房地产企业盈利能力案例分析—以碧桂园控股有限公司为例

房地产企业盈利能力案例分析
——以碧桂园控股有限公司为例
目录
一、绪论 (3)
（一）研究背景 (3)
（二）国内外研究综述 (3)
（三）研究内容和研究方法 (4)
1. 论文的研究内容 (4)
2. 论文所使用研究方法 (4)
二、房地产企业盈利能力分析的相关理论 (5)
（一）房地产企业的界定 (5)
（二）评价盈利能力的指标 (5)
1. 净资产收益率 (5)
2. 营业成本率 (5)
3. 管理费用率 (5)
4. 总资产报酬率 (5)
5. 销售毛利率 (5)
6. 营业净利率 (6)
7. 应收账款周转率 (6)
三、碧桂园控股有限公司案例分析 (6)
（一）碧桂园控股有限公司的经营现状 (6)
1. 房地产发展现状 (6)
2. 碧桂园公司的基本情况 (7)
3. 碧桂园公司的经营分析 (7)
（二）碧桂园公司盈利能力水平和盈利质量分析 (8)
1. 数据选取及来源 (8)
2. 碧桂园公司盈利能力水平分析 (8)
3. 碧桂园公司盈利能力质量分析 (11)
四、碧桂园公司盈利能力存在的问题及对策分析 (15)
（一）碧桂园公司盈利能力存在的问题 (15)
1. 管理费用控制不严 (15)
2. 营业成本率高 (16)
3. 应收账款周转率低 (16)
（二）提高碧桂园公司盈利能力的对策建议 (16)
1. 严格控制管理费用 (16)
2. 加强营业成本管理 (17)
3. 加强流动资产管理 (17)
五、结论 (17)
参考文献 (18)
致谢 ...................................................... 错误!未定义书签。

附录 (18)
摘要
盈利能力通常是指企业在规定的时间里通过营运产生利润的能力，可用于反
映该企业该时期经营情况。

因此，盈利能力是发现问题、衡量业绩和改进企业管理的最重要标准。

企业通过分析其盈利能力，可以使得财务报告使用者了解公司业绩和财务状况的影响，也可使得企业管理者做出正确的投资抉择。

目前，我国的经济在飞速发展，,房地产行业迎来朝阳时代。

房地产企业对快速增长的经济具有一定的发展性和敏感性，但房地产行业的市场环境也随之严峻，竞争压力越来越大。

因此，对房地产企业盈利能力进行合理分析，使其更有利可图，提高盈利能力，已成为企业管理者关注的问题。

本文通过对碧桂园控股有限公司作为研究对象，并对其的盈利能力进行分析与研究，且指标数据分析采用了比较分析法，发现了阻碍碧桂园控股有限公司的盈利能力发展的原因，根据原因提出需要解决问题，根据问题又提出了相应的建议和解决措施，以此提高公司的盈利能力，且促进碧桂园控股有限公司的发展。

本文为我国房地产行业未来发展提供一定的参考性。

关键词：盈利能力；碧桂园控股有限公司；房地产
Case Study on Profitability of Real Estate Enterprises
-- Take Country Garden Holdings as an Example
Abstract
Profitability usually refers to the ability of an enterprise to generate profits through operation in a specified period of time, which can be used to reflect the operation of the enterprise during that period. Therefore, profitability is the most important criterion for finding problems, measuring performance and improving business management. By analyzing the profitability, the enterprise can make the users of financial reports understand the impact of corporate performance and financial condition, and can also make the managers make the right investment choices. At present, China's economy is developing rapidly, real estate industry has ushered in a sunrise era. Real estate enterprises have a certain development and sensitivity to the rapidly growing economy, but the market environment of the real estate industry is also severe, and the competitive pressure is increasing. Therefore, the reasonable analysis of the profitability of real estate enterprises to make it more profitable and improve the profitability has become the concern of enterprise managers. This paper took Country Garden Holdings Limited as the research subject to analyze its profitability of, and used comparative analysis in indicator data analysis to find out the reasons hindering the profitability development of Country Garden Holdings Limited. According to the reasons, problems that need to be solved were proposed. And according to the problems, corresponding suggestions and solutions were proposed to improve the profitability and promote the development of Country Garden Holdings Limited. This paper provided some references for the future development of real estate industry in China.
Key words:Profitability；Country Garden Holdings；Real estate
一、绪论
（一）研究背景
自从国家实施改革开放政策后，房地产业逐渐崭露头角。

我国经济增长有一部分是来源于房地产产业的。

自从香港、澳门回归之后，我国的房地产产业吸引了众多外资商人进行投资，使得房地产行业快速进入发展环节。

不仅如此，而且还得力于我国政府出台一系列益民的政策，熟为人知是住房分配货币化和住房市场化改革。

因此，使得我国经济得到快速发展，同时也让房地产产业在我国产业类别中占据重要位置。

伴随着我国的经济水平不断提高，人们对于自身的需求不仅仅在于温饱等方面上了，而是想拥有一定的实质投资价值，例如购房。

因此越来越多的人们愿意进行购买自己心仪的房产，从而影响当前房地产产业的发展速度，以至越来越多的商人投资房地产产业，因而，大大增加了房地产公司的数量，和扩增了企业规模。

而且房地产行业的市场环境也随之严峻，竞争压力越来越大。

盈利能力可以体现企业的综合实力。

因此，对于房地产目前状况而言，本课题期望对房地产行业的盈利能力进行有力探索。

（二）国内外研究综述
在我国，关于盈利能力的研究，众多学者仅分析盈利能力的影响因素，而缺少对不同类型的公司的盈利能力分析。

如今，大部分学者都是以产值和利润为主盈利能力进行评价。

企业获取利润的能力就是盈利能力。

而分析企业盈利能力具有十分重要的意义。

利润就是可以看出企业的当前的经营状况，可以使得投资者对此企业进行投资，以此获得收益。

本文在对碧桂园控股有限公司盈利能力进行分析的过程，查阅了有关于分析盈利能力的文献，为本文分析提供理论依据。

国内学者对盈利能力的分析研究主要有：舒佳妮（2019）从A公司近 4 年的财务报表着手分析其盈利能力存在不能快速适应行业环境的变化、资本结构不合理等问题，并提出以市场为导向，积极响应国家政策；扩大融资渠道，调整资本结构等建议。

王若甜（2019）通过分析企业资本、资本负债率、融资方式、货币资金利用、成本控制水平等因素，不约而同都影响着房地产企业的盈利能力，提出了加大品牌规模效应的推广和销售，拓宽融资渠道，提高成本控制水平等对策提高W公司的盈利能力。

Chengqi Wang（2020）则认为从制度上的多中心主义里，了解了不同政府级别的从属关系如何影响新兴国家的创新和盈利能力。

他们的框架表明，由于不同的政府层级在目标和资源上的不同，它们对企业创新能力和盈利能力的影响在质量上是不同的。

对18,430家中国企业的分析表明，与上级政府的合作提高了企
业的创新能力，而与下级政府的合作则有效地提高了企业的盈利能力。

Philipp Mundt等（2020）证明了所有回报的均值回归规定了一种特定的强度或速度，当我们从企业的横截面集合中提取信息时，它可以导致对单个时间序列的更优预测，如果盈利能力的均值回归是盈利变化的来源，会吸引那些对准确的盈利预测感兴趣的经理、分析师、投资者和其他利益相关者群体。

综上所述，影响盈利能力的因素有企业资本、资本负债率、融资方式、货币资金利用、成本控制水平等。

同样也能影响房地产的盈利能力水平。

同时企业也要做出措施不断地提高自己的盈利能力，从而吸引公众了解企业，并进行投资等。

（三）研究内容和研究方法
1. 论文的研究内容
本文主要介绍了碧桂园控股有限公司发展现状，通过计算一系列的财务指标，进行对比5年的财务指标，进行分析其盈利能力，并找出影响其盈利能力的原因，且提出有针对性的建议。

全文为结构如下:
第一部分绪论。

简要阐述了本文的研究背景和意义；接着回顾国内外相关盈利能力的文献，创建自己论文的创新点，并提出了研究方法和内容。

第二部分首先给房地产企业一个简单的定义，紧接着对盈利能力进行定义；随后阐述盈利能力相关内容，例评价指标、影响因素等。

第三部分首先分析房地产发展现状，从而分析碧桂园控股有限公司的基本情况和经营分析；接着从盈利能力水平和盈利质量水平进行分析碧桂园控股有限公司的盈利能力。

第四部分根据上文的财务指标分析找出碧桂园控股有限公司盈利能力存在的问题，并深入研究导致碧桂园控股有限公司盈利能力不佳的原因；根据原因提出了对策和建议。

最后为结论。

2. 论文所使用研究方法
本文使用了文献分析法、案例研究法、比较分析法等研究方法。

（1）文献分析法
文献分析法，通过对过往学者所研究的文献，进行有效积累有用的材料，进而对碧桂园控股有限公司开展更深入的盈利能力分析。

本文主要是对第二章第二小节的国内外研究成果进行综述。

（2）个案研究法
个案案例方法，是指对碧桂园控股有限公司的关于盈利能力这个活动进行深入研究分析。

（3）比较分析法
比较分析法，是指通过对碧桂园控股有限公司的盈利能力的指标数值变化的进行对比，通过分析盈利能力指标数值，逐步判断企业的财务状况。

而本文主要运用横向比较的方法对碧桂园控股有限公司近5年的盈利指标进行比较，从而分
析碧桂园控股有限公司的盈利能力。

二、房地产企业盈利能力分析的相关理论
（一）房地产企业的界定
房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，其特点有经营形式的服务性、经营活动的资本和人才密集性、经营活动过程中的行业约束性。

而从事土地和房屋开发建设以及销售房地产产品为核心，就是大众所知的房地产企业。

（二）评价盈利能力的指标
企业资金增值的能力是盈利能力,它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低。

本文主要分为盈利能力水平和盈利能力质量水平对碧桂园控股有限公司的盈利能力进行分析。

而从盈利能力水平分析，可分为净资产收益率、管理费用率等。

从盈利能力的水平分析，分为净资产收益率、营业成本率、管理费用率；从盈利能力的质量分析，可分为总资产报酬率、销售毛利率、营业净利率。

这几项盈利能力的指标的相关介绍如下：
1. 净资产收益率
净资产收益率，是净利润与平均净资产的比率。

它用来反映企业运用投资者投入的资本，以此分析企业的获利能力。

而且净资产收益率高，则代表回笼公司资金速度快，表明公司运营非常好，而且并使公司股东拥有更多的分红；反之，相反。

一般来说,债务的增加将导致增加的股本回报率。

2. 营业成本率
营业成本率是指经营成本占经营收入的比例，方便与行业进行比较和确定企业未来战略部署。

营业成本率可以对企业关于营业成本的控制能力进行分析，不仅能让企业对于内部管理加强管理，而且同时也能开源节流。

3. 管理费用率
管理费用率指的是管理费用与营业收入的比率。

该指标高，说明企业的管理花销颇大，必须加强管理费用的控制。

4.总资产报酬率
总资产报酬率是指企业息税前利润与平均总资产之间的比率。

通过分析该指标，可以加强企业资产经营的关注各个方面，使之促进企业提高收益水平。

该指标越高，表明企业投入资金产出产品的水平越好，说明企业的资产运营效果好。

5. 销售毛利率
毛利率一般是某一种产品的毛利占销售收入的比率或是所有产品的加权平均毛利率。

一般而言，毛利率高，其净利润率也会较高。

6. 营业净利率
营业净利率又称销售净利率，是净利润占营业收入的百分比。

7. 应收账款周转率
应收账款周转率是指定的分析期间应收账款转为现金的平均此次数。

表 2-1 盈利能力的评价指标公式表
评价范畴 选用指标
公式（%） 盈利能力的水平 净资产收益率
净利润÷平均净资产① 营业成本率
营业利润÷营业成本 管理费用率
管理费用÷销售收入(营业收入) 盈利能力的质量 总资产报酬率
息税前利润总额÷/平均资产总额 销售毛利率
销售毛利②÷营业收入 营业净利率
净利润÷营业收入 应收账款周转率 主营业务收入净额③÷应收账款平均余额④
三、碧桂园控股有限公司案例分析
本文研究的碧桂园控股有限公司是一家在房地产行业具有代表性的公司。

通过分析和评价碧桂园控股有限公司的盈利能力,结合目前房地产业的发展背景,可以发现碧桂园控股有限公司在盈利能力的问题，并为之解决，从而进一步提高公司的竞争力和综合水平。

（一）碧桂园控股有限公司的经营现状
1. 房地产发展现状
表 3-1 房地产发展分析情况表 指标
2018年 2017年 2016年 2015年 2014年 房地产业企业数(个)
109953
105911 103190 98605 98837 房地产开发投资额 120164.75 109798.53 102580.61 95978.85 95035.61
房地产开发企业主营业务收入 112924.68 95896.9 90091.51 70174.34 66463.8
从表格可知，房地产企业个数逐年增加，房地产开发投资额也是在逐年增加，房地产开发企业主营业务收入也在逐年增加，其中房地产开发企业商品房销售收入也在同步增加。

由此可知，由于房地产企业个数逐年增多，意味着房地产行业
① 平均净资产＝（所有者权益年初数＋所有者权益年末数）/2
②
销售毛利=销售收入-销售成本
③ 主营业务收入净额是指企业当期主要经营活动所取得的收入减去折扣与折让后的数额
④ 应收账款平均余额=（应收账款余额年初数+应收账款余额年末数）÷2；
应收账款余额=应收账款账面净值+坏账准备
竞争越来越激烈，压力也随之而来；而房地产开发投资额逐年增加，因为由于房地产开发企业过多，使得企业自身就要加大投资成本，例如商品楼房的配套服务设施。

大部分房地产企业主营业务收入为商品房销售，消费者对于自身的需求不仅仅在于温饱等方面上了，开始青睐拥有一定的实质投资价值，因而加大了商品房的销售，从而增加企业的利润。

总的来说，从2014年开始，房地产的行业竞争激烈，不少房地产企业加快步伐，主动加入互联网时代，例如，当业主开车回家，小区智慧停车系统识别车牌打开阀门；走进电梯，人脸识别系统直接到家。

很多人看中了房地产行业收益高的优点，因而加入房地产行业这个大军里。

实际上，目前房地产行业市场的饱和度满了，导致了商品房堆积过多。

2. 碧桂园公司的基本情况
碧桂园控股有限公司是一家以房地产为主，是中国数一数二的房地产企业。

碧桂园控股有限公司也是一家投资控股公司，主要从事房地产销售业务。

碧桂园控股有限公司还是一家的高科技综合性企业，宗旨是为全世界创造美好生活产品。

20年来，碧桂园控股有限公司始终肩负着建设民生房地产的责任，为多个城镇焕然一新，从以前的泥洼泥亢，到如今，条条大路通罗马，充满着现代化的气息。

而且伴随着机器人等高科技出现，而且实践决定认识，碧桂园控股有限公司作为绿色生态建筑的开创者，开创了立体化、层次化的现代城市建筑——森林城市，在《福布斯》杂志评选的“影响世界未来的五大城市”中名列第一。

如此，众多业主选择在碧桂园生活和工作。

进入工业高速时代，碧桂园以坚持不懈的精神将不断推出更多性价比高的住宅，在安全、美观、经济、实用、等各方面将全方面进行提升，并碧桂园始终保持优质的水平服务群众。

3. 碧桂园公司的经营分析
碧桂园控股有限公司是中国数一数二的开发商，名列前茅。

运营模式为集中规范的，主要有物业开发、建安、装饰、物业投资等等。

而且为了适应市场不同的需要，碧桂园会提供丰富多彩的产品。

而各种类型的产品包括住宅项目，如连体房、商店等。

集团还在多个项目中开发和管理酒店，以提高房地产项目的增值潜力。

此外，该集团还经营酒店、机器人和农业。

2015年，碧桂园控股有限公司实现总收入为1,132.2亿元。

碧桂园控股有限公司股东应占利润约为人民币92.8亿元，核心净利润达人民币97.1亿元。

2016年，碧桂园控股有限公司实现合同销售约3088.4亿元。

碧桂园控股有限公司实现总收入1530.9亿元，毛利约322.4亿元，净利润约119.8 亿元。

2017年，碧桂园控股有限公司实现收入高达5508亿元。

碧桂园控股有限公司实现营业收入约2269.0亿元，毛利约587.9亿元，公司股东应占利润约260.6
亿元，公司股东应占核心净利润约246.9亿元。

2018年，碧桂园控股有限公司实现合同销售额约50188亿元。

碧桂园控股有限公司实现营业收入约3790.8亿元，毛利约1024.8亿元，净利润约485.4亿元，公司股东应占约346.2亿元，公司股东应占约341.3亿元。

此外，自2017年以来，该公司再次跻身《财富》全球500强，从114位攀升至353位。

综上所述，碧桂园控股有限公司盈利能力是十分强势。

（二）碧桂园公司盈利能力水平和盈利质量分析
1. 数据选取及来源
本章所使用的碧桂园控股有限公司的数据取自其年度报告以及东方财富网、新浪财经网、同花顺、网易财经的部分共享资料。

同样，第三章碧桂园控股有限公司案例分析中的房地产发展现状的数据取自国家统计局发布的房地产数据指标分析⑤。

2. 碧桂园公司盈利能力水平分析
2.1 净资产收益率
表 3-2 净资产收益率
2014年2015年2016年2017年2018年净利润106.12 97.12 136.63 287.52 485.42
股东权益624.42 893.4 816.15 1,166.12 1,734.08 平均净资产542.27 758.91 854.78 991.14 1,450.10 净资产收益率19.57% 12.80% 15.98% 29.01%
33.47%
⑤/
从图3-1可以看出，碧桂园控股有限公司2014年净资产收益率达到19.57%，而2015年净资产收益率却下降到12.80%，2015年比2014年足足下降了6.77%；2016年较2015年有所增长，增长了3.19%。

而2017快速增加到29.01%，2017年净利润较2016年大幅增长，增长了13.02%，超过所有者权益的平均增幅，导致净资产收益率上升，比上一年足足增加了13.02%；到了2018年保持稳定增长趋势，其数据为33.47%。

出现2015年比2014年下降到12.80%的原因是净利润减少了9亿元；净利润减少的原因是因为购房需求减少了。

2014年以来，国家房地产开发投资增长曲线持续走低，在一定程度上加剧了政府的焦虑。

受商品房去库存压力因素的影响，导致出现了投资商人不愿投资在房地产产业的局面。

除此之外，还有一部分商人看准时机进军房地产行业，例如熟为人知的万科，在2014年巨资对房地产行业进行投资。

而且，2015年碧桂园控股有限公司出现董事人事变动。

出现2017年比2016年多了13.02%的原因是净利润和平均净资产同时都比上一年增加了。

增加的原因在于大量的消费者的购买的需求以及意愿增加了，同时也吸引了一批投资商人进行房地产投资。

通过查找资料，得知2017年去库存的政策，因此政府出台购房优惠政策，例如武汉大学生八折买房，广州等12个城市试点开展住房租赁。

总体来说，2015-2018年期间碧桂园公司的净资产收益率持续上升，表明企业从自有资金中获取收益的能力增强，企业经营效率提高，企业投资者和债权人利益的保障程度提高，企业盈利能力相对稳定。

2.2 营业成本率
表 3-3 营业成本率
2014年2015年2016年2017年2018年经营利润164.09 148.89 210.29 468.74 783.66
营业成本624.94 903.59 1,208.51 1,681.15 2,766.03
营业成本率26.26% 16.48% 17.40% 27.88% 28.33%
图 3-2 营业成本率
从上图可以看出，碧桂园控股有限公司的营业成本率近五年先减少后增加的趋势。

在2014年—2018年之间，最高的是2018年，营业成本率为27.88%，而最低的是2015年，其数据为16.48%。

2015年比2014年减少了9.78%，而2017快速增加到27.88%，比上一年足足增加了10.48%。

2015年和2014年下降至9.78%，原因是营业利润下降和营业成本上升。

而市场不景气是营业利润下降最大的原因，导致出现无人购买无人投资局面。

而营业成本增加了是因为碧桂园控股有限公司在开荒亩地、招纳人才。

出现2017年比2016年足足增加了10.48%是因为营业利润和营业成本比上一年大幅度增加了。

营业利润增加的原因在于市场出现购房热，政府出台一系列政策去库存。

营业成本增加了是因为多人购买房产，碧桂园控股有限公司旗下的物业公司需要招纳人才，加大管理力度。

总体来说，碧桂园公司营业成本率2014年大幅下降后2015年又回升，说明碧桂园公司盈利能力中存在营业成本率过高的问题。

2.3 管理费用率
表 3-4 管理费用率
2014年2015年2016年2017年2018年管理费用31.6 32.3 49.7 79.62 178.25
营业收入845.49 1132.23 1530.87 2269 3790.79
管理费用率 3.74% 2.85% 3.25% 3.51% 4.70%
图 3-3 管理费用率
从上图可以看出，碧桂园控股有限公司的管理费用率近五年先减少后平稳增加再快速增加的趋势。

在2014年—2018年之间，最高的是2018年，管理费用率为4.70%，而最低的是2015年，其数据为2.85%。

出现2018年快速增长是因为销售收入增加，而销售收入增加得益于持续的合同销售增长、以及高效的施工管理体系带来的楼盘按时交付。

2015年—2018年，碧桂园控股有限公司的管理费用持续上升，原因在于碧桂园公园招纳人才，同时，也进入了互联网平台，在双重压力下，影响了管理费用的增加，因而增加了管理费用率。

总体而言碧桂园控股有限公司管理费用率的变动趋势与营业成本率变动趋势一致，均呈现出先下降后又持续回升的趋势，说明整体上来看企业存在利润由于管理费用的增加被持续消耗的趋势，企业存在管理费用控制不严的问题。

3. 碧桂园公司盈利能力质量分析
3.1 总资产报酬率
表 3-5 总资产报酬率
2014年2015年2016年2017年2018年利润总额163.69 148.33 213.91 465.22 795.63 利息支出 1.96 12.90 10.95 -32.76 -13.48 资产总计2680.32 3619.56 5915.72 10496.69 16296.94 平均资产总额2371.36 3149.94 4767.64 8206.21 13396.82 总资产报酬率 6.82% 4.30% 4.26% 6.07% 6.04%
图 3-4 总资产报酬率
从上图可以看出，碧桂园控股有限公司的总资产报酬率近五年先减少后增加再缓慢减少的趋势。

在2014年—2018年之间，最高的是2014年，为6.82%，而最低的是2016年，其数据为4.26%。

出现2016年最低是因为财务费用和应收账款对比与上一年减少了，而财务费用减少的原因是短期银行存款的利息收益的增加了；应收账款减少的原因是碧桂园控股有限公司优化财务政策。

2014 至2018 年，碧桂园控股有限公司的总投资资产出现显著增长的局势，利润也有大幅增加，使得近年来总资产的收益率下降的原因在于投资资产的速度高于利润增加速度。

随着房地产市场近年来变得越来越热,房地产企业吸引了众多的投资者，以及公司逐渐扩大新业务和新产品开发,这才导致碧桂园控股有限公司平均资产总额逐年显著增加。

碧桂园控股有限公司在增加总资产的同时，也在努力将利润快速增长，提高经营效率，从而使总资产收益率逐步上升，企业的盈利能力不断提高。

总体来说，碧桂园公司总资产报酬率波动较大，从资产的盈利角度来看，2017年企业经营有所好转，总资产报酬率呈上升趋势，表明该企业总资产的平均获利能力有所上升。

3.2 销售毛利率
表 3-6 销售毛利率
2014年2015年2016年2017年2018年销售收入845.49 1132.23 1530.87 2269 3790.79
销售成本624.94 903.59 1208.51 1681.15 2766.03
销售毛利220.55 228.64 322.36 587.85 1024.76
销售毛利率26.09% 20.19% 21.06% 25.91% 27.03%。