日本物业管理的不同之处

日本物业管理的不同之处

日本物业管理的不同之处

2010年，由于调到关西学院大学，我们卖掉了原来在铃鹿市的独户住宅，在离大阪中心梅田电车约8分钟路程的车站附近有一幢高层建筑，我们就在此买了一套二手房，开始了大都市的生活。

3月搬进去，10月份接到业主委员会（日语：管理组合理事会）换届的通知说今年轮到我们家当业主委员。我很奇怪问管理员怎么刚搬来就轮到我们了。管理员解释说，这栋大楼一共有36层，近300家住户，按楼层和房间号码轮流，每年有20户业主承担业主委员的工作，大约215年轮到一次，任期一年。我们的房间是第五年轮到的，但以前的业主把房子出租。按规定房客不能承担业主委员，就越过去了。今年入住了业主，就要承担上次没有承担的委员工作。

因为有以前居民委员会组长的经验，再加上作为社会学者我也很希望了解大城市的物业管理和社区生活的现状，就很高兴地在业主委员承诺书上盖了印章。

11月业主大会以后，新一届业主委员会开始工作。第一次会议是在委员中推选出理事长（日语：管理组合理事长）和决定每个委员的分工。理事长1人；副理事长1人；停车场3人；自行车场2人；温泉、游泳池4人；卡拉OK、会议室3人；配合自治会3人；会议记录2人；会计1人；监事1人。

我们这一届由21人组成，因为有一位热心的业主，上一届是副理事长，自愿留任一年。他说上一届推选理事长没有人愿意当，只好用抓阄决定，理事长的阄剩在最后，结果那天因故缺席的人就当了理事长。每月一次的业主委员会会议，物业管理公司的负责人和管理员都列席参加，由于委员们不明白该做些什么，也不知道上一届解决了哪些问题，还留下哪些问题待解决。结果理事长变成了一个主持人的角色，几乎所有的议案都按照物业管理公司的提案通过。

经过一年的工作，他觉得我们这个大楼每年的物业管理费约6000多万日元，长期修缮基金4000多万日元，而且已经积累了三亿多日元。业主委员会虽然在法律上是物业管理的权力机构，但目前这种状况并不具备真正行使这一权利的能力。他决定第二年自愿担任理事长，作为志愿者留任一年。由于他的留任，而且自愿承担理事长，这一届与上一届有了很大的变化。

这一届理事会进行了几项制度上的改革。

1、各种支出项目，物业管理公司在提案时要提出2家以上的报价单，购入物品时，如果委员们自愿贡献力量，以更低价格找到同样品牌、型号的话，把信息交给物业管理公司以最低价格购进。

2、为了理事会有效地衔接、发挥作用，每年期待5人以下的委员作为自愿者留任，其中副理事长必须留任担任下一届的理事长。但无论任何理由，自愿留任不得超过一年。

3、配合自治会，尽力丰富居民的社区生活。

4、号召有热心、有专业知识的业主自愿成立《修缮咨询委员会》，配合大型修缮时业主委员会的工作。

2011年11月的业主大会上通过了这些改革提案。虽然业主委员会每月定期举行一次会议，一次2-3小时，对我是很大的时间支出，但无论是作为一名市民、一名业主，还是作为社会学者，我都觉得应该积极参与，就举手同意下一年留任。2012年又干了一届，还是担任配合自治会的委员。

2011年业主委员的活动让我体验了有关法律的实施细节和这种制度在保证业主的财产和享受共有设施权利上的作用。

日本的法律规定，住宅分为独户住宅和共同住宅，共同住宅的业主每月缴纳一定的物业费和长期修缮基金。共同住宅必须召开业主大会。业主大会是最高决策机构，业主大会选出的业主委员会负责管理物业费和长期修缮基金、决定和委托物业管理公司实施具体管理业务。物业管理公司提出的各种预算计划必须由业主委员会决定，收支情况定期向业主委员会汇报，业主委员会负责各种预算与支出的核对。

现实中，业主委员们是轮流承担，大家都有自己的工作或是专职主妇，对于物业管理都是外行。而物业管理公司都是职业的行家，常年从事物业管理工作，所以只要对物业管理公司提供的服务没有太大的不满，很多情况下都是物业管理公司主导业主委员会。

但是，随着长期修缮基金的增加和大型修缮日期接近，物业管理公司对利益的关心与业主们对这笔资金的关心程度同时增加，业主中就会出现像上述理事长那样的积极分子，即便是极少数也很容易唤起大家积极参与的支持。

日本的法律绝对保证业主委员会自治权利，在这一法律的保证下，业主委员会只要尽职尽责，就会对物业管理公司形成绝对的监督作用，物业管理公司不敢肆意而为，损害业主的利益。如果物业管理公司的服务出现明显的问题，业主委员会敦促物业管理公司改善工作，如果不见效果，可以解雇物业管理公司，请其他的公司承担管理业务。

当然，业主大会虽然被法律赋予了决策机构；业主委员会被赋予管理共同财产的权力。但如果业主们没有责任意识和参与意识，事实上也会变成橡皮图章。

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