针对高房价问题的几点政策建议

针对高房价问题的几点政策建议

一、事件回放

（一）近年来中国城市房价普遍暴涨引发广泛关注

自1998年住房制度改革以来，我国城市住房价格越来越成为人们关注的重要内容。尽管2003年开始警惕房地产“泡沫”的言论就充斥各大媒体，但房价还是一路飙升，近两年的涨幅更是超出了正常范围。据粗略估计，2004年以来全国商品房新开楼盘均价上涨50%以上，广州涨80%，北京涨了一倍，上海涨了近两倍。《南方周末》2007年新年特刊首度开设“年度焦点”栏目，“房价迷局”当仁不让地成为该栏目的第一个焦点。北京、深圳等城市不断攀升的房价，令普通百姓只能望房兴叹，高房价使多数人贷款买房后背负上高额的还贷压力，并由此出现了一个新词——“房奴”。

（二）中央及各地政府的房价调控措施

2004年，中央开始对过快上涨的房价进行调控；2005年总理总理在《政府工作报告》中明确指出，2005年将重点抑制房地产价格过快上涨，之后国务院提出了加强房地产市场引导和调控的8条措施，在此基础上，建设部等七部委联合发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门把解决房地产价格上涨幅度过快的问题作为加强宏观调控的一项重要任务；2006年，中央的“国六条”、“国十五条”、外资限炒令等一系列宏观调控措施更是频频出台；2007年“两会”上，总理总理在《政府工作报告》中提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，抑制房地产价格过快上涨。

在中央政府宏观调控政策力度日益加大的同时，各地政府也对稳定房价作出规定。例如青岛市近期出台《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》，要求调整住房供应结构，控制不合理住房需求，稳定住房价格；福建省物价局日前发出通知，要求各级政府价格部门采取有效措施，抑制住房价格的过快上涨；等等。

二、政策分析者述评

评论一：房价问题反映了中国房地产市场不完善

市场经济在资源配置方面有着不可替代的优势，但其得以发挥的前提是完善的市场机制，否则就会出现市场失灵的现象，而我国目前阶段的房地产市场还存在着大量信息不对称、市场垄断等市场机制不完善的问题。首先是房地产成本不透明，其背后隐藏着房地产商的巨额利润。据权威部门调查，房地产的开发利润占到房价的15.33%至62.23%，远远高出一般企业利润。其次，商品房空置率、实际供给和需求情况等也全是一笔糊涂帐。房地产商利用信息不对称制造虚假需求现象，进而哄抬房价的作法普遍存在。再次，中国房地产市场还存在开发商垄断经营、二手房市场和房屋租赁市场不规范等问题。这些都是市场不完善造成高房价的重要原因。

评论二：房价问题反映了政府公共治理职能的缺失

由于目前还无法完全通过市场化方式解决低收入家庭的住房需求，所以政府有责任在这一领域发挥提供公共产品和服务的作用，而高房价恰恰反映了政府公共治理能力的缺失。正是由于政府调控不力，甚至一些地方政府漠视社会民生，才导致近年来一些城市房价连年疯涨。一些地方的高房价还与政府的主导或参与密不可分，政府低价征地，高价出让，卖地越多，财政收入越多；价格越高，政府收益越大，“政绩”也就越突出；少数地方政府甚至暗中操盘，唆使开发商哄抬地价。地方政府公共服务职能的缺位和错位，是造成部分地区房地产价格不正常上涨的深层原因。如果政府不能明确自己的职能定位，不能有效约束自己的谋利冲动，不能依法规范自己的行为，房价势必难以回归正常水平。

评论三：房价问题已经成为中国的社会政治问题

近年来，住房、医疗和教育已经成为普通百姓肩上新的三座大山，由于住房需求对于百姓生活的基础性和重要性，这就使房价从单纯经济领域的问题上升为社会政治问题。首先，高房价牵涉到金融等其它重要领域，房价持续上涨蕴含着高度的金融风险，威胁到中国整体经济健康发展，一旦危机爆发，对政治发展都会造成影响。其次，“住”是百姓生活的必须条件，房价涉及到千家万户的实际利益，直接影响到和谐社会建设。有人在南京所作调查表明，公众对房价的合理程度认同率为0，互联网上关于房价的讨论也屡屡出现过激言辞，说明公众已对房价问题失去信心，这都是非常值得注意的现象。

三、政策献言

1、加大市场监管力度，尽快完善房地产市场

首先是严格落实相关法律法规，使房地产市场竞争规范。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规行为。对虚构买卖合同，囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购等不法市场行为，主管部门要予以公开曝光；对情节严重、性质恶劣的，建设部要会同有关部门及时依法从严处罚，并向社会公布。通过加大市场监管力度，促使房地产公平竞争，挤出市场泡沫，才能有利于整体产业的持续健康发展。其次是建立并完善正规的住房租赁市场。由于中国住房改革只注重销售而忽视租赁，导致至今没有正规的住房租赁市场，有的只是很不规范自发的市场，造成本可以租房的人也加入买房大军，加剧了住房的供需矛盾。建议政府提供一定优惠政策，拓展租赁性物业的市场供给，促使形成“租售并举”的局面，相信将有助于解决高房价问题。

2、大力发展经济适用房和廉租房

解决低收入家庭住房问题是各级政府义不容辞的责任，中国政府早在2004年就出台了《经济适用住房管理办法》，然而几年的实践却暴露了不少问题，经济适用房的应有作用没有得到充分发挥。在当前商品房价格高企不下的情况下，政府应加强研究，规范经济适用房建设、销售和流通，使之对普通百姓真正经济适用。同时，还要增加投入加快健全廉租住房制度，让经济特别困难的群体能够租得起，有房住。根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要，并由此建立较为完善的住房保障机制，弥补市场调节机制的不足。

3、鼓励和规范集资建房和合作建房

实践表明，不打破房地产市场由开发商垄断的局面，房价难以降下来。允许集资建房、合作建房等多种形式并存，是目前值得尝试的一种可行的思路。近期广东、北京等地单位集资建房价格只是周围商品房的一半左右，这有利于商品房降低价格。在集资和合作建房问题上目前存在争议，有人批评这是一种新的不公平，是福利实物分房的复辟。我们认为，现在公共机构的财务管理以及守法观念已大为提高，只要严格管理，依法阳光操作，可能出现的弊端是能够避免的。这样就会形成一种局面：开发商开发高档住房，实行完全市场化价格，定位在高收入阶层；政府主导开发廉租房和经济适用房，供低收入阶层居住；通过依法集资建房和合作建房，解决中等收入阶层或工薪阶层的住房问题。

4、树立正确的政绩观，考核地方的房价收入比

落实国家调控房地产市场的政策措施，首先需要各地政府树立正确的政绩观，否则，国家的一系列宏观调控政策措施的效果就会大打折扣。由于GDP政绩观作怪，一些地方政府习惯于以高房价求GDP高增长数据，在房地产的调控过程中，地方政府与中央政府目标上的差异致使一些地方政府“上有政策，下有对策”，谋求地方利益短期最大化。建议将房价收入比纳入对地方政府政绩考核范畴，将住房保障体系建设列入地方政府工作目标责任制管理，对住房价格上涨过快、控制措施不力的地区，对低收入群体居无定所，甚至引发社会问题的地区，应该追究政府有关领导的责任。

5、提倡正确的消费观念，引导住房梯度消费

货币分房制度改革和贷款消费观念的深入，使得中国喷发出巨大的购买能力，房地产市场明显出现了透支及奢侈消费的现象。住房改革短短几年时间，我国住房自有率达到82%，居世界第一位，欧美国家一般在30%～68%。可见，我国房屋消费观念有些矫枉过正了。建议政府和传媒要引导公众树立梯度住房消费理念，消除一次到位的住房消费误区，倡导消费者在不同年龄段、不同收入水平，选择不同的住房消费方式，这对缓解目前住房供需矛盾，降低房价将有很大的影响作用