浅谈公允价值计量模式在投资性房地产的运用

浅谈公允价值计量模式在投资性房地产的运用

作者：余茵

来源：《环球市场》2020年第06期

摘要：在我国会计计量模式的发展进程中，长期以来将历史成本计量作为主要模式。然而，随着近年来投资性房地产的迅猛发展，公允价值计量模式的亮点与优势日益凸显，并逐渐取代旧的计量模式。文章就公允价值计量模式在投资性房地产的运用状况进行浅谈，并提出若干建议，使之更好地在我国应用和推行。

关键词：公允价值计量模式;投资性房地产

一、公允价值及投资性房地产的特性

（一）公允价值计量模式的定义

公允价值计量即，市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或转移一项负债所需支付的价格计量。“公允”即公正公平，不偏不倚。

（二）投资性房地产的确认

投资性房地产是指，以赚取租金或实现资本增值为目的，或两者兼有而拥有的房地产，主要包括：持有并打算增值后再转让的土地使用权、已经出租的土地使用权和建筑物。此外，投资性房地产可进行单独核算和出售。

二、投资性房地产公允价值计量的国内发展现状

据国家统计局官网所提供的信息，经整合后，文章绘制了2009-2016年上市企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的应用状况表。

由表1数据可知，绝大多数上市企业仍采用历史成本模式计量投资性房地产，使用公允价值模式的企业只有极少数，因而可得出公允价值计量模式的运用并不广泛。可以清晰看到，各项数据都在逐年增加，但增幅极为缓慢，投资性房地产公允价值计量模式仅约为5%·

这些企业选择历史成本模式对投资性房地产计量的原因，是在历史成本模式下，企业对投资性房地产的会计处理较为容易，即折旧、摊销、减值等，并能维持会计信息的可比性。如若采取公允价值模式，投资性房地产的账面价值会随着市场行情的波动而变动，因而影响到企业各期利润的稳定性。

三、投资性房地产采用公允价值计量所面临的困境

（一）信息披露不充分

在实施新的会计准则后，经研究上市企业年报发现，即使采用了新的公允价值计量模式，多数企业并未标注公允价值的确定方法，还有若干具体详细项目上未披露，如会计假设、会计政策，这些将会使披露信息的准确性和真实性大打折扣。

（二）公允价值计量模式缺乏运用指导

目前，新会计准则下的公允价值计量，缺乏与之相匹配的法规律例、应用方针和辅助指导，因而导致公允价值计量难以推广。此外，部分企业在投资性房地产的后续计量上随意变动模式，严重违反会计准则的规定。

（三）市场波动大，企业承担高风险

根据会计准则的要求，采用公允价值计量模式的企业需在每个资产负债表日调整账面价值和公允价值之间的差额，然而，市场变数大，影响价值，给企业的经营带来不稳定性。

四、完善投资性房地产公允价值计量的举措

（一）加大信息披露力度，接受部门监管

投资性房地产的会计准则着重强调要对公允价值的确定方法和相关依据进行披露，却在公允价值计量方面要求较低。目前，是否披露和具體的披露内容仍取决于上市企业的主观意愿。因此，国家相关部门需进一步明确公允价值披露的详细程度，增加披露范围和透明度，如参数、估计假设等，有利于监管部门掌控有效的信息和证据，防止企业粉饰报表操纵利润，有效维护投资者和其他相关利益者的权益。

（二）转变会计准则导向，推广运用公允价值计量

之于目前的会计准则，其对公允价值模式计量仍有较为严格的限制。从准则导向方面来看，企业依旧偏好于历史成本模式，公允价值模式应用相较较少。然而，公允价值计量模式更符合会计信息质量的要求，有助于提升企业的经济效益。因此，我国需加强对公允价值计量问题的研究，完善和出台相关政策，转变会计准则导向，推广和倡导企业对投资性房地产采用公允价值计量。

（三）建立公平交易的投资性房地产市场，确保有序性

投资性房地产准则要求，企业只有在活跃的交易市场，或者能在房地产市场上获得与该房地产同种类或相似的市值，才能取得真正可靠的公允价值。一个交易频繁且公平公正的市场，是企业会计人员正确评估房地产市值的重要前提。因此，国家相关部门要努力维护市场秩序，构建一个成熟且健康的投资性房地产交易市场，加快市场经济的发展。

（四）增强风险管理，提高防范能力

鉴于市场的波动幅度大，企业应建立风险预警机制，增加对会计人员的安全意识和职业判断能力的培训，此外，充分预留一部分风险应急储备金，做好综合工作，有助于全面提高企业的风险防范和应对能力，为公允价值计量模式的平稳运行提供实力保障。

参考文献：

[1]严锦茹.浅析投资性房地产公允价值计量模式的发展策略[J].广西质量监督导报，2019，218（02）：69.

[2]陈飞.公允价值在投资性房地产业务中的运用[J].纳税，2019，13（12）：189-190.

[3]涂媛媛.上市公司对投资性房地产公允价值计量模式探讨[J].现代商贸工业，2013（08）：101-102.

[4]孙烨.浅析公允价值在我国应用面临的几个问题[J].中国集体经济，2010（10）：147-148.

作者简介：余茵（1999-），女，汉族，湖南岳阳人，单位：湖南农业大学商学院。