关于“三旧”改造模式研究探讨

关于“三旧”改造模式研究探讨
摘要：城市更新作为一项动态推动工作，是一个需要长久实践的领域，广东
省先试先行，在规划编制、实施管理、政策保障等方面做出了一系列积极有益的
探索和尝试，对我国其他地区的城市更新具有前瞻的影响。

城市更新规划作为引
导城市高质量发展，助推城市产业转型升级，加快转变经济发展方式，完善城市
空间规划体系，弥补原有规划落地性不强的重要抓手与手段，未来，在技术方法、行政管理以及实施保障方面还需要随着城市发展的实践不断创新。

关键词：三旧改造；城市规划；广州市；思路
引言：
广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用
地试点示范省工作的重要措施。

开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利
用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。

旧城镇
主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。

包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年
代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民
用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。

改造项目应确定最小面积，以体现整
体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。

如佛山确定为：低层建筑
应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不
小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。

如广州黄埔印象旧街区改造，黄埔印象三旧改造后被评为黄埔区国家电子商务示范基地。

[1-2]
旧厂房
主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时
建筑。

包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积
率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；
国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物
排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额
标准的旧厂房等。

旧村居
主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等
产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。

具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范
和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等
严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

一、城市规划之“三旧”改造
“三旧”改造最早出现在 2007 年《佛山市人民政府关于加快推进旧城
镇旧厂房旧民居改造的决定》中，此后逐渐被沿用，“三旧”主要指旧城镇、旧
厂房和旧村庄。

“三旧”改造可以有效解决城市土地资源利用不均、闲置浪费等
问题，缓解土地资源紧张形势，是城市可持续发展的积极战略部署。

“三旧”改
造属于综合性的工作，涉及到文化、社会与环境等多方面的内容，应与城市整体
发展规划、土地利用、产业经济发展、人居环境改善等结合起来，以政策为引导，以规划为目标，以措施为保障，以问题分析、难点突破为关键，为城市全面发展
提供保障。

广东是“三旧”改造的先行者，而梅州也在省“三旧”改造的政策引
导和战略部署中做了积极的探索。

二、城市“三旧”改造的有效举措——以广州市为例
在城中村改造方面，将确定符合广州实际的城中村改造规划指引，用于指导具体各村改造方案的编制。

这一指引正在编制中。

指引中确定了城中村改造的4种模式，这也将是未来广州138条城中村改造可以套用的模式：
一是公开出让融资实施全面改造，也被称为猎德模式。

猎德村改造采取公开出让融资实施全面改造的模式，于2007年拍卖融资46亿元启动改造。

已经基本建成新猎德村(安置区)，由37栋高层住宅、一所九年制义务教育学校和一所幼儿园组成，总建设用地13.1万平方米，总建筑面积约68.7万平方米，集中迁建祠堂、整治河涌，延续历史文脉。

二是自行改造、协议出让融资实施全面改造，例如林和村。

位于天河区广东火车东站边上的林和村，人口共约2416人，总用地面积为69470平方米，原有各类房屋共计583栋。

林和村采取自行改造，协议出让融资的方式实施全面改造。

房屋已全部拆平，计划3年内可建成回迁。

三是滚动开发实施全面改造，例如花地村。

位于荔湾区芳村地区的花地村，位于白鹅潭经济圈核心区域，村户籍人口3366人，改造用地面积44.4公顷，建筑面积46.13万平方米。

花地村采取“搬积木”滚动式的方式进行全面改造，总投资约20亿元。

花地村第一期改造项目于2008年7月动工，已经基本完成，为第二期的改造安置提供腾挪空间。

四是人居环境建设带动综合整治的改造，例如西塱裕安围。

位于荔湾区芳村地区的裕安围，是西塱村8个自然村之一，也是广州起义的策源地。

用地面积13.67公顷，现状建筑面积11.84万平方米，公共服务设施较为完善。

裕安围采用综合整治方式进行改造，改造保留6.34万平方米的原有建筑，打通消防通道、富余地块建设旧村改造安置房、改善居住环境。

改造后总建筑面积为18.40万平方米，改造总投入约2.5亿元。

三.基于生态城市理念的城市“三旧”改造具体实施路径
1.采用合适的土地整合改造模式
在“三旧”改造过程中，涉及最多的环节是土地整合改造。

旧城改
造大多涉及更多土地资源的改造，需要整合和转移。

在“三旧”改造过程中，土
地改造最关键的理念是集约整合。

要以保护当地土地资源为核心，进行适度改造，实现土地资源的有机更新。

2.采取适当的产业转型升级思路
城市“三旧”转型的重点之一是产业转型。

旧工厂被改造成新的工业。

目前，我国大部分城市正处于产业转型升级的关键时期。

因此,要采取适当的产
业转型升级思路,对"三旧"产业中的落后产业进行改造。

关键是要调整土地资源
的利用方式，提高土地资源的综合利用效率，促进土地资源兼具生活、生态和服
务功能。

不断提高全市工业配套发展能力，确保工业发展向高端方向发展。

3.集约利用模式
在快速城市化的环境下，有必要转变城市可持续发展的理念。

在“三旧”改造中，在收回长期搁置的工厂或废弃仓库后，将国有土地转变为公共设施
用地；将旧街区改造与危房拆迁相结合，维护重建区域的环境生态平衡；加强土
地集约利用，重点治理城市废弃工厂和污染土地；严格控制和保护城市周围的空地。

保护现有城市公共基础设施，减少二次开发对自然环境的破坏。

生态理念下
的城市形态使城市进入可持续健康发展的良性循环。

在保证足够空间的基础上，
通过集约利用土地资源和基础设施，创造良好的城市生活环境。

4.采用合适的改造技术
在“三旧”改造过程中，涉及到相关的改造技术，尤其是改造技术的
应用，可能会对当地生态环境产生影响。

因此，在改造过程中，要注重生态环境
的保护，立足于“三旧”改造区的生态环境质量，确保受损地区的修复和欠发达
地区的合理开发。

具体改造技术包括自然水系网络恢复与改善技术、历史建筑等
特色建筑恢复技术、绿色生态基础设施布局技术。

（1）重建城市空间功能；在“三旧”转型过程中，应注重城市空间功能的
提升。

一般来说，我们需要重建“三旧”地区的城市空间功能。

此时，“三旧”
改造的设计者和建设者应关注改造区域的历史文化内涵和地域特色，并在此基础
上完善和重建城市空间功能。

我们应该注意修复城市缺失的功能，并增加相应的
基础设施。

同时，在保护原有生态环境的基础上，重建城市空间功能，提高城市
环境质量和功能改善水平。

在城市空间功能的重建和完善中，要注意城市空间功
能对城市生态环境和地域文化的适应性，形成鲜明的城市空间整体风格。

（2）增加城市环境弹性；在旧城改造过程中，大部分改造措施可分为“拆迁”和“拆迁”。

旧城拆迁是一种有效的改造模式，但在拆迁过程中也容易出现
各种社会问题。

直接拆迁很容易影响到现有居民，包括对其社会文化结构和正常
生活的影响。

如果进行大规模的拆迁改造，将会产生并加剧社会矛盾，不利于城
市的和谐发展。

因此，当“三旧”改造面临大规模拆迁建设时，必须了解公众需求，合理安置拆迁区居民，不断增加城市社会环境，为城市社会关系和城市空间
的重建提供支持。

结语：
作为解决土地资源利用困境，推动城市发展、工业化建设的有效战略部署，“三旧”改造理应纳入城市发展规划中，从目标制定、规划编制、功能分区、利益保障、制度建设、成本核算等方面积极探索，不断总结改造经验，并不断创
新城市规划思路和技术方法，才能真正推动城市的集约、高效、可持续发展。

参考文献：
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[2]王世福,沈爽婷.从“三旧改造”到城市更新——广州市成立城市更
新局之思考[J].城市规划学刊,2015(03):22-27.
[3]郭晓丽,冯淑怡,吕沛璐,刘子铭.建设用地节约集约利用的制度创新
和理论解释——以广东省佛山市“三旧”改造为例[J].资源科学,2014,36(08): 1554-1562.。