APG房地产投资信托基金

APG房地产投资信托基金APG傲品国际房地产投资信托基金(REIT)简介作者：傲品国际
APG傲品国际房地产投资信托基金(REIT)致力于经营，管理及开发不动产。

一些房地产投资信托基金从事融资房地产。

作为一家房地产投资信托基金，每
年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。

房地产投资信托基金(REITs)的国际经验与中国出路(演讲稿)
来源：作者：日期：2011-05-19
下面讲一下地产投资信托基金在美国发展的历史。

后面的图表显示的是地
产信托基金总的市值的变化，我刚才讲信托基金有的上市，有的不上市，绝大
多数是上市，这个图表可以显示地产信托基金总的变化的过程。

从1960年到1973年我不知道大家看不看清楚，有一个市值变化的总量，总之他是在不但的
扩展。

前面有提到1960年美国有制定房地产投资信托基金法，有了这个法律之后，业界的投资者或者是开发商或者是管理公司，都会有很大的兴趣来提供这
种产品，而且正好是在1960-1973年的过程，我刚才讲过，是美国城市化进程
比较快的时候，汽车也有发明，有了汽车之后，大家可以住到很远的地方，住
郊区。

所以，那时候的城市化进程是最快的，而且1945年以后，二战结束，美国是一片太平，特别繁荣，生孩子，城市人口不断的增加。

所以，为了满足住
房的要求，美国开发商或者是政府，特别鼓励房地产投资开发，那时候大量的
是建造和开发。

但是，银行的融资途径，从银行贷款，银行也会衡量自己的风险，或者是有各种各样的考虑，所以没有办法满足房地产的这种快速发展和对
资金的需求。

在这个大的背景下，其实是发行地产信托基金最好的时刻。

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前面讲到1960-1973年是从开始成立到发展比较快的一个时期。

从1973-1975年开始情况有一些变化，那个时候，好多地产信托基金的模式是向房地产
企业贷款，来收取高额的利息。

他怎么融资呢?他有一部分自有资金，还有一部分是他自己向银行贷款，利息会低一点，某种程度上来讲，他赚钱的方式就是
利息差，向开发商贷款利息比较高，他自己向银行贷款利息比较低，利息差是
他赚钱的来源，这个有点类似于银行的模式。

但是，到1973-1975年的期间，
美国的利息利率不断的升高，所以对抵押借贷型的房地产信托基金就出现好多
困难，因为他从房地产那边收到的利息反而可能还会比银行低，所以他的经营
可能会出现各种各样的情况，而且从的1960-1973年十几年的大发展，可能某
种程度上出现了供应过量，所以有很多就后来没有办法还钱，所以对美国房地
产信托投资基金市场打击比较大，进入了一个低谷期。

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到了1981年，情况又有变化，美国政府当时为了刺激经济，提出了一个法案，叫经济复苏税务法。

其实关于房地产的市场，他有一个新的规定，房地产
大家都知道，在公司的房地产有一折旧期，也许在国内是50年，在美国当时把50年一下缩短到20-30年，折旧期缩短了以后，每年的折旧额就很大了，折旧
额很大之后，在你的损益表上折旧额也得算进去，假如你折旧额大了之后，帐
目上来讲你是亏损，亏损的话你就不用交税，但是实际上对你没有什么影响。

还有一个规定，比如说你个人投资房地产业可以折旧，这个折旧额可以用来抵
消你在个人收入这方面交的税。

所以，这个政策是不得了，像比较富裕的医生、律师都买很多房子，因为他可以抵消他的收入税，公司也是这个道理，所以那
时候有大量的基金都投资房地产，对房地产的需求量特别高。

也就是通过这个
法案美国确实达到了刺激经济的目的，也许可能是投资过剩然后又有点过热。

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到了1987年正好赶上美国的经济陷入低谷，又是因为供应过量的关系，房
地产供应过量，房价跌的也很厉害，大家可能还记得从1987-1992年九十年代
初期是美国经济最差的时候，银行也不会再给房地产贷款了。

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从1992年开始，美国经济又开始复苏，房地产企业对资金的需求又增加了，但是银行动作就比较慢，因为大家都知道房地产周期性比较强，银行反映比较慢，他还是心有余悸，还是不会向房地产企业贷款，但是房地产开发商的观念
和他们不一样，认为经济很快可能就要复苏，大家对房地产的开发量还会增加，这时候他们就想到房地产信托基金融资的方式，所以通过大量的上市，把现在
已经有了房地产包装成房地产信托基金，然后上市，上市之后融到资再做开发。

所以，这个时期，地产信托基金的增长是非常快的，你要是看看这个变化的情况，从92年开始增长非常快。

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从92年一直到目前2002年，房地产信托投资基金在美国发展是比较好的
一个时期，回报率也是比较高的一个时期。

下面介绍一下房地产投资信托基金的优点。

第一个优点，这个基金的管理
公司或者是管理经理都是比较专业的房地产从业人员，从教育或者是经历来讲，可能会比普通的投资者对房地产更熟悉一些，运作管理也都是比较专业的。

所以，如果把你的资金投资到房地产信托基金，可能会比你自己管理你的钱会更
好一点。

另外，投资信托基金可以做到多样化，因为如果作为个人投资房地产，只
能买一个单位或者是一层楼面，远远做不到多样化，资金分散化。

如果是投资
基金就不一样了，因为投资基金的规模比较大，他可以投资办公楼、商场或者
是住宅，各种各样的投资，风险就比较分散。

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还有一个特点，是有稳定的经常性收入，因为目前来讲，最多的信托基金
是投资于这种收租物业，所以租金是比较稳定，而且回报率也都比较过。

像在
新加坡，他的信托基金股息的回报率差不多是在6-7%，美国差不多是8-9%，像在欧洲，瑞丹克威森这个基金差不多是可以回报率达到10%，像这种地产信托
基金回报率比较稳定，持续性长。

如果你投资信托基金变现性也很强，因为他
都是上市的，如果你不需要他的时候，带市场上卖掉它就可以了，很快。

还有一点，信托基金受到广泛的监督，既然他是上市的，就会受到监管机
构的监管，同时在证券市场有好多分析员每年都在分析他，监督这个基金每天
都在干什么，钱花在哪里，所以他的出的可能性就会小一些。

这个是在美国房地产投资信托基金的回报表格，第一组数据是房地产投资
信托基金的回报，一年的回报，两年的平均回报，这是五年的平均投资回报，
这个是标中投尔这可能是美国比较典型的投资回报的系数，这是电力、水这些
股票的回报，这是纳斯达克平均的投资回报，这是房地产信托基金，他的回报
都比较稳定，在一年最坏的时候也就只是损失了2.1%，但是看标总投尔损失了
2.8%，所以说地产信托投资基金回报率是非常好的。

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房地产投资信托基金
求助编辑百科名片房地产投资信托基金房地产投资信托(REITs)最早的定义为"有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织"。

由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两
种资产的封闭型投资基金。

目录
房地产投资信托基金
发展历史
优势
运行模式
发展意义
发展政策
房地产投资信托基金
发展历史
优势
运行模式
发展意义
发展政策
展开
编辑本段房地产投资信托基金
从国际范围看，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简
称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投
资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一
种信托基金。

与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性
质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

房地产投资信托基金
编辑本段发展历史
世界上第一只REITs1960年诞生于美国，和60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。

随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融工具。

目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，
而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

房地产投资信托基金
编辑本段优势
REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势。

第一，REITs的长期收益由
其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波
动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；第二，可免双重征税并且无最低投
资资金要求；第三，REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以
获得比较稳定的即期收入；第四，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地
产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投
资者，公司不被征收资本利得税；第五，一般中小投资者即使没有大量资本也
可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，由于REITs股份基本上都在各大
证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流
动性；第七，上市交易的REITs较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经
营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。

从本质上
看，REITs属于资产证券化的一种方式。

REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投
资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

另外，从REITs的国际发展经验看，几
乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，
极少有进行开发性投资的REITs存在。

因此，REITs并不同于一般意义上的房
地产项目融资。

房地产投资信托基金
编辑本段运行模式
房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20
世纪60年代的美国。

20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成
了初步成熟的房地产证券化模式。

进入20世纪80年代之后，房地产证券化得
到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。

2003年，房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部
管理方式。

2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，
并允许借款不超过持有房地产价值的45%。

房地产投资信托基金
美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。

REITs像其
它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释为什么了
美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变
更而展开。

2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会(香港证监会)颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。

香港在很大程度上借鉴了
美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。

按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。

尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。

香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。

香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。

房地产投资信托基金
可见，美国的REITs是始终围绕着税法来发展的，其REITs的起源有明显的税收优惠特征；而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs 的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征，因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型，这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。

美国的REITs的发展非常迎合市场的要求，所以可以说非常市场化，其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体系；而由于REITs在香港的发展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。

编辑本段发展意义
中国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。

首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。

房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。

房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间
接金融的极大补充。

因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金
融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融
安全。

从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，
将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。

再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。

房地
产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场
的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解
中国金融体系的错配矛盾。

房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有
保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。

编辑本段发展政策
法律体系
房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产
业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保
证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。

要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、
《投资基金法》是远远不够的。

必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此
目标还必须配备一些其他的相关法规。

首先应进一步完善《公司法》或制定专
门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。

其次，还可
制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限
制等等。

使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。

另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

人才培养
加快、加强REITs的人才培养。

发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。

一个专业的房地
产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉
灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专
业人员也是证券市场上的分析家。

加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立
起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。

与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、
资产评估师等服务型人才的队伍建设。

道德风险
从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或
董事会负责。

受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中
大多数受托人必须是"独立"的。

借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投
资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业
务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，
还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。

另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励
的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投
资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现
价值最大化，最大限度地防范风险。

信用制度
建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信
托市场的健康发展。

建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征
信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立
健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。

披露制度
有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合
同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。

信托投资公司应真实、
准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在
年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关
联交易的总量及重大关联交易的情况等。

房地产投资信托基金解读2011年01月20日13：44新浪财经
REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按
比例分配给投资者的一种信托基金。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金
与封闭式基金。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。

正如20世纪60-70年代的其
他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。

随着美国政府正式允许满足
一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的
一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。

目前美国大约有300
个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委
员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。

领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。

因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务
杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。

房地产投资信托(REITs)最早的定义为"有多个受托人作为管理者，并持有
可转换的收益股份所组成的非公司组织"。

由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。

此后，伴
随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推
广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。

不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的
税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。

REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投
资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设
立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割
成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类
似债券的投资方式。

相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住
宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。

房地产投资信托，
是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节(资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。

它可以最大限度的保证政府利益，
并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持
并推广。

另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购
已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。

因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

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