辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价假设考试试题
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
2015年上半年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试题
2015年上半年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元／㎡，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6％和3％。
自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3％，则该可比实例修正调整后的价格为元／㎡。
A：3673.20B：3673.68C：3790.43D：3792.93E：工业用地的监测点评估价格2、当建筑层数不多，地基土质较均匀且承载力较高的情況下，通常采用基础。
A：柔性基础B：刚性基础C：独立基础D：桩基础E：执行层的组织协调3、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为学时。
A：10B：30C：60D：90E：执行层的组织协调4、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向__。
A．人民法院起诉B．房地产行政主管部门申请复核C．仲裁机构申请仲裁D．交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估5、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。
已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为__元。
A．1002.45B．1012.45C．1027.42D．1037.456、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。
A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率3.路线价法主要适用于（）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。
A.现在B.未来C.过去D.B和C6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。
A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。
A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建价格8.中国目前的房租有()。
A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。
A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。
辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价当事人模拟试题
辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价当事人模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分与格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。
A．总销量B．价格C．价值D．总效用2、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以与由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。
A．操作风险B．信用风险C．市场风险D．法律风险3、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。
A：15B：30C：45D：60E：房地产估价机构必须加盖公章4、按照规定，预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。
A：取得《土地使用证》B：取得《施工许可证》C：取得《商品房预售许可证》D：取得《房屋所有权证》E：执行层的组织协调5、《房屋拆迁许可证》是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法律凭证。
A：房地产开发公司B：房地产管理机构C：被拆迁人D：拆迁申请人E：房地产估价机构必须加盖公章6、项目评估基础数据的预测和选定通常不包括__部分。
A．销售收入测算B．成本与税金C．借贷资金D．利润分配7、下列关于房地产保险估价的说法有误的是__。
A．房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估B．价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定C．价值评估宜采用成本法和市场比较法D．损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度8、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由参照评估价确定。
A：委托人B：人民法院C：拍卖师D：竞买人E：执行层的组织协调9、注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。
注册有效期为年。
A：1B：2C：3D：4E：执行层的组织协调10、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
2015年上半年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试题
2015年上半年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。
A．一级资质B．一、二级资质C．一～三级资质D．一～四级资质2、开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是。
A：销售收入B：出租收入C：利息收入D：转售收入E：借款合同3、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。
A．估价时点和估价对象均为现在B．估价时点和估价对象均为未来C．估价时点为现在，估价对象为未来D．估价时点为现在，估价对象为过去4、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于A：财产损失保险B：责任保险C：意外伤害保险D：保证保险E：执行层的组织协调5、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。
A：2500B：3000C：3500D：4000E：工业用地的监测点评估价格6、《中华人民共和国招标投标法》规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。
A：1B：3C：5D：10E：房地产估价机构必须加盖公章7、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于__。
A．财产损失保险B．责任保险C．意外伤害保险D．保证保险8、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为__。
A．76%B．80%C．81%D．84%9、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75％和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险。
辽宁省房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考试题
辽宁省房地产估价师《理论与方法》: 审核估价报告考试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分与格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、折价处置抵押房地产的, 应当参照__。
A．原购买价B．重建价格C．重置价格D. 市场价格2、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的, 共分为__。
A．四类B．五类C．六类D. 七类3、根据国家《城市区域环境噪声标准》, 3类标准适用于__。
A．疗养区B．居住区C．工业区D. 大学区4、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值, 要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元, 折现率为12%, 则需将这3000万元折现到2005年10月16日, 即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。
A．2526B．2241C．2135D. 29855、由城市规划管理部门核发的__, 主要规定了用地性质、位置和界限。
A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D. 建设工程规划许可证6、国家实行保护耕地的制度。
下列不属于耕地范围的是。
A：新开垦荒地B：轮歇地、草田轮作地C：以种植农作物为主, 间有零星果树、桑树或其他树木的土地D：耕种3年以下的滩地和滩涂E: 房地产估价机构必须加盖公章7、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A. 建筑物重置价B. 建筑物现值C. 土地价格D. 房地产价格8、误差的处理方式中, 对合同未作约定的, 面积误差比绝对值超过3％时, 买受人有权。
A：退房B：换房C：买房D：卖房E: 执行层的组织协调9、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和__耐用年限。
A. 等于B. 大于C. 小于D. A.B、C均有可能10、某幢大厦的总建筑面积为10000m2, 房地总价值为5000万元, 其中土地总价值为2000万元。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题及详解
【答案】 D 【解析】 影响房地产价格的经济因素一般包括：①经济发展。反映经济发展的一个重要指 标是国内生产总值的增长。②居民收入。中国目前反映居民收入增长的指标主要 有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。③物价。反映 一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。④利率。⑤ 汇率。D 项，税收减免属于影响房地产价格的制度政策因素。 11. 房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源 于（ ）的限制。 A． 房地产地役权 B． 房地产权利及其行使租赁权 C． 房地产使用管制 D． 相邻关系
【答案】 D 【解析】 相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行 使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建 造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日 照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、 电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管道以及安装设备等， 不得危及相邻房地产的安全。 12. 某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权 下的价值为 120 万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押 率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值 为（ ）万元。 A． 12 B． 25 C． 27 D． 40
辽宁省房地产估价师《理论与方法》：成本法的含义模拟试题
辽宁省房地产估价师《理论与方法》: 成本法的含义模拟试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分与格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。
A. 城市环境保护规划B. 控制性详细规划C. 城市总体规划D. 修建性详细规划2、已知某房地产40年收益价格为150万元, 该房地产报酬率为10%, 那么该宗房地产30年收益价格为__万元。
A．112.5B．155.6C．144.6D. 132.43、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营, 购买价中的40%为自有资金, 其余为按年等额还本付息的贷款, 贷款期为10年, 年利率为10%, 每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元, 则其偿债备付率是__。
A．0.21%B．1.23%C．2.01%D. 3.23%4、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套, 其中空置待售住房5万套, 本年新竣工住房13万套, 销售住房8万套, 则吸纳周期为（）年。
A．0.63B．1.63C．2.25D．12.505、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A. 有用性、稀缺性、有效需求B. 供给、需求、利用状况C. 权利、租金、利率B. 价值、使用价值、供求6、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为__。
A. 增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20%B. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%C. 增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40%D. 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50%7、行政裁决应坚持__的原则。
A. 公平B. 公正C. 与时D. 以上均正确8、房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的__具有认识上的一致性。
2015年下半年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试题
2015年下半年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。
A．在建工程抵押估价B．房地产损害赔偿估价C．期房市场价值评估D．房地产估价的复核估价2、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。
A．工程质量监督机构B．建设单位C．工程监理单位D．房地产开发主管部门3、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。
A：土地取得成本+开发成本B：土地取得成本+开发成本+管理费用C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D：开发完成后的房地产价值E：工业用地的监测点评估价格4、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元／㎡。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。
理论上应补地价。
A：78万元B：882万元C：1210万元D：1272万元E：工业用地的监测点评估价格5、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。
A：1B：2C：3D：4E：房地产估价机构必须加盖公章6、2010年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是__。
A．15%B．25%C．30%D．35%7、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。
A：w市房地产管理部门B：w市规划管理部门C：W市建设管理部门D：w市房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章8、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。
A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格9、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是__。
辽宁省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价当事人考试试卷
辽宁省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价当事人考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。
A．0.5～2.0B．1.5～2.0C．0.5～1.5D．1.0～1.52、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。
A：统一房地产范围B：统一付款方式C：统一价格单位D：统一市场状况E：工业用地的监测点评估价格3、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元/m2）A．3200 B．3185 C．3257 D．31564、房地产开发项目施工现场的安全由__负责。
A．建筑施工企B．监理企业C．房地产开发企业D．施工合同中规定的单位5、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。
A．预期通货膨胀B．非预期通货膨胀C．成本型通货膨胀D．需求型通货膨胀6、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会B．业主委员会C．一半以上业主D．全体业主和物业管理企业共同7、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。
A：假设开发法B：剩余法C：市场法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格8、下列证券中，风险最小的是__。
A．债券B．普通股C．优先股D．投资基金证券9、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。
如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试试卷及答案
4．房地产供应有限特性的本质是〔 〕 A．土地的总量有限 B．房地产的不行移动性 C．房地产的独一无二性 D．房地产的价值量大 5．以下土地状况中，不属于士地权益状况的是〔 〕 A．土地运用期限 B．土地运用管制 C．土地面积大小 D．土地权利性质 6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1010 万元同时还有一笔贷款成数由 50％，余额为 1010 万元的抵 押贷款，该在建工程的再次抵押价值为〔 〕万元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000 11．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业 用逾的沿街厂房改造为假设干个小商铺出租，某估价机构承受托 付以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进展评估。这种
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D．15625 14．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元 /m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖 中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，买方应缴纳的税费 为正常成交价格的 3.9％。假设买卖双方又重新约定买卖中涉及 的税费全由买方负担，并在原价根底上相应凋整买方付给卖方的 价格，那么调整后买方应付给卖方的价格为〔 〕元／m2。 A．2585 B．2393 C．2955 D．2964 15．评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙 别墅的成交价格为 8000 元/m2，装修标准为 1010 元／m2〔甲别墅 的装修标准为 800 元／m2〕，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条 件下，单价比甲别墅高 10％，假设不考虑其他因素，那么通过乙 别墅求取的比准价格为〔 〕元／m2。 A．7020 B．7091 C．7380 D．8580 16．评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和
辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价原则考试试卷
辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价原则考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、的建筑规模一般都在3万m2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A．市级购物中心B．区购物商场C．居住区商场D．邻里服务性商店2、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。
根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1504B．1404C．1304D．12043、下列关于房地产转让，表述错误的是。
A：因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让B：房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为C：房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移D：凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记E：执行层的组织协调4、违章建筑是指。
A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物B：在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物C：在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物E：房地产估价机构必须加盖公章5、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。
房地产估价师《理论与方法》真题及答案
房地产估价师《理论与方法》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)1、在房地产价格中，市场价格是()。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。
参见教材P95。
【该题针对房地产价格和价值的种类知识点进行考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的()。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参见教材P173。
【该题针对市场法概述知识点进行考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费【该题针对交易情况修正知识点进行考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是()。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。
参见教材P52。
【该题针对房地产的含义知识点进行考核】5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
房地产估价师《理论与方法》考试题目
房地产估价师《理论与方法》考试题目房地产估价师《理论与方法》考试题目1.房地产评估包含( )。
A.房地产价值评估B.房屋工程质量评估、房屋使用功能评估C.房屋完损等级评估、房地产周围环境评估D.房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估E.房地产制度政策评估标准答案：A，B，C，D2.房地产估价中的“分析”包括对( )的分析。
A.估价对象本身B.人口、制度政策C.经济、社会D.国际因素E.仅仅对估价对象本身标准答案：A，B，C，D3.有关房地产的价值和价格正确的描述是( )。
A.房地产价值更加科学、准确B.房地产的价值是房地产真实所值C.房地产的价格围绕其价值上下波动D.现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定标准答案：A，B，C，D4.下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( )。
A.同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B.买者和卖者的人有限C.买者和卖者都有进出市场的自由D.买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E.销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化标准答案：A，C，D5.委托人的义务包括( )。
A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B.对所提供的情况和资料的真实性.合法性和完整性负责C.协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D.协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E.不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果标准答案：A，B，C，D6.估价报告使用者可能是( )。
A.估价对象权利人B.债权人C.投资者D.受让人E.政府及其有关部门和社会公众等标准答案：A，B，C，D7.下列可以作为估价对象有( )。
A.在建房地产B.正在开发建设或者计划开发建设.但尚未出现的房地产C.已经灭失的房地产D.现在状况下的房地产与过去状况下的'房地产的差异部分E.以房地产为主的整体资产标准答案：A，B，C，D8.房地产估价目的主要为了( )。
2024年房地产估价师原理与方法考试真题及答案
2024年房地产估价师原理与方法考试真题及答案一、单选题1.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。
A 空间直线距离B 交通路线距离C 交通时间距离D 经济距离【答案】A【解析】空间直线距离是指两地之间的直线长度，是最简单、最基础、易获得的距离。
但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂（如山城）等情况下，空间直线距离往往会失去意义，不能反映交通便利程度。
2.市场比较法估价中需对可比实例成交价格进行房地产状况调整，其中可比实例状况应是( )的状况。
A 委托估价时B 成交价格对应C 价值时点D 成交日期【答案】B【解析】可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点或估价作业期间的状况。
因为在价值时点或估价作业期间，可比实例状况可能发生了变化，而在此之前的成交价格通常不反映这种变化。
3.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是( )元/㎡。
A 310.61B 321.60C 477.87D 494.77【答案】C【解析】投资利息=3*[(1+7.2%)0.5-1]=0.1061229853 亿元该地块可转让土地的应计成本=（3+0.1061229853）*108/（1*65%*106）=477.87 元/㎡。
二、多选题1.房地产司法处置估价中，人民法院为( )。
A 估价委托人B 估价当事人C 估价利害关系人D 估价报告使用人E 估价对象权利人【答案】ABD【解析】房地产司法处置估价中，人民法院是估价委托人，估价委托人属于估价当事人之一；人民法院也是估价报告使用人。
2.下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况的有( )。
A 房屋已被列入征收范围中B 房屋已灭失C 房地产有租约限制D 房屋位于顶楼E 房地产建设手续不齐全【答案】ACE【解析】B 属于房地产实物状况；D 属于房地产区位状况。
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辽宁省房地产估价师《理论与方法》：估价假设考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。
则该项目的速动比率是（）。
A．80%B．120%C．171%D．200%2、下列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是__。
A．设立担保公司应有不少于2000万元人民币的实有资本B．设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市人民政府批准C．担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主D．担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍；超过20倍的，应当追加实有资本3、下列不属于衡量会计信息质量原则的是__。
A．客观性原则B．不相关连性原则C．可比性原则D．及时性原则4、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。
A．出租的房地产B．自用的房地产C．餐饮的房地产D．营业的房地产5、国有土地上房屋征收主体是。
A：国务院B：省级人民政府C：市、县级人民政府D：房屋征收部门E：执行层的组织协调6、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和。
1250万元，则资产负债率为__。
A．30%B．40%C．50%D．60%7、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。
A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D．抵押物可以重复抵押8、房地产估价机构资质有效期为年。
A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调9、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。
A：使用估价对象房地产的实际成交价格B：使用政府公布的房地产交易指导价格C：使用近一年内房地产的平均成交价格D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格10、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。
A：工程竣工B：物业验收合格C：购房人实际入住D：开发企业向购房人交付房屋E：执行层的组织协调11、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。
A．资产市场B．资本市场C．信托市场D．证券市场12、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。
A．3B．5C．8D．1513、下列不列入国民生产总值核算的是__。
A．出口到外国的一批货物B．经纪人为一座旧房买卖收取的佣金C．政府给贫困家庭发放的救济金D．保险公司收到一笔家庭财产保险14、下列属于建筑物重要性等级中的特等的是__。
A．一般居住建筑和公共建筑B．中级居住建筑和公共建筑C．高级居住建筑和公共建筑D．具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑15、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。
假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。
A：1067B：1070C：1087D：1141E：工业用地的监测点评估价格16、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A．30B．45C．60D．9017、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。
A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告D．估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见18、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．移动平均法19、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。
A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E：工业用地的监测点评估价格20、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。
试计算该投资项目的资本金利润率为__。
A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%21、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。
如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。
A：40B：48C：60D：70E：工业用地的监测点评估价格22、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。
A：谨慎价值B：市场价值C：快速变现价值D：投资价值E：工业用地的监测点评估价格23、城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。
A：冷岛效应B：温岛效应C：热岛效应D：绿岛效应E：执行层的组织协调24、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。
A．42.0万元B．50.4万元C．60.0万元D．72.0万元25、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列市盈率的表达式中，正确的是__。
A．市盈率=股价/每股净资产B．市盈率=股价/每股收益C．市盈率=市值/销售收入D．市盈率=市值/现金流2、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于__。
A．适于进行长期投资B．变现性差C．易受政策影响D．存在效益外溢和转移3、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。
A．土地所有权B．国有工业用地土地使用权C．宅基地土地使用权D．大型游乐场E．乡镇企业用房4、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，应该为该耕地被征用前3年平均年产值的__。
A．2～4倍B．4～6倍C．6～8倍D．8～10倍5、房地产投资者的债务融资方式有__。
A．吸收其他机构投资者资金B．建成房地产抵押贷款C．土地储备贷款D．增发新股E．房地产企业流动资金贷款6、经济适用住房价格__。
A．由市(县)人民政府制定B．实行市场调节价C．由房地产开发商定价D．由政府限定销售价格7、住房公积金管理的基本原则不包括__。
A．住房公积金管理中心动作B．银行专户C．低存低贷D．财政监督8、按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税__元。
A．4200B．5880C．8640D．864009、房地产市场结构包括以下的结构__。
A．供求结构B．投资结构C．产品结构D．产业结构E．利润结构10、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。
A．120B．90C．60D．3011、房地产估价人员应遵守的职业道德包括（）。
A．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务B．应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人C．尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托D．应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争E．应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价12、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。
A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大13、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为__。
A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加B．供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降C．供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少E．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加14、无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即。
A：调换原则B：补偿原则C：对立原则D：等价原则E：执行层的组织协调15、下列情况的房地产不得发布广告。
A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的C：司法机关依法决定查封的D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的E：权属有争议的16、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有。
A：销售利润率小于投资利润率B：投资利润率小于成本利润率C：成本利润率小于直接成本利润率D：直接成本利润率小于销售利润率E：年利润率小于总利润率17、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有__。
A．自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值B．自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基C．商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值D．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E．地下人防设施免税18、房地产的供求状况可以分为。