2016年备考加油站：土地估价的原则与方法4考前冲刺
土地估价方法适用范围与原则
土地估价方法适用范围与原则土地估价是指对土地价值进行评估和计量的过程，其结果通常以一个数值来表示。
土地估价方法有多种，不同的方法适用于不同的情况和目的，但土地估价的原则是普遍适用的。
本文将分析土地估价的方法、适用范围以及原则。
一、土地估价方法1.直接比较法：这是最简单常用的土地估价方法，通常用于住宅和商业用地的估价。
该方法通过比较相似的地块的成交价格来确定估价对象的价值。
这种方法的优点是简单易行，但在市场情况不明朗或土地特征较为独特的情况下可能不够准确。
2.收益法：该方法适用于商业用地的估价，根据土地产生的收益来确定其价值。
具体来说，收益法是通过将预计未来的租金收入与合适的折现率结合，计算土地的净现值。
该方法的优点是可以更准确地估价商业用地，但需要准确的租金数据和合适的折现率。
3.先决条件法：该方法适用于开发用地的估价，主要用于确定土地投资的可行性。
此方法通过评估土地开发前，需要进行的准备工作、审批手续、改造费用等来确定土地的价值。
这种方法的优点是可以帮助投资者更好地决策土地开发的可行性。
4.土地利用权价格法：该方法适用于农村土地估价，主要通过评估土地利用权的转让价格来确定土地的价值。
具体说来，该方法是根据农村土地所有权的不可转让性，评估农村土地使用期限的长短，以及土地利用对农村经济和社会发展的贡献等因素来确定土地价值。
二、土地估价适用范围1.地产开发：土地估价可以用于评估土地是否适合进行房地产开发。
例如，通过评估土地的位置、规划用途、交通条件、市场需求等因素，可以决定是否购买或开发块土地。
2.土地交易：土地估价可以用于确定土地交易的价格。
通过比较相似地块的成交价格或评估土地的收益能力，可以确定合适的买卖价格。
3.财产抵押：土地估价可以用于确定土地作为财产抵押的价值。
银行或金融机构通常要求借款人提供土地的估价报告，以确定贷款金额。
4.审计评估：土地估价可以用于审计评估或税收评估。
政府或相关部门可能需要对土地进行评估来确定税收或评估特定项目的效果。
土地估价理论与方法学习资料大全
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一、土地估价理论
1、什么是土地估价？
土地估价是指根据分析土地特征、土地的价值构成、价值表现形式等，对土地市场价格提出的估价行为，也就是估出一个合理的市场价格。
它是
土地市场经济管理和社会资源配置中普遍运用的价格衡量技术，也是客观
决定土地价格的根本技术手段。
2、土地估价的目的
（1）依法定价：运用客观的原则，依据政府政策、国家相关法律法规，准确地估价出一个合理的价格。
（2）评价价值：通过组织、指导和参与市场活动，掌握估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，为决策者准确评估土地资源的
价值提供依据。
（3）经济发展：科学发挥土地的经济效益，实现土地资源的有效利用，促进经济发展和社会进步。
3、土地估价的基本理论
（1）土地价值理论：以土地的价值构成、价值表现形式和价值变化
趋势为根本，研究土地的价值表现和价值变化规律，掌握土地价格变化的
本质。
（2）土地估价理论：土地估价是以土地价值理论为基础的一门研究
价值估量行为的学科，其基本原理是：价值的估量，就是根据估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，估出一个合理的价格。
土地评估的原则和方法
土地评估的原则和方法一、土地评估的原则（—）供求原则（二）替代原则（三）最有效使用原则：（四）均衡原则（五）报酬递增或递减原则（六）公平原则（七）预测原则（八）房地分估、土地优先的原则（九）动态原则二、土地评估的方法（一）、收益还原法：收益还原法：也称收益现值法。
它是将土地的总收益扣除总费用得到土地纯收益，运用适当的还原利率将土地纯收益折算求得评估期日的地价，即土地在未来若干年的纯收益折算为现值的总和。
这种方法也称为地租资本化（法）。
采用收益现值法时，须根据土地使用权所能带来的、未来预期收益的现值确定评估值，须避免将其他资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。
（二）、市场比较法：市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。
基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，就具有同一的价格，即具备完全替代关系。
人别一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后者决定。
可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。
（三）、成本逼近法：成本逼近法：就是成本逼近法，就是以开发该土地的使用权所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的一种估价方法。
（四）、假设开发法假设开发法又称剩余法，有时还称作倒算法、残余法和余值法等，即在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。
1、基本原理根据马克思的土地价格理论，“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物，”人纯理论上说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收的余额。
2、估价的等程序一般是（1）调查评估宗地的内、外部条件，确定土地最佳利用方式。
（2）估计开发完成后房地产（或旧有房地产）总的出售价格（3）估计土地开发、建筑总费用、其它费用或旧有房屋现值。
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
土地估价准则
土地估价准则土地估价准则是对土地估价活动的规范和指导，旨在确保土地估价结果的客观性、公正性和准确性。
土地估价准则主要包括以下几个方面：1. 土地估价原则土地估价原则是指在进行土地估价时应遵循的基本原则。
主要包括以下几点：（1）合法原则：土地估价应当依据国家法律法规和相关政策进行，符合土地管理、城乡规划、环境保护等要求。
（2）客观原则：土地估价应当基于客观实际情况，充分考虑土地的自然属性、经济属性、社会属性和法律属性等因素。
（3）公正原则：土地估价应当保持公正中立，避免利益冲突，确保估价结果公平合理。
（4）科学原则：土地估价应当运用科学的方法和手段，充分挖掘土地价值信息，提高估价准确性。
（5）一致性原则：土地估价应当遵循统一的标准和程序，确保不同估价项目和不同估价时点的结果具有可比性。
2. 土地估价依据土地估价依据是指进行土地估价时所依据的基础资料和数据。
主要包括以下几点：（1）法律法规：国家法律法规和相关政策，如土地管理法、城市房地产管理法、土地估价管理办法等。
（2）土地权属资料：土地使用权证、土地权属调查报告、土地登记资料等。
（3）土地实物状况：土地的位置、面积、形状、地形、地貌、土壤、水质等。
（4）土地经济特征：土地用途、开发程度、产值、收益、市场供需状况等。
（5）土地权益状况：土地使用权类型、使用期限、转让限制、抵押情况等。
（6）地区经济状况：地区生产总值、人均收入、就业率、人口密度等。
（7）地区发展规划：城市规划、土地利用规划、基础设施建设计划等。
3. 土地估价程序土地估价程序是指进行土地估价时应遵循的步骤和流程。
主要包括以下几点：（1）明确估价目的：根据委托方的需求，明确土地估价的目的、范围和基准时点。
（2）收集资料：调查收集与土地估价相关的法律法规、权属资料、实物状况、经济特征、权益状况等基础资料。
（3）选择估价方法：根据土地的类型、用途、地区特点等，选择适宜的估价方法，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。
2016年土地估价师实务：土地估价供需原则
2016年土地估价师实务：土地估价供需原则一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、甲县某企业占用耕地后，向本县国土资源局缴纳了耕地开垦费，但由于甲县耕地后备资源匮乏，经上级市国土资源部门统一安排将开垦费交给乙县异地补充耕地。
按照耕地占补平衡考核办法，补充耕地的责任单位是（）。
A．占地企业B．甲县政府C．乙县政府D．市国土资源部门2、非农业建设经批准占用耕地，占用者应按照__的原则，负责开垦与所占用耕地的数量与质量相当的耕地。
A．“占多少、垦多少”B．“占多少、补多少”C．“补多少、垦多少”D．“垦多少、补多少”3、城市维护建设税的征收范围包括__。
A．城市B．县城C．乡村D．旧制村E．建制镇4、有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6％，土地开发期为1．5年．经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平．则在成本逼近法计算中的投资利息为元。
【2006年考试真题】A：8934B：18000C：22500D：22634E：时间因素5、地下管线的排列次序自建筑物外墙向外依次为。
A：给水、煤气、雨水和污水B：煤气、给水、雨水和污水C：煤气、给水、污水和雨水D：给水、煤气、污水和雨水E：时间因素6、某二手房占地面积60 ，建筑面积150 ，重置单价为1200元／，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法评估其现值为万元。
(采用平均年限法估算其折旧)A：15B：18C：108D：150E：土地7、是指土地的基础设施建设和开发状况。
A：土地建设状况B：基础和公用设施条件C：环境质量D：土地开发程度E：时间因素8、土地利用规划是对一定区域内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。
其作用不包括__。
A．控制作用B．协调作用C．分异作用D．组织和监督作用9、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年10月20日的评估价格为(保留到小数点后一位)。
2016年土地估价师土地估价实务剖析：土地估价原则
2016年土地估价师土地估价实务剖析：土地估价原则一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧，称为。
A：物理折旧B：功能折旧C：经济折旧D：成新折旧E：时间因素2、马克思主义土地经济理论的核心部分是__。
A．科学的人口理论和土地利用理论B．科学的人口理论、土地肥力理论和地租地价理论C．土地肥力理论和土地利用理论D．科学的人口理论、土地肥力理论和土地利用理论3、高新技术企业用地的增值收益较普通工业用地。
A：高B：低C：相同D：不一定E：国家实行土地估价师资格认证制度4、“皮之不存，毛将焉附”在一定意义上比喻了土地对人类的__功能。
A．承载B．生产C．生活D．资源5、下列关于农用地分等的说法中正确的是。
A：基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准B：在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开的，县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在全国范围内可比C：农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地D：土壤质量越好，自然质量等指数、自然等别越高E：合法性6、城市市区的土地__。
A．全部属于国家所有B．有的属于国家所有，有的属于市民所有C．全部属于单位所有D．全部属于市民所有7、在下列与购建固定资产有关的支出中，不应计人固定资产的入账价值．【2004年考试真题】A：购入时支付的运输费B：购建时缴纳的耕地占用税C：购入时支付的保险费D：使用期间后发生的利息支出E：土地8、临街宗地的接近街道部分的地价通常远离街道部分的地价．(2000年真题) A：高于B：低于C：等于D：约等于E：合法性9、房地产开发公司卖楼花属于。
A：风险回避策略B：风险抑制策略C：风险转移策略D：风险自留策略E：土地10、地租是一种经济剩余，即之后余下的那部分。
土地估价理论与方法：土地估价理论与方法题库知识点
土地估价理论与方法：土地估价理论与方法题库知识点1、单选下列估价方法中，()更适合于土地附着物的估价。
A.残余法B.剩余法C.成本法D.收益还原法正确答案：C2、单选应用成本逼近法评估地价时，（江南博哥）单位面积土地取得费用应按（）计算。
A.预算费用B.实际发生费用C.区域内平均费用D.以上都不对正确答案：C3、判断题当今人类社会面临的人口、资源、环境等重大问题与土地无明显关系。
()正确答案：错4、多选地形影响城市的()A、分布位置B、人口规模C、平面结构D、空间布局正确答案：A, C, D5、单选在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币()元。
A.1亿B.2亿C.3亿D.4亿正确答案：B6、多选递延资产是指不能全部计入当年损益，应在以后年度内分期摊销的各项费用，包括（）。
A．开办费B．租入固定资产的改良支出C．待摊费用D．财务费用正确答案：A, B7、判断题某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。
()正确答案：错8、多选土地的收益可以分为（）。
A.有形收益B.无形收益C.纯收益D.总收益E.毛收益正确答案：A, B9、单选影响土地价格的区域因素包括（）。
A.位置、交通条件、基础设施条件B.行政、社会、经济因素等C.面积、形状、土地使用年限等D.地形、朝向、地质条件本题答案：B10、单选长期借款的利息支出，在固定资产尚未交付使用、或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前发生的，应计入（）。
A.当期管理费用B.当前的财务费用C.固定资产购建成本D.营业外支出正确答案：C11、单选多层建筑的耐火等级分为（）级。
A.1B.2C.3D.4正确答案：D12、单选()是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动。
A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量正确答案：D13、单选?三分毒到2008年11月，该土地的单位面积地价为（）元／米2。
简述土地使用权的评估原则
简述土地使用权的评估原则摘要：一、土地使用权评估原则概述二、土地使用权评估的具体原则1.合法性原则2.市场比较法原则3.剩余法原则4.收益法原则5.成本法原则三、各评估原则的应用及注意事项正文：土地使用权评估作为房地产评估的重要组成部分，其在实际操作中需遵循一定的原则。
本文将对土地使用权评估的原则进行简要阐述，并分析其在实际评估过程中的应用及注意事项。
一、土地使用权评估原则概述土地使用权评估是指在土地使用权交易、抵押、征收补偿等过程中，对土地使用权价值进行评估的活动。
在进行土地使用权评估时，应遵循以下原则：二、土地使用权评估的具体原则1.合法性原则：评估师在进行土地使用权评估时，应确保评估依据的合法性，遵循国家法律法规、政策规定，确保评估结果符合相关政策要求。
2.市场比较法原则：市场比较法是指通过比较近期同类土地使用权的交易价格，来确定被评估土地使用权价值的方法。
在应用市场比较法时，应注意选择可比案例，确保评估结果的准确性。
3.剩余法原则：剩余法是指根据土地使用权剩余年限、土地租金等参数，计算出土地使用权剩余年限的租金总额，作为评估价值。
在应用剩余法时，需准确计算土地租金及剩余年限。
4.收益法原则：收益法是通过预测土地使用权未来收益，将其折现至评估基准日，从而确定土地使用权价值。
在应用收益法时，需充分了解土地使用权的收益状况，确保预测数据的准确性。
5.成本法原则：成本法是指根据土地使用权开发成本、地上建筑物及其他附属设施成本等因素，计算土地使用权价值。
在应用成本法时，需充分了解土地使用权开发状况，确保成本计算的准确性。
三、各评估原则的应用及注意事项在实际土地使用权评估过程中，评估师应根据具体情况选择合适的评估方法。
同时，注意以下事项：1.综合运用多种评估方法，对比分析，提高评估结果的可靠性。
2.关注政策法规变化，及时调整评估方法及参数。
3.对于特殊性质的土地使用权（如划拨用地、集体土地等），需按照相关政策规定进行评估。
关于加油站、停车库土地评估方法的最佳选择
关于加油站、停车库土地评估方法的最佳选择一、有收益的土地评估的常用方法1、首选方法——收益法的原理：运用适当的资本化率，将待估物业预期的未来各期正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。
收益法的计算公式为：L = (A/r)*[1-1/(1+r)n]式中：L ——土地的价格A ——土地的年纯收益r ——土地的资本化率n ——土地的使用年限。
2、次选方法——市场比较法原理：将估价对象与近期已经发生了交易的类似房地产（此处指土地）加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产（此处指土地）的已知价格,修正得出估价对象价格的一种方法。
市场比较法计算公式为：比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数；估价对象价格=三个比准价格的算术平均值。
二、收益法的缺陷及改进我们知道，使用收益法的理想状态是——有稳定的、确定的现金收入流量和稳定的还原利率。
但是，在目前条件下，要找到确定的现金收入流量、稳定的还原利率，都是非常困难的事情。
所以，这种方法明显不足。
那么，如果能够找到替代的方法，将会有意想不到的效果。
再看市场比较法，由于其使用前提是必须有相对完善的市场、正常交易的案例，这样就可以进行方便的对比分析，从而确定估价对象的价格水平。
现在的问题是，在评估停车库、加油站的土地时，现金收益流量是很难确定的，还原利率也难以确定，因此必须用替代方法。
刚好，市场比较法的前提条件又是成立的——目前深圳市属于市场化出让的加油站、停车库土地的案例分别已经达到3宗以上，正常交易的市场化条件已经基本具备，将很顺利的解决市场比较法的案例选择问题，结果的确定将是很有效果的、很有说服力的。
土地估价原理与方法
土地估价原理与方法一。
土地它可不是一般的东西呢，每块土地都有自己独特的价值。
这价值啊，和好多因素有关。
比如说它的位置，就像咱找房子似的，市中心的地肯定比偏远郊区的地要值钱得多。
为啥呢？因为市中心交通方便，周围商场啊、学校啊啥都有，人都愿意往那儿凑，这地的使用价值就高啦。
二。
再说说土地的用途。
如果一块地可以用来盖大商场，那它的价值就和只能种庄稼的地不一样。
盖商场能赚大钱呀，所以这样的地价格就会被抬得高高的。
而种庄稼的地呢，收益相对比较固定，价格也就相对低一些。
这就像是不同职业的人收入有高低之分一样，土地的用途决定了它能带来多少财富，也就影响了它的估价。
三。
土地估价的方法也挺有趣的呢。
有一种比较法，就像咱们买东西的时候会货比三家一样。
评估一块土地的时候，就去找那些和它类似的已经有价格的土地来比较。
看看人家的位置啊、用途啊、面积啊啥的和这块地有多像，然后根据那些地的价格来推算这块地的价值。
这就好比你看别人买了个差不多的包包花了多少钱，然后估摸自己这个包包值多少。
四。
还有收益还原法。
这个方法就更注重土地能带来的收益啦。
比如说一块地用来出租房子，每年能收到多少租金呢？把这些未来的租金收益按照一定的比率换算成现在的价值，这就是这块地的价格啦。
就像你把钱存银行，银行每年给你利息，土地每年给你租金，通过这个租金就能算出这块地大概值多少钱。
五。
成本逼近法也不能少哦。
这个方法就是从土地开发的成本角度来看的。
一块荒地，要把它变成可以使用的地，得花多少钱呢？像平整土地、修路通水通电这些花费都要算进去，然后再加上一定的利润，这样就得到这块地的估价了。
这就像是你做个手工，材料成本加上你的手工费就是这个手工品的价值啦。
土地估价呀，就是这么个有趣又复杂的事儿呢！。
土地估价师估价的原则
土地估价应遵循以下原则：
（1）替代原则。
土地价格水平由具有相同性质的替代土地价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例比较后所决定的价格；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
（2）预期收益原则。
土地价格受预期收益形成因素变动的影响，因此，估价者必须了解土地收益情况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析，准确预测土地的收益价格。
（3）最有效使用原则。
土地估价是以土地的效用最有效发挥为前提，因此必须确定土地最佳和最有效用途。
（4）报酬递增、递减原则。
土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则。
（5）需求与供给原则。
土地不能实行完全竞争，其价格有独占倾向性，土地供给有限，替代性有限，因此土地价格主要由土地供给变化决定。
（6）竞争和超额利润原则。
土地的竞争主要在需求者之间进行，需求者之间的竞争又是在利用土地能获取平均利润之外的超额利润的情况下发生的；土地的需求增加、竞争加剧，超额利润又会随土地需求提高、地价的上涨而消除。
（7）贡献原则。
是指不动产的总收益是土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。
（8）变动原则。
土地价格的形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
（9）协调原则。
土地是否与所处环境协调，即可判定该地块是否为最有效使用。
（10）土地优先原则。
地价是在生产经营活动之前优先支付的，在土地估价中应坚持土地优先的原则。
土地估价理论与方法各章详解
土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
(1)按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。
土地估价原则和结果
土地估价原则和结果土地估价是指对土地进行价值评估，确定其市场价值的过程。
土地估价的目的是为了帮助买卖双方确定合理的价格，对于土地开发、土地租赁、土地抵押等决策也具有重要的参考价值。
土地估价主要依据土地估价原则来进行，同时还需要考虑土地估价的结果。
1.需求供给原则：土地估价首先要考虑土地的供需情况，根据市场上对土地的需求和供给程度来确定土地的价值。
当市场上供给过剩时，土地的价格会下降，而当市场上需求超过供给时，土地的价格会上涨。
2.比较市场法原则：比较市场法是一种常用的土地估价方法，它通过对类似土地进行比较来确定土地的价值。
估价人员可以根据土地的位置、用途、土地性质等特征，选取相似的土地进行比较分析，从而确定土地的价格。
3.成本法原则：成本法是另一种常用的土地估价方法，它根据土地的成本来确定土地的价值。
成本法主要侧重于计算土地的开发成本，例如土地的购买成本、土地的整理成本等，然后根据这些成本来确定土地的价值。
4.收益法原则：收益法是通过考虑投资土地所能带来的收益来确定土地的价值。
估价人员可以根据土地可能的收益水平以及对风险的评估来确定土地的价格。
5.情况调查原则：土地估价需要进行详细的调查研究，包括对土地的所有权、用途、限制条件等方面进行调查，从而全面了解土地的特点，为估价提供参考依据。
土地估价结果反映了土地的市场价值，它是估价人员进行土地估价工作的最终目标。
土地估价结果的准确性对于买卖双方的利益都非常重要，因此在进行土地估价时需要尽可能准确地评估土地的价值。
土地估价结果通常以一个具体的数值来表示，例如以每亩、每平方米等单位来衡量。
这个数值是根据所采用的土地估价方法以及相关数据进行计算得出的。
土地估价结果可以作为买卖双方进行价格谈判的基础，也可以作为土地开发、土地租赁、土地抵押等决策的参考依据。
需要注意的是，土地估价结果并不一定等同于土地的实际交易价格。
实际交易价格受多种因素的影响，如市场情况、买卖双方的议价能力等。
土地评估原则解析
土地评估原则解析一、土地评估的概念和意义土地评估是指对土地进行价值估计和价格确定的过程，是土地利用和管理的基础工作之一。
土地评估的目的是确定土地的真实价值，为土地交易、土地使用权抵押和土地利用规划提供依据。
土地评估的结果不仅影响土地交易的价格，还对土地的开发利用和资源配置产生重要影响。
二、土地评估的原则和方法1. 目的性原则土地评估的目的是确定土地的市场价值，因此评估师应根据不同的评估目的选择相应的评估方法和指标。
评估目的可以是土地交易、土地抵押和土地利用规划等，不同目的需要考虑的因素和侧重点也不同。
2. 客观性原则土地评估应基于客观的数据和信息，评估师应遵循科学的评估方法和标准，不受主观因素的影响。
评估师需要收集和分析相关的市场信息、土地规划和土地利用政策等，确保评估结果客观准确。
3. 综合性原则土地评估应综合考虑土地的各种价值因素，包括地理位置、土地用途、土地市场供需关系、土地利用政策等。
评估师需要综合运用不同的评估方法，如比较法、收益法和成本法等，确保评估结果全面准确。
4. 透明性原则土地评估应公开透明，评估师在评估过程中应公正、诚信，不得有舞弊和利益冲突行为。
评估报告应清晰明确，说明评估的方法、数据来源和评估过程，确保评估结果的可信度和可复制性。
5. 灵活性原则土地评估需要根据不同的评估对象和评估目的灵活运用不同的评估方法和技术手段。
评估师应根据具体情况选择合适的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法、综合法等，并结合实际情况进行调整和修正。
6. 时效性原则土地评估需要及时进行，及时反映土地市场的变化和土地价值的变动。
评估师应及时收集和分析市场信息，及时更新评估数据和参数，确保评估结果的时效性和准确性。
三、土地评估的挑战和应对策略1. 数据不完备土地评估需要大量的数据支持，但由于土地市场的特殊性和数据的不完备性，评估师常常面临数据缺失和数据质量不高的问题。
评估师可以通过多方渠道收集数据，如调查问卷、市场调研和专家咨询等，确保评估数据的准确性和全面性。
土地评估比较法 原则
土地评估比较法原则以土地评估比较法为基础，本文将介绍土地评估比较法的原则和应用。
土地评估比较法是一种常用的土地评估方法，它通过比较相似土地的交易价格和特征，来确定待评估土地的市场价值。
以下是土地评估比较法的几个原则。
1. 相似性原则：土地评估比较法的基本原则是比较相似性。
评估师需要找到与待评估土地相似的已交易土地，以此作为参考来确定待评估土地的市场价值。
相似性可以从土地用途、位置、面积、形状等方面进行比较。
2. 最佳用途原则：土地评估比较法要求评估师考虑土地的最佳用途。
最佳用途是指土地能够实现的最有利于经济效益的用途。
评估师需要将待评估土地与相似土地的最佳用途进行比较，以此来确定市场价值。
3. 有效市场原则：土地评估比较法要求评估师根据有效市场的交易数据进行评估。
有效市场是指市场上存在足够多的买家和卖家，信息流通畅通，交易价格能够充分反映市场供需关系的市场。
评估师需要根据有效市场上的交易数据来确定待评估土地的市场价值。
4. 时间调整原则：土地评估比较法要求评估师对交易数据进行时间调整。
土地市场价格可能会随时间变化，评估师需要将已交易土地的价格进行时间调整，以反映当前市场的价格水平。
时间调整可以通过考虑通货膨胀、土地市场的周期性等因素来进行。
5. 专业判断原则：土地评估比较法需要评估师根据专业知识和经验进行判断。
评估师需要综合考虑多个因素，包括土地特征、市场情况、最佳用途等，进行专业判断。
评估师的专业判断对土地评估结果的准确性和可靠性有重要影响。
土地评估比较法的应用广泛，常见于土地交易、土地征收、土地抵押等场景。
在土地交易中，买方和卖方可以通过土地评估比较法确定合理的交易价格。
在土地征收中，政府可以通过土地评估比较法确定合理的征收补偿标准。
在土地抵押中，银行可以通过土地评估比较法确定土地的价值，以此来确定抵押贷款额度。
然而，土地评估比较法也存在一些限制。
首先，土地市场的有效性可能受到地区经济发展水平、土地供需关系等因素的影响。
简述土地资源评价的原则
简述土地资源评价的原则
土地资源评价是对土地资源进行综合评估和价值定量化的过程。
它是国土资源管理和规划的基础，也是决策制定和资源配置的重要参考依据。
土地资源评价的原则主要包括以下几点：
1. 综合性原则：土地资源评价需要考虑土地的自然、经济、社会等多个方面的因素。
评价结果应综合反映土地的各项特征和功能，包括土地的生产潜力、可持续利用能力、生态环境价值等。
2. 区域性原则：土地资源评价需要根据不同的地理位置、地形地貌、气候条件、土壤类型等因素进行区域分析和评价。
不同地区的土地资源特征和价值可能存在差异，评价结果应具有区域适应性。
3. 可比性原则：土地资源评价需要建立合理的评价指标和方法，实现不同地块之间和不同时间点之间的可比性。
通过定量化的评价指标，可以对土地资源进行客观、科学的比较和评估。
4. 持续性原则：土地资源评价需要考虑土地资源的可持续利用能力和对环境的影响。
评价结果应能够指导土地的合理利用和保护，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
5. 可操作性原则：土地资源评价应具备可操作性，评价结果应能够为决策者提
供实际可行的建议和参考。
评价方法应简化、合理，并与土地资源管理、规划等工作相结合，实现评价结果的有效应用。
综上所述，土地资源评价的原则包括综合性、区域性、可比性、持续性和可操作性。
这些原则的遵循可以保证土地资源评价的科学性、准确性和实用性，为土地资源的管理、保护和可持续利用提供科学依据。
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2016 年备考加油站：土地估价的原则与方法 4 考前冲刺一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、在层数一定的条件下，容积率与建筑密度成关系。
A :反比B:正比C:互补D:不相关E:时间因素2、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为 3 万元，租期10 年，租金不调整．如果目前同类用地市场年租金为8 万元，承租土地使用权的还原利率为7％，则租金盈余为万元。
【2004 年考试真题】A: 3B: 5C: 8D: 35E:时间因素3、下列对土地估价描述不正确的是。
A: 土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B:同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大C:同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响D: 土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来E:时间因素4、土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
A :替代原则B:变动原则C:贡献原则D:合法原则E:合法性5、成本逼近法中，农地取得费的计息期为。
A :整个开发期B: 1／2 开发期C: 1／4 开发期D: 3／4 开发期E:时间因素6、__指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。
A .公共建筑用地B. 住宅用地C •商服用地D.医卫慈善用地7、《土地复垦规定》规定，复垦后的土地达到复垦标准，并经__验收合格后，方可交付使用。
A .规划管理部门会同有关行业管理部门B. 土地管理部门会尉有关行业管理部门C. 农业管理部门会同有关行业管理部门D. 建设管理部门会同有关行业管理部门8、预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起__个月内未申请登记的，预告登记失效。
A .三B. 六C. 九D ．十二9、当前世界农业生产年平均递增2.3%，其中2%是靠__取得的。
A .工地肥力的补充B ．单产提高C. 耕地面积扩大D ．科学技术的提高10、基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面的（）符合基准地价的条件设定技术要求。
A. 未来某一时点 B. 完整权利状况下 C. 平均容积率下 D .平均开发程度下 E. 最佳利用方式下11、用对照法评估建筑物时，估算房价是以__为基础。
A ．比准价格B ．交易价格C.基准地价D ．标准房价12、在土地登记时，若采用法定代理方式，代理人__。
A ．由法人代表自己选定B ．由政府指定C. 应是被代理人的监护人D. 由土地管理部门指定13、采用市场比较法评估地价时，除交易日期修正外，其他各项修正均以待估宗地为基准修正时，应采用公式。
【2006 年考试真题】A :待估宗地价格：比较实例价格B:待估宗地价格：比较实例价格C:待估宗地价格：比较实例价格D:待估宗地价格：比较实例价格E:时间因素14、在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是__。
A .送文函B. 估价工作报告C. 土地估价报告D. 土地估价技术报告15、能在生产领域以最少的资源消耗生产出最多的、能适合社会需要的产品，主要取决于__。
A .先进的技术水平和生产工艺B. 合理的、科学的产业结构、产品结构、技术结构和组织结构等C. 所取的地理位置、环境占主要因素D. 资源合理开发、有效利用E. 产品适销对路，能尽快地投入市场，并实现其价值16、某宗容积率为r(r> 1)的宗地，楼层数为n层，每层建筑面积均相等，楼面地价为，地面地价为，建筑覆盖率为e，则下面描述错误的是。
A：B：C: r=e x nD：E:时间因素17、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/卅，该市该类地价指数以2004年 1 月20日为基数，以后每月平均上涨 1 个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为(保留到小数点一位)。
A: 314. 3B: 314. 4C: 315. 0D: 315. 3E:时间因素18、土地利用年度计划以每年__为考核年度。
A. 1 月1 日至12 月31 日B. 2 月1 日至次年1 月31 日C. 3月1 日至次年2月28日D. 4 月1 日至3 月31 日19、根据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区别在于。
A :是否完成基础设施建设B: 土地使用权性质不同C: 土地交易市场条件不同D: 土地使用批准手续不同E:合法性20、认定破坏耕地行为，一个非常重要的标准就是__。
A .耕地质量受到破坏B. 耕地质量未受到破坏C. 耕地数量减少D. 耕地数量增加21、财产保险与人身保险都属于。
A :政策保险B:商业保险C:社会保险D:信用保险E: 土地22、某宗住宅用地土地使用年期70 年，容积率为2.0。
选择某比较案例的成交价格为1800 元/平方米，土地使用年期50 年，容积率 1.5。
与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3%。
该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8%，则待估宗地土地价格为__元/平方米。
A •容积率B．1.0C．1.5D．2.0E．2.5F．3.0G．3.5H •修正系数I．1.0J．1.2K．1.8L．2.2M．2.5N．2.723、预算定额编制的步骤不包括。
A:准备工作阶段B:收集资料阶段C:定额编制阶段D:确定预算阶段E: 土地24、土地的__是土地级差生产力的基础。
A •位置固定性B •面积有限性C.质量差异性D •功能永久性25、市场比较法的间接比较法是以为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
A :标准宗地B:待估宗地C:类似宗地D:比较宗地E:时间因素二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、《刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处以__年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
A .一B. 三C. 五D. 七2、实现“十五”期间我国耕地保护任务需要努力做好的工作有__。
A ．巩固基本农田保护区调整划定成果，加强基本农田建设B. 进一步落实土地用途管制制度，保障经济建设用地要求C ．明确责任，加强考核，确保耕地占补平衡落到实处D. 合理规划，加大投入，全面推进土地开发整理复垦工作E ．强化规划计划的宏观调控作用3、一个经济主体的行为，不通过市场交易而直接对其他经济主体的经济环境和经济利益产生影响，这种现象称为（）。
A ．集聚效应B ．扩散效应C. 规模效应D ．外部效应4、初始土地登记工作可分为5 个阶段，其中最基本的环节是。
A :申报B:权属审核C:地籍调查D:注册登记，颁发证书E: 35%〜50%5、下列不可设定行政处罚的是__。
A .法律可以设定各种行政处罚B.限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定C .行政法规可以设定限制人身自由的行政处罚D. 行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚6、建设用地开发是利用土地具有承载力和可提供操作空间的特点，把土地改造为__ 的过程。
A .主要生产要素B.主要生物产品C ．生产场地D. 生活场所E. 主要观赏对象7、土地开发费一般包括。
A :基础设施配套费B:公共事业建设配套费C:小区开发配套费D:拆迁安置补助费E: 土地8、某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300 元/平方米，根据国土资源部《关于发布实施（全国工业用地出让最低价标准）的通知》（国土资发12006] 307号）的规定，该市工业用地出让最低限价为284元/平方米，2008年8月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于__元/平方米。
A．210B．240C．284D．3009、凯恩斯的流动性偏好理论认为，影响人们流动性偏好的因素主要有__。
A•交易动机B •预防动机C.投机动机D•发展动机E. 交换动机10、在下列选项中，__行为产生正外部性。
A .企业在生产过程中排放大量烟尘，造成严重的环境污染但是只支付很少的环境污染费B. 企业支付巨额费用对员工进行技术培训后，员工跳槽到其他单位仅支付很少的违约金C. 居民在住宅周围乱扔垃圾影响他人健康和环境卫生D. 消费者购买汽车，而汽车在行驶过程中产生较大的能源消耗和环境污染11、土地估价报告书的编写形式有。
A:图表式B:文字式C:数字式D:表格式E:叙述式12、接受了宗地地价评估任务后，首先要决定估价的基本项目，主要包括。
A:确认评估对象B:确认估价目的C:确定估价条件D:确定估价收费E: 土地13、替代原则可以在估价方法中得以应用。
【2004、2002年考试真题】A :路线价法B:市场比较法C:基准地价系数修正法D:收益还原法E:报酬递增递减原则14、根据国土资源部和国家工商管理局的有关规定，等内容应在《国有土地使用权出让合同补充协议》中予以明确。
【2007年考试真题】A:竣工时间B:商品房项目的最高房价C:工业用地的投资强度D:商业项目的最低土地增值收益率E:最低容积率和建筑系数15、与土地质量呈正相关关系的人口密度因子属于__因素。
A •城镇区位B. 城镇集聚规模C •区域经济发展水平D •区域土地供应潜力16、土地管理的__职能是土地管理部门纵向、横向之间及其内部组织之间的管理，使之关系顺畅、互相支持、密切配合、步调一致，保证计划目标的顺利完成。
A .计划B•决策C. 组织D. 协调17、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让可以采取下列方式取得。
A :协议B:招标C:挂牌D:拍卖E:划拨18、我国银行贷款一般遵循以下三个原则。
A :区别对待、择优扶持B:经济担保C:按期偿还D:限制贷款金额E :分期偿还利息19、《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234 号）规定，农村村民建住宅需要使用宅基地的，。
A :应向本集体经济组织提出申请B:在本集体经济组织或村民小组张榜公布C:公布期满无异议的，报经县（市）审核后，报省级政府审批D:公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批E:经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布20、假如某项目在获取的1000亩建设用地中，耕地占500 亩，未利用地400亩，建设用地100 亩，该市对应的土地等别为7 等，新增建设用地有偿使用费标准为48 元／平方米，下列说法正确的是。