遏制房价过快上涨之长效机制研究

使 房价 维持 在较 高水 平 。
二、 房地 产调 控政 策 实施效 果欠 佳 的原 因
１ 调控 政策 出 台的 时间和 效果有 滞 后性 ．
对 于房 地 产 业 的宏观 调控 政 策 往 往 是 发 现 经 济运 行 的 问题后 才 出 台 ， 问题 的产 生 与 发展 对
受到保护。由于本案还处于上诉 阶段 ， 最终还有 待于法院的终审判决， 登记机关再根据 和 当事人 的 申请 ， 或者 协助 执行 通 知 书
然飙 升 至 ７ ． ％ ２ ８ 。造成 中国住房 高私 有率 的一 个
计 算 ， 年新 增城 市 人 口的住 房 需求 约 为 ６亿平 每
方米 ， 是房价 保持 坚挺 的主 要动 力 。 这
２ 旧城 改造 加速 ， 动需 求增 加 ． 被
重 要 原 因就 是 “ 宅拥 有 型 消 费 ” 住 的传 统 观 念 。 这 是助推 房 价上涨 的无形动 力 。 ５ 成本 逐步攀 升 使房价 居 高难 下 ． 房 地产 开 发成 本主 要包 括 土地 成本 、 安 成 建
的登 记行 为 。
王 雨晨
成善意取得 。但是仅从该案 目前提供的案 情分 析 ， 案 发 生在 权 法 实施 前 ， 民法 院 无 法 该 物 人
适 用 物 权 法 不动 产 善 意 取 得 制 度 来保 护 李先
生 ， 不属 于 善 意 第 三人 ， 已取 得 的 物权 无 法 其 其
同时也 易造 成郊 区住 房大 面积 空 置 的 问题 。
本 及流 通成 本 等 。近年 来 各项 成本 均有 所 上 升 ， 尤 其是 土地 成本 。 价上 涨使得 开 发商在 取得 土 房
地 时 的需求 价 格弹 性很 小 ， 即使地 价上 涨 很 多 ，
获 得 土地 的热 情 也 不 减 ， 因此 ， 土地 价 格 屡 创 新
文提 出在 需求 管理 环节 分流 住房 需求 量、 供给 在 环节 优化 新增 商 品房结 构 、 市场 建设 和监 管环 在 节加 强引导 的思路 。
并未得 到有效遏 制 。Biblioteka Baidu
２ 调 控手段 欠协 调 ．
对房 地产 市场 的调控 政策 ，需要从 税收 、 信 贷、 法律 、 行政 等 多个角度 出发 ， 但最 终 的 目标 要 保持 一致 。 而 ， 调控 中 由于政 策指 向不一 致 ， 然 在
房地产市场
遏制 价过 涨 长 房 快上 之 效机制 研究
楼 江 李静 同济大 学
一
、
近 年来 房地 产价 格上 涨 过快 的原 因
不 跌 的预 期， 这 种 消 费心 理 也 会推 动 房 价 的上
涨。
１ 城 市化进 程 加快 ， ． 房屋 需求 量 不断扩 大
据估计， 未来 １ ０年 ， 国城 市化 率将 以每 年 我 少 １ ５ 的速 度 增 长 ， 即每 年 将 新增 城 市 人 口 ．％
到 ２０ ０ ４年 以后 ，才 出台 了一系 列调控 政 策 。因
此 ， 观调 控政 策 出台的 时间和 效果存 在 一定 的 宏 时滞 性 ， 使房 地 产供 需 矛 盾进 一 步 凸 显 ， 致 房价
上 述调 控 政 策 大 多直 接针 对 过 热 的房 地 产 市场 ， 供 需双 方 进行 调 控 ， 扬汤 止 沸 ” 对 有“ 的短 期 效果 ， 但未 考 虑“ 釜底 抽 薪 ” 。预 防房地 产市 场 再度 过 热 ，应 着 力建立 稳 定房价 的长 效机 制 ， 本
场 的调控效 果 。
房地产 开发 完成投 资 ４５ 亿 元 ，就 比上年 增长 ８７
近 ３％ ０ ２年 全 国房 地产 开发 完 成投 资继 续 ０ ；２ ０ 上 涨近 ３ ％ 全 国购置 土地 面积 同 比上 涨 ４ ．％ ０； ５３ 。
在 ２０ ０ ３年 央行 １ １号文件 已经 发 出预警 的情 况 ２ 下 ，地方 政府 仍然 强调房 地产业 的地 位和 作用 。
房地产市场 Ｒｅ ｄ
未 能起 到有效 的监控 作用 。 如早在 ２ ０ ０ １年 ， 国 全
展对 地 区 Ｇ Ｐ增 长和税 收 增加举 足轻 重 ，因此 ， Ｄ 地 方政 府在 执行 中央 的 限制性调 控政 策 时， 往往 力 度不 强 ； 而在 执 行 中央 的鼓励 性 政 策 时 ， 则严 格落 实 。 这种利 益 的博 弈使 中央 的调控政 策在具 体 贯彻 实施 中打 了折扣 ， 而削弱 了对房 地 产市 从
大 规 模 旧城 拆 迁 及 改 造 所 带 来 的 大 量住 宅
需求 ， 了房 价上 涨 的直 接推 手 。这 是 由于 政府 成 给 居 民的补偿 大 多是 位 于市 郊 的大面 积 住房 ， 而
事实上， 绝大 部分 居 民更 愿 意选 择在 基础 设 施 完 善 的市 区 内重 新购 房 ， 成 了“ 区大房 空 置 ， 形 郊 市 区小房 难求 ” 的局面 。 这样 就 无形 中拉 高 了房价 ，
近 ２０ ０ ０万 人 。 以人均 需求 住房 面积 ３ 若 ０平 方米
４ 住 房拥 有 型消 费观念 推 高房价 ．
据 资料 显 示 ，加拿 大 房 屋私 有 率 为 ６ ％ 美 ７，
国房屋 私 有率 为 ６ ％ 欧 洲 … 些 国家 的住 房 私 有 ９， 率 维 持 在 ４ ％ 右 ， 是 在 中 国 ， 个 比率 己赫 ０左 但 这
高 ，土 地溢 价 作为 成本 将包 含 在 未来房 价 中 ， 致
３ 消 费者 的心理 预期 助长 房价 上 涨 ．
近 年 来 ，我 国房 价呈 现 出总 体上 扬 的趋 势 ，
这 一 客 观 事 实 更加 印证 了房 地 产 保 值 增 值 的特 性 ， 而 吸 引 了不 少 自住 和投 资 需求 者 。加 之 部 从 分 开 发企 业为 了 自身 的利 益 ， 味强 调 房价 在 未 一 来 将继 续 上涨 ， 形 中给 了 消费 者一 种 房价 只 涨 无 否 已经 办理 了登 记 。三项 必 须 同时具 备 ， 能构 才