鞍山市房地产情况分析
鞍山市房地产情况分析辽宁华弘智扬&MBA房地产营销策划
第一部分宏观市场环境分析
一、经济环境
（一）自然环境综述
1、经济
A、市内人均收入工薪阶层：600元左右
政府机关：1000元以上
白领阶层：1500—2000元
私营业主：较高，具体不详
鞍钢职工：1000元左右
鞍山市民平均收入水平不高，整体收入私营较高，其次为政府机关人员，穷人多，两极分化现象极为严重，但鞍山市的消费水平较高，鞍山人敢吃、敢穿。铁西区、立山区为中低收入，铁东区是城市中心，收入相对较高。鞍山市房地产市场主要面对政府机关、私营业主及白领阶层；鞍钢虽有42万职工，但由于自成系统，资源内部消化，所以这部分购买力不会对鞍山房地产市场有太多的拉动作用（指鞍钢中低层收入的人群，对于中高层外部尚寸在一定的购买力）。
B、产业结构
中国最大的钢铁联合企业—鞍钢坐落在此，大约拥有职工42万人，但近年来随着国企经营不景气，经济逐渐衰退，大部分职工已纷纷下岗。鞍山高新技术产业开发区是经国务院批准的国家级高新技术产业开发区，是以高新技术产业为主体的多功能、现
代化的综合性新城区。此开发区，当初以高新项目立项，但对于老百姓来说，似乎有点遥远，所以对鞍山老百姓的影响不大。由于鞍山人敢吃、敢穿，所以美容、美发、服装、餐饮娱乐业相对发达。由此，在未来时间内，鞍山的三产及旅游业将成为经济支柱产业。综上可见鞍山市目前的产业结构不集中，这也要求我们的日后的推广中要注重不同层面的要求。
2、人口密度及民族：
全市总面积9252平方公里，总有口343万人。其中市区面积642平方公里，人口148万人。铁东区为市中心，所以人口密度较大。鞍山市外来人口不多，商品房市场只能注重拉动内需，外扩的比重不大。32个民族，其中汉族占84％，满族占15％。
回族，朝鲜族聚集在送山台子。
3、交通：
鞍山的交通业比较发达，对外交通运输较方便。立交桥辐射周边城市。城市内部的交通也较健全，城市各地区之间的交通网络便利，公交车较方便。打车也很便宜，5块钱起价，基本走完市区15元钱就够了。只有通往千山的车辆较少，只有一趟小巴。
（决定了产品的定位，在市区里交通不是问题。如果在千山开发区只能吸引有钱有车的人。）鞍山是一个旅游城市，这一特点也必将带动交通的发展。
4、旅游资源：
鞍山旅游资源十分丰富，有“东北明珠“之称的千山国家风
景名胜区，有中国最大的温泉康复中心汤岗子温泉，有堪称“世界之最“的七彩玉佛，还有东山城市森林公园、岫岩药山风景区、海城白云山风景区等；以鞍山国际大酒店为代表的一大批高中档酒店可以为游客提供舒适的休闲环境；海城西柳服装市场、南台箱包市场、岫岩玉器市场及遍布鞍山城区的各大商场等。政府口头上十分重视，但由于对外宣传力度小，除东三省对鞍山的旅游资源了解外，其他地方对此资源的认知度不大，所以目前整个鞍山市场旅游业占国民经济生产总值的份额不多，但入世后，由于对外宣传的日益加强，鞍山的旅游业会有较大的发展潜力，将会带动整个鞍山经济的发展。
5、城市文化特征：
鞍山人敢吃、敢穿，业余生活喜欢打麻将、泡吧、蹦迪，风水意识比较浓，注重教育，肯投资。心理上比较脆弱，无精神支柱，道德下降，犯罪率有所提高。
6、居民平均每人年可支配收入为6052。60元（相当于721美元），
较98年增长了447。25元，增长了8％，GDP值在800以下，人均GDP在800－3000之间为住宅业高速启动期，所以鞍山市下处于房产业预热时期，真正的高速发展还未到来。
（二）城市建设发展
1、城市行政划区：
辖一市二县四区，即海城市、台安县、岫岩满族自治县，其中市区划分为铁东区、铁西区、立山区、千山区。其中铁东区为
市中心，处于核心地位，集中了商业、政治、经济、文化及高档住宅区。铁西区属重工业区，鞍钢主宰此区域。千山和立山区属郊区。
2、市区规划：
湖南地区空气质量好，污染少，适合居住。立山区和铁西区为老城区，厂矿多，居民收入较低，近年来城市翻新力度较大，城市建设逐渐规整。但铁西区粉尘较大，污染较严重。铁东区为城市的政治、经济、文化的中心，政府机关的集中区，经营场所较多，生活配套设施完善，与铁西区仅虹桥一桥之隔，距离差500米，房价也差500元。整个城市发展趋势由市中心逐步向东、南部发展。
3、区域开发现状：
目前，鞍山市有开发商50余家，有实力、规模大的不到10家，其中官商比较多，投机的多，专业的少，本地的多，外地的少，整个市场不规范。
鞍山市房地产市场整体房价偏高，鞍山市有整体规划，市区内不允许再建住宅，现有楼盘基本上是2000年的批件，目前城市向外延发展，向郊区发展，城市东移。目前城市东部的楼盘有绿色智慧城、金马山庄、九星花园、紫云山庄等。
绿色智慧城在政策上得到政府的支持，土地费用比较低，开盘售价1700元起。
人们普遍认为明达世纪花园周边风水不好，以往是火葬场、刑场，
阻碍了一部分购房者的心态，虽然价格较低，市区的人也不愿购买。
鞍钢企业内部自成系统，有自己的房屋开发公司、物业管理公司，自己开发、自己管理，并有自己的医疗保障系统，虽取消了福利分房，但内部的货币化安置为500元/平米，价格较低。
铁西区房价较低，但因为污染比较严重，人们对此地区普遍存有偏见，一提铁西的房子就头痛。
铁东区基本已无地可开发，人们观念上觉得居住在此有一种优越感，胜利路两侧有待开发，此处厢房较多，二一九公园往东的潜力较大。馨园（5500元/平米，6层带电梯）的成功销售证明了铁东现有的可开发地块，很有可能会规划成高档住宅。深沟寺附近属于鞍钢房区，此地原是大队的梯田，无工业厂矿，空气质量好，有一个天然的小湖，环境美，适合居住，深沟广场附近有一块空地，原来是鞍钢公寓，地基已打好，但后来由于种种原因停滞到现在，这块地很有潜力，相信它的兴建，能带动深营路一带的房价。
商品房向城市周边区域发展，已决定了今后环境将是项目的主要卖点之一。
2001年开发项目：毓恬花园、嘉宝丽园、明达世纪花园、绿色花园、九星花园、金马山庄、绿色智慧城、紫云山庄、丰和园小区等，千山路附近的小区规模比较大。
2002年开发项目：钢院—大德开发公司，13万平米
铁西区永乐地区—解困集团开发，安居房，9万平米
明达世纪花园二期，20万平米等。
4、城市污染问题及其影响
鞍山市整体城市污染较严重，尤其铁西区临近鞍钢，工业粉尘大，污染严重，房价虽低，市中心的人不愿购买。湖南地区、千山开发区由于其环境的优势才吸引了一部分购房者。所以，因为鞍山整个城市的污染严重，才显得出人们在购房时对环境的要求更为强烈。
5、城市主要特征
区域划分比较明显，鞍山人普遍印象是，铁东区是有钱有权人居住的地方，风水好、环境好。而铁西区则是平民和没钱人居住的地方。千山区是属于新兴的开发区，是有钱、有车、观念新的人居住的地方。
鞍山人心目中，很注重宗教信仰，甚至神鬼狐仙，信风水，而且在宣传上不避讳，尤其在住宅方面，风水意识特别重，这一点是推广中注意的问题。
6、生活配套状况
由于城市规模所限，商业、经济区比较集中，人们在购物时多选择站前一带，日常生活配套相对比较完善，日用品购物比较方便，公交车、医院、银行都较健全。但高等院校比较少，只有鞍钢学院和师范，地点都在千山开发区附近。
7、未来规划如何
2001年政府城建部门投资10个亿，2002年计划投资15个亿用于城市建设，改善城市的公共设施，但不包括房地产，这对于吸引投资起到促进作用。
二、房地产市场环境
（一）鞍山市房地产市场总体增减态势
鞍山市房地产市场呈现出稳步攀升的趋势（2000年——2001年）
1、建筑业产值
2000年全年完成建筑业总产值444553万元，实现建筑业增加值142358万元。
2、社会固定资产投资
2000年全社会固定资产投资额为160166万元。
3、房地产投资总体环境
固定资产投资逐年加大，特别是2000年新增固定资产投资额达132727万元，房地产投资环境良好。
4、增量房与存量房增减态势与市场供需关系特征
到2001年12月统计，鞍山市共有存量房200万平米，2000年存量房交易量为111万平米，鞍山市增量房每年开发约100万平米，消化量为50万平米左右，市场存在供大于求的现象，百姓卖旧房买新房，卖小面积换大面积，激活了一部分二手房市场，带动了商品房的销售。鞍山市私房、公房都可以买卖，存量房可
以贷款。
（二）银行信贷政策
1、信贷政策的调整变化
银行按揭贷款最高可达八成三十年，公积金贷款最多可贷八万元。虽然按揭的政策很明析，但百姓大多不了解，人们总是观念上接受，行动上滞后，有60%左右利用银行按揭，而按揭购房者对银行按揭消费的心理比较成熟，大多考虑偿还能力，按揭政策的推广也是房地产宣传中的一项重点内容。
2、金融环境
2001年初鞍山市银行放贷有一定额度，银行争开发商，年底当额度饱和时，不管条件是否符合，均不再发放贷款，对于买卖双方市场都存在一定的影响，建行的放贷额度较大。鞍山市规定，从明年起房屋封顶后才允许采用银行按揭，这对开发商的实力无疑是一项挑战，因此，开发商能否选择最佳上市期及工程的进度，都将直接项目的运作状况。
第二部分城市商品住宅市场情况
商品住宅市场的总体特点
一、产品结构的变化
目前，鞍山市的小区建设无体系，大杂烩的现象仍然存在，从众心理比较强，宣传上大同小异。
户型面积：100平米左右，二室一厅（80—90平米），三室一厅（120平米左右）。
格局：平层、复式，顶层送阁楼，一楼送花园。经常有朋友来的人对于二卫的房子比较接受，一个作洗衣房觉得
比较方便，喜欢大厅、卧室阳面。
园区配套：园区配套普遍不成熟，例如价格最贵的馨园，将业主会所设在地下室，而且业主对其功能都不了解，这说
明开发商和消费者在观念上都需进一步引导。开发商
普遍重视绿化，许多项目绿化先行（注意绿化和工作
中的环境管理）。
物业管理：大多数的物业管理都停留在保洁上，大规模园区内设有保安系统，物业管理完善的园区占少数。这是由于
大部分开发商和消费者对物业管理的实质内容不很
清晰，导致物业管理不完善。千山路附近的园区物业
管理比较完善，绿色智慧城有班车直通市区，广大业
主极为方便。
样板间：葡萄山庄、绿色智慧城、馨园等楼盘都有样板房。尤其是地段较偏的地方使用样板间的作用非常大（在推
广中要注意地段在人观念中的引导和样板间的作
用）。它可以让人们感受到真实的生活环境，这也是
在产品宣传中的一个重要卖点。
建筑风格：欧式、坡屋顶
取暖方式：各种都有，消费者对传统的水暖和热网较信任。其它的如电热膜、地热等方式都持怀疑和观望的态度。对
取暖费用，如果新式取暖得到验证，费用稍高一点可
以接受。
二、价格的变化
高档：3500—5000元（二一九公园正门的馨园及台町地区的别墅，政府机关）
中档：2000元左右（体育场以西：公务员、生意人）
低档：1000元以下
低档的房产大多集中在铁西区，那儿环境差、配套差、污染大。高档地产铁东区较多，但铁东区近几年无计划再批地建住宅。中档房产主要集中在体育场附近、湖南及千山区，环境好、配套全、污染小。今后鞍山市的中档价格的产品是市场主流。
三、住宅区域发展的变化（区域划分）
二一九公园是最早的住宅小区，至今为止仍是权势的象征，环境好、利居住、价格高；湖南地区也是居住核心；千山开发区是新贵居住区。
有一段顺口溜从侧面表现了鞍山市住宅区域的划分，“站在虹桥往东看，一片贪污犯；站在虹桥往南看，一片麻将站；
站在虹桥往西看，一片穷光蛋；站在虹桥往北看，一片盗窃犯。”
四、消费者结构的变化
1、购房的主流
私营业主、政府机关、企事业单位已成为购房的主流；
鞍山市外来人口不多，商品房基本上内部消化，外扩比重不大。
2、家庭结构
有实力的新婚多数购新房，老人及单身独居者也占多数，从家庭结构上多为单辈家庭，但近年来出现许多老人给子女卖房的现象，鞍山市目前的经济结构使城市出现了一种现象—一些年轻人吃老年人的。中档房产中，一部分老年人较年轻人更具购买力，今后的推广宣传要注意这部分消费者的心理感受，但是由父母卖房的人，不是我们的主要目标人群。
五、商品住宅消费者需求特点
1、消费心理所表现出来的独到购买特点（关心、喜欢、厌烦）
鞍山人心比较粗，追求时尚，购买心理趋于成熟，但普遍存在从众心理。关心的问题集中在价格，地段，环境，物业，朝向上，变通老百姓重视的还是价格和环境，而有钱人则重视地段及的选择。老年人喜欢到南部或东部居住，空气环境好，户型大，适合居住。年轻人喜欢住市区，就业，子女入学都比
较方便。
2、消费者对商品住宅知识的了解程度
消费者对于商品住宅知识的了解正有待已趋于成熟，只注重表面问题，对于商品住宅的基本常识不了解，重点在于开发商的引导。这点可以日后的推广中做一些购房知识档案来引导消费者。
3．对选房的理性因素分析能力如何（现房与期房，综合性与单一性）
购买时一般买现房，除非项目一期无论在产品还是在宣传推广方面都非常成功的情况下，消费者有可能会买该项目二期的楼花。老百姓还是比较担心开发商的实力与承诺，但购买时比较看重开发商的各种证件，如土地使用证等。百姓选房越来越精明，大都通过报纸和朋友得到信息。但对于购销合同的知识了解不多，不喜欢找律师咨询。
4．对媒介的敏感程度，对公关活动、样板间、促销推广是否感兴趣
开发商大都采用报纸、电视《帮你选房》、户外广告、车体广告等媒介。消费者比较注重广告的实际内容，对广告的知识了解不多，理解能力差，喜欢直白，实实在在的表达方式，促销活动少，只有九星花园搞过几次。但是鞍山人好热闹，普遍喜欢参加公关活动。2001年开始有样板间，高档楼盘的应用率较高。开发商的企划意识有所加强，大概有50％的开发商找企
划公司，有实力的开发商一年广告投入量为100万左右，差一点的几十万，最少的20万左右。销售资料的运用较好，有几家大规模的盘资料十分丰富。
5．口碑在当地的影响，购房时老客户的影响力？
鞍山市不大，口碑宣传很重要，购房时新客户大多通过报纸等媒体先对项目有了解，然后会对朋友进行咨询，容易受老客户的影响。口碑影响及宣传推广的效果各占一半。
六、关于媒介
1．《鞍山日报》
发行量：7万份
特点：机关报，比较权威，信服力强，注重承诺与信誉。稿件审批严格（丢、错字，是否符合广告法，开发商是否具
有商品房预售许可证号等），地产广告的利润额占整个
日报的70％左右。读者层中大致为80％能够买得起房
子。
价格与弹性：现行报价的基础上打6.5~7折
发稿流程:工商部门审查预售许可证号，彩稿或传真稿交予日报广告部，审查无误后,最好出菲林片给报社.须提前三天订版。
2．《千山晚报》
发行量：14万份。
特点：百姓报，以医药广告为主，今年才有房地产广告。读者层中大致有80％买不起房子。
价格与弹性：价格见附件，现行报价的基础上打7折
发稿流程：同日报
3．《北方晨报》
发行量：鞍山7万份。
特点：由辽宁日报报业集团主办，发行于鞍山，营口，辽阳，盘锦，都市报。
价格与弹性：价格见附件，弹性面议。
发稿流程：需要商品房预售许可证复印件，彩稿或传真稿交予广告部，审查无误后，出菲林片或Email均可。提前一天订
版。
七、鞍山市房地产市场存在的问题及机会点：
问题点：
近几年内铁东区已无计划再建住宅，铁东区内已无发展空间。
城市东移的趋势日渐明显。市区的主要市政配套都集中在铁东区。
市区内高档房产体现在地段优势上，配套设施及产品附加值不足。
千山区的楼盘产品很好，但交通不便利，也阻碍了一部分购买力。
铁西污染大，地理位置较偏，人们的旧观念是一提到铁西区的房子就头疼。价格再低，就是有一点实力的人都不愿意去。
鞍山有部分人心理比较脆弱，犯罪率逐年增多。
开发商的物业管理意识较谈，观念上不重视，导致相当大部分园区的物业管理功能不完善。而且物业管理费用较高。
鞍山市的信贷政策很明析，但百姓对此的知识不了解。
从明年开始，鞍山市规定只有在楼盘封顶后，才允许利用银行按揭这种付款方式，这对开发商的实力无疑是一种挑战。
购房者对商品住宅知识了解不足，（如建筑面积与使用面积等），这对于日后与开发商之间的纠纷埋下了隐患。
机会点：
城市东移已成为发展趋势，这就意味着将来应对购房者进行郊居化引导。城市污染严重，东南部的环境也是我们今后的主要卖点之一。
铁东区现在地块有可能利用地理位置优势被规划为高档楼盘，所以开发商在做好产品的同时，以增加产品的附加值可获得较高的利润。可表现在增加会所职能，物业服务内容，园区环境，绿化等方面。
针对千山区交通不便的因素，以方便业主的出行，可开通相应的业主巴士，或买断本区域的公交线路，随着日后旅游业的发展，必会带动千山区的交通发展。
针对铁西的污染问题，建议开发商如果在此地拿地，就必须建大规模的园区，做好内部环境，做适当的绿化隔离带，以阻挡粉尘。开成园区小环境，以区隔铁西这个大环境。
加强物业管理知识的宣传，使物业管理正规化，使老百姓能够
清楚：全面的物业管理能给他们带来的益处。
加强对信贷政策的宣传力度，引导百姓购房观念。可以建议开发商为业主提供便利的信贷服务。
明年受金融环境的影响，开发商能否选择最佳的上市期及其工程进度将直接决定项目销售状况。
鞍山人很注重宗教信仰，信佛，信风水，所以在宣传上可以利用。
千山路附近教育院校相对集中，在此范围内的楼盘在宣传推广时可打出文化牌。
近年来鞍山出现老人给儿子买房的现象，所以在今后的诉求中也应注重老年人的心理感受。
鞍山市可利用的媒体比较多，相对来讲各媒体之间的组合以及新媒体的开发，新形式的开发都尢为重要。
鞍山人好热门，而公关促销活动少，可利用此心理搞一些形式新颖的公关活动，以聚集人气。
正因为环境将成为产品的又一大卖点，所以在施工过程中更注重施工监理，施工环境，提升施工现场的形象。做到绿化先行。 对二三级市场的拉动，可以由开发商专门组建或与当地较知名的置换公司联手搞以旧换新等形式的促销手法，既符合政府政策，又替客户解决问题，必会拉动销售。
提高销售团队的素质，正规，顺畅的销售通路必会拉动销售。 卖点的宣传很重要，老百姓重宣传，对宣传大的卖点接受力很
好，重于宣传的引导。
房地产行业分析状况
做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告 一、公司概况 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。 金地的核心竞争力 与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。 相互制衡的公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相互
制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。 科学而具有竞争力的内部激励机制 房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。 所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。 前瞻性的战略 金地非常重视前瞻性的战略思考，“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种思想的指导下，在大多数深圳房地产企业仍然致
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
对当前房地产市场形势的几点分析和建议
对当前房地产市场形势的几点分析和建议 总体看，2008年1—9月房地产市场整体继续向下调整。继2季度70大中城市二手住宅销售价格同比下降之后，70大中城市房屋销售价格和新建商品住宅销售价格在8月份和9月份连续出现环比下降局面，房地产开发投资意愿持续下降。从周期分析的角度看，我国房地产市场现在已经进入了一次尚未见底、可能持续2—3年的衰退。 一、2008年1—9月房地产市场运行状况 （一）房地产市场销量增长连续12个月维持下行 2008年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在未来收入预期显着下降，以及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。1—9月商品房屋销售面积同比负增长%。商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。商品房屋空置面积迅速增加，2008年8月末同比增加%。 购房者“观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比去年减少30%以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50%左右。 （二）70个大中城市房价出现绝对下降 2008年1—9月，70大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落，环比价格小幅波动。房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%，继而又降为2008年1季度的%和2季度的%，7月为%，8月和9月则为－%。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%、2008年1季度的%和2季
度的%，7月为%，8月则为－%，9月为－%；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%和2008年1季度的%，2季度则为－%，7月为%，8月则不升不降，9月为%。 2008年上半年，70大中城市中有20%的城市住房价格出现下降，7月和8月这些城市住房价格继续下降。其中，珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了10%和15%，90平方米以下商品住宅销售价格比年初下降了15%；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降5%左右。此外，长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨，7月和8月则开始绝对下降，杭州和宁波住宅价格出现下降。前8个月，东北地区中的沈阳、黄河中游地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京住房价格仍保持小幅上涨。 （三）房地产开发投资意愿持续下降 2008年1—9月，房地产开发完成投资同比增长%，增幅比去年同期减少个百分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点，说明7—9月房地产开发投资增长出现快速下降。 今年1—8月，房地产开发企业购置土地面积增幅比去年同期减少个百分点；前8个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少个和1个百分点。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加，2季度以后多数指标则出现同比下降。国房景气指数自去年11月份以来连续10个月持续下降。
2018年辽宁省鞍山市中考数学试卷
2018年鞍山市中考数学试卷 一、选择题（每小题3分，共8小题24分） 1.2018的相反数是（ ） A.2018 B.-2018 C.20181 D. 2018 1- 2.2018年3月5日，李克强总理代表国务院在十三届全国人大一次会议上，作政府工作报告时向全国人民交出亮丽成绩单.五年来，中央财政投入专项扶贫资金2800多亿元，贫困人口减少6800多万.将数据2800亿用科学计数法可表示为（ ） A.0.28×1012 B.0.28×1011 C.2.8×1012 D.2.8×1011 3.下列图形中，是中心对称图形但不是轴对称图形的是（ ） A B C D 4.近年来，共享单车已成为人们出行的一种交通工具，下表是从某高校随机调查的100名师生在一天中使 则这组数据的众数和中位数分别是（ ） A.4，2.5 B.4，3 C.30，17.5 D.30，15 5.甲、乙两人分别从A ，B 两地同时出发，骑自行车前往C 地.已知A ，C 两地的距离为60km ，B ，C 两地的距离为50km ，甲骑行的平均速度比乙快3km/h ，两人同时到达C 地.设乙骑行的平均速度为xkm/h ，则可列方程为（ ） A.x x 50360=+ B. 35060+=x x C. x x 50360=- D.3 5060-=x x 6.若关于x 的一元二次方程kx 2-x+1=0有实数根，则k 的取值范围是（ ） A.K ＞41且k ≠0 B. K ＜41且k ≠0 C. K ≤41且k ≠0 D. K ＜41 7.如图，在等边三角形ABC 中，AE=CD ，CE 与BD 相交于点G ，EF ⊥BD 于点F ，若EF=2，则EG 的长为（ ） A.433 B. 334 C. 2 33 D. 4 8.如图，在正方形ABCD 中，点E ，F 分别在BC ，CD 上，AE=AF ，AC 与EF 相交于点G.下列结论：①AC 垂直平分EF ；②BE+DF=EF ；③当∠DAF=15°时，△AEF 为等边三角形；④当∠EAF=60°时，S △ABE = 2 1S △CEF .其中正确的是（ ） A. ①③ B.②④ C.①③④ D.②③④ 二、填空题（共8小题，每小题3分，共24分） 9.分解因式：ax 2+2ax+a= .
中国房地产市场现状分析
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
2010年鞍山市政府工作报告
2010年鞍山市政府工作报告 ——2010年1月12日在鞍山市第十四届人民代表大会第三次会议上 市长谷春立 各位代表： 现在，我代表市人民政府向大会报告工作，请予审议，并请市政协各位委员提出意见。 一、2009年政府工作回顾 2009年是我市战胜金融危机严重影响，实现经济社会大发展、快发展的一年。在市委领导下，在市人大、市政协监督支持下，市政府深入学习实践科学发展观，按照“围绕一个核心、加速两个融入、推进三大任务”的总体要求，只争朝夕，努力工作，较好地完成了市十四届人大二次会议确定的各项任务。 预计全年实现地区生产总值1915亿元，比上年增长18.5%；地方财政一般预算收入123亿元，按可比口径增长33.7%；全社会固定资产投资1050亿元，增长50%；规模以上工业增加值735亿元，增长17.5%；实际利用外商直接投资7.38亿美元，增长27%；引进内资530亿元，增长30%；社会消费品零售总额460亿元，增长24.9%；城市居民人均可支配收入16580元，农民人均纯收入8530元，分别增长10%和17%。 过去一年，我们主要做了七个方面工作： （一）积极应对金融危机影响，全力以赴扩内需保增长 面对金融危机给钢铁和矿产品市场带来的严重冲击，我们变压力为动力，化危为机，积极采取措施保增长。 争取资金保增长。利用国家积极的财政政策，努力争取国债资金，291个项目到位资金6.2亿元。利用国家适度宽松的货币政策，积极推进银企对接，帮助企业协调银行贷款300亿元，全市银行业金融机构贷款余额为967亿元，增长35.5%。利用国家鼓励发展民间金融政策，大力发展县域金融业，发展村镇银行6家、小额贷款公司35家。 抓住机遇保增长。抓住国家加大对基础设施、社会事业设施、改善民生的投入和鼓励房地产发展的机遇，大力支持企业发展铁路用轨、建筑钢材、工程机械等产品，大力发展保障性住房和工业地产、商业地产、住宅地产，大力建设教育、文化、医疗等社会设施。 政策扶持保增长。为支持企业发展，及时果断出台了一系列政策措施。安排2亿元，给予鞍钢等钢铁企业及镁制品企业贷款贴息和资金支持；安排3000万元，鼓励企业扩大外贸出口；发挥担保公司作用，为全市中小企业解决发展资金18亿元；安排1亿元，支持企业调整产品结构、科技创新和节能降耗；安排3亿元，支持设施农业发展；安排1000万元，支持服务业发展。
房地产销售地影响因素分析报告
房地产销售的影响因素分析 随着我国房地产市场的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，而房地产市场几经发展高峰后，也迎来新一轮的宏观调控。在新形势下，房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性，销售更需技巧的阶段。房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上，科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。以下是对有关因素的简要分析。 一、影响房地产销售的宏观因素 影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。 1.自然环境因素 在房地产销售过程中，自然环境对房地产销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施
条件是人们对土地投资的物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。 现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活质量，对居住环境的关注也日益增强。据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件，排在前几位的因素主要是：环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。。显然，消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。 2.区域经济因素 区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。市场不仅是由消费者构成的，还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。随着中国经济的高增长，人民实际收不断增加，但市场经济的发展又使各阶层人员收差距拉大，导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，左右着房地产业的发展态势，还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平，对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。例如，我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区，这是因为我国东部地区经济相对发达，经济因素刺激了人们置房消费的欲望，从而带动了楼盘热销。
当前房地产市场形势分析报告
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
鞍山市2011年政府工作报告
鞍山市2011年政府工作报告 谷春立张晓刚张庆岩出席贾年吉主持会议王阳作政府工作报告11日，鞍山市第十四届人民代表大会第四次会议隆重开幕。 本报讯（记者孙晓玲）11日上午，辽宁科技大学礼堂内鲜花吐艳，气氛热烈。鞍山市第十四届人民代表大会第四次会议在这里隆重开幕。大会由主席团常务主席、大会执行主席、市人大常委会主任贾年吉主持。代市长王阳代表市人民政府向大会报告工作。报告指出，“十一五”期间，在市委的正确领导下，在市人大、市政协监督支持下，市政府认真贯彻落实科学发展观，带领全市人民抢抓机遇，奋勇拼搏，圆满完成了“十一五”规划的各项目标。在刚刚过去的2010年，全市上下深入贯彻落实科学发展观，团结一心，扎实苦干，圆满完成了市十四届人大三次会议确定的各项任务。 大会的执行主席是：谷春立、贾年吉、李宇光、宫本升、王公聚、王诏玺、郑继涛、朱景阳。 出席大会的市委、市人大、市政府、市政协、鞍山军分区、市中级人民法院、市人民检察院、鞍钢集团公司等单位的领导有：王阳、张庆岩、孙春山、赵乃金、陈春生、张殿纯、闻宝满、刘桂香、甄杰、李德平、戴恩彪、王忠哲、秦国夫、张世超、杨力、李宝昌、杨冠兴、朱文杰、周家庭、王革、牛小妹、刘文彦、齐万鹏、杨景芳、谢冠军、任俐春、李开升、杨华、尹利、陈平、白静瀑、孙秋柏、杨德显、梁勇、王伟、李景涛、方志国等。
中共中央候补委员、全国人大代表、鞍钢集团公司党委书记、总经理张晓刚应邀出席开幕式。 出席本次大会的离退休老领导有：鲁森、殷渊、于治权、郎英、张利藩、朱启城、张显环、黄景祖、范业忠、王维合、刘树林、张丽君、马文福、张兴成、韩广声、张子彦、陈昌、唐景明、李彦华、张溪山等。 出席政协鞍山市第十二届委员会第四次会议的全体委员列席了本次会议。 鞍山市第十四届人民代表大会现有代表376人，当天实到代表359人，符合法定人数。 上午9时，在庄严的国歌声中，鞍山市第十四届人民代表大会第四次会议隆重开幕。 代市长王阳作政府工作报告。报告在回顾2010年鞍山改革开放和经济社会发展取得的突出成就时指出，在刚刚过去的一年，鞍山的工业、现代服务业、县域经济快速发展，招商引资成效显著，城乡建设全面加强，社会事业全面进步，重点民生工程全面推进，政府行政能力明显提升。预计全年实现地区生产总值2200亿元，同比增长20.8%；全社会固定资产投资1500亿元，增长50%；地方财政一般预算收入180亿元，增长25%；城市居民人均可支配收入18514元，增长12%；农民人均纯收入9310元，增长15%；单位生产总值能耗下降5.5%。 “十一五”期间，鞍山的综合经济实力显著增强，城市空间骨架全面拉开，产业结构不断优化，改革开放取得较大突破，社会事业全面发展，重点民生工程扎实推进。过去的五年，是鞍山经济实力提升最快、社会建设成效最好的五年；是城乡面貌变化最大、人民群众得到实惠最多的五年。五年发展的实践，激发了全市人民加速发展的昂扬斗志，坚定了鞍山老工业基地全面振兴的必胜信心，为鞍山“十二五”时期实现又好又快发展奠定了坚实基础。 2011年是“十二五”开局之年。市政府将按照市委的总体要求，围绕“十二五”规划纲要确定的奋斗目标和主要任务，坚持一手抓发展、一手抓民生，一手抓城市、一手抓农村，一手抓空间、一手抓项目，解放思想，开拓创新，扎实苦干，保持经济社会又好又快发展态势，为“十二五”打下坚实基础。主要预期目标是，地区生产总值增长15%；全社会固定资产投资增长20%；地方财政一般预算收入增长16%；城市居民人均可支配收入增长13%，农民人均纯收入增长14%。2011年，市政府将以增量调结构，牢固树立工业大市形象；大力发展现代服务业，培育新的经济增长点；围绕三年翻番目标，加快发展县域经济；扩大改革开放，增强地区经济发展活力；科学规划建设，全面改善人居环境；统筹兼顾，协调发展各项社会事业；保障和改善民生，促进社会和谐发展；切实加强政府自身建设，全力打造为民务实高效廉洁政府。 报告指出，我们面临的任务艰巨而繁重，我们肩负的责任重大而光荣。让我们在市委的领导下，在市人大、市政协监督支持下，团结带领全市各族人民，锐意进取，扎实工作，以更顽强的斗志、更务实的作风、更有力的措施，为实现鞍山老工业基地科学发展、创新发展、和谐发展而努力奋斗！ 市委常委、常务副市长孙春山代表市政府向大会作关于《鞍山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（草案）的说明。说明指出，“十二五”时期是鞍山老工业基地全面振兴的重要战略机遇期。《纲要》提出了全市“十二五”时期经济社会发展的指导方针：全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中、五中全会精神，深入贯彻落实科学发展观，抓住东北振兴和辽
鞍山市房地产情况分析
鞍山市房地产情况分析辽宁华弘智扬&MBA房地产营销策划
第一部分宏观市场环境分析
一、经济环境 （一）自然环境综述 1、经济 A、市内人均收入工薪阶层：600元左右 政府机关：1000元以上 白领阶层：1500—2000元 私营业主：较高，具体不详 鞍钢职工：1000元左右 鞍山市民平均收入水平不高，整体收入私营较高，其次为政府机关人员，穷人多，两极分化现象极为严重，但鞍山市的消费水平较高，鞍山人敢吃、敢穿。铁西区、立山区为中低收入，铁东区是城市中心，收入相对较高。鞍山市房地产市场主要面对政府机关、私营业主及白领阶层；鞍钢虽有42万职工，但由于自成系统，资源内部消化，所以这部分购买力不会对鞍山房地产市场有太多的拉动作用（指鞍钢中低层收入的人群，对于中高层外部尚寸在一定的购买力）。 B、产业结构 中国最大的钢铁联合企业—鞍钢坐落在此，大约拥有职工42万人，但近年来随着国企经营不景气，经济逐渐衰退，大部分职工已纷纷下岗。鞍山高新技术产业开发区是经国务院批准的国家级高新技术产业开发区，是以高新技术产业为主体的多功能、现
代化的综合性新城区。此开发区，当初以高新项目立项，但对于老百姓来说，似乎有点遥远，所以对鞍山老百姓的影响不大。由于鞍山人敢吃、敢穿，所以美容、美发、服装、餐饮娱乐业相对发达。由此，在未来时间内，鞍山的三产及旅游业将成为经济支柱产业。综上可见鞍山市目前的产业结构不集中，这也要求我们的日后的推广中要注重不同层面的要求。 2、人口密度及民族： 全市总面积9252平方公里，总有口343万人。其中市区面积642平方公里，人口148万人。铁东区为市中心，所以人口密度较大。鞍山市外来人口不多，商品房市场只能注重拉动内需，外扩的比重不大。32个民族，其中汉族占84％，满族占15％。 回族，朝鲜族聚集在送山台子。 3、交通： 鞍山的交通业比较发达，对外交通运输较方便。立交桥辐射周边城市。城市内部的交通也较健全，城市各地区之间的交通网络便利，公交车较方便。打车也很便宜，5块钱起价，基本走完市区15元钱就够了。只有通往千山的车辆较少，只有一趟小巴。 （决定了产品的定位，在市区里交通不是问题。如果在千山开发区只能吸引有钱有车的人。）鞍山是一个旅游城市，这一特点也必将带动交通的发展。 4、旅游资源： 鞍山旅游资源十分丰富，有“东北明珠“之称的千山国家风
2017年我国房地产销售情况图文分析报告
2017年我国房地产销售情况 图文分析报告 （2018.01.03） 一、2017年中国房地产销售现状：三四线城市热度异常 2017年1-10月商品房销售继续了近三年来的增长势头。2017年1-10月全国商品房销售面积13.0亿平方米，同比增加8.2%；2017年1-10月全国商品房销售额10.3万亿元，同比增加12.6%，虽然增长率相比2015和2016有所降低，但是依然维持了增长，同时行业也连续三年维持了强劲的增长势头。 商品房销售面积累计值
商品房销售额累计情况 2017之所以取得如此高的销售表现，其中一个重要因素是2017年三四线城市的贡献。从数据来看，2017年前十月，三四线城市在销售面积上以及销售金额增速上分别领先一二线城市18.7个以及27.2个百分点，是近五年来两者差距最大的一次。
2017 年前三季度三四线城市成交面积同比保持领先 2017 年前三季度三四线城市成交金额同比在保持领先
目前三线城市的房价已经开始领涨一线与二线城市，且涨幅已经接近其2013年的最大涨幅水平，三线城市房价的快速上涨也会逐渐制约行业政策进一步放松的空间。2017年相比2016年已经出现了快速的下降，共减少约0.8亿平，降幅达20%。且目前其绝对值水平已经低于2014年，按照统计局数据来看，目前每月约1000万平的消化速度如果继续消化下去，则到2018年上半年待售住宅面积水平将会达到近5年的最低值。 三四线城市房价开始领涨
同时从更广泛应用的行业的可售面积库存去化情况来看，目前一、二、三线城市的整体库存水平也已经处于近年来相对低位的水平。行业去库存政策已经取得了非常明显的成效。 但是从行业1998年开始累积的新开工面积减去累积的销售面积来测算的广义住宅库存面积来看，目前行业整体的库存虽然从2015年开始出现了下降，但是其绝对值依然有25亿平。从后续看行业依然存在着去库存的动因，但整体而言去库存的动力已经开始逐步减小。
关于当前房地产市场形势的判断及建议
关于当前房地产市场形势的判断及几点建议北京XX房地产咨询顾问中心|2010.6
关于当前市场形势的判断及几点建议 一、当前政策解读 4 月14 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）。此后在4月17 日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称《通知》）。对“新国四条”进一步地细化、完善。 对此次疾风骤雨式的政策调控，我们认为： 政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。 政策的严厉程度前所未有，大超预期。17 日国务院《通知》将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；将考核问责机制提到文件的
“第二条”，由住房城乡建设部、监察部等部门对省级人民政府的相关工作进行考核、监督。并严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。” 措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子。此次政策针对性更强，对于投机性需求抑制更明显。此次政策最严厉之处在于：房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这相当于堵住了利用金融杠杆炒房的通道，同时也增加了异地购房的难度。最大限度的保证市场上的购房者主要是自主需求者。 严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的。从目前整体的情况来看,开发商的资金状况处于历史最好的情况,但是如果政府对土地增值税严格清算,或者加大对囤地等情况的打击,一定会逐步改变开发商的资金链状况,使得从开发商角度调整价格成为可能。
2018年辽宁省鞍山市中考数学试卷(有乱码)
2018年辽宁省鞍山市中考数学试卷（有乱码） 一、选择题（每小题3分，共8小题24分） 1．（3分）（2018?鞍山）2018的相反数是（） A．2018B．﹣2018C．D． 2．（3分）（2018?鞍山）2018年3月5日，李克强总理代表国务院在十三届全国人大一次会议上，作政府工作报告时向全国人民交出亮丽成绩单．五年来，中央财政投入专项扶贫资金2800多亿元，贫困人口减少6800多万．将数据2800亿用科学记数法可表示为（）A．0.28×1012B．0.28×1011C．2.8×1012D．2.8×1011 3．（3分）（2018?鞍山）下列图形中，是中心对称图形但不是轴对称图形的是（）A．B． C．D． 4．（3分）（2018?鞍山）近年来，共享单车已成为人们出行的一种交通工具，下表是从某高校随机调查的100名师生在一天中使用共享单车次数的统计表： 则这组数据的众数和中位数分别是（） A．4，2.5B．4，3C．30，17.5D．30，15 5．（3分）（2018?鞍山）甲、乙两人分别从A，B两地同时出发，骑自行车前往C地．已知A，C两地的距离为60km，B，C两地的距离为50km，甲骑行的平均速度比乙快3km/h，两人同时到达C地．设乙骑行的平均速度为xkm/h，则可列方程为（） A．B．C．D． 6．（3分）（2018?鞍山）若关于x的一元二次方程kx2﹣x+1＝0有实数根，则k的取值范围是（）
A．k＞且k≠0B．k＜且k≠0C．k且k≠0D．k＜ 7．（3分）（2018?鞍山）如图，在等边三角形ABC中，AE＝CD，CE与BD相交于点G， EF⊥BD于点F，若EF＝2，则EG的长为（） A．B．C．D．4 8．（3分）（2018?鞍山）如图，在正方形ABCD中，点E，F分别在BC，CD上，AE＝AF，AC与EF相交于点G．下列结论：①AC垂直平分EF；②BE+DF＝EF；③当∠DAF＝15°时，△AEF为等边三角形；④当∠EAF＝60°时，S△ABE S△CEF．其中正确的是（） A．①③B．②④C．①③④D．②③④ 二、填空题（共8小题，每小题3分，共24分） 9．（3分）（2018?鞍山）分解因式：ax2+2ax+a＝． 10．（3分）（2018?鞍山）小颖和小芳两人参加学校组织的理化动手实验操作测试，近期的5次测试成绩如图所示，则小颖和小芳理化动手实验操作成绩较稳定的是． 11．（3分）（2018?鞍山）某鱼塘里养了1600条鲤鱼、若干条草鱼和800条罗非鱼，该鱼塘主通过多次捕捞试验后发现，捕捞到草鱼的频率稳定在0.5左右，若该鱼塘主随机在鱼塘捕捞一条鱼，则捞到鲤鱼的概率约为． 12．（3分）（2018?鞍山）不等式组 ＞的整数解为．
2020年中国楼市现状分析
2020年中国楼市现状分析 20xx年中国楼市现状 房价为何高企? 官方数据显示，20xx年2月，中国70个大中城市有56个新建商品住宅价格环比上涨，比上月增加11个，二手住宅价格环比上涨的城市则比上月增加4个。 中国人民大学副校长吴晓求认为，房价上涨系20xx年金融危机以来，中国M2(广义货币)增长过快所致。他表示，巨大的M2存量是要用于购买资产，而中国金融市场上提供的投资标的有限，“股票不敢买，债券也不多，可是钱不能搁在手上，所以大家开始买房子了”。 但中国央行行长周小川称，资产泡沫并不是政府实施宽松货币政策的预期后果。 还有人认为房价高企很正常。华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为，随着中国城镇化进程的推进，由中国一线城市带动的房地产平均成交价格上扬符合经济学原理：供不应求带来价格上扬。 政府如何调控? 20xx年3月，“楼市调控”成为一大高频词。仅24天时间内，已有包括北京、东莞、成都等在内的20多个市(县)加入调控大军。
在吴晓求看来，房地产调控只有大幅度下调所有私人部门买房子的杠杆率，才能保证楼市安全。 中国社科院原副院长、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，房地产调控的着眼点不应放在房价上，而应着力于确立城市化步调和土地供应的关系，解决居民住房是以买为主还是以租为主的问题。 贾康认为，政府应先做好住房保障托底，并从土地制度、公租房和公有产权房市场建设、直接税制度建设等方面着手，建立房地产调控长效机制。 未来是涨是跌? 齐鲁资管首席经济学家李迅雷预测，20xx年左右中国房价可能全面下跌。在他看来，人口流和货币流是决定房价的重要因素。目前，中国城市人口流入量正在减少，货币增速也会随经济增速放缓而下降，两方面作用叠加将导致房价下跌，在一二三线城市尤其明显。 但李迅雷亦强调，由于未来很长一段时间住宅用地的供给还是严重不足，房价下跌后会有一个回调，即中心城市和大都市圈地段的房价仍会继续上涨。 贾康也认为，中国房价不会迎来掉头向下的根本性拐点，不会像日本当年那样出现楼市泡沫破裂。 广东中山购房非本地户籍需提供半年以上社保或个税证明
全国房地产开发经营和销售情况分析
2017年1-12月全国房地产开发经营和销售情况分析 1、全国房地产开发景气指数 11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.04，比10月份回落0.06点。 2017年1-12月全国房地产开发景气指数 数据来源：国家统计局中商产业研究院整理 2、市场供应：房屋新开工与竣工面积增速回落 2017年，房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，比上年增长3.0%，增速比1-11月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积536444万平方米，增长2.9%。房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%，增速提高0.1个百分点。其中，住宅新开工面积128098万平方米，增长10.5%。房屋竣工面积101486万平方米，下降4.4%，降幅扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积71815万平方米，下降7.0%。 2017年1-12月全国房地产施竣工面积及新开工面积 数据来源：国家统计局中商产业研究院整理 3、市场需求：商品房销售面积、销售额小幅收窄
2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。商品房销售额133701亿元，增长13.7%，增速提高1个百分点。其中，住宅销售额增长11.3%，办公楼销售额增长17.5%，商业营业用房销售额增长25.3%。 2017年1-12月商品房销售面积、销售金额及增速 数据来源：国家统计局中商产业研究院整理 2017年1-12月全国商品房销售及待售情况统计 数据来源：国家统计局中商产业研究院整理 2017年，东部地区商品房销售面积71199万平方米，比上年增长2.9%，增速比1-11月份回落0.3个百分点；销售额74439亿元，增长6.2%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积47460万平方米，增长12.8%，增速提高0.3个百分点；销售额28665亿元，增长24.1%，增速提高1.6个百分点。西部地区商品房销售面积42459万平方米，增长10.7%，增速回落0.9个百分点；销售额25231亿元，增长25.9%，增速提高0.3个百分点。东北地区商品房销售面积8289万平方米，增长7.0%，增速回落0.4个百分点；销售额5367亿元，增长21.8%，增速回落0.3个百分点。
当前房地产行业的问题和对策分析
当前房地产行业的问题和对策分析 一、房地产行业发展概况分析 我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长22．9 7％，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12．7％提高到2 4％。房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分点左右，2003年更是达到了2．79％。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。 表1 国民经济发展和房地产投资单位：亿元 数据来源：《中国经济景气月报》
在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。统计显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中房地产开发投资增长4 1．1％，成为投资高增长中的重要推动力量。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。 为了在贯彻落实现有政策的基础上进一步加强对房地产市场的调 控力度，2004年以来，国家有关部门继续实行近两年来对房地产市场进行宏观调控的策略，进一步加大对房地产市场的调控力度，从而确保整个经济的平稳发展。全国性和区域性房地产政策层出不穷，尤其是在地方政策的出台和执行上，表现得非常迅速。 中央和地方一系列政策的出台使得房地产行业投资初步走向平稳增长，从统计数据可以更加清晰的看到这种变化。尽管今年一季度房产投资增长了41．1％，但从3月份的统计数据看，房产投资增长只是27％，并开始呈现回落迹象。 二、我国房地产业面临的主要问题分析 当前我国房地产行业存在的问题主要集中在三个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学。 1、投资增长速度过快
中国房地产现状分析
目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)
一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：