房地产宏观调控对房价及市场供求的影响2

房地产宏观调控对房价及市场供求的影响
摘要：房地产是市场经济环节中的一项重要的商业性行为，在这个条件下，房地产的经营和发展应该符合特定的商业规律，应该体现商业活动中市场的自我调剂作用。

但于此同时，我们必需要看到的是，在中国几千年来形成的意识形态中，“家”的概念对房子的依赖始终占据主要地位。

所以，房地产作为民生经济的主要组成部分，是一切经济活动的基础和载体，是关系到社会稳定和民生的基本要素。

关键词：宏观调控房价房地产市场经济政策
近年来，我国的经济得到了飞速的发展，人们的物质生活水平也越来越高，促进了我国房地产事业的快速发展。

为了能够有效的抑制房地产经济泡沫的逐渐膨胀，我国的相关部门运用宏观调控中的经济政策来规范房地产市场的发展，控制房地产价格，维护房地产发展的秩序，使房地产事业能够得到快速稳定的发展，最终实现房地产市场和国家经济发展相互协调。

一、国家宏观调控
随着国家调控政策的积累，房地产行业的准入门槛越来越高，而我国人口众多，城市化进程速度加快，三线城市需求量增大，从理论上来讲，市场供需关系应该趋于平衡。

但在实际的需求市场中，仍存在大量的需要性消费，但却因房价的不断增长和个人收入的不平衡，无法转为需求性消费。

在这一方面，国家虽然积极的进行房地产结构调整，但在实际操作过程中仍无法完全满足需求。

另外，地域之间跟据总体经济发展水平，其实际的供需水平也会有所区别。

近年来，随着一系列法规、政策和配套措施的出台，基本建立起了覆盖生产（开发）、流通、消费、服务等各领域的行业管理体制，在土地、建材、施工、销售、评估、审计、物业、二手房、装修等环节都已形成一定的规模，并各自出现了代表性的企业。

然而，按市场化原理来看，各行业之间相具有相互制约、相互提升的产业链关系。

但实事上，基于房地产主体的价格受其它行业发展的影响甚微，因此在现实中房地产开发环节在很大程度上支配着其它行业的发展。

一旦开发环节的发展出现波动，立刻就会影响其它环节的发展，并表现的较为剧烈，这也从另一方面验证了房地产开发作为支柱行业的地位。

我国采取宏观调控的手段：
（1）法律手段，指国家通过制定和运用经济法规来调节经济活动的手段。

主要通过经济立法和经济司法进行调节经济；
（2）经济手段，是国家运用经济政策和计划，通过对经济利益的调整来影响和调节经济活动的措施。

主要方法有：1、财政政策和货币政策的调整，2、制定和实施经济发展规划、计划等，对经济活动进行引导；
（3）行政手段，指国家通过行政机构，采取带强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理经济。

如利用工商、商检、卫生检疫、海关等部门禁止或限制某些商品的生产与流通。

二、国家对房地产业进行宏观调控的必要性
1.住宅的社会性要求政府介入房地产市场。

从自由市场的理论上来讲，对市场最好的调控方式是市场的自我调控。

已有的调控经验也证明，无论什么样的调控方式，在产生目的性效果的同时，也在破坏着市场自有的结构，其产生的“蝴蝶效应”可能会波及到其它的社会层面。

尤其是房地产市场本身就控制着较大规模的经济链条，因此，在何时、如何以及向何方伸出政策调控之手，是在建立完善的经济体制之前需要科学的理论进行支持的。

住房既有商品属性,也有一定的社会保障属性。

在住房商品化的过程中,致使城镇中一些低收入群体无法按等价交换的原则在市场上租房或买房,因此,既然市场无法按价格规律供给所有居民以住房,住房也就应当像养老、医疗一样,在一定程度上,纳入社会保障体系之中,借助政府的力量来保护弱势群体的基本居住要求。

2.房地产市场是区域性、垄断性的市场,需要政府进行必要干预。

由于土地的不可移动性和房屋空间的既定性,使得房地产市场形成位置固定的空间竞争,而在这种空间竞争中,企业产品的异质性更加强了它的垄断性。

在垄断性市场上,开发商价格合谋操控着价格,而地方政府为了追求政绩和财政收入,对开发商高房价则往往予以默认。

政府作为公共政策的执行者,应该真正代表广大群众利益,顾及全社会的利益,在商品住房价格偏高时,对房地产市场应予以必要干预。

中国的房地产历程虽然已经经过近三十年的发展历程，从大量的实践活动中总结了不少经验，也通过吸取国外的一些理论指导取得了成功。

但是，由于我国的政治体制、经济体制等意识形态具有自己独有的特色，很多问题仍缺乏综合各方面特点的理论解释和指导，所以很多关于房地产经济活动的观点和论述往往只是从特定的角度进行阐述，没有足够的理性的经济理论进行支撑。

但对房地产经济活动的本质的了解，是建立完善的理论依据的前提。

特别是与其它国家或地区相比，中国房地产经济活动中存在的问题，更多的是从消费市场表现出来，因此，对市场需求的研究显得更为必要
3.房地产具有虚拟特点,需要政府调控、监管。

由于房地产的固定性、耐久性和稀缺性,使之成为一种重要的投资品,如果人们把房屋虚拟作资本,而资本需要得到较大回报,这样就使房屋市场价格具备了偏离它的实物价格的可能条件,容易产生房地产泡沫,这就要求政府随时关注房地产市场价格波动,必要时出手挤去房价水分。

基于房地产既属于市场经济的重要组成部分，又属于民生经济的重要组成部分，同时还是国民经济的重要组成部分这一综合特性，它对经济发展具有高度敏感性和超前性。

可以说，在十年来，中国经济的高速增长是以房地产行业的高速发展为主要内容。

同样，中国经济的高速增长也必然带动了房地产行业的高速发展。

然而，房地产对经济增长的不可替代性并不代表它在发展过程中具备良好的健康性和稳定性。

相反，正因为国民经济增长对房地产业的依赖，使得它的发展在一定程度上出现过度增长带来的不良效应，其重点就体现在通货膨胀方面。

对此，政府在房地产发展之初就不断的采取措施，以抑制它的过度增长带来的通胀压力和可能出现的市场泡沫对经济的平稳发展带来的不良影响。

从国外的经验来看，美国四十年代发生的经济大萧条和2007年出现的资贷危机已经证明了政府对自由市场适度干预和调整的必要性。

但在现实中，政府所采取的政策引导和金融调整所能起到的作用并不明显，可以说，中国房地产业从无到有，从小到强的十几年来，几乎从未停止过脚步，价格也是在干预中一路飙升。

三、调控政策对房地产周期的影响
近几年，中央屡屡出台各项调控政策，通过直接对房地产周期产生影响，进
而实现控制房地产周期健康、平稳的发展，但事实上，在这个过程中我们可以发现，到目前为止，影响房地产周期的因素仅有两个方面，即政策因素和宏观经济因素，主要体现在：
一方面，当宏观经济陷入疲软时，政府需要发挥房地产行业的支柱作用，于是就出台扶植政策，刺激需求；
另一方面，当房地产发展到波顶（并非市场意义上的波顶）时，或者出现产生通货膨胀的可能，或者预计会引发一定的社会矛盾，于是就出台抑制性政策，限制需求。

于是，在现实中，房地产行业也就在政策影响的两端起伏。

这种以外部因素影响内部因素，进而控制行业发展周期的形式，产生最大的问题就是过于强调政府在经济活动中的作用。

并且考虑到房地产经济对宏观经济的巨大影响，以及中国目前的国情，政府是不会在主观上允许房地产行业进入衰退周期的。

如此一来，房价周期就变成了只有上涨和停止上涨两个阶段，随着行业周期的波动，价格自然居高不下。

房地产价格的上涨导致物价水平上升，主要表现在两个方面。

一方面，房地产市场的繁荣发展和房地产的价格上升，会一定程度的促进房地产相关行业的物价上升，比如建筑材料行业、钢铁行业等物价的上升。

这些房地产相关行业的物价上升，又会促进其它行业的产品或者服务价格水平的提高，进而形成一系列的连锁反应，从而出现通货膨胀现象。

另一方面，由于人们居住需要住房、企业办公需要写字楼等原因，房地产价格的上涨会不同程度的增加居民居住、公司办公以及企业生产的成本。

另外，由于人们居住环境的成本提高，人们对工资的需求也越来越高，进而又提高了企业的生产经营成本。

因此，在控制房地产的价格控制过程中，运用国家的宏观调控政策中的税收调控政策，对房地产中的保有阶段进行累进课税的手段，有效的抑制房地产的投资力度，从而平稳或者降低房价。

四、宏观调控政策存在的不足及建议
目前，随着国民经济的高位运行，宏观调控的难度也越来越大。

在国家出台的宏观调控政策中，出现了地方政府对于中央的宏观调控政策响应度不高的现象，对于宏观调控政策的实施效果具有一定的影响。

由于各地地方政府控制着许多资源和国有企业，他们不仅是宏观调控的对象，而且还是宏观调控政策的执行者。

一些地方政府以本地区的局部利益为出发
点来考虑问题，对于不符合本地利益的宏观调控政策，采取消极甚至抵制的态度，严重影响了宏观调控政策的实施效果。

因此，加强各地政府对科学发展观的贯彻和落实力度；将以往的经济建设型政府转变为公共服务型政府；健全完善地方政府之间的政府职能、行政体制、财政体制以及产权等制度；
增强政府宏观调控的能力等，从而有力的促进公关调控政策的顺利进行，充分发挥出宏观调控政策的积极作用。

五、结语：
总而言之，在我国的房地产市场和房地产价格控制中采用国家的宏观调控政策，对于有效的控制房地产价格和市场具有十分重要的作用。

另外，房地产市场具有很强的地域性特点，因此，在进行宏观调控政策时，要采用具体问题具体分析的方式，从而有效的规范房地产市场的发展，控制房地产价格，维护房地产发展秩序，使房地产事业能够得到快速稳定的发展，最终实现房地产市场和国家经济发展相互协调。

参考文献：
（1）、我国房地产业发展与宏观经济关联性研究；
（2）、银行利率上调对房地产市场的影响；
（3）、房地产开发与城市可持续发展；
（4）、我国货币政策对房地产价格影响的实证分析；
（5）、房地产调控困境的宏观调控法思考。