养老地产分析报告11

养老地产分析报告
目录
一、湖南省及长沙市人口老龄化现状 (1)
1、老龄化数据统计 (1)
2、老龄化特征 (1)
3、老龄化发展趋势 (2)
4、长沙市人口老龄化现状分析 (2)
二、湖南省及长沙市养老机构现状及养老地产市场分析 (3)
1、湖南省及长沙市养老机构现状 (3)
2、湖南省及长沙市养老机构数据统计 (4)
3、长沙市养老机构现状及特征 (4)
三、长沙市养老地产市场分析 (4)
1、养老地产市场潜力 (4)
2、养老地产市场开发 (5)
3、养老地产市场政策 (6)
四、养老地产模式探讨 (7)
1、养老地产类型 (7)
2、养老社区类型 (8)
3、养老地产开发原则 (9)
4、养老地产盈利模式 (10)
5、养老地产运营模式 (10)
6、养老地产融资模式 (11)
BOT建设老年地产的模式构造 (11)
模式分析 (11)
BOT建设老年地产的优点 (12)
BOT建设老年地产的劣势 (12)
五、长沙养老地产的开发建议 (13)
六、附录：国内外养老地产案列 (14)
国内养老地产案例 (14)
国外养老地产案列 (23)
一、湖南省及长沙市人口老龄化现状
1.湖南省及长沙市人口老龄化数据统计
湖南省1996年进入人口老龄化社会，16年来老龄人口净增466.02万人，年均增长率超过5%，（全国平均增长率约为3%），据统计到2012年底，60岁及以上老年人口已达1033.02万，老年人口比重达15.56%，其中，80岁以上高龄老人127.54万人，90岁以上高龄老人12.15万人，预计至2015年末，60岁以上老年人口将达到1270万。

2013年长沙市常住人口为722.14万人， 60岁及以上人口占总人口的比重为15.6%，年均增长率为4.8%,明显高于总人口增长率的1.2%，老龄化问题严重。

2.湖南省人口老龄化特征
特征一：老年人口高龄化日趋明显。

2007年，湖南省高龄老人94.06万人，相比1982年老年人口增长百分比如下图：
低龄（60-69岁）中龄（70-79岁）高龄（80岁以上）
特征二：老年人的居住生活方式悄然改变。

据统计，全省2015年共有纯老人户163.069万户，全省有11.3%的老人独居，孤巢和空巢老人占老龄人口总数的42.95%，数据表明，传统的依靠儿女共同生活养老的家庭养老模式已经受到了冲击。

特征三：老龄人群生活来源单一。

2010年1%人口抽样调查数据显示，湖南省60岁以上老年人口中，依靠家庭成员供养的占54.1%，依靠个人劳动收入的占27%，有离退休养老金收入的占14.8%。

（见图）
3.湖南省人口老龄化发展趋势
（1）老龄人口绝对数量增大。

进入21世纪以来，老年人口数量增多，人口老龄化速度加快。

全省60岁及以2020年将突破1500万人。

届时，湖南省每百人中将有22名60岁以上老年人。

2020年后随着20世纪60年代第三次生育高峰出生的人口进入老龄，湖南省老年人口的增长将更加迅速。

（2）老年负担系数逐年提高。

到2011年达到13%，提高1个百分点只需3年；2013年达14%，只用2年时间便可再提高1个百分点。

2020年的老年负担系数将达到19.7%。

4.长沙市人口老龄化现状分析
（1）人口老龄化步伐加快。

统计调查表明，2013年，长沙65岁及以上人口76.65万人，比2010年的63.53万人增加13.12万人，三年之内65岁及以上人口增长20.7%，老龄人口高龄化现象明显。

2010年每100个劳动力需要赡养19位老人，到2013年上升到每100个劳动力需要赡养23位老人。

（2）与湖南省和全国总体水平相比，长沙市人口老龄化具有起点较高、老龄化速度较快等特点。

28年间儿童人口系数的下降幅度和老年人口上升幅度都比较大。

儿童人口系数由1982年的21.55%下降到2010年的13.57%，下降7.98个百分点；而老年人口系数由1982年的5.63%，上升到2010年的9.03%，上升3.4个百分点。

（3）老龄人口规模迅速扩大，未来五年将迎来人口老龄化高峰。

随着老龄化程度逐步加深，长沙市老龄人口规模迅速扩大。

从第六次人口普查数据和全市
社会经济发展水平看，2010年长沙市55岁至59岁人口为41.89万人、60至64岁人口32.56万人，这两个年龄阶段的人口在未来五年内将陆续进入60岁或65岁以上的老龄人口行列，加之人口预期寿命提高和人口总规模扩大，未来五年长沙将出现第一个老年人口增长高峰。

（4）家庭养老功能逐步弱化。

计划生育国策的推行虽有效控制了人口增长，但也使家庭三代成员结构发生转变。

据调查，“空巢”老人占长沙市老年人的近50%，传统的“养儿防老”的家庭养老格局面临解体，由此引发一系列的社会问题。

另外，农村养老问题也不容乐观，“留守老人”群体日益庞大，加上农村的经济发展水平低于城镇，养老资源严重不足，大部分农村老年人生活质量偏低。

二、湖南省及长沙市养老机构现状及市场分析
1、湖南省及长沙市养老机构现状
（1）湖南省及长沙市养老机构数据统计
2、长沙市养老机构的现状
（1）养老机构的类型及数量分布。

长沙市养老机构主要有三类：一是计划经济时代延续下来的公办敬老院，主要服务对象是城乡孤寡老人，提供低水平的生活料理服务，缺少专业护理人员和护理规范，功能与需求不适应。

其中也有高档豪华的敬老院，但费用高昂，不适合绝大多数普通收入的老人入住；二是近几年由公办医院改建的老年公寓，其主要服务对象是城镇生活不能自理的老人，除提供基本生活照料服务之外，还提供简单的医疗服务功能；三是近几年兴建的民办老年公寓，多数是利用老旧房屋改建，配套服务设施少、规模小、住地分散、各方面服务条件相对有限。

（2）养老机构收养的人群特征。

长沙市养老机构主要面向三类老年群体，一是城市“三无”老人、农村五保老人、重点优抚对象中的老年人，完全由政府提供养老服务；二是享受政府低保的、空巢独居的80岁以上的高龄老人，以及
60岁以上生活无法自理的老人，通过政府的资金补贴，提供机构养老服务，是养老服务体系的重点保障对象；三是有一定经济能力、有家庭照料、生活能够自理的老年人群体，通过向市场购买服务，提高生活质量，费用完全自理。

（3）政府政策和养老设施的规划。

为鼓励社会各界参与社会福利事业的发展，2012年长沙市政府出台《长沙市人民政府关于扶持养老福利机构发展的实施意见》，在建设用地、医疗服务、税收规费、培训用工和金融信贷等政策上面给予多方面的扶持。

政策规定，凡依照民政部《社会福利机构管理暂行办法》和《老年人社会福利机构基本规范》创建的，以老年人为主要服务对象的社会福利院、老年公寓、老人护理院、老年活动中心、社会福利中心、敬老院、托老所等城乡非营利性养老福利机构，经审批均可纳入扶持范围。

3、长沙市养老机构主要特征
（1）养老机构性质以民办为主，各类机构收养不同自理能力的老人。

根据对长沙市养老设施现状调查，目前长沙市有各类型合法的养老机构137家，位于长沙市五区的是21家。

在137家养老机构当中，民办养老机构占76%，而公办养老机构只占24%。

可以看出民办养老机构在长沙市的养老服务中占据很大比例。

按日常生活自理能力的程度—完全自理、半自理和不能自理将收养人口分为需要不同照顾护理服务的自理、介助和介护三类人员。

总体上介护、自理人员占较大比例。

除指定的特殊性疗养机构，比如光荣院，各类机构都收养有三类人员。

城市养老服务机构收养的三类老人分布较为均匀，农村养老服务机构中自理老人超过一半。

（2）城市收养的人群以自费为主，农村养老机构以政府补贴为主。

根据调查，总体上收养人口的80%属于自费人员，各类养老机构收养人口的性质差异较大。

城市养老服务机构收养人口的92％属自费人员，农村养老服务机构（敬老院）收养人口中基本属于“三无”对象，即无法定赡养义务人、无劳动能力和无生活来源的居民，护理费用基本由政府负担，个人或者家庭只需要承担极少部分费用，属于真正意义上的社会福利机构。

三、长沙养老地产市场分析
1、养老地产市场潜力
（1）市场基数庞大：2013年长沙市常住人口为722.14万人，60岁及以上人
口占总人口112.6万人，占总人口比重15.6%。

年均增长率为4.8%,明显高于总人口增长率的1.2%。

老龄化问题严重。

（2）较强购买力：老人是个相对富有且消费面较窄的群体（财富构成：存款+退休金+子女赡养+社会福利+其它）。

（3）潜在购买欲：养老观念逐渐转变。

三个客观条件（4-2-1型家庭结构、优越条件、精神追求）驱动老人的养老观念在逐渐的转变。

（4）供求关系：市场缺口较大。

养老产业规划格局为90%居家-7%社区-3%机构，按这一格局估算，长沙整个养老产业大约存有10万人的市场缺口。

2、养老地产市场开发
（1）发展阶段：养老机构——老年公寓——养老社区；
（2）长沙目前处于“以老年公寓为主，并开始向老年社区过渡”的阶段；
（3）养老地产开发理念：专业式养老、主题式养老；专业式养老：养老机构或综合型的专业养老项目；主题式养老：指在社区中配建养老住宅的房地产项目；目前国内的房地产开发商在试水养老地产时，多以主题式养老为主。

C．开发要素：扶持政策、盈利模式、产品设计、社区配套、服务体系。

（4）养老地产产品形式：
（5）开发瓶颈：政策支持不完善、资金投入大、对开发商专业度及综合实力要求较高、客户接受度低。

（6）解决对策：政策上，要有针对性的寻求支持，且要形成有效文件；资金上，要寻求盈利模式与融资模式的创新，降低资金沉淀，拓展融资渠道；项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发；营销上，强化宣传力度，配套与体验现行。

3、养老地产市场政策
从全国看，养老地产的相关政策主要体现在“优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴”四个方面，具体地方政策条款详见本文附件。

国内老年地产相关政策
（1）营业税：养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。

依据《中华人民共和国营业税暂行条例》
（2）服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。

对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。

依据：《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》
（3）地方税：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。

依据：《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》
（4）财政补贴：（北京：）社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。

（上海：）每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。

（沈阳：）沈阳市针对民办养老机构新增每张床位一次性补助2000元；市区每人每月补贴100元，郊区县每人每月补贴80元。

（5）开发建设：在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。

四、养老地产模式探讨
1、养老地产类型
7
8
（二）养老社区类型
社区照顾模式
（三）养老地产开发原则
老年地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年地产的经营成败，因此老年地产的运营模式要遵循：兼顾老年人养老与公共建设共享的“二路出击”的目标市场定位原则；以出售房屋（或房间）的产权、出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融
合的方式）的“三方并举”的销售原则；社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务“四点标新”的社区服务原则。

（四）养老地产盈利模式
目前国内开发商在老年地产的开发上在收益模式方面有三种形式：“长期持有”、“出售”和“出售与长期持有相结合”。

1、长期持有
持有运营也是很多开发商想法。

养老社区将来是只租不售，并不是建房子卖给老年人。

因为养老社区像发了一个长期‘债券’，而保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。

在未来开发模式中，万科集团产品比例分配是：一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业。

保利目前正在考虑采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月再缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。

2、出售
物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少，养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要利润，盈利模式即是以产品销售为重中之重。

3、出售+持有
养老住宅的开发不能像住宅产品以销售为主要利润，物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少。

养老住宅开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业经营服务二者并重。

如：北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营”并举的模式。

大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。

故养老住宅的开发，特别是大盘项目切入养老住宅，需要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老住宅持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。

（五）养老地产运营模式
作为复合地产，老年地产可以采用多种形式来推进：
1、土地置换模式——养老设施与土地置换，结合商品房开发，政策倾斜，吸引开发商建设和运营全龄化服务型社区。

2、BOT模式——政府提供一块环境舒适、交通便利的地块，由开发商来盖，盖了以后由开发商经营，几十年后再交还给政府。

3、BO模式——由政府投资建设养老设施，交由企业运营。

4、OT模式——政府新建，开发商经营，几年以后归还政府重新招标，有的是三年，有的是六年，看你机构规模的大小。

〔B（Build）建设、O（Operate）经营、T（Transfer）移交：建设转让〕（六）养老地产融资模式
因为老年地产的资金回收期长，建设难度大，所以，建设老年地产的关键在于资金来源。

第一种方式，由房地产商单独投资，作为一个地产项目来开发建设、出售，这种形式在国外较为普遍，美国已有专门开发建设老年地产的连锁公司。

第二种方式，房地产商投资和住户集资相结合的方式，住户可将原来住房出售或作为抵押来筹集所需资金，入住后只需交纳少量的费用。

但可操作性较差。

第三种方式，BOT融资模式。

由于老年地产开发的特殊特点，所需资金规模较大，所需资金回收期较长，可以尝试利用新的融资方式来筹建老年地产-----BOT融资模式。

1、BOT建设老年地产的模式构造
BOT是英文build-operate-transfer的简称，即“建设--经营--移交”，BOT 投资方式作为一种新的国际融资方式，目前主要广泛用于发达国家和发展中国家的基础设施建设之中，由于老年地产的开发特点，可以利用BOT模式来拓宽建设老年地产的资金来源渠道。

2、模式分析
（1）项目发起方组建项目公司。

项目主办人可以是某家公司，也可以是多个投资者组成的联合体。

由于老年地产属于公益性项目，发起人更应该拥有优秀的资质和信誉。

（2）项目公司与政府签订特许协议。

在老年地产BOT项目中，政府是最重要的参与者和支持者。

首先，老年地产BOT项目必须得到政府批准，并与项目公司签订各自的权利和义务。

其次，由于老年地产BOT项目属于公益性项目，政府往往可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持，政府部门也可持有项目公司的股
份。

（3）项目公司与银行签订融资协议。

商业银行、非银行金融机构和一些国家政府的出口信贷机构，是项目融资债务资金来源的主要提供者。

在项目融资中，往往由多家银行组成一个银团对项目贷款。

（4）项目公司与投资者签订投资协议。

项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可以通过发行公司股票，发行公司债券等来募集资金。

（5）项目公司与承建商签订施工合同，与设备供应商签订供应合同。

承建商负责项目工程的设计和建造，通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。

项目公司可要求承建商带资进入项目，建设款项的支付可根据事先签订的协议，在项目有现金流入的时期内分期支付。

跟承建商签订的合同一样，在合同内实现约定，设备款的支付在项目有现金流入的时期内分期支付。

（6）项目公司在老年地产建成后与营运方签订营运合同；老年住户与营运方签订租赁合同。

在老年地产项目建成后，老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同，而是与老年地产的管理营运方签订租赁合同。

这样便于项目公司和营运公司各自的分工和管理，项目公司更可以成为监督方和管理方。

（7）保险公司。

保险公司是分担项目风险的重要一方，项目融资的巨大资金数额以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确的认定自己面临的重要风险，并未他们投保。

3、BOT建设老年地产的优点
对于那些建设资金短缺而又想尽快实施工程项目、通过进入私人投资来提高服务效率和降低服务成本。

民间资本的加入，可以提高企业经营效率，提高资本增值能力。

采用BOT项目融资大规模的建设老年地产，可以考虑创立统一的品牌，建立统一的物流配送中心，建立自身的物业管理公司和医疗救护中心。

采用BOT 项目融资方式建设老年地产，采用银团贷款，降低了单一的银行的风险，另外，在BOT项目融资中，有保险公司的介入，也可以分散项目各方的风险。

4、BOT建设老年地产的劣点
采用BOT模式建设老年地产，需要的相关条件较多，需要大量的沟通和协调工作。

（1）需要政府的支持。

（2）需要银行、保险公司的介入。

（3）回收期较长的特点使一些资本，不愿意介入。

（4）因沟通和协调的工作很多，使交易成本较高。

五、长沙养老地产的开发建议
根据对长沙人口老龄化调查和养老机构的分析，及对长沙经济环境、消费偏好、社会人文环境的研究，笔者认为在未来五年内长沙并不适合建立大型养老机构。

鉴于居家养老将是绝大部分家庭的选择和将长期存在的现实，现阶段可以着手布局社区养老模块来了解市场、培育市场，为下一步养老地产的进一步开发提供支持。

关于社区养老模块采用“16+10+7”的模式建立，以大中型住宅小区为建设单元，将其大面积的铺开，网状分布覆盖整个区域。

配备有专业医生、护理保健人员和文娱组织人员开展全方位服务。

定期家访进行体检和心理调查建立电子数据库，实现数据云管理；每天组织各类娱乐活动和相关培训等16项居家养老服务。

与综合医院和专科医院合作提供医疗保障；与旅游公司合作提供便利出行等10项联合养老服务。

与第三方金融平台合作建立7项养老金融服务。

使社区养老模块真正成为“小而精，小而全”的居家养老的重要环节和组成部分。

六、附录：国内外养老地产案列
一、国内养老地产案例
（一）康疗型
台湾·长庚养生文化村（变相出售+持有经营）
项目关注点：中国传统文化打造的集养老、度假、健康的中和度假村●高质量的医疗与健康服务；
●完善的社区配套与丰富多彩的生活模式；
“长庚模式”借鉴
（1）高质量医疗及健康服务：提供针对老年人医疗及养生健康服务，满足了长者最根本的需求，是长庚模式的基础所在。

养生村内的健康服务内容包括：
A．设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；
B．定期健康检查、防疫注射与体能检测；
C．配备专业人员，提供周详用药管理服务；
D．规划居民个人健康计划，并提供养生处方；
E．建立个人健康资料库；
F．设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；G．定期举办健康讲座、养生咨询等。

（2）丰富多彩的日常生活：尊重老年人的心理需要，打破传统养老院的住院式生活，替长者规划了丰富多彩的各类活动。

尊重老年人的人格需求，开设老年大学及老年人打工等项目。

文化村生活总汇：
A．运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）；
B．娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）；
C．艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）；
D．民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）；
E．宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）；
F．村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地；
G．村里还拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池等；
H．如有家属来探访，也有招待所可供住宿；
I．村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可通过为大家服务而按劳取酬；
（3）多种经营项目并存：除了针对老年人长住的各类服务内容外，长庚亦含有多种经营项目。

一方面丰富了文化村的产品线，另一方面对文化村的宣传多有裨益。

经营内容包括：
A．长者试住服务；
B．场地出租；
C．旅游观光；
D．二天一夜体验营；
体验营项目：
a．生态园区拓印健走；
b．穴位按摩舒压好眠；
c．星光迎宾舞蹈同乐；
d．自我体能区位检测；
e．学习养生经穴健康操；
f．参观台塑企业文物馆；
g．住宿双人景观家庭房；
h．品尝养生风味餐（圆桌晚餐）；
i．游村、烘焙、法师滚球活动；
（二）居家型（出售）
保利·西塘越
项目关注点：是保利地产2012年在养生地产领域的创新力作。

保利西塘越位于申嘉沪高速的门户位置、沪杭高速大云出口，距上海、杭州、苏州都在100公里以内，车程约一个小时左右。

该项目三面环水，与古镇西塘隔水相望，以类独栋、合院别墅、联排、公寓产品为主。

2012年7月21日，项目的样板区启动。

在主题养老这块，项目设计了小高层的老年公寓176户和辅老公寓48户，并配有养老会所，老年康复中心，老年医疗中心等相关设施。

在医疗方面，保利西塘越自身配备近9000㎡的康复中心，引进国际高端的养疗机构和先进的科技设备、疗养技术，以完整的休闲、养生、体检及康复护理服务呈现健康、舒适、温馨的全新居住感受。