产业地产布局专题研究(1)

产业地产商业研究报告

（1）地产开发商的商业模式

资本运作逻辑

地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。联东U谷，天安数码城、坤鼎集团是地产开发商模式的典型代表。从本质上讲，地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，因此，地产开发商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。

（2）盈利模式

地产开发商模式盈利模式简介

盈利模式简介

物业出售出售产业物业获取利润

物业出租通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益

提供服务通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利

（1）产业新城开发商的商业模式

资本运作逻辑

◆产业新城开发商模式以华夏幸福基业、宏泰发展、中南

建设为典型代表，也是我国在产业地产领域最早实践

PPP模式的开发商，其商业模式大致如下：A政府与B产

业新城开发商就C产业新城（一般为十几平方公里甚至

几十平方公里）的开发达成合作协议，在规定的合作年

限内，B开发商负责地块内的土地平整、道路管廊等基

础设施建设工作，学校、医院、文化、体育公共设施建

设及运营管理工作，产业规划、项目招商、宣传推广等

产业发展服务工作，空间规划、建筑设计、物业管理、

公共项目维护等基础性服务工作等；

◆同时，B开发商以C产业新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例（即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入）作为投资回报，如新

产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等；合作期限结束后，B开发商将C产业新城的基础设施公共设施产权及经营权无条件已交给A政府。

（2）盈利模式

盈利模式简介

土地一级开发获利代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建设等；参与产业招商等新城的运营，税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入等

土地二级开发获利开发商获取房地产用地进行二级开发，通过销售房产获利产业新城开发商模式盈利模式简介

（1）产业投资商的商业模式

资本运作逻辑

产业投资商模式以张江高科、清华科技园和湖北高投为

主要代表，其也是国内最早实行“基地+基金”双轮驱

动模式的开发商，与地产开发商模式和产业新城开发商

模式相比，产业投资商不仅将资金投向产业地产，同时

还将资金投向入驻园区的企业。产业投资商的商业模式

如下：产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金，

该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同

时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方

式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的

同时还是带动园区资产增值。

（2）盈利模式

产业投资商模式盈利模式简介

盈利模式简介

园区运作通过出让园区土地、租售产业物业获取收益

资本运作采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型入住企业进行孵化、培育，待孵化企业被并购或上市后，透过分享

企业成长的红利来获得资本增值

基金管理管理发行产业投资基金，收取基金管理费

基金投资商模式

（1）产业投资商的商业模式

资本运作逻辑

基金投资商模式是国际流行的以Reits为核心的轻资产运

作的产业地产商业模式，以普洛斯、安博、嘉民、丰树

等物流地产开发商为典型代表，国内的万通控股正在实

践这一商业模式，具体商业模式如下：基金投资商通过

发行工业地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房

拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改

在并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新

建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当工业物业的入

驻率达到一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流

时，通过发行Reits的方式对物业进行资本化运作，完成

一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。

（2）盈利模式

产业投资商模式盈利模式简介

盈利模式简介

物业租赁将工业物业进行出租，赚取稳定的现金流

物业资本化对成熟的物业进行资本化运作，发行Reits，缩短资金回收期，并使基金投资商获取额外的物业增值收益

总结

产业地产的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑和盈利方式，对于产业地产商，尤其是新进的产业地产商而言，该四种模式没有优劣之分，只有适合不适合之说，产业地产商还需在行业法律法规的边界内，根据自己的资源、能力状况，选择适合自己的商业模式，以帮助自己在产业地产开发建设领域少走弯路、错路、冤路。

实产业

介绍

关于产业新城，关乎到中国的新型城镇化、关乎到区域一体化、关乎到中国未来的产业转型升级。

无论是上世纪九十年代的国有资本，还是本世纪初的民营主体，一直在持续进行着关于产城融合的实践探索。只不过，在当时工业化快速推进、经济高速增长的背景下，政府、企业界乃至资本市场对其的关注度并不高。

今天，中国经济面临的转型升级压力、中国城市群发展和城镇化进程面临的新问题，都迫切需要新的抓手和突破口，产业新城正是可以依附的重要载体。“产”和“城”都要有，而且必须是高质量的，这才是形成中国城市、城镇良性发展格局，打造产业制高点的应有之义。

文件——政府很重视：2016年，国家发改委发布了《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，针对科学推进产城融合示范区建设做了明确部署。李克强总理在2017年最新的政府工作报告中指出，中国将继续扎实推进新型城镇化、深入实施创新驱动发展战略、培育壮大新兴产业。企业积极响应，纷纷展开产业新城的建设与运营，产业新城，集生产、生活及城市功能于一体，在产业发展与创新、城市建设、人居生活环境的改善中发挥着重要作用。