房地产公司前期工作工程部及各部门流程图(上)

37.
规划技术部按照项目部提出的材料要求，按 项目部完成的材料需求
照计划组织材料进场
时间表、要求及数量
组织材料进场
项目部会同规划技术部共同对进场材料 进行验收
战略发展部按照公司批准的工程实施计划对 38. 工程实施过程中各部门相互衔接、配合等事
宜进行检查、落实、督促、监督
检查、监督表 定期或不定期进行检查、协调
5. 战略发展部对计划审核，提出修改意见 6. 公司召开办公会议，讨论计划的具体节点 7. 批准的计划报资金财务部 8. 批准的建设计划报销售管理部
9. 按照公司制定的相关制度进行
10. 前期拓展部协助办理相关手续
11. 按照公司制定的相关制度进行
重要输入
重要输出
工作说明
施工图审查证明、消防 审查、建设工程规划许 施工图 可证
设计变更要求
变更图
36.
规划技术部根据施工具体要求安排设计单位 提供施工现场技术服务
施工现场技术服务要求
具体安排
常住、定时或不定时到施工现场提供技 术服务
第10页
流程名称：项目工程总体建设流程（续三） 流程编号：2.3.1 流程拥有者：工程管理部及项目部
流程步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
工作说明
工作说明
25. 规划技术部组织设计院设计人员交底
解决技术问题
26. 施工单位进入施工现场
临建消防、规划审批 临建施工
临时水电、道路通，场地平整
27. 施工单位办理完成开工证
办理完成各项手续
施工许可证
28. 前期部协工工程预付款
资金
资金
30. 项目部比选测桩、沉降观测等单位
按照项目总体计划完成时间，完成施工 图设计
施工图
会审记录
以项目部人员为主，满足招标及工程施 工的需要
会审记录
汇总表
交规划技术部进行变更设计
项目总体计划、成本测 算
项目施工计划、 工程管理部按照项目总体安排及规划技
项目成本调整、 术部的成本测算编制。工作周期10—15
现金流量表
天
审核意见表
工程管理部进行修改
时间 战略发展部 前期拓展部 规划技术部
25
组织设计 人员
28
开工手续
38
现场抽查 管理协调
35
变更图
36
施工现场 服务
37
材料设备 采购供应
工程管理部 项目部
A
24
设计交底
26
施工单位 进场
27
开工证
31
审查备案
33
变更审查 确认
30
测桩、沉 降观测等 分项委托
39
施工现场 检查巡视
32
工程建设 管理
52
验收手续
53
验收配合
59
能源开通 配合
42
委托、配 合、确认
46
协调监督
54
验收配合
56
入住资料 配合
62
入住配合
A
40
建筑物二 次设计
43
小区配套 施工委托
48
物业楼装 修
51
各项验收
55
入住移交 资料
58
业主入住 移交
A
资金财务部
销售部
物业公司 高层领导
47
配套费用
50
物业楼装 修要求及
移交
齐、资料钥匙等完成 供应条件
宅
59. 住宅竣工验收后，各种能源开通
竣工验收
水暖电热等开通 项目部、工程管理部配合
60. 销售部落实业主房款全部交齐
购房款
没有交齐，不办理入住手续
第12页
流程名称：项目工程总体建设流程（续五） 流程编号：2.3.1 流程拥有者：工程管理部及项目部
流程步骤
工作内容的简要描述
工程建设完成、设备安 规划验收、消防 项目部完成各项验收工作
按照工程建设的流程，项目部组织相关单位 装调试完成、小区配套 验收、环境检测 销售部落实购房款、规划技术部提供业
58. 对项目进行验收，会同物业公司进行住宅等 工程完成
合格、工程竣工 主技术支持、物业公司开具各项手续、
向业主进行实验移交
业主购置住宅等款项交 验收、水电气热 项目部会同建设单位逐步向业主移交住
52. 前期部配合完成验收备案手续的办理
验收备案表
53. 规划技术部配合进行各项验收
54. 工程管理部配合进行各项验收
55. 为业主入住提供所必要的资料
竣工验收
住宅使用说明等
56. 工程管理部配合、审查项目部相关资料
审查意见
57. 提供销售部的相关资料
销售部将所提供的资料分门号分装印刷， 交物业公司提交业主
57
使用说明 书等
60
业主房款 支付完成
60-1
入住配合
第5页
流程名称：项目工程总体建设流程（续三） 流程编号：2.3.1 流程拥有者：工程管理部及项目部
时间 战略发展部 前期拓展部 规划技术部
工程管理部
项目部 A
资金财务部
68
变更审查 确认
66
预算配合
69
审查
63
竣工资料 及交房资
料
65
工程结算
工程管理部作为工程管理部门，对工程实施 39. 过程中的具体事宜，包括质量、工期、文明
施工、资料等进行检查、监督
检查单
定期或不定期进行检查、协调
40.
配套项目的二次设计、土建工程中的二次设 计
施工进度计划
设计要求
提前提出或安排相关单位进行。由施工 单位进行的二次设计有3项目部委托
41.
规划技术部对由施工单位进行深化设计的二 次设计进行技术审查、鉴定，提出意见
60-1.
物业公司结合物业费、装修押金等收取， 协助进行住宅移交，包括资料准备
结束
第7页
流程名称：项目工程总体建设流程 流程编号：2.3.1 流程拥有者：工程管理部
流程步骤
工作内容的简要描述
1.
规划技术部完成施工图设计，前期拓展部 完成相关手续
2. 为工程建设招标进行的图纸会审
3. 将图纸会审的结果由战略发展部汇总协调
4.
在项目总体计划及规划技术部完成的项目 成本测算的基础上编制
物业楼装修设计图
物业楼装修
49.
规划技术部根据公司整体要求、物业公司要 求等，进行的物业楼装修设计
设计图
包括物品配置
50. 物业公司对物业楼装修的具体要求
开发小区的物业配置 具体要求
51.
按照国家及地区对验收的要求，分步骤进行 验收，包括地基、基础、主体、竣工验收
各部位工程施工完成
验收备案表
竣工验收包括消防、规划、设备、市政、 绿化、竣工等验收
设计要求
审查意见
满足施工要求
42.
工程管理部对二次设计要求进行审查，对施 工单位进行的深化设计及施工单位的选择进 行确认
保证所选择的施工单位 符合公司的要求
审查单
43.
规划技术部对要求设计单位完成的二次设计 进行委托，对小区配套设计进行委托
设计要求
二次设计图
44. 前期部协调水电气热等部门
配套施工
包括小配套费
房地产公司工程部及项目部组织结构及流程
（上）
流程目录（二级目录：项目建设施工流程）
2.业务层面
2.1.项目前期策划流程 2.2.项目规划设计流程 2.3.项目建设施工流程 2.4.市场与销售流程
2.3.1.项目工程总体建设流程 2.3.2.项目工程建设招标流程 2.3.3.项目工程监理招标流程 2.3.4.项目工程合同编制审查流程 2.3.5.小型（分项）项目工程合同编制审查流程 2.3.6.项目工程建设施工流程 2.3.7.小型（分项）项目工程建设施工流程 2.3.8.项目工程建设实施流程 2.3.9.项目工程变更流程 2.3.10.项目工程资料整理归档流程 2.3.11.项目工程物业移交流程
选择三家以上，比价 考察、意向单位
31.
工程管理部对项目部选择单位审查确认参与 合同谈判
审查记录、签订 合同
32.
工程建设过程中的质量、进度、安全文明生 产、与相关部门协调等问题进行检查协调
工程质量达标、 工程管理部定期（每周）对各施工现场 工期满足计划要 进行巡视、检查解决工程建设过程中的 求，资金按照合 问题
会议记录
存在问题进行调整后执行
投资计划
总体协调公司资金，安排资金
建设计划
安排销售计划等
施工图审查证明、消防 审查、建设工程规划许 确定监理单位 可证
工程管理部办理中标通知书、承包商确 认书，项目部办理质监备案。工作周期 30—40天
承包商确认书等
完成的前期手续、按照 工程部位编制的工程量 清单、甲供材数量、品 种等
同拨付
33.
工程管理部按照项目部提出的变更要求，进 图纸错误、施工单位洽
行整理、汇总、审查
商、施工操作调整等
变更要求
工程管理部初步测算变更的价格，报战 略发展部、总经理审查批准。工作周期 5—10天
34.
变更单等涉及到资金变动的经公司会议讨论 确认、批准
批准单
35.
规划技术部根据批准的变更要求设计出变更 图
19. 批准的建设计划报销售管理部
建设计划
调整销售计划等
20.
规划技术部按照装修设计、效果配置设计进 行售楼处装修设计
施工图
项目部按照项目计划组织装修公司进行 售楼处装修
21.
按照需要，提出装修要求、配置要求等。装 修完成后，接收售楼处。
售楼处装修
工程管理部与项目部共同为项目销售提 供相应的资料
22. 按组照织批施准工的单细位化进工场程计划及公司的相关制度，施工准备
A
资金财务部
29
建设资金
销售部
物业公司 高层领导
未通过 通过
34
审 批
第4页
流程名称：项目工程总体建设流程（续二） 流程编号：2.3.1 流程拥有者：工程管理部及项目部
时间 战略发展部 前期拓展部 规划技术部 工程管理部 项目部
61
协调相关 资源
41
审查确认
44
协调联系
45
管网设计
49 物业装修 图
承包商确认书等
13. 工程管理部与项目部共同确定合同条款
合同签定
按照标准文本，仔细确定，保证合同执 行
14. 协助办理备俺等手续
合同审查备案、 质监备案等
以项目部为主
详细的项目施工 项目部制定相关实施计划的同时，完成
15.
按照工程管理部编制的各项计划，经过细化，项目施工计划、项目成 计划、项目成本 工程施工前的临水、临电、控制测量、
制定具体计划
本调整、现金流量表 调整、现金流量 工地围挡、施工单位进场等。工作周期
表
10—20天
16. 战略发展部审核详细计划，提出修改意见
审核意见表
项目部进行修改
17. 公司召开办公会议，讨论计划的具体节点
会议记录
存在问题进行调整后执行
18. 批准的计划报资金财务部
投资计划
总体协调公司资金，安排工程施工资金
67
总体结算 评价
72
监督协调
71
公共部分 移交
74
售后服务
76
维保期后 的维修结
算
A
销售部
物业公司 高层领导
64
全套竣工 资料、设 备使用说 明书等
未通过
通过 73
物业接收
75
物业配合
77
物业公司 提出存在 的问题
70
审 批
第6页
流程名称：项目工程总体建设流程（续四） 流程编号：2.3.1 流程拥有者：工程管理部及项目部
2
图纸会审
图纸会审
4
编制项目实 施计划
9
监理招标
11
工程招标
13
签定施工 合同
15
工程施工 详细计划
22
工程建设 前期准备
A
资金财务部
销售部
7
投资计划
8
工期计划
18
工程建设 资金流
19
施工详细 计划
21
售楼处装 修具体要 求及移交
物业公司 高层领导
未通过
6审
通过
批
未通过
17 审 批
通过
第3页
流程名称：项目工程总体建设流程（续一） 流程编号：2.3.1 流程拥有者：工程管理部及项目部
确定施工单位
工程管理部办理中标通知书、承包商确 认书，项目部办理质监备案、交纳水泥 专项资金、民工工资保证金、开工证。 工作周期30—40天
第8页
流程名称：项目工程总体建设流程（续一） 流程编号：2.3.1 流程拥有者：工程管理部及项目部
流程步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
工作说明
12. 前期拓展部协助办理相关手续
临时建筑审批等
23. 办理临水临电、建筑物测量放线等
前期拓展部手续配合
临水临电、测量 到位
24. 组织施工单位等进行设计交底
规划技术部配合
交底记录
包括质量交底、安全交底等 第9页
流程名称：项目工程总体建设流程（续二） 流程编号：2.3.1 流程拥有者：工程管理部
流程步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
时间 战略发展部 前期拓展部 规划技术部
工程管理部
项目部 A
资金财务部
销售部
物业公司 高层领导
79
监督协调
78
整体物业 移交
86
项目前期 后评价
85
项目设计 后评价
84
工程开发 后评价
83
工程建设 后评价
82
项目财务 后评价
80
物业接管
81
项目销售 后评价
未通过
87
项目整体 后评价
88
讨 论
总
结
通过
第2页
流程名称：项目工程总体建设流程 流程编号：2.3.1 流程拥有者：工程管理部及项目部
时间 战略发展部 前期拓展部 规划技术部
开始
3
1
施工图
图纸会审 意见汇总
5
审核备案
10
监理招标 手续
12
工程招标 手续
14
工程建设
手续
20
售楼处装
16
修设计图
审核备案
23
临水电及 测量手续
工程管理部 项目部
2
45. 按照小区综合管网图进行设计
各能源公司设计 图
项目部协调现场施工
46. 工程管理部进行协调
47. 资金财务部提供小区配套资金支持
资金
第11页
流程名称：项目工程总体建设流程（续四） 流程编号：2.3.1 流程拥有者：工程管理部及项目部
流程步骤
工作内容的简要描述
重要输入
重要输出
工作说明
48.
工程建设即将结束时，按照设计位置，进行 物业楼装修