房屋租赁合同相关法律知识

房屋租赁合同相关法律知识

一、租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，双方可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

二、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

三、买卖不破租赁

四、出租人的权利和义务：

（一）权利

1、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；

2、承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（二）义务

1、出租人应当按履行租赁物的维修义务；（但当事人另有约定的除外）

2、出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

五、承租人的权利和义务：

（一）权利

1、对出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

2、经出租人同意，可以将出租房屋转租给第三人。原合同继续有效，第三人对房屋造成损害的，赔偿责任由承租人承担。（合同相对性，承租人可以追偿）

（二）义务

1、应按照约定的用途使用房屋；

2、应保证租赁房屋整体结构不得破坏。

案例一：

背景：这次诉讼案件应该发生在七月份，原告之所以起诉我公司要求解除合同，其真实意图是觉得租金太低，想上涨租金。怎么办呢？如何能够达到解除条件呢？因为要想解除合同只有两种情形，约定解除和法定解除。于是原告方代理人想了个办法。拒不接收下一年度的租金。后我公司在租期期满前将租金多次找到原告家中，原告拒不接收。原告等到该交租金时间过了一段时间后呢，又通过快递方式寄了一份通知，大概是催告我公司要求在三天内支付租金。逾期将解除合同。该原告代理人想利用《合同法》的227条：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

后来，该原告以延迟支付租金的理由起诉我公司。后，我公司就搜集证据，通过上门找出租人交涉，将谈话内容录音。另外搜集以前交纳租金的收条。并且在开庭时候将现金带到法庭，充分证明不是我公司延迟了，而是你拒不接收并且想上涨租金。

补充说明：以后遇到类似的纠纷：保存和搜集证据，如合同、收条、必要的录音、提存。完善合同条款是根本。

案例二：

案例三：

案例四：

提醒：对于我公司以后再办理这样类似业务时候，在用户不是很了结的情况下，一定要尽到必要的提醒义务，明确告知用户开通该项业务的使用方式以及近似业务的区别。最好制作一份“提醒或明确告知单”，将注意事项及使用方式等列明。在用户表示已详细阅读了该“提醒告知单”上的内容后，同时签字并保存起来。

若是本案开庭审理，因我方证据不是很充分，故败诉的风险还是存在的。当然主张我公司欺诈的说法不能成立，欺诈是以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或者隐瞒真实情况的行为1、原告很难举证；2、欺诈须是故意行为。其实原告可以主张被告没有履行告知义务，误导其消费，要求返还，而不是双倍返还多收取的费用。

移动公司固然不可能让所有的消费者都对资费满意；但是能够做到想尽一切办法让消费者满意。这就要求公司做好服务和营销。只要提供的服务与用户支出的费用基本相称，用户的抵触情绪会大幅降低，达到运营商、用户双赢的效果，从而避免出现“运营商——用户”的博弈格局。

近年移动通讯资费套餐较为混乱，消费者投诉率高，引起决策层高度关注。

信息产业部为此发布了《关于开展资费套餐清理和检查的通知》（信部清函[2007]208号）。该通知提到：“部分电信企业推出的资费套餐数量过多，计算相对复杂，尤其是在资费宣传过程中夸大资费优惠幅度，模糊资费结构和使用条件，不利于广大用户明明白白消费。“要求逐步减少资费种类，简化资费结构，提高资费透明度；规范资费宣传，严厉打击各类虚假宣传和价格欺诈行为；保证移动电话用户资费方案选择权，方便用户自主选择使用”；“应当将资费方案全面、准确地告知用户，不得模糊资费结构、使用条件、夸大资费优惠幅度，不得隐瞒需引起用户注意的事项，严禁各类虚假宣传和价格欺诈行为。”

信息产业部这一通知精神十分明确，规定内容也不可谓不细致，但反观各地移动公司的做法，目前仍有不少违背信息产业部规定的混乱现象。

最高人民法院在《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》中规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案被告主观上没有欺诈的故意；也未实施明显的欺诈行为；

案例五：