深圳万科地产坂雪岗项目策略案
万科城社区型商业开发运模式启示录-PPT课件
（4）、商业建筑规划
万科城·风情步行街建筑规划的核心思想为街铺和底商，绝大部分商铺都是 临路、临街、临水、临风，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情；万科城·风情 商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富；哑铃型的商业形状，造成二个广场人流 的逗留，中间以水景连通，同时将商业和景观镶嵌一起，万科城一期二期的人口，可 以消化12000—15000人，一共3400户；按发展国家的系数1.75计算16000人最合理，正
符合【大商铺带动小商铺】的经营策略。
(5）、商业品类规划
A、特色饮食分中餐和西餐，中餐多在靠马路一侧，针对很多湖南人、四川人等 定位的地方小吃和民族风味，西餐主要是西式快餐和商务咖啡，其菜系组合
和鸡尾咖啡，将体现万种风情。
B、主题购物分为二种类型，日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物 针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊。 C、娱乐休闲包括有茶馆、酒吧等沙龙组织，针对周围IT精英、高档住宅业主、 私人老板、白领阶层，是一个社区精神场所。
（1）、市场定位：满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。 （2）、业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便 利店、药店、面包店、银行等行业，具体详见《业态规划表》。 （3）、商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户 作 为目标对象。 （4）、开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 （5）、商业项目选址原则：应以新开发小区及周边住宅地理位置为参考，因地 制宜，可选择临街独立型商铺，或集中商业区域两种方式。 （6）、商业业态规划表：
（2）、交通状况
在布龙区域的版图规划中，坂雪岗正处于布龙区域中心，所以将成 为未来布龙区域的发展核心；根据《深圳城市总体规划（2019-2019）》中部 发展轴线，处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东的物流走廊上， 将成为全市物流、人流的中心。 坂雪岗的万科城商业街，正是中部发展轴线 的关节点。坂田片区高标准的路网规划使万科城具有很好的可达性。清平快 速2019年5月通车，南坪快速路2019年6月局部通车，2019年底完全通车。11# 轻轨于2019年通车。
万科城案例分析报告
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
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住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
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餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
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商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
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项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
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项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
万科第五园分析
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• 在外部形象上，着力塑造墙 体的形态，又不使其对于通 风采光造成影响。在色彩控 制上自始至终贯彻"舍艳求素 "的原则，同时大面积的白色 墙体也为各种植物提供了良 好的背景。
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• 作为潮湿炎热地区的中式
建筑，该项目吸收了富有广 东地区特色的竹筒屋和冷巷 的传统做法，通过天井、廊 架、挑檐、高墙、花窗、孔 洞、缝隙、窄巷等，试图给 阳光一把梳子，给微风一个 过道，使房屋在梳理阳光的 同时呼吸微风，让居住者能 充分享受到一片荫凉，在提 高了住宅的舒适度的同时有 效地降低了能耗。
• 2004年11月，第五园参展深圳首届文博会，首次精彩亮相。万 科首部项目书籍《骨子里的中国情结》在文博会上举行首发仪 式，作者王受之先生现场签名送书。文博会期间，万科集团王 石董事长亲临展会现场，与中央政治局常委李长春、文化部部 长孙家正亲切握手。2004年12月，在北京钓鱼台国宾馆，第五 园以其独特的“原创现代中式”设计风格，荣获“中国建筑珍品大 院”奖。
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• 位于社区紧邻城市干道的商 业街和社区图书馆与住宅区 之间以池塘相隔，小桥相连 ，互为景观。其内部空间也 特别强调了各种开敞、半开 敞、下沉的院落和连廊组合 ，形成丰富而使人流连的"村 口"场所。
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在住宅单体上，种种院落形式无不着力体现中国传统民居当中那 种"内向"型的空间，提供了一方自得其乐的小天地。
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3、 色彩
• 在色彩上，采用素雅、朴实 的颜色，穿插少许亮色，使 整个社区给人一种古朴、典 雅又不失现代的亲和感觉， 特别渲染“素”的意味。白色 、灰色传达了非常民俗的中 国气质，而同时它们又是很 纯粹的现代主义的色彩语汇 ，因此中国传统美学与西方 现代住宅形态在此得到很好 的结合。
万科的社区商业案例 ppt课件
中餐系列
西餐系列
咖啡语茶
风味餐厅
中式快餐
PPT课件
西式快餐
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娱乐休闲广场 特色酒吧
咖啡茶艺
小镇风情
娱乐表演
表现形式
广场文化
足浴桑拿
健身美容
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娱乐休闲广场
娱 乐 物 业 载 体
万科城市政广场 人工湖园林
建筑艺术小品
PPT课件
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建筑规划理念
万科理念的突破 万科城·风情步行街是万科“建筑无限生活”在商业领 域的一次重要实践。
各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。 社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结
构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3
PPT课件
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社区商业业态设置
小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、 美容美发店、花店、面包屋、旧货废弃物 回收站等。
大中型社区应配置超市（百货）、便利店、 餐饮店、洗染店、维修店、美容SPA/纤体、 美发店、自助银行、药店、冲印、音像/文 具、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。
坂雪岗片区现在是深圳市高新技术产业带的重要组成部分，目前已有十 多个国家、地区的外商和国内投资者前来投资，落户的外资、合资、民 营的企业近200家，其中投资亿元以上的已有十多家，如华为、富士康生 产基地、新天下、惠而浦空调生产基地、美国当纳利印刷公司、日本爱 华 、 石 化 坂 田 基 地 等 。 该 片 区 在 建 或 协 议 引 进 项 目 10 项 ， 总 投 资 估 算 63.68亿元，建成投产后年新增产值183.3亿元
万科大盘营销案例分析
2009.02
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深圳坂田万科板块案例研究
万科四季花城
• 案例研究背景：
从1997年到2005年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万 科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块
万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整 个坂田，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额
深圳市龙岗区坂雪岗 G03404-1宗地——万科 城土地
占地占地397,883.5平方米 建筑容积率≤1.1
拍卖过程：
•2003年7月5日，万科房地产 经过拍卖的方式取G030404-1 号宗地，楼面地价2,217元/平 方米，土地用途为商住用地， 用地价款为9.7亿元，取地成本 高于周边土地取地成本 •当时的同时竞标的有：中海、 中原基业实业、深茂物业、山 水源实业等公司，新鸿基地产 等开发商 •万科的心理底线为10亿，当拍 卖价格到达9.4亿时许多开发商 终于放弃，万科以9.7亿击败众 多实力对手，竞拍成功
万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐 步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。
万科城 万科第五园
区位 坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区 交通 该区域西边为梅观高速已建成，东边是在建清 平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在30分 钟内到达市中心
区位特点 • 处于深圳郊区的工业园区周边内 • 交通正在逐步改善 • 良好的产业基础支撑 • 政策导向下大力发展基础配套设施 • 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在
商业街定位：欧式小镇商业街 300米充分展示 6
客户定位——适应性客户为主，在中心区上班的白领
最初客户定位：由于万科最初判断深圳会有郊区化趋势，同时 认为目前区域较偏，通勤时间成本会高，朝九晚五的工薪阶层 可能不会来，由于对区域和客户的不熟悉，万科将客户定位为 不受生活限制，对环境重视的自由职业者
【万科案例】坂雪岗项目画册创意说明案
五、城市金手指之前世今生 （本节页面）
本 节 内 容 结 束 从20年北京、上海、深圳、香港荒芜与繁华转变，引发坂雪岗期待。
六、明天你住在哪 （本节页面）
本 节 内 容 结 束 以特区景田生活与坂雪岗未来生活对比，直接表现坂雪岗人居模式。
七、结语
本节表述内特容色 结束
一、记本录节式的内视容觉 增结强束客观感
证明：深圳的新空间一定在关外
微观素材
四季花城，万科新城市思维模式的成功
四季花城，万科建本筑理节想主内义容的成结功束
坂雪岗，优越的空间，将创造人居新标准 证明：坂雪岗，万科理想主义的升华
所以本才节有了内以容下的结书籍束框架
一、（开篇） （三个开篇页面）
以2003万科与深圳龙岗发展关联事件，表达关外发展趋势。
梦起飞 本节内容结束
－－万科坂雪岗项目画册创意说明案
本节内容结束
期待
这是万科领跑中国地产的思维
这是本四季节花内城启容示意结义束的总结
这是万科坂雪岗项目与深圳未来的论述 这是万科创立人居新标准的宣言
这是万科领跑中国地产的思维
新经济催生新城市的客观规律，
促使万科把10亿本资节金投内向容了坂结雪岗束。
坂雪岗，是四季花城的升华，将以崭新的居住模式引领中国地产。
本节内容结束
引本发期节待内 容诱惑结选择束
本 节创内作容观点结 束
跳出项目本身，用城市发展与地产的关联，眺望 万科坂雪岗之来世今生，更雄辩，更有说服力。
本节内容结束
新城市思维，打造万科地产新观念 四季花城成功，是万科理想主义的成功 坂雪岗，创造中国人居新模式
（坂雪岗竞本拍节页面内）容 结 束
（本深圳节城内市规容划结提速束页节后内对比容页结面）束
PPT制作技巧培训资料1(20040804)
其他需协调解决事宜
1、诚意金金额
诚意金暂定收取3000元，未选中房可退。
2、认筹活动地点
认筹活动地点最理想是在华为基地培训中心， 即能提供宽敞幽雅的场所，又能让客户体会楼盘 周边环境和规划。但是考虑到华为管理极其严格， 能否由公司出面协商，如不行则考虑在交通便利 的五星级酒店进行。
五洲宾馆
四季花城销售厅
3、解筹
开盘当日 坂雪岗销售厅
2
2、影响认筹的几个问题
【认筹方案】
1、认筹流程 2、影响认筹的问题 3、常见解筹方式 4、建议解筹方式
1、时间问题——认筹时间开始早了，中间 过程太长，客户热情容易下降，开始晚了， 对于积累认筹客户和制造人气不利。综合 考虑，拟订于7月中旬到月底之间。
万科·坂雪岗项目
认筹方案汇报
2004年5月30日
坂雪岗项目销售组
内容纲要 CATALOG
【一】 认筹的目的 【二】 认筹的背景 【三】 认筹方案 【四】 其他需协调解决事宜
认筹的目的
1、通过认筹活动标志着楼盘的正式入 市和销售的开始；
2、通过认筹阶段的系列宣传和推广活 动，进一步扩大楼盘在市场的影响力 和客户的关注度；
3、项目开盘在即，需要通过认筹活动 为销售策略及价格的指定提供参考；
认筹方案
1、认筹流程 2、目前常见解筹方式 3、坂雪岗项目解筹方式建议
1
1、认筹流程
【认筹方案】
阶段
时间
1、认筹流程 2、影响认筹的问题 3、常见解筹方式 4、建议解筹方式
1、认筹开始 2、持续认筹
第五园案例分析[1]
![第五园案例分析[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/ea4fdb3a83c4bb4cf7ecd1ef.png)
第五园案例分析深圳万科“第五园”是万科集团在深圳做的第一个“现代中式”风格的项目。
其独特的“原创现代中式”的建筑风格令人耳目一新，更给业界带来中式公寓项目策划的新思路。
另外，该项目一经推出便获得市场的认可，销售成绩可嘉，项目的运作非常成功。
万科“第五园”的出现说明国内房地产开发商踏出了“中式公寓”的第一步，本文将对第五园进行全方位的剖析，解读万科的中式理念。
一、为什么做“中式”万科一直都是“引进派”，从欧式风格到西班牙风格，引领国内住宅项目的“时尚”。
而此次“第五园”却一改万科往日的作风，改走中式路线，进行全新的尝试。
一个项目的定位是基于各种因素的，那么我们先来剖析一下万科为何要将第五园打造成“中式”风格。
（一）项目开发背景1．宏观市场背景“万科第五园”位于深圳龙岗区（关外）坂雪岗片区，是万科在深圳将开发重心向关外转移策略的重要环节。
2003年1月，第五园项目正式启动，2004年10月开工建设，2005年7月正式开盘销售，因此我们有必要先来了解一下03年深圳房地产的宏观市场。
03年深圳房地产市场经历了年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。
但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着均衡、平稳的发展状态。
2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%，涨幅不大，市场价格稳定。
而市场供给结构不平衡导致关内外价格相差很大，关内的价格几乎高于关外一倍，主要原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。
然而值得注意的是，深圳的城市发展的重心已经开始逐步向关外转移，开发商们的主战场也随之转移至了关外。
03年土地市场出现的热点地块“坂雪岗”拍地时，万科与华侨城的激烈竞争正能说明问题。
深圳万科坂雪岗(万科城)规划 共27页
总体规划总平面图
地形分析
坡地 平地 水面
原始地形地貌图
坡地
平地 沟谷
原始地形利用分析
功能分析
市政道路 市政配套 公共绿地 中心公园 住宅区域
新都市主义的实践
交通分析
市政道路 小区主要车行道 小区次要车行道
道路系统示意图
公共建筑分析
学校和幼儿园 三万平米商业 会所 城市开放空间
公建分布示意图
区域协调
居住区功 能、空间 组织
居住区氛 围营造
形成一个关怀的邻里 建造新生活方式的住宅 住区传播文化
主要经济技术指标
占地面积：39.7万平方米 建筑面积：43.7万平方米 容积率：1.1 车位比：1：1 住宅类型：Townhouse、 宽景house、花园洋房、 小高层、LOFT 商业配套：3万平方米 教育配套：占地35600 平方米的九年一贯制学 校，幼儿园2所
居住区规划案例分析
深圳万科坂雪岗（万科城）规划
新城市主义的启示
第一层面：
区域
第二层面：
邻里、街区、廊道
第三层面：
街道、街块、建筑
路网密度 向城市的开口 公建配套 邻里的适宜规模 突出的中心 优先考虑公共空间 混合利用、多样化
街道
街块（管理单元） 建筑
人车共存的系统 公共空间的营造
公共建筑的标志性 建筑风格与当地文脉协调
城市开放空间
开放的绿地 开放的商业 开放的道路
开放空间示意图
住宅区
TOWNHOUSE 宽景HOUSE 情景花园洋房 透天小高层 LOFT
景观布局
核心景观带 组团景观带
创造新的生活方式： 亲近自然 邻里对望 走向户外 生活空间庭院化
新版防水工程施工组织设计
新版防水工程施工组织设计【万科坂雪岗一期】防水工程施工组织设计编制人:审核人:深圳市蓝盾防水工程有限公司二〇二〇年六月目录一、工程概况 (1)二、编制依据 (1)三、施工组织及目标 (2)1、施工组织机构及劳动力准备 (2)2、技术准备 (3)3、工程质量目标 (3)4、安全目标 (4)5、工期目标 (4)四、材料要求 (4)1、911非焦油聚氨酯防水涂料 (5)2、材料的检验要求 (6)五、防水施工深化设计 (6)1、地下室底板平面(见下图) (6)2、地下室外墙.......................... 错误!未定义书签。
六、基本部位及节点防水施工处理方案 (9)七、防水系统施工工艺 (14)八、安全保证措施 (19)九、质量保证措施 (19)十、成品保护措施 (20)【万科坂雪岗一期】防水工程施工方案一、工程概况【万科坂雪岗一期】位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗工业区(坂雪岗大道与贝尔路交界处),建筑面积13万平方米,由深圳市万科房地产开发公司投资建设的高尚住宅,1标段:深圳市建筑工程股份有限公司,Ⅱ标段:南通四建集团有限公司总承包,深圳市邦迪建设监理有限公司、深圳现代监理公司监理。
【万科坂雪岗一期】防水部位:✧地下室底板、侧墙、顶板防水。
✧厨房、卫生间防水。
✧屋面防水。
二、编制依据➢建设单位提供【万科坂雪岗一期】建筑施工图。
各部位的防水作法大样及要求。
➢国家现行有关施工规范、规程及技术标准。
➢广东省标准,DBJ15-19-97<建筑防水工程技术规程>➢<深圳市防水构造图集>➢深圳市蓝盾防水工程有限公司ISO9002质量体系文件及本公司现有的施工能力、工地现场的施工条件。
三、施工组织及目标1、施工组织机构及劳动力准备我公司本着”立足优质,让用户满意”的质量方针,为实现预期的优质、高速、安全、文明、低耗的管理目标,我司抽调精干队伍组建【万科坂雪岗一期】防水工程项目经理部,建立有效的管理体系,对各生产施工要素实施全过程的动态管理。
万科在造一座城
万科在造一座城万科城前言关于城一个项目以“城”来命名，必须有一定的资格：一是从规模来看，必须是大盘，建筑面积要在几十万平方米以上；二是从产品类型来看，必须是复合型项目，产品更为多样化，既有小高层、高层，也有TOWNHOUSE和别墅，要既有住宅，又有商业，甚至有办公物业，可以满足不同置业者的需求。
产品过于单一是很难符合“城”的要求的；三是既然是“城”，就必须满足城镇居民的生活要求。
深圳以前也不乏以“城”命名的项目，如四季花城、御景华城、现代城、世纪春城等，但以发展商的名称作为前缀的项目并不多见。
这类“城”项目有几个共同点：一是项目都由品牌发展商开发，以发展商的名称作为项目的名称既可提高项目的知名度，又可以通过项目的推广提升公司的品牌形象。
二是这几个项目的面积都比较大，具备了作为“城”的条件。
……在“大深圳”发展格局下，对多元区域中心新城区开发模式的一次深层次的归纳和总结。
万科将在坂雪岗完成一个1平方公里版图的生活城。
坂雪岗·万科城档案项目地块：深圳土地拍卖史上单个土地面积最大的一块地。
物业类别：普通住宅建筑类别：多层、小高层、高层总占地面积：397883.5平米总建筑面积：437670平米住宅：398050平方米商业：30000平方米幼儿园2所：6000平方米公建配套：3000平方米物业管理：500平方米公厕2处：120平方米建筑覆盖率：30％，建筑容积率：≤1.1，建筑高度为低层、多层及中高层均价：6000元／平方米停车位：4200个物业管理公司：深圳市万科物业管理有限公司建筑设计公司：美国Sandy babckck设计事务所景观设计公司：美国BGA景观设计事务所开发商: 深圳市万科房地产有限公司选址：万科造城为什么选择坂雪岗？过去，人们在提到深圳龙岗时很少提及的这个陌生的区域——坂雪岗，却为万科地产这个伯乐发现了。
万科地产在坂雪岗已经取得了近1平方公里的土地，成为坂雪岗不折不扣的“大地主”。
万科地产坂雪岗商业项目招商及销售营销策略报告
万科地产-----坂雪岗商业项目招商及销售营销策略报告第一部分：本项目重要营销背景及营销命题一．重要营销背景1．背景1：万科商业地产品牌之作本项目是深圳万科第一个真正意义上的商业地产项目，对万科品牌及本项目住宅营销意义重大。
2．背景2：商业部分肩负赢利重任由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。
3．背景3：龙-坂片区商业地产第一盘如坂田商业中心不推出销售，本项目将是龙-坂片区第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响龙-坂片区商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
4．背景4：深圳商铺投资回归理性深圳虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。
5．背景5：万科规范操作与商业地产营销模式的矛盾万科是一个规范程度很高的著名品牌，在广告宣传、投资模式设计等营销环节中应以相关法律法规为前提，避免违规营销影响万科品牌美誉度，而商业地产实际销售中存在太多的擦边球行为。
6．背景6：万客会的资源万客会是万科重要的客户会员组织，其中有丰富的商户会员，也有具有良好投资能力的潜在投资型客户资源，如能善用将对本项目的招商和销售有很大帮助。
7．背景7：万科内刊媒体万科周刊及其网站、万客会会刊、各社区专刊是万科自有重要媒体，是不可忽视重要宣传通路。
8．背景8：“坂田万科城”之概念及资源整合的深远意义坂田是万科未来几年中在深发展的最重要的区域之一，打造“万科坂田城”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
二．重要营销命题1．命题1：“商”与“铺”的关系有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。
本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。
2．命题2：招商时机的选定关于招商时机的选定。
商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。
某地产坂雪岗项目策略提案
某地产坂雪岗项目策略提案1. 引言本文档旨在为某地产公司的坂雪岗项目提供一份全面的策略提案。
坂雪岗项目位于某地区的一个新兴城市，拥有高潜力的房地产市场。
我们将就项目的定位、市场分析、目标客户、销售策略等方面提供具体建议，助力公司在坂雪岗项目中取得成功。
2. 项目定位作为一个新兴城市，坂雪岗项目有着良好的发展前景和投资潜力。
本项目将定位为高品质、低密度的居住区，注重自然环境和人居舒适度。
通过打造绿化、景观、配套设施完备的社区，吸引目标客户群体，并提供高质量的住房产品。
3. 市场分析3.1 市场需求经过市场调查和分析，我们发现坂雪岗项目所在地的房地产市场存在以下需求：•高质量住宅产品：目标客户群体对房屋的品质和舒适度有较高的要求，期望在购房时能享受到高品质的生活。
•绿化环境及配套设施：目标客户希望能够生活在一个绿化率高、景观优美、生活设施完备的社区中。
•充足的社区设施：目标客户期望社区提供丰富的生活设施，如商业中心、健身房、游泳池等，满足各类需求。
3.2 竞争分析在市场上，坂雪岗项目将面临以下主要竞争对手：•其他地产公司的住宅项目：市场上已经有其他地产公司在坂雪岗周边开发了一些住宅项目，这些项目在品质、价格和位置上都会对坂雪岗项目产生一定的竞争压力。
•二手房市场：除了新建住宅项目的竞争，坂雪岗项目还需要与二手房市场竞争。
二手房市场的价格相对较低，对于一些价格敏感的购房者也是一个选择。
4. 目标客户根据市场调查和分析，我们确定了坂雪岗项目的目标客户群体为：•高收入家庭：拥有较高经济实力的家庭，对房屋品质及舒适度有一定的追求。
•刚需购房者：期望购买首套房、置换房型或改善居住条件的购房者。
•投资购房者：寻找投资房产的购房者，追求房产升值高。
5. 销售策略5.1 产品定位和差异化优势坂雪岗项目将定位于高品质、低密度的居住区，通过以下方式打造差异化优势：•环境与景观：注重社区环境和景观设计，高绿化率、优美的景观，提供舒适的居住环境。
万科地产坂雪岗商业项目招商及销售营销策略报告参考模板
万科地产-----坂雪岗商业项目招商及销售营销策略报告第一部分：本项目重要营销背景及营销命题一．重要营销背景1．背景1：万科商业地产品牌之作本项目是深圳万科第一个真正意义上的商业地产项目，对万科品牌及本项目住宅营销意义重大。
2．背景2：商业部分肩负赢利重任由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。
3．背景3：龙-坂片区商业地产第一盘如坂田商业中心不推出销售，本项目将是龙-坂片区第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响龙-坂片区商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
4．背景4：深圳商铺投资回归理性深圳虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。
5．背景5：万科规范操作与商业地产营销模式的矛盾万科是一个规范程度很高的著名品牌，在广告宣传、投资模式设计等营销环节中应以相关法律法规为前提，避免违规营销影响万科品牌美誉度，而商业地产实际销售中存在太多的擦边球行为。
6．背景6：万客会的资源万客会是万科重要的客户会员组织，其中有丰富的商户会员，也有具有良好投资能力的潜在投资型客户资源，如能善用将对本项目的招商和销售有很大帮助。
7．背景7：万科内刊媒体万科周刊及其网站、万客会会刊、各社区专刊是万科自有重要媒体，是不可忽视重要宣传通路。
8．背景8：“坂田万科城”之概念及资源整合的深远意义坂田是万科未来几年中在深发展的最重要的区域之一，打造“万科坂田城”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
二．重要营销命题1．命题1：“商”与“铺”的关系有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。
本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。
2．命题2：招商时机的选定关于招商时机的选定。
商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。
深圳市坂雪岗中心区控制性详细规划说明书
深圳市坂雪岗中心区控制性详细规划说明书一、规划区概况1.位置与范围坂雪岗中心区位于坂雪岗中部，规划范围为老布龙路以北，梅观高速公路以东，环城北路以南，坂雪大道以西所围合的片区，总用地面积543.25公顷，其中老城区130.42公顷，待规划山地公园64.62公顷，待规划未建用地348.21公顷。
2.地形地貌概况规划区地形属低丘台地谷地，呈西北高，东南低，用地相对高差在30米左右。
规划区东部与南部有二座植被完好的山体，有大片荔枝林分布。
东端最高处海拔110米、南端最高处120米、场地平均高度为75米，相对高差35米、45米。
3.红线批租情况规划区内包括历史遗留红线在内的红蓝线划拔情况如表1。
红蓝线划拔总用地为92.47公顷，其中工业用地90.51公顷；居住用地1.81公顷；政府/社区/团体用地0.15公顷。
4.老城区现状规划区内老城区包括坂田、雪象、岗头三村的建成区、总用地面积为130.42公顷。
根据初步调查，规划区南部的坂田村，已建总建筑面积48.73万平方米，已建住宅总建筑面积为20.45万平方米，厂房总建筑面积28.28万平方米，总居住户数为1023户，总人口3580人。
规划区北部的岗头、雪象村已建总建筑面积37.58万平方米，已建住宅总建筑面积14.28万平方米，厂房总建筑面积23.30万平方米,总居住户数714户,总人口2500人。
据此合计总住宅建筑面积34.73万平方米,总厂房建筑面积51.58万平方米,总居住户数1737户,总人口6080人。
表1：规划区红蓝划拔情况表2：规划区内老城区概况5.华为高科技工程情况作为本规划区的龙头项目华为科技工业区已动工兴建，其未来的发展动向将直接对本规划区产生影响，该工程大致情况如下：一期工程：行政生产实验楼、生产厂房、库房及餐厅/食堂。
总建筑面积108800平方米,占地面积17.6公顷。
二期工程：科研中心、培训中心、机箱生产中心、电源公司等。
总建筑面积110000平方米,占地面积25.86公顷。
案例-万科-坂雪岗片区城市地图实际应用
总建筑面积26000多平米 村办医院
备注 医保定点 非医保定点（国丹集团） 非医保定点
医疗要素——分布图、评分
BXG-1和BXG-2组团距离关口较近， 虽片区内无配套，但是考虑了关内配套 设施的影响。
组团
BXG-1
BXG-2 BXG-3 BXG-4 BXG-5 BXG-6 BXG-7
医疗要素得分
2
学校 坂田中学 民乐小学
越君实验学校
四季花城小学
五和小学 立培学校 标杆城中学 岗头小学 雪象中学 双语幼儿园 弘扬学校
组团 BXG-2 BXG-1
省、市重点小学+省、市重点初中
10
省重点小学或初中
9
市重点小学或初中
8
公办普通小学或初中
6
民办普通小学或初中
4
重点：
罗湖
4
福田
4
南山北环以南
4
南山北环以北
3
盐田
3
教育要素——概况
片区内的学校主要以小学为主，由原先三个村的配套小学逐步发展起来。 目前片区内无省、市重点学校，现有学校教育水平大大落后于特区内，但由 于和特区的联系紧密，因此相对于关外而言具有一定的比较优势。
坂雪岗片区城市地图
深圳地产项目发展部 2005年10月
目录
9 写在前面 9 第一部分：城市地图说明 9 第二部分：片区概况 9 第三部分：片区、组团划分及客户匹配 9 第四部分：发展空间
写在前面
1、以深圳坂雪岗区作为集团的指正模本，为城市地图开展进一步深入研 究工作提供基础。 2、坂雪岗片区城市地图由四部分组成： 9 坂雪岗片区城市地图：包括要素分布图、楼盘分布图、发展空间分布 图、组团详图 9 城市地图说明：对地图的补充说明和分析 9 评分说明：对要素影响程度和范围的评价标准 9 客户细分：深圳客户细分尚未完成，坂雪岗城市地图暂不包括这部分 3、由于片区的特殊地位，缺少成熟规划文件的支持，片区发展空间多为 现场考察取得，相关数据不够完善。 4、 本PP是对坂雪岗片区城市地图的介绍，与提交的WORD文本互为补充。
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市场分析总结
南山、罗湖高尚住 宅地位深入人心， 但价格高企。 关外楼盘低价格让人 心动，但楼盘品质、 生活品质较差。 万科：依托高科技产业园 的人群构成优势，建关外 从来没有的高尚住宅！
寻找自己的专属契机
用关内买中档楼盘的价格， 在关外一个高尚的地方买高尚住宅。
项目市场定位
深圳唯一高性价比的大型高尚社区
广告语
优越， 成就生活高度！
它可以在三个层面上展开： 品牌层面的优越：建筑无限生活+相当好的口碑
产品层面的层面：万科多年地产经验+优质产品完美体现
消费者心理优越感：给消费者一种嘉许：眼光的优越，决定居住的优越
与策略相符 的名称
尚上生活
在都市，有一群人，他们一直在不懈追求，努力向上。在 一个纯粹高尚的地方，为他们造一座高尚人文的生活城， 让他们在这里找到自己的家，找到一个同质而居的地方。
仅仅是高性价比就够了吗？ ——高科技园区背后隐藏着什么
在产品同质化严重的楼市，无论是“性”，还是“价”，都是很容 易被超越的。而停留在这个层面的“高性价比”，是不具备持续竞 争力的。 把“形而下”的高性价比 上升到“形而上”的心理归属层次
高科技产业园背后隐藏的是什么？想念一个地方，是因为想念一个地 方的人。 高素质人群的高度集中，产生一种核聚效应——高素质人群聚居区。 从而引发身份优越的联想：是高素质人群，就住在这里，住在这里， 就是高素质的人。
目标消费群臵业心理探讨
一次置业者，高性价比追求者： 经济能力与置业目标存在差距，但又无法退而求次
他们或者等待，或者去向关外
二次置业者，升级生活追求者：
经济能力与楼盘档次相当，享受万科模式的优质生活，
之前为了事业或为了家人，在市区或关外选择了符合经 济能力却不符合心理追求的房子，他们极度渴望迈入高
楼盘建议名称1
都泊林
这是一股高尚尊贵的气息，流动着北爱尔兰的风情与欧陆建筑的神韵。
都市的一群有地位有眼光的人们，在一个高尚的地方， 发现了一个可以停泊的森林港湾，优雅而高尚的享受着生活的本质。
楼盘建议名称2
四海锦城
以四海的眼光，在一个有着高尚氛围的地方， 建一个属于都市上流的人文生活之城。
交通提纯
环境提纯
人文提纯 市政提纯
高知识含量+高修养+高品味+精英化人 群，对生活、格调、健康的共同需求。
大量高素质人员的需求必将刺激各种高 质量配套的衍生。 公立九年一贯制学校。
教育提纯
我们有理由相信，可以用万科的品牌在这里建一个 深圳从来没有的——大型高尚社区！
目录：
第一部分：项目市场定位——找出市场的空白点 第二部分：消费者定位——透视目标消费者的欲望 第三部分：营销推广策略——创造并满足城市的欲望 第四部分：社区发展畅想——让科技归于生活 第五部分：商业态势规划
第六部分：销售建议
第七部分：大型开盘活动
综合素质，是评判好楼盘的另一个标准
在这个标准之下，我们一定是最棒的------据有关部门消息， 关内不再有大规模的住宅用地审批， 坂雪岗项目的面积是关内无法相比的。 ——低密度、高品质的大型住宅区的首选； ——身处关外让我们品质高人一等，价格却更平易近人 ——高科技片区的人文资源和市政利好，为项目发展注入可持续的动力
建立一个新的标准，从新的层面上超越
我们面对的是关内关外，整个深圳市场的竞争， 放眼整个深圳，有些资源是本项目不可比拟的， 譬如蛇口、福田片区海景资源 莲花山、香密湖片区环境资源
华侨城片区资源优势等
让对比停留在自然资源和地段的层面上， 将很难超越，为此，需要在另一个的尺度上，建立标准… … 新标准： 除了自然资源与地段之外，以品质和性价比为核心的楼盘
从项目市场定位推导出消费群的定位
寻找自己的专属契机
用关内买中档楼盘的价格，
在关外一个高尚的地方买高尚住宅。
项目市场定位
深圳唯一高性价比的大型高尚社区
最有可能接受此种产品的消费群是——
不是金字塔的顶尖阶层 也不是刚起步的小白领
他们是典型的深圳社会中坚阶层，属于公司或社会的中层，事业小有成就或是 渐入佳境，能看得见很好的上升空间。有信心，有野心，相信未来会更好
关于数据背后的思考：
先天决定着后天 血统影响日后的成长轨迹 当然不仅仅意味着等价交换 意味着万科必须用心
就在9.7 亿拍下这片土地的一刻起，已注定了高人一等的出身
可比性项目分析
竞争对手的位置
福田区可比性项目优劣势分析
福田中心区：坂雪岗项目与黄埔雅苑
在品质和性价比的层面上，做到最好，同样可以令对手难以超越
在没有产品支持的条件下， 我们从项目天生的资源出发， 寻找一个恰当的市场定位点：
ห้องสมุดไป่ตู้
浏览一下项目的财富
品牌知名度与忠诚度
万科的品牌就 是一种财富
内部 基因
物业管理
产品再创的能力
一流的营销经验 …… 城市发展提纯
外部 环境
优势
•价格是坂雪岗项目最大的优势。 •社区面积大，绿化率高，密度低。 •高纯度的高知识人群。 劣势 •黄埔雅苑的福田中心区位置，拥有市中心的所有利好：周边配套、交 通等。这是坂雪岗项目无法比拟。 •处在一个公认的高尚住宅集中的区域。
香密湖区：坂雪岗项目与中旅国际公馆
优势
•价格是坂雪岗项目最大的优势。 •社区面积大，绿化率高。 •高纯度的高知识人群。 •发展商更具开发经验、知名度、美誉度。 •市中心的湖是绝版资源。 •公认集休闲、旅游、度假、美食于一体的高档片区。 •离市中心不远，离自然很近的地段。地铁的开通。
身份优越感 正是坂雪岗项目最关键的附加值所在。这 也是市区很多豪宅所不具备的资源。 归属感
硅谷为什么能够 成功？ 不是地段；不是配套
不是产品；不是……
是精英就住硅谷，住硅谷你就是精英！
身份优越感，归属感。 人群核聚效应成就了硅谷传奇！ 昨天是硅谷，今天是坂雪岗！
可能没有足够的财富 但拥有创造财富的财富
有一定的财富积累，但还没有到可以随心所欲支配的境界，大多是有车一族， 但受目前经济能力所限，无力承担市内一流的豪宅，却始终追求高尚，甚 至宁缺毋滥
更有学识、见地，相信自己的判断，追求属于自己的精神家园
对于工作进阶，人生追求，有自己非常明确的目标，在居住地的选择上，也坚 信自己的判断，不随波逐流，并且欣赏自己的眼光，在精神境界上，始终 代表一种追求向上的力量
他们是：
追
求
尚
上
生
活
的
一
群
属于这个城市的气质 飘扬在这个年轻城市上空的气质 不用说出来，用身体的触觉就能感受
深圳，最年轻而又最现代化的一个城市， 天造一半、人造一半，无论是地理环境、还是城 市氛围，都仿佛受到上天的特别宠爱。
对于北京来说， 可能是政治， 对于成都来说， 可能是风月， 对于广州来说， 可能是包容， 对于深圳来说，
找到一个空间，在那里，消费者的欲望没有被满足，
而那个空间，也是期待中的市场定位——
第一部分 市场定位——找出市场的空白点
从事实出发，寻找定位的立足点… …
9.7亿元意味着可以得到什么？
等价交换：位于深圳龙岗区布吉镇坂雪岗工业区编号为G34041的土地，该土地总面积为39.7万平方米，建筑容积率小于或 等于1.1，总建筑面积43.7万平方米，属于大型低密度住宅用 地，其中包括30000平方米的商业建筑面积，此项目的启动对 整个坂雪岗片区居住素质的提升都有深远的影响！= 9.7亿元
•处在一个公认的高尚住宅集中的区域。周边配套、交通等是坂雪岗 无法比拟的。
红树林区：坂雪岗项目与碧海云天•红树东方
优势
•价格是坂雪岗项目最大的优势。 •社区面积大，绿化率高，密度低。 •高纯度的高知识人群。 劣势 •红树林独特资源无法复制，海景也是坂雪岗天然欠缺的。 •公认的高尚住宅集中的区域，地铁口，周围成熟的高尚生活配套。
消费者定位
坚守尚上 生活观的一群！
在信念与生活观面前，所谓的性别、年 龄、区域，甚至是阶层之分、财富之差， 都失去了意义。以信念为标准对消费群 归结，可以更好的切合消费心理！
目标消费群心理特征描述
基于理性 的自信
这群人是否走向郊区，有他们自己的理由，只是他 们追求高尚社区生活，不能承担市区高尚住宅的价 格。追求身份，渴望认同，但不随波逐流，有基于
深圳的人均GDP已达5558美元(上海约4500
美元，北京约3000余美元)。在城镇居民人均可支 配收入中，深圳已达24940元，约全国35个大中城
市平均水平的三倍，广州仅为13621.83元，上海
为11718元，由此推论，在许多方面，深圳已经遥 遥领先。
向上，一定是这个城市的欲望。
尚生活圈层，但关内的高价格始终让他们难以承受。
高
尚
社
区
一
次
置
业
者
项目定位归结：
市场定位+消费者心理定位
市场定位 高性价比的高尚住宅
消费者心理定位 属于尚上人群的高尚生活特区
项目定位
尚 上 生 活 新 天 地
广告语 接下来，我们要把项目定位转化 成传播用语，并与名称整合 项目名称
属于这群人的气质
对于事业追求向上的动力： 他们属于公司或社会的中层，能看得见很好的上升空间。 他们有信心，有野心，相信未来会更好。 对于生活追求向上的水准： 梦想高尚社区生活，受目前经济能力所限，无法承担市内 的豪宅，却不愿意妥协于中档的住宅或者说中档的生活。 对于置业观追求向上的满足： 也许他们为了人生规划而先选择了小面积住宅，他们始终 是高尚住宅的坚强追随者，如果有符合他们承担能力的高 尚社区，一定是他们的不二之选