专家称中国房价月租比达800倍泡沫2015年将破灭

合集下载

房地产泡沫是中国经济最大隐患

房地产泡沫是中国经济最大隐患作者：杨帆来源：《世界博览·中国卷》2010年第02期应下决心对第二套房收不动产税。

如不能把房价打下来，那么未来数年就有可能酿成金融危机。

目前大家都在议论：通货膨胀何时到来?其实，对于生产资料价格和消费物价指数上升的担心过早，而资产价格即房地产价格的大幅度飙升已成事实。

2009年底某央企在北京以天价竞拍地块，成为新一轮房价上升的标志。

2003年以来，中央政府出台无数政策，但房地产价格在每一轮调控后都出现暴涨，老百姓将调控戏称为“空调”。

对于房地产价格会继续上升的论调一直很有市场，基本根据就是未来供求关系：中国16亿人口要持续涌向沿海大城市，农民要进城，人民要扩大住房面积，需求几乎是无限的，而供给总是不足。

加上土地成本，劳动力成本，原材料成本都在提高，住宅价格就总是要涨。

以供求关系看房地产价格是错误的，因为房地产的本质是投资而不是商品。

投资产品价格的基础不是成本，而是未来收益的贴现，并具有“超调”性质：目前的房地产价格，已包含未来供求关系预期，提前过度反映了，到一定程度肯定会跌，而不可能持续上升。

市场经济的“均衡”，只是理想化假设，特别在金融市场由于垄断和预期的作用，非均衡是常态，房地产和股票类似，都逃脱不了追涨杀跌，大起大落的结局。

如说美国房地产危机还没有警醒中国人，那么迪拜危机引起世界银行严重警告：亚洲有房地产泡沫，肯定促使中央政府再次打压房地产。

如仍旧不能把房价打下来，那么未来数年就有可能酿成崩盘，引发金融危机。

根源是利益集团垄断人们忍不住要问：谁有这么大能耐，干扰国家调控?答案只有一个：存在一个由房地产商、商业银行、地方政府官员、某些经济学家及媒体组成的庞大利益集团。

在2003年出现了独立的房地产商协会。

每次中央宏观政策出台，房地产商就采取集体行动，化船政策于无形。

他们经常聚会决定垄断价格，对抗中央政策，在某次会上他们这样说：“都要挺着，圈子里就这么定了。

2015年中国楼市的八大预言库存已达历史高峰

2015年中国楼市的八大预言库存已达历史高峰时间：2015-02-01 11:35 来源: 搜狐网作者：秩名编辑：星辰大海针对市场上观望和担忧房地产崩盘的负面情绪，李克强总理日前在达沃斯论坛上表达了对于房地产长期健康发展的信心，而人民日报也在随后发文称，楼市不会崩盘，房价以及接近底部下降减缓。

事实上，在进入2015年之后的20多天内，已经有多个地方政府出台了楼市救市政策，种种现象背后是否正在释放出一种促进房地产增长的积极信号？预言一：三四线城市楼市或将复苏时间节点不一致【知名经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫】2013年-2014年中国楼市分化的态势已延续至2015年，城市之间的分化很明显，特别是供需周期、复苏时间、房企业绩、房价涨跌方面。

但是二三四线城市除个别城市外，会随着政策利好、市场复苏、需求释放、库存去化加快，供需与复苏时间节点上不同。

一方面按70城成交看，市场供需与去库存周期及房贷落实情况不同，一线城市会先复苏，二、三、四线后复苏。

从成交量看，12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。

另一方面是，一、二、三、四线城市的复苏的幅度不同。

按70城房价看，一线城市复苏的力度比较大，二、三、四线城市复苏力度相对小。

因此，2015年楼市预计在今年9月反弹，价格拐点在2015年上半年出现。

预言二：政策有望在2014年的基础上更加宽松【独立经济学家、楼市春天派掌门人陈宝存】2014年，一系列救市措施出台，但市场并未有显著反弹，我认为楼市复苏应该会很快到来。

实际上2014年并不是表现最差的一年，只能说比2013年差一点。

这几年，全国的整个房地产形势越来越好，包括从销售面积和销售价格来看，都是一路走高的，从2014年开始，短期内有一个波动。

去年5月份开始，就开始了一系列的救市政策，比如“930”信贷政策降准降息，这个政策要落定对市场要有积极作用至少需要半年的时间。

20131121 王健林：中国房地产泡沫不会马上崩盘 15年后将萎缩

主持人：关于中国的房地产的泡沫，到底究竟您的观察是什么？王健林：中国房地产有没有泡沫呢？这个回答是一定有泡沫，但是是不是泡沫大到像一些西方经济学家断言说中国马上就要崩盘，或者是很快就要崩盘，这个我觉得这个没有必要，这个肯定是不真实的。

那么而且按照咱们国家的规划，每一年要增加一个百分点的城市化率，15年左右，咱们的城市化就要到70%，那你每年就差不多有1500万人左右要进城，还不包括城市里新增的，自然增长的这些人口。

所以这个对房地产是有真实需求的，只不过局部看，有的地方局部泡沫比较大，比方说像温州，比方说像常州可能局部泡沫比大。

整体看，我觉得中国房地产泡沫没有到严重到马上要崩盘的局面，这完全是西方夸大。

主持人：唱衰中国的声音。

王健林：不能完全看出他们是唱衰中国，还有一点就是不了解，他们是站在中国以外看中国，和我们站在中国看中国是不一样的。

主持人：那我们再来看另外一个举动，比如说李嘉诚，也包括近期的SOHO，他们都会有一些卖出国内资产的动作，是不是这个以实际行动来表达他们的观点呢？王健林：我觉得这个过于杞人忧天了，中国的城市房地产价格，特别是大中城市的房地产价格，我一直认为10到15年内还依然是有上涨的态势的，很简单作为世界第二经济大国，10年以后的世界第一经济大国，作为像北京、上海、广东这种，数千万人口的地方，超大型城市，它的房地产价格，不要说跟东京、香港完全一致，至少要达到其中相当比例的高度，比如相当于他房价的70%，那这个比例是应该有的，这个是大家看得很清楚的。

所以李嘉诚先生套现是为了他自己认为更好的经济收入，SOHO套现根本就不能与之一提了，所以我觉得不能因为一两个企业，比如万达可能也不定在什么时候也卖一些资产来套现，然后用现金来投资我们更愿意投资的领域。

但是不能把它过度解读，特别因为这些人物所处的地位身份影响力，就认为是不是中国的房价就开始要往下跌了，我不这么看。

主持人：那我能不能请您做一个大胆的预测，10年之后，以北京为例，北京的房价会怎么样？王健林：我不是预言家，我不能说它一定多少，但我可以给一个趋势，15年内中国大中城市房价一定是上涨趋势。

中国距离房价泡沫破裂还有多远？分析

中国距离房价泡沫破裂还有多远？中国楼市似日本90年代房价真暴跌了会是什么样？尽管经济增速持续下行，房贷增速却持续上行。

据统计，中国的房贷余额/GDP，15年底达到20.7%，16年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。

专家纷纷警示，中国房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限！跟暴涨一样，房价暴跌同样触目惊心。

最近，央行发布了《二季度货币政策执行报告》，报告中显示，上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2%，月度增量也屡创新高。

央行称，这主要是因为上半年商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长。

海通证券的最新统计报告显示，中国居民房贷月均新增额从11年的693亿元飙升至16年上半年的月均3933亿元，迭创新高。

从房贷余额看，金融危机后美、日均开始回落，只有中国持续上升，并于14年超过日本，可谓“超日赶美”；从房贷余额/GDP看，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升，目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。

若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平。

12年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，数据显示，居民房贷从11年月均693亿元，飙升至15年月均2217亿元，而16年上半年月均更是激增至3933亿元，占上半年月均新增贷款总额比重超过30%。

中国居民房贷缘何激增？原因有以下三个方面：第一，货币信贷扩张，信贷结构倾斜。

过去几年信贷增速高企，超发的货币为居民大规模购房提供了支撑；而15年以来，企业中长贷增速下行而居民中长贷增速上行，使得居民中长贷/企业中长贷加速上行，这意味着越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。

第二，低利率促销量，宽货币推房价。

住房贷款平均利率从14年下半年以来持续下行，导致地产销量增速在15年见底回升。

16年初地产刺激政策再度出台，再次刺激了居民购房需求；而货币增速高企，则导致房价暴涨，并从一线向二三线传导，16年上半年地产销售额同比增速42.1%，超出销售面积增速14.2个百分点。

中国房地产泡沫破灭的三个阶段

中国房地产泡沫破灭的三个阶段现在国人都很纠结，中国房地产只涨不跌，即使是实行严厉的宏观调控，似乎还是无济于事。

但是，笔者认为，没有只涨不跌的商品，房地产也是如此。

而且，中国房地产泡沫越来越明显，泡沫破灭只是时间问题。

看看美国和日本的房地产，就知道房地产上涨是有界限的，不是只涨不跌，泡沫大了必然破灭。

美国2007年次贷危机起源于房地产泡沫破灭。

美国房地产从1990年开始节节攀升，到2007年泡沫破灭，上涨趋势持续了17年。

由于美国推行宽松货币政策，疏于监管，导致房地产泡沫破灭是必然的。

日本房地产上涨持续了大约18年，从其经济起飞后的80年代初至1997年亚洲金融危机爆发。

我们再看中国的房地产上涨，从2000年开始小步上涨，2006年奥运前开始大幅上升，至今已经13年。

应该说，中国房地产的泡沫开始变得越来越大，房价上升远远超过GDP和居民收入的上升速度，到了居民无法承受的程度！为什么房地产泡沫还没有破灭呢？中国房地产泡沫破灭与美日情况略有不同，其中的原因很复杂。

中国房地产泡沫破灭必然经过三个阶段：第一个阶段：从现在到未来3年，三四线城市房地产量价齐跌开始显现。

中国不少三线四线城市（主要是地级市和县级市）房地产盲目扩张，导致大量空置，一些地方出现成交量和房价齐跌的现象，表明中国第一阶段的房地产泡沫破灭首先从基层开始，因为三四线城市缺乏产业支撑，更缺乏人气，已经出现供大于求的现象，导致房地产量价齐跌，随着时间的推移，这种现象会越来越严重。

像鄂尔多斯和郑州新区那样的“鬼城”也会越来越多。

第二个阶段：未来3年至5年（2015--2018年），二线城市（主要是中西部省会城市）房地产也会出现量价齐跌的现象。

事实上，有一小部分省会城市的房地产已经开始出现量价齐跌的现象，例如，宁夏的银川、海南的海口已经出现了房地产疲软的现象，显然供大于求的现象较为明显，其他二线城市也不容乐观。

随着城镇化的推进，商品房和保障房会越来越多，在目前供大于求的情况下，情况会变得越来越糟糕，高房价已经到了强弩之末，未来3-5年二线城市的房地产泡沫必然要破灭。

中国楼市泡沫破灭的时间点很可能会是2015年

中国楼市泡沫破灭的时间点很可能会是2015年中国楼市是个硬泡沫，这个“硬泡沫”何时破灭，要看三个要素的变化：第一个要素，从地方政府对土地财政的依赖角度来看，有两种可能打破这个恶性循环。

一是地方政府职能完成转化，由“全能管制投资型”政府转变为“有限责任服务型”政府，成本大为降低，坦率地说，这在三年内不切实际；二是中央下决心以房地产税代替土地财政，估计也会受到地方的强力反对，更可能是在土地财政因楼市崩盘锐减后，才被迫全面转收房产税。

第二个要素，中国婚房刚性需求大幅下降，而存量房因人口减少供给增加。

短期内中国婚嫁习俗转变是不可能的。

但值得重视的是，2015年，中国将迎来最后一个人口“生育高峰后遗症”和“第一个死亡高峰”。

最后一个生育高峰是1982-1990年，每年出生人口都在2200万人以上，其中1987年的2550万人是顶峰，当年生的人今年是26岁，正当适婚生育年龄。

其后一路下降到2000年的1778万人；而到2015年，随着1950-1975年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期，中国将进入建国以来第一个真正的“死亡高峰”，这意味着住宅供给的增加。

简言之，2015年中国婚房供需将发生重大转变。

第三个要素，国际热钱何时从涌入转而大规模流出。

国际热钱流入中国，有两个目的，一是在中国本土赚取更多利润，二是获得人民币单边升值的汇率收益；而最重要的外部因素是美国何时进入美元收紧周期。

现在热钱在中国获利空间已经大不如从前，人民币升值日趋缓慢。

关键在美联储何时开始收缩货币，今年二季度，美联储暗示开始退出QE后，中国外汇就出现了净流出，新兴市场一度出现因热钱流出而酿成的股市和汇率危机；三季度，由于美国优先解决政府财政平衡问题，延后退出QE，9月中国外汇收支再转而为正。

换言之，这个临界点就是美国开始正式退出QE，按照现在情况，美国仍有可能在今年11-12月开始退出QE，最晚应在明年一季度结束前。

更不要说美国开始加息会引来美元复兴的主升浪时期了，这个时间点可能在2015年。

房价泡沫破灭危险程度前五名城市排名榜

房价泡沫破灭危险程度前五名城市排名榜房价泡沫破灭危险程度前五名城市排名榜作者：老蛮本排名榜的主要理论依据，在于各大城市的居民杠杆率。

我们都知道，2015-2016年的中国地产市场暴涨的主要原因，就在于居民借债加杠杆买房。

这种情况，就跟2015年的股市暴涨的原因一模一样，股民借债加杠杆炒股，最终炒出了一场史诗般的股灾。

所有被纯粹的债务吹起来的资产泡沫，就没有不破灭的道理。

而目前地产市场泡沫的规模之大，是股市根本就无法比拟的。

接下来，就让我们看看，中国在房价泡沫破灭危险程度上排名前五的城市，到底是什么样的情况吧。

首先，我们要建立起基本的判断坐标体系。

2016年全国住户贷款/住户存款的比值为33.37万亿的住户贷款/60.65万亿的住户存款=55%。

这个55%，算是中国人民的平均杠杆使用率。

（注意，在中国，住户贷款的九成都是房贷。

其他消费类贷款，比如信用卡车贷啥的，总额度都非常低。

）北京2016年市民的杠杆使用率为14151亿（居民贷款款）/29506亿（居民存款）=48%，甚至低于全国的均值。

这显示北京火爆的地产市场的购买力来源并非是本地居民加杠杆，而是存在充沛的外来购买力。

天津居民的杠杆使用率同样非常低，仅为4837亿/9342亿=52%。

与北京一样，天津的地产市场同样存在充沛的外来购买力支撑。

北京与天津，算是外来购买力支撑高房价的城市典型。

这种城市依靠纯粹的限购限贷政策进行调控是没用的，必须要在根源上斩断外来购买力。

青岛的数据为3387亿/5326亿=64%。

上海的数据同样不高，仅为16202亿/25113亿=65%。

广州的地产市场在2016年出现大幅度上涨，楼价涨幅超过3成，然而市民杠杆率也只不过是11178亿/14430亿=77%。

武汉的数据为5166亿/6606亿=78%；郑州的数据为4977亿/6298亿=79%。

广州、武汉和郑州居民确实在加杠杆，目前的债务水平也已经很高，然而跟下面这5个城市的居民杠杆率比起来，还真是不够看。

中国房地产2015市场预测

中国房地产2015市场预测专家称2015和2025年房价暴跌作者从政治变化、经济发展阶段和人口结构演变推测，中国房价将分两次阶梯下跌：第一次房价大跌发生在2015年左右，第二次房价暴跌发生在2025年左右。

前语：中国国家统计局18日发布的数据显示，7月份，中国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅环比下降的城市数量均比6月份均有所增加，达到64个和65个；70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.9%，创十年最大环比跌幅。

笔者在2012年4月中旬发表文章，从政治变化、经济发展阶段和人口结构演变推测，中国房价将分两次阶梯下跌：第一次房价大跌发生在2015年左右，由于房价泡沫太大而难以支撑，但政治、经济、人口的基本面决定，这次下跌不是底部；第二次房价暴跌发生在2025年左右，那时城市化基本完成，购房人口大幅减少，中国房价将迎来日本式的彻底崩溃。

【高房价达到顶端，泡沫达到顶峰时，由于此时房价无法继续较快上涨，向下压力巨大，房地产在此时已经无法创造很多GDP、就业和财政收入了，且此时高房价已经达到危害最大化。

这时候，高房价的危害持续，同时高房价创造的利益却大幅下滑，作为房地产的最终后台决策者，面对持续的高房价危害和民生抱怨，应该痛杀已经被榨干利益的房地产泡沫，所以中央的房价调控力度只会越来越大。

】近日，关于未来中国房价是要大跌还是要报复性的上涨，两种观点大战起来。

温家宝总理在4月13日国务院会议上说：“巩固房地产市场调控成果。

坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。

采取有效措施增加普通商品房供给。

推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。

”对此信息，有人理解为房地产报复性上涨的可能性很大，有人理解为中央会坚定房价调控导致房价下跌。

我依然坚持我以前的观点：由于中国房价泡沫严重，此泡沫必然破裂，房价必有一大跌，大约在2013年左右开始；由于“80后”和城市化的买房支撑及中国经济的较快发展，中国房价在近几年不会跌到底部，或许在大跌后有小幅反弹；等到2025年左右或更早，由于购房年轻人口大幅减少，此时中国经济增速已大为下跌，中国房地产将如日本一样跌入底部；中国房价会2013-2015年左右和2025年左右形成两次大跌，在后一次永不翻身，中国房价最终会呈现两次阶梯崩溃的局面；不要相信“以房养老”，已经购房准备“以房养老”的人尽量在2020年之前抛售房子。

我国房地产泡沫的现状

我国房地产泡沫的现状1.从房地产政策看我国房地产泡沫作为我国实体经济中的重要部分，房地产经济的发展对我国整体经济的发展起到了重要的作用，而房地产市场在这些年来呈现出热度过高的状态，可以看出其中存在着房地产泡沫的问题。

我国的房产政策在2016年主要是以“去库存”为基调，这就使得房地产的价格一路飘升。

在2016年的10月份，我国的许多省市都出台了调控房地产市场的相关政策，比如说上海市就将房产的购买门槛提高了，让那些非本市的户籍居民家庭更难购买到上海市的住房，也就让炒房的热度降低了，2017年上海市有关房地产市场的政策基调是维持房价平稳。

上海市作为国内的一线城市，在房地产宏观调控的政策方面显然有着对其他城市的示范作用。

在上海市出台政策后，许多城市都出台了对房地产市场的调控政策，例如深圳、天津和杭州等。

这些宏观调控政策是十分严格的，对高涨的房地产价格有一定的抑制作用，从中我们也能看出中央政府对调控高房价的决心。

对于这些政策，也许很多人心中会有所疑问:中国当今的房地产泡沫已经发展到怎样的程度了?这些严格的宏观调控实施后，能否缓解高房地产价格的问题?纵观全国各省市的房地产市场，很容易看出北上广深这四个国内一线城市的房地产价格十分高，并且在这些城市里，人们的购房需求很高，出现了供不应求的现象，这种现象还在资金持续流入的情况下变得更加严重。

超高的房地产价格带来了很多负面的影响，我们能够注意到，在2015年，上海市的外来人口第一次出现净流出巧万的情况，这样的情况在很大程度上是过高的生活成本造成的，尤其是高昂的房地产价格，这也许会对国内一线城市的未来发展以及创新能力产生一定的负面影响。

从2015年国内各城市的房价数据来看，许多东部的省会城市的房价也处于不断上涨的状况中，2016年有许多二线城市都出现过人们在凌晨就去售楼处排起长队买房的情况，由此可见，国内二线城市也未能抵挡房价上涨的势头。

在国内的一二线城市里，房地产金融可能会产生的风险是土地储备贷款的隐性风险导致的，指的是有些房地产开发企业可能会购置大片的土地，而其对土地的开发面积却小于购置面积。

中国房价泡沫是全球经济最大泡沫

中国房价泡沫是全球经济最大泡沫【财经评论】中国房价泡沫是全球经济最大的泡沫。

泡沫严重程度令人惊骇、耸人听闻，比起当年日本泡沫更加迅猛。

现在的房价，与国际房价对比，一目了然。

我们人均收入只有美国的十分之一，房价却比美国高出20%，北京高于华盛顿、上海高于纽约、深圳高于西雅图。

”2005年，中国房价开始调控，越调越高，没有对症下药。

房价已成为最令人纠结的社会问题。

年轻人举全家资源为结婚买房，大量中产阶级、白领阶层沦为房奴。

地方政府每年获取数万亿土地出让金，开发商轻松获取巨额利润，许多贪官手握数十套房产。

公众不满情绪日益高涨。

房价问题政治化，中央不得不多次重申坚定调控房地产市场。

中央调控政策总是投鼠忌器，房地产绑架了GDP、绑架了地方财政收入、影响到地方融资平台的还款前景，影响到银行业资产质量安全。

事实上，2005年来，中央房价政策一直在走钢丝。

2011年来，房价调控政策更加升级：房产税、限购令先后出台，一些地方还出现限价令。

不过，真正产生效果的还是银行信贷紧缩。

2010-2011年，央行12次调高存款准备金率，这本来是为了打击通胀，却“意外”影响到房地产，因为房地产属于典型的资金密集型行业，陷入资金链困境的开发商开始被迫降价销售。

但是，这样的调控效果，不仅不可持续，而且，从长期来看，效果适得其反。

首先，过度提升准备金率，必然导致“硬着陆”风险加大。

目前，房地产、地方融资平台、铁道部都存在很高的违约风险，硬性的信贷紧缩，有可能导致经济硬着陆。

其次，房价过高，是因为需求相对于供给而言太高。

而眼下的调控，正朝着逼死作为房屋供给方的开发商的方向演进，这与“增加供给、抑制需求”是相悖的。

一旦信贷政策松动，大量观望需求涌入，而供给方又出现能力萎缩，结果将是房价新一轮的反弹。

事实上，12月初35个月来首次降低准备金率，已经预示了信贷紧缩不得不向“硬着陆”风险低头的结局。

那么，中国房价究竟有没有解？要回答这个问题，必须弄清楚中国房价泡沫的本质。

关于中国房地产泡沫什么时候开始呢？

关于中国房地产泡沫什么时候开始呢？中国房地产泡沫什么时候开始2015年。

中国房地产泡沫在2015年就出现了，但是不管国家或者少数理智的人怎么呼吁就是没人相信，一直到2019年达到鼎峰，泡沫开始显现，虽然暗流急涌，只不过没有明面爆破，房地产层面都想着用一种叫软着陆拖延的方式预防房地产泡沫的爆破。

直到2021年恒大的爆破才彻底揭开房地产泡沫破裂的序幕，从恒大暴雷到今天将近的一年间，从房地产商到房地产项目，从房地产项目到各地的房屋价格的破位下行，房地产泡沫的破裂，不光给国家未来的发展增加了更多的不确定因素，给国家经济造成了重大伤害，更是祸害了一代精英，甚至摧毁了一代精英，多少年以后，回过头来，可能伤害最大的就是这一代对房地产财富抱有忠实信仰的经验们，对他们的创伤可能是永远无法弥补的。

日本房地产泡沫破灭后什么能保值日本房产出现泡沫后,当地人都是购买美金来保值。

1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。

为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。

美元贬值(大量增发美元)后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。

他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。

到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。

当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。

到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。

到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

终于有人说出了房价暴涨的真相

终于有人说出了房价暴涨的真相！约三十年前，中国引进了一部电影大片《废品的报复》，曾让人大笑不已。

当每个人都认为自己生产的废品是卖给别人而不是卖给自己时，自己得到的也是废品，同样会被自己之矛伤自己之盾。

如果有人认为根据当前的经济状况急于出台一个有缺陷的政策能暂时的医治眼前的病态时；认为一个不太好的政策总比没有政策出台更有利时，就如同生产了一个带有残缺的废品，虽能对付一时，但最终自己也不得不接受这种“废品的报复”的现实。

尤其是当一个政府中的两个部门追求不同的利益目标时，这种带有残缺的政策就冲突的更加明显，并会此起彼伏的抛起更多的高潮。

一、耕地减少谁之过面对房地产的投资过热，政府出台了最严格的土地管理制度。

一、保障农用耕地的面积；二、限制房地产开发的用地。

似乎是因房地产开发占用了过多的土地而使中国的耕地面积大量减少。

全社会都将征用土地中产生的农民失地问题、拆迁补偿矛盾，甚至造成城乡收入差别和贫富二级分化的原因都归结于房地产开发，并将土地大量的占用归罪于盖了太多的别墅、占用了太多的土地。

甚至将耕地减少的过错推给了城市化率的过速提高，总之将一盆脏水不分青红皂白的倒在了房地产开发商的头上。

2004年全国的城镇建成区仅为3.18万平方公里，约为全国土地面积的0.3％，但却容纳了约6.5亿的全国人口（城市人口5.4亿，进城务工人员1.1亿）。

2005年全国新增建设用地43.2万公顷，但新增城建建设用地仅为9.82万公顷，只占全国新增建设用地的22.73％，其中房地产开发购置新增土地仅为3.82万公顷，为当年新增建设用地的8.84％（详见国土资源部公报）。

如果让只占土地不到当年新增建设用地10％的房地产开发商背上耕地减少之过，看来是强加的“莫须有”的罪名了。

同样让占用建设用地22.7％的城市化来背上耕地减少的罪名也是不合理的。

全部城镇建设用地中，可建用地约为60％（其余为道路、绿地等），这60％的可建设用地中约70％为住宅建设用地，实际的住宅建设用地仅为5.5公顷，按当年新增城市人口1500万人计算，人均约36平方米，即使9.82万公顷全部列为居住用地也仅为人均占用65平方米，城市化实际是在节约农业用地的发展过程。

2015年中国楼市15大趋势

2015年中国楼市15大趋势2014-12-09 11:59:32新浪房产作者：李柏谭凯刘雄杰(参与讨论)2014年是中国楼市风云变幻的一年，楼市遇冷，需求不振，各大企业纷纷探寻新出路；限购退出，央行降息，这是楼市低迷的一年，是企业残酷竞争大展身手一年，也是楼市政策调整的一年。

时至今日，2014年即将过去，各大企业即将交出自己的答卷，2014年展现出它真实的一面，而随之而来的问题是2015年中国楼市究竟何去何从，房价波动选样，政策如何变化，企业又将如何应对？根据长沙三好营销策划有限公司高级研究员李柏先生的观察分析，中国对住房消费的长远稳增需求的国情没有改变，房地产业作为中国国民经济支柱产业的地位没有改变，未来房地产特别是住房消费持续增长的大趋势也不会改变。

基于这样的判断，三好地产研究机构描绘了2015年中国楼市15大发展趋势：1、“新常态”下增速放缓致使楼市投资缩窄。

2015年中国经济依然处于结构调整和经济发展方式的转变时期，“新常态”成为政治经济领域的关键词，由此产生的经济增长速度将放缓。

7%左右是许多经济观察人士对中国经济增速的基本预判。

瑞士银行近日发布的2015年年度经济展望报告中预示2015年中国经济增长速度可能跌破7%，进入“六时代”,中国政府将采取较为稳健的经济刺激措施。

“新常态”思维将深刻影响经济发展的方个面面，与之相关的是2015年房地产行业的投资总额会随之缩窄，房地产行业的投资风险预期增加。

2、房地产市场总量依然很大是去库存的最大压力。

目前房地产的供求已经逆转，调整预期已经形成。

2013年高达20%左右的开发投资在2014-2015年将要竣工。

而与此同时销售增速持续回落，到2014年10月同比下滑了7.8个百分点。

库存水平已达到历史新高，未来供给压力将进一步加大。

2014年10月底中国房地产的待售面积达到56160万平方米，在建项目已经高达89557万平方米，并依然以8.8%的速度在增加。

中国楼市的最大风险是调控政策泡沫

中国楼市的最大风险是调控政策泡沫这样的事情早就发生过。

从2008年左右兴起的经济适用房建设，看起来是为低收入阶层解决住房问题，实际上却带来了大量的寻租空间。

天则经济研究所法律与治理中心2015年在30个省会城市开展了公共治理调查，其中涉及到保障房在不同群体之间的分配概率，其中北京市的保障房分配结果如下图：可见党政机关及事业团体的中高层才是最有机会获得保障房的群体，要远高于穷人阶层的概率。

在具体数值上看，穷人还是分配到了一些保障房，但是以租赁型住房和郊区偏远住房为主。

那些建在市中心区的，具有完全产权的经济适用房，即是最大的寻租房。

假设这些经适房只要没有分配给最穷的人就是腐败的话，那么该项腐败金额将以万亿计。

当下兴起的公租房、共有产权房，其承诺的社会收益越大、与产权房的收益越相等，便会引来越大的寻租和腐败。

也正是由于这个背景，天则经济研究所荣誉理事茅于轼先生曾经说到，“公租房最好不要建独立卫生间”，结果成了全民公敌。

因此，楼市调控万万不能将民意，无论是中产阶层的民意还是低收入群体的民意，作为某种政治筹码。

“打左灯、向右拐”并不能真正帮助穷人，反而会引致更大规模的腐败。

而真正的“打左灯、向左拐”，以所谓共有及类似形式走上计划经济的老路，恐怕会成为真正的经济“灰犀牛”，其结果的不确定性是无法估计的。

无论从当下的楼市调控，还是国有企业领域的改革，计划经济的因素以及带来“穷人陷阱”民意在不断的扩大，不得不令人警醒。

二、楼市调控的目标和方法避重就轻上述的民意问题，还只是楼市调控的次生问题。

更重要的问题是，我们究竟需要一个什么样的房地产市场？目前还未有明确眉目的房地产长效机制，如果不能正面回答这个问题，类似的调控泡沫还会不断出现。

其实，不止在房地产市场领域，整个中国的渐进式改革和增量改革虽然带来了非凡的成就，但其负面结果是过于依赖朝令夕改的政策调整，而真正成熟的市场经济所依仗的基本原则却从未予以根本的确认。

房价助长中国房地产泡沫的三大因素陈凯迹、文一：面对高速膨胀的房地产泡沫，最佳策略并非将泡沫戳破，而是将泡沫增长的速度限制在收入增长的速度以下。

房地产泡沫,早破比晚破好

房地产泡沫，早破比晚破好文/倪金节持续十多年的住房制度改革，虽然对于改善居民的居住条件功不可没，但是这背后所承担的经济风险，和付出的代价却是不成立比例的。

房地产泡沫已经膨胀到让包括知识分子、公务员和受过高等教育的精英阶层在内的中产阶层，都成为事实上“买不起房”的群体。

这也意味着房地产的真实需求不得不出现缩减，而剩下的更多的是社会游资的投机炒作需求。

当一个市场，主要靠依赖投机需求来支撑的时候，这个市场也就进入了最后的博傻阶段。

而谁接上这最后一棒，也就成为压死中国房地产泡沫的最后一根稻草。

而事实上，这个人，应该得到人们的尊敬，因为他成为让泡沫早点破灭的功臣，否则下一个“傻子”所付出的代价将更为高昂。

十多年来，房价一直是中国大多数老百姓心头的一块心病。

仅仅在2008年底，房价的短暂下跌让“蜗居”们无比欢喜。

然而，欢喜是短暂的。

只维持了短短的两三个月，转眼间，在2009年农历除夕之后，大家发现前不久还摇摇欲坠的房地产价格却重新开始了新一轮上涨之路，目前房地产泡沫亦超过2007年的高点。

一组数据能说明房地产泡沫的程度。

按照各地公布的官方收入数据，北京、上海、广州和深圳四地的年人均可支配收入大约可以买 2.1平方米到2.3平方米，假设每户为三口人，每套房屋面积为90平方米，房价收入比则为14到15倍，已经大大超过了国际标准。

从全国范围看，年人均可支配收入大约可以购买3.5平方米到4平方米左右，按照同样的假设，房价收入比约为9倍至10倍。

一般来说，大部分成熟国家的房价收入比不到10倍，比如日本是8倍左右，美国纵使是在次贷危机前有了泡沫也才5倍左右，香港现在比较高一点，接近10倍。

中国虽然是经济增速极高的国家，收入比倍数高一点情有可原，但是现在15倍甚至20倍的房价收入比却让人难以承受泡沫继续再膨胀下去。

普通的城市居民家庭以整整10年甚至20年以上的收入，也未必能买到一套“蜗居”。

而在北京上海这些大城市，不少人需要几乎一辈子的收入用来买房。

空头大师称中国住宅泡沫历史罕见投资者应避开

空头大师称中国住宅泡沫历史罕见投资者应避开
摘自：宏观经济腾讯财经[微博]2013-07-01 14:35
[导读]按建设成本计算，中国住宅市场的价值相当于GDP的300～400％。

而日本在泡沫崩溃前的1989年，这个数值约为375％。

美国知名卖空投资家、自数年前起一直就中国信用泡沫发出警告的吉姆·查诺斯（Jim Chanos）近日表示，根据其估算，按建设成本计算，中国住宅市场的价值相当于GDP的300～400％。

而日本在泡沫崩溃前的1989年，这个数值约为375％。

中国的住宅泡沫已经达到历史罕见规模，这毫无疑问。

今后将对实体经济和金融系统造成严重打击。

吉姆·查诺斯表示，中国政府已经开始抑制房地产市场的投机，但并未取得明显效果。

大量的住房仍在进行建设，投资资金仍在流入。

此外，主营业务低迷的中国企业也在积极投资房地产。

这酷似出现房地产泡沫的上世纪80年代后半期的日本。

吉姆-查诺斯曾表示，要避免任何对中国房地产市场有关的投资，因为这个泡沫已经变得“越来越大”。

中国未来几年还将开发相当于过去三年建筑总量两倍以上的新房子，他提醒投资者，“避开任何和中国房地产市场相关的东西——钢铁，水泥，铁矿石等等。

”查诺斯也承认，他已经在做空这些东西了。

吉姆·查诺斯1985年创立以纽约为基地的对冲基金尼克斯联合基金公司（Kynikos Associates）专注卖空。

投资业绩卓越，2001年曾揭露破产的美国能源巨头安然公司的会计违规问题闻名世界。

中国楼市泡沫行将破裂？

美国《时代》杂志：中国楼市泡沫行将破裂？美国《时代》杂志10月17日刊文《假如中国泡沫破裂？》（What If the China Bubble Bursts? ）分析了中国房地产现状，文章认为，中国的楼市泡沫——包括私人住宅和商业楼宇，行将爆破，并将对全球贸易产生冲击。

知名对冲基金经理查诺斯周一（10月17日）接受MarketWatch专访时也表示，中国经济数据下滑的速度比预想的快，令人担忧的硬着陆已经开始。

中国民众的血汗钱成为廉价资金创造“中国奇迹”《时代》的报导说，多数人认为中国能够成为世界第二大经济体系是因为廉价劳工成为了经济引擎。

其实这只是其中一个原因，廉价的资本和土地也一样重要。

生活节俭的中国人，除了把金钱存到利率低于通胀的银行账户之外没有多少其它选择。

这些资本最终转移到国有企业，成为它们兴建工厂、大厦，创造中国奇迹的资金来源。

“中国制造”的廉价商品的工厂以及支持工厂的基建项目带来了建筑业的繁荣，并进而导致多余的高楼大厦遍布全中国。

不论在中国哪个地方，你都会见到修建中的新机场、高速铁路，空置的住宅大厦；道路、桥梁和隧道光鲜漂亮但使用率不足；还有新落成的、等待入住的众多鬼城（比如内蒙古的康巴甚）。

但是，这种拚命增长造成的巨大压力也开始处处展现。

反对政党滥权——很多时候是征收土地而不给予合理赔偿——的群众抗议数字持续上升。

许多地方政府设施发生爆炸事件，制造这些爆炸的民众的不满强烈到了不顾后果的程度。

中国消费者被迫为不良贷款埋单查诺斯说，西方投资者不能指望中国消费者。

《时代》也认为，中国最新的五年计划虽然想要从出口—建筑繁荣的旧经济模式转向侧重对货品和服务的内需，但事实表明很难。

XXXX并无力阻止廉价资本涌入国有企业。

而这些企业通常把廉价获取的资金直接投入房地产，或是借给其它这么投资的人。

一旦中国压制热钱流入的尝试导致物业价值戏剧性下跌，就会触发中国金融体系地震。

官方数据显示，1998到2004/05年间，中国银行系统共有5000亿被归类为不良贷款，最后不得不撇账。

由08金融危机引发的对房地产泡沫成因的思考

由08金融危机引发的对房地产泡沫成因的思考内容摘要：8年前的金融危机现如今仍然深深地影响着我们，即使我国能够通过投资、刺激消费等途径较为平稳地渡过这次席卷全球的经济灾难，但很多潜在的问题仍然存在。

众所周知，08金融危机是一次由次级住房抵押贷款危机引起的金融风暴，而这次次贷危机的直接导火索也就是美国金融机构过度追求高风险，贷款给没有偿还能力的人，从而使房价下降，房地产市场泡沫破裂。

这里，主要会给大家分析房地产泡沫的成因及影响。

一、我国房地产泡沫的形成及根源在此先说明一下国际上对房地产泡沫的衡量标准：房价收入比、租售比以空置率。

房价收入比指住房价格与城镇居民家庭年可支配收入比，由国家统计局发布的数据可以得知，96年我国房价收入比在5.64，07年则达到了历史最高水平的7.44，而合理的数值是多少呢？大概在4-6之间。

而09年的数据表明，北京的房价收入比高达13.9，15年的数据表明，上海的房价收入比高达20.8。

这种泡沫程度竟远远高于了27年和次贷危机前的美国，以及97年的香港，况且中国的住宅一般只有50年到70年的使用权，美国则是永久土地使用权。

相较之下，更可见中国房地产泡沫之重。

第二是租售比，顾名思义就是每平米使用面积月租金与每平米建筑面积房价之比。

一般来讲，租售比在1：300以下，就表明房地产泡沫即将出现；如果高于1：200，就表明这片区域房地产潜力较大，适合投资。

根据09年数据显示，北京地区房产租售比高于1：434，不仅表明这个地区房产泡沫之严重，更说明其投资价值变少，价值高于了房产交易价格。

第三是空置率，也就是某一时段内空置房产面积占房屋总面积之比。

国际标准，空置率在20%以上为商品房堆积区，而许多中国的发达地区的空置率高达50%，大多数城市都在30%左右。

过高的空置率说明不合理或非理性住房投资比例过高，楼市泡沫隐现，而且扭曲了住房供求关系，加剧了房地产市场供求失衡矛盾，从而导致住房资源的浪费。

中国房地产泡沫会破裂吗

让人想起日本泡沫
对于现在中国所发生的事情，任何经历过上世纪 80 年代后期那场泡沫（以及后来泡沫破裂）的日本人都会感到熟悉。从上世纪 80 年代中期到 1990 年，日本经历了历史上规模最大的一场房地产泡沫。土地价格指数在 5 年内翻了 3 倍。6 大城市的居住用地价格指数从 1985 年 9 月的 39.2 上涨至 1990 年 9 月的 105.8 ；商业用地价格指数同期从 27.9 上涨至 104.5。首先是东京市中心的地价上涨，接着蔓延至东京近郊，随后是其他大城市、远郊，最后是农村地区。 2008 年金融危机期间美国住宅市场也经历了类似的泡沫积累过程，从优质抵押贷款蔓延至次级贷款。无论是日本还是美国，借债者的质量越来越差，在泡沫最终破裂时，贷款与估值比率（Loan-to-Value Ratio）均出现了大幅上升。源自INDUSTRY075
下方法构建经地理位置和质量因素调整后的房地产价格指数：（1）对重复销售的（同一套）住宅采样（就像 Case-Shiller 指数）；（2）进行享乐回归（Hedonic Regression），许多针对特定城市的学术研究都采用了这一方法；（3）采用专家评估法（就像经常被引用的日本地价指数）。拥有这样一个调整后的房地产价格指数，是政策制定者能及时做出正确决策的关键。
日元升值和房地产泡沫
一些中国的政府官员告诉我们，在他们看来，日本之所以在房地产泡沫破裂后经济陷入了长达 20 年的停滞，根本原因在于日本未能抵制住美国要求日元升值的压力。他们也援引该观点来解释为什么中国会抵制美国
假设一个城市的市区和郊区房价以同样的速度上涨，由于对便宜的住房的需求更多，市场中郊区的房屋供应（价格相较市区更低）多于市区，那么“平均价格”可能会低于考虑地理位置因素后的真实价格。也就是说，官方数据极有可能低估了住宅市场泡沫的规模。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

专家称中国房价月租比达800倍泡沫2015年将破灭
第一财经日报 [微博] 2013-10-21 09:07
我要分享
∙腾讯微博
∙QQ空间
∙QQ好友
∙新浪微博
156
中国楼市很可能进入最后逼空阶段。

过去的一两个月，可谓是中国刚需者最受煎熬的两个月，一方面看着楼价比2012年大幅上升；另一方面看到房贷收紧，生怕未来付出更高的利息，其中更有很多人一直观望等待国家调控使房价下跌，却不想每次略有调整后暴涨更甚，终于被煎熬得快疯狂了，忍无可忍进入市场。

这一幕与2007年中国A股何其相似，随着股价大幅暴涨，日开户数不断飙升，10万、20万、30万……这其中的很多人在一年前对股票毫无概念，甚至在3个月前仍对股市赚钱不屑一顾。

可在上证指数5000点以上，他们终于经不起周围同事、邻居赚钱的炫耀，在羡慕嫉妒恨和懊悔心理的烧烤下，在铺天盖地的千载难逢的大牛市，在“死了都不卖”的鼓噪中，终于把省吃俭用多年积蓄的财富投入股市……从此就被套牢在高高的山岗上。

对于主力来说，这就是逼空散户，他们就不停地推高股指，直到最大规模散户最后疯狂买入来接盘，他们才从容撤退。

所不同的是，与中国A股的超级大牛市发展了2年相比，中国房地产的牛市周期要长得多，从前一个低谷1998~2000年开始，从2003年前后开始复苏并一路上涨，虽然经过了2006年宏观调控、2008年美国金融危机和中国股灾、2011年的再度房地产调控后，可谓每挫愈奋。

今年8月中国70个大中城市中再度有
69个城市房价同比上涨。

其中，北京房价同比涨幅为19.3%，居全国之首。

广州和上海房价紧随其后，分别上涨了19.0%和18.5%。

国际货币基金组织（IMF）数据显示，五大中国城市在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅，甚至超过了东京、伦敦和纽约，美国《大西洋》杂志写道：世界上十大贵的让人难以承受的房地产市场中有七个都是中国的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。

如果按照两个最常用标准，中国楼市泡沫都极为严重：一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上，而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500~600倍，甚至出现了超过800倍的。

尽管如此，无数预测中国楼市将崩溃或大跌的观察家都碰壁了，即便是新科诺贝尔经济学奖得主席勒也不能避免，他曾准确地预测了2002年美国科技股泡沫和2007年美国楼市泡沫破灭，而对中国楼市，他曾在2009年和2011年两次警告中国的楼市泡沫，但现在中国楼市以再度上涨对他还以颜色。

那么，中国楼市真的能摆脱经济规律，就像空中楼阁可以摆脱地心引力，会让席勒们改写经济学吗？
中国楼市泡沫的确有相对特殊之处：一、它是地方政府的命根子——土地财政的来源。

二、中国的婚嫁习俗，让房地产商可以像姜太公那样，即使鱼钩很高，离开了水面，丈母娘也有办法逼着新郎和婆家人，像鲤鱼一样跳出水面去咬钩。

三、在人民币的升值周期中，国际热钱的涌入将会推动楼价上涨。

在过去一年的楼价上涨中，我们可以再一次清晰地看到地方政府的推手——减少了土地供应，推更大的地块，以刺激高地价的诞生。

9月初，新鸿基以总价217.7亿拍得上海徐家汇中心项目地块，为3年来全国总价最高。

北京农展馆北路8号地块被融创竞得，楼面单价达7.3万元/平方米，成为全国楼面单价最高。

这就使土地的价格高过现房的价格，所谓面粉比面包贵，紧接着的逻辑是，这个楼面价再加上建安成本和房地产商的利润，则意味着未来更高的楼价。

在这个游戏中，土地财政显然成为最大赢家，2013年前6月，全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。

其中北、上、广三地经营性土地出让金已超1739亿元，接近2012年全年1934.92
亿元的水平。

当然房地产商对此也喜闻乐见，因为与现在的面粉价相比，高价的现房似乎没有那么扎眼了，同时因为未来更高房价的威慑，刚性需求者心里更受煎熬。

这就是笔者为什么多次说“中国楼市是个硬泡沫”的原因。

这个“硬泡沫”何时破灭，也要看上述三个要素的变化：
第一个要素，从地方政府对土地财政的依赖角度来看，有两种可能打破这个恶性循环。