关于地铁口模式及其商业开发模式综合案例研究

商场业态 特点及布 局： •国际品牌专 卖店为主、主 力核心店为国 际品牌百货店 ； • 除百货店外 ，全部采用室 内街； •优越的共享 空间。

一至三层：
商业主体，内街式分布。
高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人流 上1层。

负一层主要为停车场，临街部分为 餐饮，临地铁出口设一圈商业。
太古广场位于金钟地铁站上盖，是港岛及九龙(荃湾)两条 地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的 重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院 、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优 势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地
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十公顷香港公园宁静的环境。
地铁站出入口与周围建筑物结合

(2)融入型,即地铁车站的地 下出入口通道分叉出一条 进入建筑内部,接建筑物地 下室或地下中庭,乘客进入 建筑物, 再由建筑物内的楼 、扶梯进行疏散。而另一 条接城市地面出口,一般当 周围建筑规模较大时采用, 这种方式与城市关系最好, 但经济性和综合性是解决 这类方式的关键,这通常需 要有预先的规划。
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主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermè s、 Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高 登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
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四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
地铁节点商业
______深圳地铁1号线购物公园站的COCO PARK
——沿地铁口的商业开发

地铁站并非决定地铁通道商业成功与否的关键因素 商业定位 考虑未来商业的经营需求 以人为本开发地铁地面商业（综合购物商场) 集聚与疏散的权衡 香港地铁四通八达，几乎覆盖了全港所有区域，地铁上 盖物业与地铁站周边物业的价值差异并不大。人们通常认为 香港地铁商业做的很成功。但仔细了解后就会发现，香港最 成功的商业并不属于地铁公司，其位置也不一定与地铁直接 相连。这些成功的商业背后，地铁因素只是众多因素其中之 一。应该说，香港地铁的开发和运营都是成功的。
独立式出入口按规划布置位置分为以下几类。 (1)地铁出入口独立布置在路边人行便道上。 (2)地铁出入口与道路红线内的绿化隔离带结合。 (3)地铁出入口与道路红线外建筑地段环境结合。
*当地铁车站附近建筑退建筑红线布置时,地铁出 入口可以伸入建筑红线内与建筑红线内的广场或 环境结合
(2)合建式出入口:地铁出入口设在不同使用功能的 建筑内或贴附在该建筑的一侧的出入口称为合建 式出入口。
地铁通道商业
地铁上盖商业



范围：地铁站出入口 商业 特点：与地铁站口直 接相连 类型：大、中型商场 、裙楼商业
地铁节点商业



范围：地铁站半径300米范围内的商业（步 行约5分钟） 特点：坐落于城市主要交通网络交汇点的 大型商业，具备城市客厅属性 类型：购物中心，标志建筑及其裙楼，城 市公建内商业等大型建筑

商业，无论是地铁商业还是其他商业，都有其自身的规律。 商业的成功是遵循商业规律的结果，地铁站点只是影响地铁 商业的一个优势因素。
世联 地产
地铁商业及综合体成功案例研究
2013-8-20
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香港太古广场
太古广场位于香港两条铁路交汇处，是典型的地铁上 盖综合体。
甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级 公寓

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五星级酒店
港丽酒店 店 港岛香格里拉酒店 酒店 万豪酒店 店 513间客房的五星级酒 565间客房的五星级 602间客房的五星级酒
关于地铁口模式及其商业开发模式综合案例研究
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地铁出入口规划形式的分类 地铁出入口与其他交通系统结合 沿地铁口的商业开发模式

地铁商业及综合体成功案例
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地铁出入口规划形式的分类

(1)独立式出入口:独立修建的出入口称为独 立式出入口。独立式出入口布局比较简单, 建筑处理灵活多变,可根据周围环境条件及 主客流方向确定车站出入口的位置及入口 方向。
下沉广场地面部分没有明显的标 志物或标识物。 “我到了”？——引入过度空间 广场里看不至日周围熙熙攘攘的 人流, 只能看到四周的高层无秩序 的伸向天空, 这种城巾景观是不能 给人以赏心悦目的感觉
标志
天际线
环境的适宜性
地下建筑物的附属设施, 例如地铁车站的风井, 地下变电站的排风口 等,与周围环境的融合。（静安寺广场西北角地铁车站的风井设计 为带音乐喷泉的水池）
以上海静安寺地区地铁站及其周边的开发为例 周边交通的组织问题 当前开发地下空间的首要目的是解决中心区的交通拥堵。修建地 铁、地下停车库、地下车行道、地下人行道等可以有效地组织人 流、车流, 实现地面上人、车分流, 彻底解决交通瓶颈, 进而支撑 商圈的繁荣。 地下人行道只有设置成网络覆盖到地铁站周围一定半径范围时, 才能发挥地下连 通的作用。 地下停车场规划建设不统一 地下停车场相互之间的连通有困难, 无法形成规模效益,分别修建地下停车库, 不能 共用地下车行道进而形成网络。 地下车行道实施困难——考虑对未来站点的规划 规划中的此地区地下将建成连通大部分地下停车库的地下车行环道。然而实施起来 困难比较大。归根到底是在规划设计之初对地下车道考虑不周全, 缺乏全面的统筹, 系统的规划。
合建式出入口包括地铁出入口与路边建筑合建和出入口通道与地下人行过 街通道结合两种。 (1)地铁出入口与路边建筑合建。 (2)地铁出入口与地下人行过街通道相结合。 从上述情况看, 在地下市政设施有条件部位,地铁出入口与地下人行过街道结合, 是比较有利的。
(3)下沉式出入口:地铁出入口与下沉广场结合,由地铁直接通 到下沉广场而直接到达室外的出入口形式。这种出入口形 式 需 与 规 划 结 合 紧 密 才 能 与 环 境 结 为 一 体。同时,需要地面有面积来做下沉广场。
地铁出入口与公交站点衔接


地铁和公共汽车、电车共同组成了城市的 公共客运系统。公共汽车、电车虽然客运 量少,但具有可灵活更改线路和站点的优点, 其与城市地铁的配套是提高城市公交一体 化、优化城市公交客运系统结构的必经之 路。 地铁出入口与公交衔接关系有: 第一类,集中 式,即两者的站点集中在一起或立体化布局 于一栋建筑中。第二类是水平式展开布局, 即在地面或地下城市步行系统中展开,这是 最常见的。
沿地铁口的商业开发模式


1. 地铁站内商业 2. 地铁通道商业 3. 地铁上盖商业 4. 地铁节点商业
地铁站内商业



范围：地铁站内以行人通行功能为主区域 的商业 特点：行人停留时间短、非目的性、快捷 消费 类型：食品烟酒，报纸杂志，冷热饮品， 医药，快餐、服饰等小型商店
地铁站内商业
地铁站出入口与周围建筑物结合

(3)“零”出入口型,这种 形式是整个地铁站上 建建筑的形式,地铁车 站就位于合建建筑的 地下层,没有我们平时 意义上的出入口,只是 自动扶梯和楼梯就是 地铁车站与建筑合建 。比如,上海地铁松江 新城站地铁车站上部 修建建筑,两者合二为 一。
Байду номын сангаас铁出入口与其他交通系统结合


目前国内大多数地铁开发公 司在做地铁规划时，都会考 虑预留一定面积做零售商业 。但在实际规划设计时，则 基本不会考虑未来商业的经 营需求，而是只按规划留出 足够的商业空间和面积就可 以了。 “筑巢引凤”。也就是说所 筑的巢一定要符合凤凰的要 求。即使在地铁站内人行通 道的地段，针对预留的商业 空间和面积，除了室内高度 等个别指标外，几乎完全按 照商家地面店的标准进行规 划设计，从而基本达到了知 名商家或连锁商家的进驻条
以上海静安寺地区地铁站及其周边的开发为例 周边地块的开发问题
对静安古寺这一历 史遗留的保护结合 地铁站的开发同步 进行。
以上海静安寺地区地铁站及其周边的开发为例 周边地块的开发问题 静安公园与下沉广场的结合
地铁站出入口与周围建筑物结合

(1)附着式,出入口与建 筑紧贴相建,出入口自 己布置楼梯、扶梯,占 用合建建筑的底层面 积,地铁出入口与该建 筑之间可建立联系,也 可不建立联系。附着 式需要地铁出入口与 建筑合建或建筑建设 时预留出空间来。
厦，每层面积约1951平方米。
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二座
三座
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购物中心
太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面 积65985平方米，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地
经营业态：
百货公司 女士时装/男士时装 童装/玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 护理/美容 珠宝/钟表/饰物 书籍/音乐/电子用品 艺术品/家居布置/礼 品 电影院 食肆 银行/服务
甲级写字楼部分
太古广场一座 ： 建筑面积79925平方米、楼高36层的甲级商
厦，每层面积由1858平方米至2000平方米 ，首层为会议中心设施。
一座
太古广场二座 ： 建筑面积65055平方米、楼高27层的甲级商
厦，每层面积由1951平方米至2000平方米
太古广场三座 ： 建筑面积59851平方米、楼高34层的甲级商

地铁出入口与城市其他交通方式是否能有 效的衔接,直接影响了地铁在缓解城市交通 方面的作用,而且也对出行的人是否方便有 很大影响。地铁出入口与其他交通站点的 衔接不仅是两种换乘形式,而是多种的总和
地铁出入口与城市步行系统的衔接


在城市中心区或城市边缘的居住区,地铁主要是吸 引步行的人流。步行是城市日常生活的重要部分, 步行系统是城市的主要的动态开放空间。就地铁 出入口与步行系统而言, 地铁出入口与城市步行系 统的形式如下。 (1)独立出入口连接路边人行道或广场 (2)出入口连接地下通道、过街天桥和地下街。我 国正在逐渐发展这种方式,该形式是开发城市地下 空间的有效方式。例如,美国休斯敦市地铁连接地 下步行街道系统的方式。
地铁通道商业


范围：地铁站区域以外的商业，其营业时 间不受地铁运营时间的限制 特点：与地铁站内通道相连的独立商业 类型：无限制，可以是所有类型的商业
地铁通道商业，简单说，就是地下商场 与地铁通道相连，但有独立出入口，不受 地铁营业时间所限，地铁晚上停止运营关 上大门后，商场可照常营业不受影响。
地铁出入口与小汽车停车场的衔接



小汽车和地铁的换乘可限制城市中心汽车交通量,发达国家 居住人口的郊区化,使小汽车换乘地铁在城市边缘区十分普 遍。小汽车和地铁出入口相衔接基本上有两种形式。 (1)停车衔接(Park And Ride)简称P+R。此方式中驾车者和 乘坐地铁交通交替进行, 乘客停车换乘地铁, 经过较长时间 ( 如上班等)后回到原地点开车。 (2)接送衔接(Kiss and Ride)简称K+R。该方式设有大量的 停车空间并供接送地铁乘客瞬时使用, 一般车行道上的汽 车单向行驶, 乘客上下完汽车需立即离开, 让出车位供下一 辆车使用。上海地铁1 号线莘庄站出入口站前辅助通道就 自发形成此类转运场, 供出租车接送, 但缺乏交通安排和管 理。
地铁出入口与自行车库的衔接




地铁出入口处自行车停车模式一般由地面、地下、半地下 。其中地面自行车停车是主要形式。地面自行车停车方式 有: (1)露天专用停车场或单建式多层车库, 这种方式在城郊处 的用地不是太紧张的地方比较合适。 (2)利用地铁出入口外部空间边缘、城市街道边形成线状临 时露天停车,这对街景会有影响,但可利用一些景观设施来 作遮挡,如花坛、花圃等。 地下自行车停车库, 可在地铁出入口修建时与出入口通道 一起建设,可在地下直接换乘,但由于其修建的巨大费用使 得这种形式实现的很少。半地下自行车停车库克服了地下 车库的昂贵费用,可有效利用自然地形或利用地铁物业夹层 空间。
下沉广场产生了新 的城市三维广场空间, 是集交通、购物、休 闲、娱乐于一体的城 市多功能高效叠合空 间, 为市民提供了较 好的私密性, 塑造了 城 市客厅的新形象。
以上海静安寺地区地铁站及其周边的开发为例
以上海静安寺地区地铁站及其周边的开发为例
下沉式广场规划设计使用中的问题 尺度
静安寺广场的值已经小于等于2 “迷失”？