某项目商业报告沟通稿
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基于以上，商业定位则偏向北城区区域“龙头”，与市中心商业 形成互补，并提升商业氛围，并着重填补市中心商业缺失业态。
二
项目分析及定位
嘉德置业 机密文件
项目基本情况
本项目总建筑面积为117625平方米，包含 多种物业功能，酒店、商业、住宅、幼儿园等， 是一个区域性城市综合建筑体。
本项目经济技术指标 ·总商业面积：34495㎡ ·招商面积（含酒店）：40495㎡ ·1#地块商业面积：23172㎡ ·总车位数量（面积）：882个 ·1#地块车位数量（面积）：479个 ·主要建筑功能：商业、商务、办公 ·1#群楼现有商业功能定位：酒店、
14:40~15:40
290
1330
60
17:35~18:35
410
1930
60
勐腊路
从统计数据看，车流量勐腊路大于象城路 ，而人流量则象城路大于勐腊路。
象城路
项目周边商业氛围及资源
本案道路商业氛围及资源
勐腊路路段：以汽配为主，餐饮店为 辅；商业资源缺失、商业氛围较差。
象城路路段：以小型餐饮店、宾馆、 家居建材市场为主，商业氛围良好。
商业展示性及可见性
主入口处在交通枢纽中心区域，且有广 场开阔宽敞，便于形象、活动推广展示 ，两条主要道路各角度可见度高，视觉 停留时间足以记忆或感知。
项目商业氛围及资源
本项目毗邻盈湖广场商 圈，有批发玉石、餐饮、酒 吧娱乐休闲业态；加之临县 政府及医院，流动人群较多 ；且自身有双语幼儿园，周 边学区等文化氛围烘托，形 成了集影院、酒店、百货、 餐饮、休闲、娱乐、运动、 教育、购物于一体的城市消 费圈，周边商业氛围浓。
百货、影院、餐饮、服装、KTV、台球 休闲等
·4#群楼现有功能定位：超市 ·2#3#4#群楼现有功能定位：底商社 区配套
项目立地条件分析
地理位置及交通
本项目位于象城路和勐腊路交叉口 ，通往县政府及县中心路程8分钟，过往 缅甸必经之路。交通体系较为完善，人 流车流也便于抵达。
半径1KM内社区
永盛路各组团、密回路组团、盈江 花园广场步行街、有大量老城区小区及 新项目围绕，周边常住人口有一定的消 费支撑。
区域内居民解构及消费需求
区域内居民解构 及消费需求
周边建于上世纪的建筑较 多，居民结构以三口之家 、年长型两口之家为主)， 随着城市建设的推进，以 及盈江自然环境的驱使， 北市区以居住为主导的城 市规划定位越来越清晰， 未来3-5年内，区域内居住 人群将持续增长，人群的 大量聚居将会使盈江北市 区成为商业聚集的重要保 障。
盈江商业要道商业氛围及资源
永胜路路段：以手机电子消费为核心，有 众多楼盘如财富中心，集百货、餐饮、图 书、休闲、金融等综合性商业体。隶属盈 江新型成熟商业街区
密回路路段：以服装、美容美发、餐饮、 宾馆、足疗等。有客运站做支撑，消费者 人群众多。
盈江花园商业街路段：以服装、美容美 发、餐饮、百货、足疗、饰品、食品、 摄影等。隶属老影院所在地，消费者消 费习惯业已养成。
英茂.集美苑项目商业报告
沟通稿
嘉德置业 机密文件
务实 . 专业 . 高效
嘉德置业 机密文件
目录CONTENTS
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
集美苑商业定位 分案名及推广
商业业态规划及建议 集美苑商业政策及营销建议
嘉德置业 机密文件
Part One 集美苑商业定位
第一部分
嘉德置业 机密文件
一
区域分析
嘉德置业 机密文件
项目区位
地理位置
本案所处盈江北市区，临勐腊 路与象城路交叉口，项目分为 4个地块，地势平坦。
项目属性
项目地块 东面：贺弄路 永安小区 南面：象城路 盈湖公园 西面：盏达河 盈江现代医院 北面：山坡缓丘 城市绿化
本案属盈江县原平原糖 厂，属原盈江的工业区 ，坐北朝南，属盈江地 势较高的地段。
嘉德置业 机密文件
项目区位
“两道一中心”
本案
项目周边人流车流统计
车流量统计
12:40~13:40
勐腊路 510
象城路 480
频次(分钟) 60
人流量统计
12:40~13:40
勐腊路 120
象城路 640
频次(分钟) 60
14:40~15:40
870
430
60
17:35~18:35
740
790
60
附近居民有购房及二次 换房需求；周边交通路 网单一、生活配套设施 还不完善，对刚性需求 者吸引力一般；但凭借 优越区位的未来升值潜 力，将吸引一定的外地 及本地投资客适时出手 .
盈江花园有老影院消费习惯！有人群！ 永胜路有通讯电子消费成熟街区！
集美苑如何定位？
新市场
新区位
新业态
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
新模式
新？？
区域商业发展潜力
1、区域两大商圈客流吸附； 2、商家扎堆经营、趋热避冷心态； 3、商家对项目炒作支撑力度的信心； 4、商家对周边新地产项目的预期心理； 5、现谈判商家对新入商家的负面信息传递 。
1、交通便利； 2、商业停车车位较为充足； 3、外观展示效果明显，便于商家宣传； 4、毗邻医院、政府，自带幼儿园，带动 流动人群； 5、自带酒店、商务功能可形成互动； 6、已有影院、超市商家可支持升级预热 。
观点
商业辐射区域研究 区域：本案地处盈江县城北，距市中心盈湖公园直径距离
约0.7 km，距传统居住片区直径距离约2.74 km；属主城区附属中心；
购买力比对：目前周边项目销售价格约1万元/平米; 租赁价格约 25~65元/月/平米
商业定位：在面临市中心第一商圈的强大竞争下，本案商业消费群 体与消费力必被分流。因此，商业定位须以满足周边居民为根本，再 寻求差异化的路线发展，一则巩固自身在区域内的核心价值；二则扩 大影响力，吸引跨区域消费群体。
1、人流量较低，仍不足以形成热购氛围； 2、与区域两商圈的距离，受其影响大于带 动； 3、项目超市布局欠合理；影院面积需加大 4、现有构筑结构如何引导人群上流； 5、在昆明及盈江本地招商中存在商家档次 参差不齐的可能性，定位不一定会统一。
但因区域商业成因致使 消费者习惯未养成，本地块 需时间来预热拉动。
盈湖广场商圈 密回路商圈 永胜路商圈
本案
项目SWOT分析
优势
机会
1、已有业态可继续深度挖掘； 2、通过布局、结构调整，可引入新型业态 的商家； 3、新业态的收益率可对原有业态的培养和 后续发展提供机会； 4、入住率不断升高带来的未来消费潜力。
二
项目分析及定位
嘉德置业 机密文件
项目基本情况
本项目总建筑面积为117625平方米，包含 多种物业功能，酒店、商业、住宅、幼儿园等， 是一个区域性城市综合建筑体。
本项目经济技术指标 ·总商业面积：34495㎡ ·招商面积（含酒店）：40495㎡ ·1#地块商业面积：23172㎡ ·总车位数量（面积）：882个 ·1#地块车位数量（面积）：479个 ·主要建筑功能：商业、商务、办公 ·1#群楼现有商业功能定位：酒店、
14:40~15:40
290
1330
60
17:35~18:35
410
1930
60
勐腊路
从统计数据看，车流量勐腊路大于象城路 ，而人流量则象城路大于勐腊路。
象城路
项目周边商业氛围及资源
本案道路商业氛围及资源
勐腊路路段：以汽配为主，餐饮店为 辅；商业资源缺失、商业氛围较差。
象城路路段：以小型餐饮店、宾馆、 家居建材市场为主，商业氛围良好。
商业展示性及可见性
主入口处在交通枢纽中心区域，且有广 场开阔宽敞，便于形象、活动推广展示 ，两条主要道路各角度可见度高，视觉 停留时间足以记忆或感知。
项目商业氛围及资源
本项目毗邻盈湖广场商 圈，有批发玉石、餐饮、酒 吧娱乐休闲业态；加之临县 政府及医院，流动人群较多 ；且自身有双语幼儿园，周 边学区等文化氛围烘托，形 成了集影院、酒店、百货、 餐饮、休闲、娱乐、运动、 教育、购物于一体的城市消 费圈，周边商业氛围浓。
百货、影院、餐饮、服装、KTV、台球 休闲等
·4#群楼现有功能定位：超市 ·2#3#4#群楼现有功能定位：底商社 区配套
项目立地条件分析
地理位置及交通
本项目位于象城路和勐腊路交叉口 ，通往县政府及县中心路程8分钟，过往 缅甸必经之路。交通体系较为完善，人 流车流也便于抵达。
半径1KM内社区
永盛路各组团、密回路组团、盈江 花园广场步行街、有大量老城区小区及 新项目围绕，周边常住人口有一定的消 费支撑。
区域内居民解构及消费需求
区域内居民解构 及消费需求
周边建于上世纪的建筑较 多，居民结构以三口之家 、年长型两口之家为主)， 随着城市建设的推进，以 及盈江自然环境的驱使， 北市区以居住为主导的城 市规划定位越来越清晰， 未来3-5年内，区域内居住 人群将持续增长，人群的 大量聚居将会使盈江北市 区成为商业聚集的重要保 障。
盈江商业要道商业氛围及资源
永胜路路段：以手机电子消费为核心，有 众多楼盘如财富中心，集百货、餐饮、图 书、休闲、金融等综合性商业体。隶属盈 江新型成熟商业街区
密回路路段：以服装、美容美发、餐饮、 宾馆、足疗等。有客运站做支撑，消费者 人群众多。
盈江花园商业街路段：以服装、美容美 发、餐饮、百货、足疗、饰品、食品、 摄影等。隶属老影院所在地，消费者消 费习惯业已养成。
英茂.集美苑项目商业报告
沟通稿
嘉德置业 机密文件
务实 . 专业 . 高效
嘉德置业 机密文件
目录CONTENTS
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
集美苑商业定位 分案名及推广
商业业态规划及建议 集美苑商业政策及营销建议
嘉德置业 机密文件
Part One 集美苑商业定位
第一部分
嘉德置业 机密文件
一
区域分析
嘉德置业 机密文件
项目区位
地理位置
本案所处盈江北市区，临勐腊 路与象城路交叉口，项目分为 4个地块，地势平坦。
项目属性
项目地块 东面：贺弄路 永安小区 南面：象城路 盈湖公园 西面：盏达河 盈江现代医院 北面：山坡缓丘 城市绿化
本案属盈江县原平原糖 厂，属原盈江的工业区 ，坐北朝南，属盈江地 势较高的地段。
嘉德置业 机密文件
项目区位
“两道一中心”
本案
项目周边人流车流统计
车流量统计
12:40~13:40
勐腊路 510
象城路 480
频次(分钟) 60
人流量统计
12:40~13:40
勐腊路 120
象城路 640
频次(分钟) 60
14:40~15:40
870
430
60
17:35~18:35
740
790
60
附近居民有购房及二次 换房需求；周边交通路 网单一、生活配套设施 还不完善，对刚性需求 者吸引力一般；但凭借 优越区位的未来升值潜 力，将吸引一定的外地 及本地投资客适时出手 .
盈江花园有老影院消费习惯！有人群！ 永胜路有通讯电子消费成熟街区！
集美苑如何定位？
新市场
新区位
新业态
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
新模式
新？？
区域商业发展潜力
1、区域两大商圈客流吸附； 2、商家扎堆经营、趋热避冷心态； 3、商家对项目炒作支撑力度的信心； 4、商家对周边新地产项目的预期心理； 5、现谈判商家对新入商家的负面信息传递 。
1、交通便利； 2、商业停车车位较为充足； 3、外观展示效果明显，便于商家宣传； 4、毗邻医院、政府，自带幼儿园，带动 流动人群； 5、自带酒店、商务功能可形成互动； 6、已有影院、超市商家可支持升级预热 。
观点
商业辐射区域研究 区域：本案地处盈江县城北，距市中心盈湖公园直径距离
约0.7 km，距传统居住片区直径距离约2.74 km；属主城区附属中心；
购买力比对：目前周边项目销售价格约1万元/平米; 租赁价格约 25~65元/月/平米
商业定位：在面临市中心第一商圈的强大竞争下，本案商业消费群 体与消费力必被分流。因此，商业定位须以满足周边居民为根本，再 寻求差异化的路线发展，一则巩固自身在区域内的核心价值；二则扩 大影响力，吸引跨区域消费群体。
1、人流量较低，仍不足以形成热购氛围； 2、与区域两商圈的距离，受其影响大于带 动； 3、项目超市布局欠合理；影院面积需加大 4、现有构筑结构如何引导人群上流； 5、在昆明及盈江本地招商中存在商家档次 参差不齐的可能性，定位不一定会统一。
但因区域商业成因致使 消费者习惯未养成，本地块 需时间来预热拉动。
盈湖广场商圈 密回路商圈 永胜路商圈
本案
项目SWOT分析
优势
机会
1、已有业态可继续深度挖掘； 2、通过布局、结构调整，可引入新型业态 的商家； 3、新业态的收益率可对原有业态的培养和 后续发展提供机会； 4、入住率不断升高带来的未来消费潜力。