第十四章 契税(税法PPT课件2019)

项目十四 契税
1 任务一 契税概述 2 任务二 学习契税的基本规定 3 任务三 掌握契税应纳税额的计算 4 任务四 了解契税的税收优惠及征收管理
8
一、计税依据
❖ 契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况 确定：
❖ （一）土地使用权出售、房屋买卖，其计税依 据为成交价格。即土地、房屋权属转移合同中确 定的价格，包括承受着应支付的货币、实物、无 形资产或者其他经济利益。
❖ （四）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转 让房地产时，由房地产转让者补交契税，其计税 依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益 。
❖ （五）个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除 外）的，应对受赠人全额征收契税。
一、应纳税额的计算
❖ 应纳税额的计算公式为： ❖ 应纳税额=计税依据×税率 ❖ 应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳
项目十四 契税
1 任务一 契税概述 2 任务二 学习契税的基本规定 3 任务三 掌握契税应纳税额的计算 4 任务四 了解契税的税收优惠及征收管理
8
一、税收优惠
（一）契税减免的基本规定 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公
、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。 3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税
❖ （二）土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依 据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的 市场价格核定。这是因为土地使用权赠与、房屋 赠与属于特殊的转移形式，无货币支付，在计征 税额时只能参照市场上同类土地、房屋价格计算 应纳税额。
一、计税依据
❖ （三）土地使用权交换、房屋交换，其计税依据 是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。对于 成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或 者所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不 合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格 核定。其目的是为了防止纳税人隐瞒、虚报成交 价格。
❖ （四）房屋赠与
❖ 房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所 有。其中，将自己的房屋转交给他人的法人和自然人，称 作房屋赠与人，接受他人房屋的法人和自然人，称为受赠 人。房屋赠与的前提，必须是产权无纠纷，赠与人和受赠 人双方自愿。
❖ 由于房屋是不动产，价值较大，故法律要求赠与房屋应有 书面合同（契约），并到房地产管理机关或农村基层政权 机关办理登记过户手续，才能生效。如果房屋赠与行为涉 及涉外关系，还须公证处证明和外事部门认证，才能有效 。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。
❖ 3.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前 退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还 已纳契税。
❖ 4.对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。
二、征收管理
（一）纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转 移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属 转移合同性质凭证的当天。 （二）纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房 屋所在地的契税征收机办理纳税申报，并在契税征收机关 核定的期限内缴纳税款。
一、征税范围
❖ （六）房屋附属设施有关契税政策
❖ 1.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库 、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使 用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不 涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
❖ 2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所 有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
二、契税的特点 ❖ 契税主要有以下几个特点：
1
2
契税属于财 产转移税
契税由财产 承受人缴纳
三、开征契税的作用
1
广辟财源，增加地方 财政收入
2
保护合法产权，避免 产权纠纷
3
调节财富分配，体现 社会公平
项目十四 契税
1 任务一 契税概述 2 任务二 学习契税的基本规定 3 任务三 掌握契税应纳税额的计算 4 任务四 了解契税的税收优惠及征收管理
❖ 以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应 照章缴纳契税。
一、征税范围
❖ （五）房屋交换
❖ 房屋交换，是指房屋住户、用户、所有人为了生 活工作方便，相互之间交换房屋的使用权或所有 权的行为。（1）房屋使用权交换。经房屋所有人 同意，使用者可以通过变更租赁合同，办理过户 手续，交换房屋使用权。交换房屋的价值相等的 不征收契税。（2）房屋所有权交换。交换双方应 订立交换契约，办理房屋产权变更手续和契税手 续。房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免 纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的， 按超出部分由支付差价方缴纳契税。
项目十四
契税
LOGO
项目十四 契税
1 任务一 契税概述 2 任务二 学习契税的基本规定 3 任务三 掌握契税应纳税额的计算 4 任务四 了解契税的税收优惠及征收管理
8
一、概念
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象， 向产权承受人征收的一种财产税。 当不动产的所有权发生变动时，根据当事人所订 契约，按不动产价值的一定比例向产权承受人征 收契税，税款缴纳后向产权承受人颁发合法的产 权凭证。 现行契税的基本规范是1997年7月7日重新颁布的 《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称 《契税暂行条例》），并从1997年10月1日起施 行。
❖ 3.承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适 用税率征收契税；与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契 税税率。
❖ 4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契 税。不得因减免出让金而减免契税。
❖ 5.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包 括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给 他人的，应按照转让的总价款计征契税。
。 4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋
权属的，由省级人民政府确定是否减免。 5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业
生产的，免征契税。 6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和
多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构 及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税 。
❖ （二）土地使用权转让
❖ 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 。可以使用出售、交换、赠与的方式。土地使用权转让，不 包括农村集体土地承包。
一、征税范围
❖ （三）房屋买卖 ❖ 1.以房产抵债或实物交换房屋。 ❖ 经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，
均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。 ❖ 2.以房产作投资或作股权转让。 ❖ 这种交易业务属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的
8
一、征税范围
❖ 契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的 土地和房屋。具体征税范围包括：国有土地使用权出让；土 地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖。即以货 币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。
❖ （一）国有土地使用权出让
❖ 国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使 用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为。可以使用拍卖、招标、双 方协议的方式。
7.对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新 公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司的土地、房屋权属免 征契税。
一、税收优惠
❖ （二）其他减征、免征契税的项目
❖ 1.自2010年10月1日起，个人购买属家庭唯一住房的普通住房，才 能享受契税减半征收的优惠政策。普通住房标准：住宅小区建筑容积率 在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级 别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据本 地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准 适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
❖ 地方各级人民政府、各级人民政府主管部门、单位和个人违反法律、行 政法规规定，擅自作出的减税、免税规定无效，征收机关不得执行，并 应向上级征收机关报告。
❖ 2.在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更 为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共 有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有， 双方约定、变更共有份额的，免征契税。
有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同 房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳 契税。 ❖ 3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。如，甲某 购买乙某房产，不论其目的是取得该房产的建筑材料或是 翻建新房，实际构成房屋买卖。甲某应首先办理房屋产权 变更手续，并按买价缴纳契税。
Biblioteka Baidu
一、征税范围
二、纳税人
❖ 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的单 位和个人为契税的纳税人。其中，土地、房屋权 属是指土地使用权和房屋所有权“单位”是指企业 、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体及 其他组织“个人”是指个体经营者及其他个人，包 括中国公民和外籍人员。
三、税率
❖ 契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%〜5%。 具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民政府 在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。从 2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下 且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收 契税。
二、征收管理
❖ （三）纳税地点 ❖ 契税的征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方
税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府 确定。 ❖ （四）征收管理 ❖ 纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完 税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料， 依法向房地产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登 记手续。房地产管理部门应向契税征收机关提供有关资料 ，并协助契税征收机关依法征收契税。
税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成 人民币计算。 ❖ 例14-1 某市居民甲有两套住房，将一套面积100平方米的住房出售 给居民乙，成交价格为150000元；将另一套面积120平方米的两室 住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价款50000元。试 计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为5%）。 ❖ （1）甲应缴纳契税=50000×5%=2500（元） ❖ （2）乙应缴纳契税=150000×5%=7500（元） ❖ （3）丙不缴纳契税。