 产品类型 普通住宅,花园洋房 公寓
主要商改住项目产品类型和土地使用年限
北京主要商改住项目一览表 土地用途和使用年限 办公:50年;商业:40年 公寓式酒店:40年 物业地址 朝阳区 国家森林公园旁立水桥 海淀区中关村购物广场西侧
50年 1770户 09年8月开盘销售，目 前仅剩160套 商水商电
典型商改住项目分析 尚城产品线
34-57平米LOFT占57% 66—70平米占LOFT43%
典型商改住项目分析 尚城小结
该项目土地是以住宅娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年； 项目地处京城上风上水，雄踞“龙脉”之上；东南是精英云集的亚奥商圈，西南为著
8、明天第一城
比周边低10%（美立方12500元/平米）
项目名称
明天第一城
12500元/平方 米（二手房）
开发商
北京明天房地产开发 有限公司 平层住宅 50年 3820户 05年10开盘，目前售 罄 商水商电
销售均价
物业类型
产品层高 总占地面 积 总建筑面 积 户型面积
项目名称 销售均价 产品层高 总占地面积 总建筑面积 户型面积 假日风景 开发商 景有限公司 毛坯 40年 837户 09年5月推出277套， 目前已经销售203套； 商水商电
比周边低20-30%（设计师广场：17900元/㎡）
北京中粮万科假日风
21027元/平方 精装修标准 米（loft） 5.3米 22.4万㎡ 45万㎡ 30-70 产权年限 总户数 销售速度 水电费
名的中关村科技园区，向北驱车仅3分钟，就可抵达位于西北部发展带上的沙河大学城 高教园区 ；
LOFT公寓层高5.4米，层高比较高，是该项目一大卖点；
配备市政天然气，居家生活方便；
该项目价格比周边楼盘价格低20%左右（东亚上北中心10500元/平米）。
典型商改住项目分析 以平层小户型为主，天然气
6、国融国际
项目名称 国融国际 9576元/平方 米 平层：3.2米 LOFT: 5.5米 15000㎡ 100000㎡ 33--47 开发商 国融置业有限公司
比周边低10%（金地格林小镇11050元/平米）
销售均价 产品层高 总占地面 积 总建筑面 积 户型面积
物业类型 产权年限 总户数 销售速度 水电费
北京亚宝世纪置业有限 公司
毛坯 50年 744户 目前已经售罄
户型面积
31-47
水电费
民用水电
典型商改住项目分析 卡夫卡公社产品线
LOFT31-47平米占70% 其它占30%
典型商改住项目分析 卡夫卡公社小结
该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年； 项目北临朝阳北路，南距朝阳路400米，紧邻2010年通车的地铁6号线黄渠站出口，北接机
用水用电便宜，但比住宅贵一些，水价相对便宜成为其一大特点。
金隅可乐价格相比周边70年产权楼盘要低20%。（华龙美树第五站12000元/平米）
典型商改住项目分析 产品线丰富多样，精装修，单价高
3、合生麒麟社
比周边低10%（华彩国际公寓：22000元/㎡）
项目名称 合生麒麟社 开发商
北京合生望景房地
典型案例选取
1 2 3 4 5 6
• 与本项目的相似度 • 项目设计可借鉴性
选取标准
• 项目过往的销售业绩
• 项目最终实现的价格 • 北京北部项目 • 目前在售的代表项目 • 中广信实际操盘项目
7
北京商改住项目分析
〇 荣京丽都 〇 金隅可乐
〇 合生麒麟社
〇 中粮假日风景 〇 卡夫卡公社 〇 国融国际 〇 尚城 〇 明天第一城
2、金隅可乐
比周边低20%（华龙美树第五站12000元/平米）
项目名称 销售均价 产品层高 金隅可乐 开发商 北京金隅嘉业房地产 开发有限公司 毛坯 50年
9648元/㎡起价 装修标准 平层：3米 LOFT:5.4米 产权年限
总占地面积
总建筑面积
11797㎡
49000㎡
总户数
销售速度
564户
08年1月份推出564套， 现已经销售473套 地下水，水费都比商 业用水便宜，但比住 宅贵一些
丰台区万柳桥西北侧
大兴区亦庄经济技术开发区荣京东街3号 亦庄经济技术开发区北环西路企业文化园对面
商改住产品分析
项目名称 国融国际 合生麒麟社 冠城名敦道 新中驿 产品类型 公寓 商住楼 商住楼 公寓
主要商改住项目产品类型和土地使用年限
北京主要商改住项目一览表 土地用途和使用年限 公建:50年;住宅:50年 文化娱乐:40年 办公:50年 办公：50年 物业地址 大兴区亦庄经济技术开发区天源北街东口 朝阳区望京阜通西大街与望京街交汇处 崇文区广渠门桥东南角 崇文门外大街5号
苑小区相临，南侧与C16地块相接, 地理位置扼开发区用地范围北入口之要冲 ；
平层公寓层高3.2米，层高比较高，是该项目一大卖点； 民用水电对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目； 该项目价格比周边楼盘价格低10%元/平米左右（金地格林小镇11050元/平米）。
典型商改住项目分析 以LOFT小户型为主，天然气
35—100平LOFT占 38%
典型商改住项目分析 荣京丽都小结

该项目的土地用地性质为综合用地，使用年限为50年； 该项目的户型面积在35～45㎡，隔断墙大部分为非承重墙，可以自由组合想要的面积， 成为该项目的一大特点；

该项目也是在2007年10月开始进行销售的，开盘价格在9300元/㎡，当天销售280套， 精装修交房，非常受市场欢迎；
办公:50年 商业:40年 综合:50年 工业:50年 科研:50年 商业：40年 综合:50年
昌平区回龙观镇史各庄村
丰台区南四环中路公益西桥北 丰台区花乡葆台村葆台新村（北区） 火神庙国际商业中心位于大兴区黄村东大街 海淀区四季青镇西山地区 海淀区四季青镇京香青科 丰台区小屯路108号 石景山区阜石路与杨庄东街交叉口西北角
装修标准
精装修交房 1000元/㎡
50年
产品层高
产权年限
总占地面积 总建筑面积
总户数 销售速度
882户 07年9月首次开盘销 售210套，目前售罄。
户型面积
主力户型35-45 平一居
水电费
商业用电用水
典型商改住项目分析 荣京丽都产品线
26—35平0居占 14% 35--45平一居占 40% 46平以上两居占 8%
平层公寓 50年 940户 目前已经售罄 民用水电
典型商改住项目分析 国融国际产品线
33-47平米公寓占75% 48-70平米占25%
典型商改住项目分析 国融国际小结
该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年； 项目位于北京亦庄经济开发区，东临荣华路，北临天华北街，西侧隔12号支路与鹿鸣

项目无管道天燃气，水电费是按照市政商业用电用水标准进行收费的，对客户的购房有 一定的影响；

在已购买的客户分析中，投资客户占有70%以上的比重，在自用客户中，有些是办公职 能考虑;

大兴亦庄经济开发区目前商改住项目销售均价比非商改住项目销售均价低10%（圣富华 国际公寓 13000元/平米）。
典型商改住项目分析 以0居一居为主，单价低, 地下水
米，小户型面积受青睐；
LOFT公馆精装修，均价32000元/平米起，层高5.49米，层高较高，是其一大特点 水电收费标准是按照市政商业收取，对客户增加一定在生活压力 该项目价格比周边楼盘价格低10%（华彩国际公寓：22000元/㎡)
典型商改住项目分析 主要以LOFT小户型为主
4、中粮假日风景
尚城 明天第一城 合生麒麟社
第7页
卡夫卡公社
金隅可乐
假日风景
国融国际 荣京丽都
典型商改住项目分析 以平层小户型为主，LOFT部分精装修
1、荣京丽都
比周边低10%（圣富华国际公寓 13000元/㎡）
项目名称 荣京丽都 开发商 北京禾祥置业发展有 限公司
销售均价
11779元/平米
平层：3米 LOFT:5.3米 11750平方米 72331平方米
户型面积
主力户型为5090平米
水电费
典型商改住项目分析 金隅可乐产品线
47—50平米0居占30% 50—90平0、一居占 55%
90平以上两居占 8%
LOFT公寓占 7%
典型商改住项目分析 金隅可乐小结
该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年； 该项目位于朝阳区京通快速双桥出口南侧500米，双桥路西侧，临地铁，交通较为方便； 户型面积以50-90平米零居、一居为主，受到年青消费者青睐； 据调查，由于开发商关系更改水电性质，不是市政供水，而是用地下水，水费都比商业
昌平区回龙观体育公园北侧
海淀区中关村西区八号路 朝阳区京通快速双桥出口南侧500米 崇文区夕照寺中街31号 朝阳区十里堡商业金融用地 丰台区马家堡角门14号商业金融用地 西城区西外大街德宝饭店对面 丰台区成寿寺
CUV国际公寓
荣京丽都 林肯公园
住宅、公寓
商住公寓 公寓
办公:50年
综合:50年 商业:40年
典型商改住项目分析 中粮假日风景产品线
LOFT30-70平米占80%以上
典型商改住项目分析 中粮假日风景小结
该项目土地用途为商业娱乐性质，使用年限为40年；

该项目产品定位为loft小公寓，舒适温馨；
水电收费标准是按照市政商业水电费标准收取，生活成本相对较高； 该项目价格比周边非商改住楼盘价格低20-30%(设计师广场：17900元/㎡)