供求失衡

不如及时推进住房制度改革市场将 出现大起大落

紧迫严峻的住房市场供求形势已经对住房制度 改革形成倒逼。如不能在坚持调控的同时，及 时推进住房制度综合配套改革，解决住房市场 的深层次矛盾，房地产调控将面临再次失效， 市场将出现大起大落，宏观风险极大。

一是住房供求已经失衡，房价面临全面失控。 在北京等一线城市，住房供求已经出现失衡。 一方面去年滞销的各楼盘基本售罄即将清盘， 仅剩少量顶楼底层等不受欢 迎套型，新开楼 盘少且越来越偏远。另一方面，消费者的房价 预期正向乐观方向转变，追涨心理正在发酵， 收入的快速增长也带来了强劲的购房需求。住 房供求失衡 短期内难有改观，一旦现有商品 住房库存被过度消耗，房价将面临全面失控。

二是历史契机转瞬即逝，深化改革时不我待。2013 年3月1日，国务院办公厅对外发布了“新国五条”实 施细则。重申严厉的调控政策虽然短期内可以起到一 定 抑制投资投机需求的作用，但是房地产市场的供 求矛盾并不能得到根本解决。一旦政策效力重新出现 衰减，房价又将再度面临失控风险。目前应当抓住宝 贵的历史契 机，加快推进住房制度改革，从根本上 解决住房供求失衡问题。否则房地产调控将再度走进 “越调越涨”的历史怪圈，市场将对政府调节市场的 能力失去信心，房地 产市场将出现大规模投机和大 起大落，后果不堪设想。
抑制房价的对策分析



引导消费结构的改善 第一，利用经济杠杆抑制投资需求。可以通过开征房产税和实行 有差别的信贷抑制投资需求。据调查，我国房屋的空置率大大高 于10%国际警戒线，足以说明我国炒房过热，其原因在于我国房 产持有成本几乎为零，抑制投资需求的最有效办法是提高房产持 有成本和风险。有差别的信贷主要是针对二次购房者。但是目前 的差别信贷没有对二次购房者进行区别对待，个人认为以改善住 房条件为目的的二次购房者和投机者应当区别对待。 第二，利用租房手段分流购房大军。满足所有购房者的需求明显 是不可能的，那么剩下的需求如何引导呢？租房是一个不错的手 段，暂时抑制住购房需求，国家可以对租房视租房者的条件给予 政策支持，分担购房压力。
供求失衡
房价失控

根据国家统计局统计，2013年3月，全国70个 大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。房 地产市场的再一次全面反弹，表明住房市场重 调控、轻改革的思路需要作全面调整。抓住历 史契机，深化住房制度综合配套改革是当前住 房市场的首要任务。只有在 坚持调控不放松 的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革， 才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现 房地产市场与国民经济的良性协调发展。

相关政策和制度的完善 可以通过提高土地的有效供给，改革现行土地 出让制度，改善房地产市场垄断的市场状况， 弱化国民经济发展对房地产业的依赖，改革财 政体制和地方政府绩效考核体系等相关政策和 制度的完善平抑房价。

二是制度改革相对滞后，供求矛盾长期存在。一方面， 房地产市场管制的长期化、常态化未能解决房价上涨 问题，却对经济社会发展产生了巨大的副作用。包括 房地 产投资下滑使得地方经济增速下降、财政出现 困难；限购、限贷使人口流动和城市化速度放缓；以 户籍为标准的限购制度妨碍了社会公平，引发城市外 来就业者的广 泛不满等。另一方面，住房制度改革 相对滞后，使得住房供给效率低下，长期供求矛盾无 法解决。这些束缚住房市场效率的制度包括：城乡土 地市场人为分割，以政 府为主导的土地市场供给效 率低下；个人自建、集资建设商品住房被禁止，开发 商的供给垄断问题悬而未决；房产税未推开，住房持 有成本低导致囤房盛行等。


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提高住房的有效供给 第一，改善房地产市场的供给结构。平抑房价首先应 该改善住房的市场供给结构，使之适应广大中低收入 人群的需求。这样，首先就要适量加大中小户型和经 济适用房的比例，政府要提倡经济适用的理念，对这 类房屋建设从信贷、土地出让、税收等方面予以支持。 同时限制奢豪别墅、豪华户型的开发，以提高土地使 用效率。 其次，加快推动保障性住房的建设。一方面，要加快 经济使用房建设，降低购房门槛，将销售对象对准困 难群体和中低收入群体。另一方面，加快廉租房的建 设，分流购房大军。
房地产市场深层次矛盾不解决房价 上涨不可避免

中国政府严厉的房地产调控措施虽然对于抑制 房价过快上涨起到了一定的积极作用，但是由 于住房制度改革滞后，长期供给不足等房地产 市场的深层次矛盾无法得到解决，房价的间歇 性上涨不可避免。

一是行政管制无法治本，调控效力必然衰减。限购、 差别化信贷等核心调控政策只能在短期内扼制住房需 求的膨胀，不会有长久的效力。一旦大家都预期房价 将进一 步上涨，单靠严厉的调控政策已经无法阻挡 全社会的疯狂投机。从需求方面看，第一，随着经济、 收入的增长，居民改善住房条件的需求无法阻挡；第 二，城市化每 年将带来相当于一个东京市的人口涌 入城市，这是历史趋势不会改变；第三，因调控堰塞 的需求也要伺机寻找突破口，需求管制政策会被逐步 破解。从供给方面看， 拆迁征地难度越来越大，地 方政府筹集造城所需要的公共基础设施投资也越来越 困难，在现有制度框架下，可以预见的未来住房供给 难以有效扩大。
改革建立房地产健康发展机制的九点 核心内容




一是实行“自有为主，形式多样”的产权制度。 二是建立“基金主导，多元开发”的开发制度。 三是实行“租售并举，先租后买”的交换制度。 四是实行“货币分配为主，实物分配为辅”的分配制 度。 五是实行“一户一房，抑制投机”的消费制度。 六是“累进增减，有保有抑”的税收调节机制。 七是“溢价补贴，随市浮动”的土地调节机制。 八是“梯度保障，政府兜底”的财政调节机制。 九是“长借短还，动态平衡”的金融调节机制。