银川市金凤区七十二连湖地块项目定位报告

中海宏洋地产银川有限公司
银川市金凤区七十二连湖项目定
位报告
西区
营销策划部
2011/03
目录
第一部分定位基础
一.地块条件
地块位置
项目位于银川市金凤区南部,东至七十二连湖,南至金凤十二路,西至正源南街,北至艾依河;项目距离银川市政府约公里,距离银川市核心商业区约公里;
地块现状
目前土地主要以原农业用地面貌为主,有少量农房;北侧A地块内西北角有水泥搅拌站,地块外有华雁湖清真大寺;场地内地势平整,东、南面视野开阔,西和北两个方向可见在建和已建成高层住宅楼栋;临基地周边市政规划道路尚未形成;南北A、B两地块由市政规划六盘山路连接;此路北侧湖面尚未开挖,还保留填湖造田后的面貌；南侧临近我司地块湖面有限,其形态大多为芦苇湿地,原始生态形貌保存较好,生物物种多样,景观资源十分丰富;
地块经济指标与规划要点
地块总占地面积约2036亩,合计约135万平方米,由11幅地块组成,其中8幅住宅用地,规划容积率；3幅商服用地,规划容积率;总规划建设面积约为万平方米;地块成交总价约为亿,每平米楼面单价约1392元/平米;1
按照银川市人民政府关于印发银川市新建住宅小区配套建设廉租住房的暂行规定的通知银政发200877号的规定,新建商品房住宅小区需按照建筑面积3%的比例配建廉租住房;按照此规定,我司8幅住宅用地商服用地不需建设廉租房共需提供71,126平方米廉租房,建成后产权交银川市政府;原则上必须在开发建设的小区内配建廉租房,因规划等原因不能配套建设廉租房的,经市人民政府批准,可采取建设单位异地建设或者缴纳建设成本,由市住房保障管理部门代为建设;
出让同时要求地块3年全部动工,且3年内预售建筑面积达到全部建筑面积的80%以上;逾期不开放或不能完成上述建设指标,竞得人按照未开工土地量和大不到开发预售的比例,补缴三年后土地地价上涨总额60%的土地出让金;
1廉租房建安成本如按2000元/平米计算，土地出让附带之71,126平米廉租房成本大约为
亿；廉租房占地面积22120平米，土地成本大约3000万；这两者增加楼面地价至1500元/平米
左右。

此土地成本尚未包含市政配套设施费。

地块交通条件
地块西侧紧临正源大街,为目前地块与外界联通的最主要交通途径;正源大街规划定位为金凤区交通主干道,双向8车道行驶,从地块出发通过正源南街,向南3公里可上银川环城高速；向北,正源街依次与宝湖路、长城路、黄河路、北京路、上海路、贺兰山路等银川东西向主干道相接,开车13分钟可到达银川市政府、鼓楼传统商业区;
规划六盘山路东西向穿过七十二连湖,是我项目未来,特别是南侧B地块与外界相连接的重要道路;目前市政府正在建设片区的市政道路;
目前该地块周边只有公交352路一条线路,公交出行还不够方便;
地块周边配套及未来规划
地段周边教育机构：目前地块周边主要的教育资源包括：五里台小学、银川外国语学校、银川二十六中等;
医疗：附近主要的医疗设施包括：宁夏公安厅安康医院距我地块大约2公里和宁夏工人医院距我地块大约3公里;
餐饮购物：附近主要的餐饮在艾依水郡商业街；最近的购物广场是长城中路与庆丰街交叉口的新华购物广场距我地块大约3公里;
银川市规划建设原则是“空间重组、优化布局、中心西移、疏解老城”;在此原则上,银川市政府重点在金凤区建设住房,加强城市基础设施和公共服务设施建设,疏解老城交通和人口,改善旧区环境,积极稳妥的开展“城中村”改造和工业用地置换,逐步完善三城区城市功能,增强现代化区域中心城市的集聚辐射带动功能;其中,金凤区将采用“控制中心,发展南北”的思路进行居住区建设;
在2008-2012年五年期间,银川市政府规划建设总量为1400万平方米的住房,其中商品房1136
万平方米,保障性住房264万平方米,主要发展金凤区的居住组团,加强居住配套建设;1136万平方米商品房规划中,普通商品房面积约966万平方米,其中,兴庆区建设约196万平方米,西夏区建设约170万平方米,而金凤区将建设约600万平方米普通商品住房;
土地出让规划中,政府指导思想是坚持新增供应与存量挖潜相结合,促进房产市场发展中心向金凤区转移;2008-2012期间计划供应住房建设用地总量为1000公顷,其中保障性住房用地2008、2009、2010-2012分别供应48、29、67公顷,商品住房用地2008、2009、2010-2012分别供应132、171、553公顷;金凤区的保障性住房用地供应和商品住房用地供应分别占107公顷和578公顷,分别占总量的%和%;
另外根据可研报告,金凤区南部片区将规划建设成为一个具有特色旅游、生态居住、优质配套的国际社区;片区规划有大面积的湖泊水面、湿地公园、高档住宅区及商业区、优质教育资源及医疗配套等;
地块小结
项目共11幅地块,占地两千亩,体量巨大,容积率,建设面积达280多万平方米;周边景观资源十分丰富,拥有一定配套,整体素质较高,具备向大规模精品社区发展的良好基础;但同时也应注意,项目配套七万多的廉租房和现阶段周边其他附属建设的滞后等,也是我们所面临的挑战;
二.市场背景
经济基础
银川市,宁夏回族自治区首府,下辖三区两县一市兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县和灵武市;2009年全市人口万人,其中市区人口万人;全市面积9491平方公里,到2009年末,城市建成区面积平方公里;银川别名凤凰城,市树为国槐和沙枣,市花为玫瑰和马兰花;
银川地处黄河上游宁夏平原,光、热、水、土等自然环境在西部地区得天独厚,历史上一直是我国北方重要的商品粮基地;贺兰山东麓是酿酒葡萄的最佳产地,被誉为中国的“波尔多”;银川地处鄂尔多斯西缘,矿产资源丰富;在银川境内的贺兰山段储藏的矿产种类计有能源矿产、冶金辅助原料矿产、化工原料矿产、建筑材料及其它非金属矿产等5大类21个品种;宁夏已发现矿产资源50余种,人均自然资源潜在价值为中国平均值的倍,居第5位;煤炭储量占全国第6位内蒙2800,山西2600,陕西1700,新疆950,贵州500,宁夏300,单位亿吨,石膏储量全国第一;丰富的矿产为银川发展冶金、化工、建材等工业提供了有利条件;宁夏目前形成了以化工、冶金、机械、纺织、造纸、建材、特色医药、新材料为主的工业格局;
近年来,在西部大开发战略中,国务院将银川市确定为“呼-包-银-兰”经济带中心城市,银川经济进入了快速增长时期;GDP从2006年开始,连续突破300亿、400亿、500亿大关,到2009年,银川GDP总量达到了亿元,其中第一产业亿元,第二产业亿元,第三产业亿元,人均GDP达到了
34,453元;同期,城市人均可支配性收入增长迅速,单位在岗工人保持稳定,市区人口持续保持高速增长态势;
银川市的经济基础表现出以下一些特点2：
第一,人口高出生率、低死亡率、高自然增长率,移民增加占城市总人
口增加比重较大一般在70%-80%左右;
第二,GDP总量和人均量都快速增长,人均收支均快速增长
第三,就业集中;单位吸纳就业的前六大行业分别为：制造业、采矿业、
建筑业、公共管理和社会组织、批发与零售业、以及交通运输仓储和
邮政业,吸纳30万人,占全部单位就业的%；个体户吸纳就业的前六大
行业分别为：批发与零售业、住宿和餐饮业、交通运输、采矿制造供
电供水等工业、居民服务和其他服务行业、以及建筑业,吸纳就业15
万人,占全市个体经营户就业的%;3
房地产市场发展程度及特点
根据银川市第五次房屋普查数据成果分析,2005年底,银川市中心城区国有土地房屋万平方米,
其中住房万平方米,万套;居住住房万平米,空置商品房150万平米,占住房总量的%;人均住房建
筑面积平方米,人均住房套数套,户均套,套均面积平方米;
从2006年到2009年,银川市房屋施工面积分别达到了万平方米、万平方米、万平方米、万平方米,同期竣工面积分别是万平方米、万平方米、万平方米、万平方米;根据1999年数据,住宅竣工
2数据来源：银川市统计公报、国家统计局
3数据来源：银川市第一次经济普查（2004）。

面积占房屋竣工面积比70%推算,同期竣工住宅面积分别为万平方米、万平方米、万平方米、万平方米;
在房屋施工竣工快速增长的同时,商品房销售也保持了快速增长;从2006年到2009年,商品房销售面积达到了万平方米、万平方米、万平方米、万平方米,同期销售额分别为亿元、亿元、亿元、亿元;
根据推算4,2008年底,银川市中心城区共有住宅存量万平方米,人均居住面积为平方米,空置面积平方米,占住房总量的%;2009年底,银川市中心城区共有住宅存量万平方米;09年统计公报显示,银川市城市人均居住面积为平方米;空置面积万平米,占住房总量的%;
2010年,根据搜房网转载的国家统计局银川调查队检测结果,房屋销售价格同比涨幅减缓,但房屋绝对销售价格未见松动;销售价格上涨涨幅减缓价格坚挺;前三季度,银川市房屋销售市场受政策因素影响,销量出现回落;1-9月,银川市商品房销售面积为万平方米,同比增长%,增幅比上年同期回落18个百分点,实现销售额亿元,同比增长%,增幅比上年同期回落了个百分点;金凤区以万平方米居县市区首位,同比增长%;
市场小结：
银川市经济对自然资源极其依赖,经济波动起伏比一般城市大;房地产行业受宏观经济环境影响大,因此,虽最近几年得益于经济快速发展,银川房地产市场发展迅速,但成交量、价格等指标上涨的其可持续性值得注意,需谨慎观察市场动态;由于宁夏生态环境破坏严重,贫富差距大,优秀的教育资源稀缺,中央政府和地方政府的财政扶持有利于宁夏周边人口、资源进一步向银川聚集,对项目未来构成利好;
银川本地房地产市场发育尚处于起步阶段,本地开发商市场占有率低,在策划和设计方面,开始逐步借鉴沿海市场的一些手法；配套的设备档次较低,施工质量还有待提高;销售现场的销售人员从业时间较短,服务水平较低;售楼处、样板房、示范区等卖场营造都很不充分,只有少数的项目具有;市场对我司产品竞争提供了较多的机会;
三.竞争分析
竞争板块分析
本项目地处银川南部宝湖片区,由于银川市场客群一半以上为外地客户,且项目体量巨大,因而与市区内主要版块均有竞争,包括：政务中心板块、北塔湖板块;如下图：
政务中心板块
银川市场目前可分为“三开发圈层、三热点板块”：
一圈层：以鼓楼、中山公园为核心的兴庆老城区,基本无土地可供开发;
北塔湖板块二圈层：以金凤区大部、兴庆区以北所形成的环形区域,是目前的主要开
发区,这当中又形成“政务中心板块”、“宝湖板块”、“北塔湖板块”三大
热点开发板块;
三圈层：以政务中心北向的阅海区域,以北塔湖东北向的贺兰山区域,以
宝湖以南的七十二连湖区域将成为银川未来的集中开发板块;
4从2002年至2007年6年时间，银川市土地储备中心及三区政府实行实物返还拆迁各类房
屋面积达万平方米，需拆迁返还安置总面积万平方米，其中住宅万平方米，营业房万平方米（数
据来源：宁夏日报）。

按此计算，大约每年拆迁住宅50万平方米。

宝湖板块
政务中心板块描述
关键词：银川“CBD”
政务中心板块以人民广场为核心,拥有“三馆两中心”宁夏博物馆、图书馆、科技馆、文化艺术中心和会展中心的配套优势,周边聚集了大量政府部门及企事业单位市政府、自治区人大/党委,且有翠鸣湖、西湖两大湖泊资源,属于传统豪宅板块,是较早的别墅集中区,各类配套成熟;
主要项目有：万达公馆、森林半岛、美林湾、国子城;目前多层、小高层、高层住宅产品均价6000至7500元；别墅及低层产品均价12000元左右;项目资料详见附件一
北塔湖板块描述
关键词：“塞上江南”
北塔湖板块规划有银川老城、城隍庙商业街、牌坊群、广场、游艇码头、银川书院、孔庙、宁夏八景碑廊、占地亩小游园等文化群落;依托300亩的湖面,重点打造江南水乡式的中国建筑群落;由于开发时间早,周边配套基本成熟,属于近两年新兴住宅板块;
售价最高的楼盘“观湖一号”便位于此版块,外有民生兴庆府大院、中瀛御景等项目;目前多层、小高层、高层住宅均价6000至8000元；少量别墅产品均价预计15000至20000元左右;项目资料详见附件一
宝湖板块描述
关键词：“大盘云集”
宝湖占地面积近1000亩,其中水面500余亩,是国家湿地公园,自然环境优越;由于水资源丰富,土地供应量大,近两年逐渐崛起,形成大盘云集之势,各项配套将逐步完善,具备成为现代新城的基础;
主要项目有：民生艾依水郡、宝湖湾、城市公园、香溪美地等;目前多层、小高层、高层住宅均价5000至6500元;项目资料详见附件一
小结
未来三大板块各自向不同方向拓展,其中北塔湖板块由于土地资源有限,无法形成规模供给,而各项资源较为类似且土地供应量巨大的宝湖板块与政务中心板块将形成激烈竞争;
竞争项目分析
表中住宅均价最高为观湖一号,对外报价7500元/㎡左右,价格最低者为万和城：4750元/㎡;
竞争项目户型一览表
城市公园面
积
区
间
34-3789-104116-127125-146156-185
106面
积
比
例
5%33%13%32%16%
观湖一号面
积
区
间
97133-145157-224
147面
积
比
例
16%44%40%
中瀛御景面
积
区
间
99141-165185220
153面
积
比
例
11%60%21%9%
森林半岛面
积
区
间
8093-120140190
103面
积
比
例
11%68%17%5%
美林湾面
积
区
间
92-120118134-145155316
138面
积
比
例
15%10%37%32%6%
从上表可以看出：
不论中档或高档项目,大三房均为主力户型且多超过50%；
两房、四房户型比例都较高；
目前市场在售的别墅类产品比例较少,比例也不超过项目总面积的10%；
1.民生艾依水郡
项目于2007年11月首次开盘,推出多层产品,均价3400元/平米；2010年5月第5期开盘,以8栋高层、小高层为主,均价4800元;目前处于尾房销售阶段,主要剩余约20套5019层、5611层150平米大户型;
物业类型户型户型面积套数面积合计单价总价元
小高层
一室一卫541055%56702%
5300
286200一室一厅一卫82502%41002%434600一室一厅一卫139241%33361%736700
8%5%
两室两厅一卫98482%47042%519400两室两厅一卫104543%56162%551200两室两厅一卫106362%38161%561800两室两厅两卫111724%79923%588300两室两厅两卫118844%99124%625400
15%12%
三室两厅两卫118362%42482%625400三室两厅两卫1061005%106004%561800三室两厅两卫124241%29761%657200三室两厅两卫135784%105304%715500三室两厅两卫140241%33601%742000三室两厅两卫155864%133305%821500
17%17%
合计82141%9019034%
多层两室两厅两卫11324512%2768510%
5200
587600
12%10%
三室两厅一卫1121065%118724%582400三室两厅两卫13747123%6452724%712400三室两厅两卫15026913%4035015%780000
41%43%
五房两厅三卫180161%28801%936000五房三厅三卫211121%25321%1097200六房三厅三卫230121%27601%1196000
3%3%
合计113156%15260658%
TH
290301%87003%
10000
2900000 320301%96004%3200000
342100%34201%3420000合计703%217208%
总计2022100%264516100%从上表可看出：
楼型：多层为主58%,小高层居次34%
房型：三房为主60%,两房居次22%
面段：两房90至118㎡,三房112至155㎡
总价：两房50至60万,三房60至80万
2.宝湖湾
项目一期于2009年4月开盘,推售356套纯板式多层及小高层产品,均价5500元,目前已售罄；4栋高层一梯四、一梯六、一梯八共390余套房源于2009年11月开盘,开盘时均价5000元,目前均价6500元含500元/㎡精装修,剩余130余套,去化较慢;
物业类型户型户型面积套数面积合计单价总价元
高层一室一厅一卫50365%1800 2%
6000
300000两室两厅一卫657210%4680 6%390000两室两厅一卫80365%2880 3%480000三室一厅一卫9514420%13680 17%570000三室两厅两卫1187210%8496 10%708000合计36050%3153638%
小高层三室两厅两卫128608%7680 9%
5500
704000三室两厅两卫144608%8640 10%792000三室两厅两卫161406%6440 8%885500五房三厅三卫220162%3520 4%1210000合计17625%2628031%
多层一室一厅一卫6420%128 0%
5500
352000两室两厅一卫97203%1940 2%533500三室一厅一卫118284%3304 4%649000三室两厅两卫130406%5200 6%715000三室两厅两卫1447210%10368 13%792000三室两厅两卫16341%652 1%896500五室三厅三卫220142%3080 4%1210000合计18025%24672 30%
总计 716100% 82488100%
从上表可看出：
楼型：多层30%、小高层31%、高层38%较均衡
房型：三房为主78%
面段：两房65至97㎡,三房95至163㎡
总价：两房40至50万,三房60至90万
3.城市公元
2009年4月,一期开盘推售1000余套多层产品,均价4400元,三月内基本售罄；2010年5月,二期开盘推售1000余套小高层及部分多层产品,均价5300元,目前剩余26、35、34、36、46约80余套大户型产品133㎡、156㎡、顶复、底复;
物业类型户型户型面积套数面积合计单价总价元
小高层一室一卫371155%4255 2%
5700
210900
5%2%
两室两厅一卫9337816%35154 14%530100
16%14%
三室两厅两卫1251336%16625 6%712500三室两厅两卫13338016%50540 20%758100三室两厅两卫146723%10512 4%832200
25%30%
四室两厅两卫158552%8690 3%900600合计113347%125776 49%
多层
一室一卫342089%7072 3%
5700
193800
9%3%
两室两厅一卫8946219%41118 16%507300两室两厅一卫104663%6864 3%592800
22%19%
三室两厅一卫1162058%23780 9%661200三室两厅一卫127843%10668 4%723900三室两厅两卫146361%5256 2%832200
12%15%
四室两厅两卫1561386%21528 8%889200四室两厅两卫176653%11440 4%1003200四室三厅三卫185161%2960 1%1054500
10%13%
合计128053%130686 51%
总计100%256462100%
从上表可看出：
楼型：多层51%、小高层49%均分
房型：三房为主45%、两房次之33%、四房为辅16%
面段：两房89至104㎡,三房116至146㎡
总价：两房50至60万,三房65至83万
4.观湖一号
2009年6月,一期700余套房开盘后,于一个月内售出400余套,均价7500元,目前对外宣称已售罄,实际剩余20余套大户型产品157㎡、214㎡;
物业类型户型户型面积套数面积合计单价总价元
多层三室两厅一卫977224%6984 16%
7500
727500三室两厅两卫1334816%6384 14%997500三室两厅两卫1459130%13195 30%1087500
70%60%
四室两厅两卫157279%4239 9%1177500四室两厅两卫18162%1086 2%1357500四室三厅三卫214248%5136 12%1605000四室三厅三卫2243411%7616 17%1680000
30%40%
总计 302100%44640100%
从上表可看出：
楼型：纯多层
房型：三房为主60%、四房次之40%
面段：两房65至97㎡,三房95至163㎡
总价：两房40至50万,三房60至90万
5.中瀛御景
项目一期于2010年10月16日开盘,推出8、10、17、18共301套高层住宅单位,均价7500元;截止2010年11月1日,仅去化55套单位,如下表：
面积99㎡141㎡165㎡185㎡220㎡顶复/底
复
88121 107633
171
1839
物业类型户型户型面
积
套数面积合计单价总价元
高层两室两厅一
卫
994916%4851 11%
7500
742500三室两厅两
卫
1419833%13818 30%1057500三室两厅两
卫
1658328%13695 30%1237500四室两厅两
卫
1855217%9620 21%1387500五室三厅三
卫
220196%4180 9%1650000
合计 301100%46164100%
从上表可看出：
楼型：纯高层板式19+1
房型：三房为主60%、四房为辅21%
面段：各户型面段偏大,属于享受型
总价：三房总价已过百万,属于市场上高价位产品
6.森林半岛
项目一期于2008年11月开盘,推出490套多层房源,均价5500元,开盘当天仅售出50余套,并于半年内基本售罄;二期于2009年9月开盘,推出216套小高层房源,均价6700元,目前已售罄;
从上表可看出：
楼型：多层为主60%、小高层为辅40% 房型：三房为主68%、四房次之17% 面段：各户型面段偏小,属于刚需型
总价：两房60万,三房70至90万
7.美林湾
美林湾一期于2009年9月开盘,推售多层及小高层278套房源,均价4500元/平方米;二期于2010年7月开盘,推售518套剩余房源,开盘均价5600平方米,目前均价6200元,目前剩余300余套,去化不太理想; 物业类型
户型 户型面积
套数 面积合计 单价
总价元 高层
两室两厅一卫
92 48 6% 4416 4% 6200
570400 两室两厅两卫 120 48 6% 5760 5% 744000 三室两厅两卫
134
48 6% 6432 6% 830800
合计
144 18% 16608 15%
小高层
两室两厅一卫 98 70 9% 6860 6% 6200 607600 三室两厅一卫 118 96 12% 11328 10% 731600 三室两厅两卫
139 22 3% 3058 3% 861800 三室两厅两卫 143 170 21% 24310 22% 886600 四室两厅两卫 155 170 21% 26350 24% 961000 五房三厅三卫
316 20 3% 6320 6% 1959200
合计
548 69% 78226 71%
多层
三室两厅两卫
138 32 4% 4416 4% 6600
910800 三室两厅两卫 145 16 2% 2320 2% 957000 四室两厅两卫
155 56 7% 8680 8% 1023000
合计
104 13% 15416
14%
总计
796
100%
110250 100%
从上表可看出：
楼型：小高层为主导71%
房型：三房为主47%、四房次之30% 面段：三房118至145㎡,四房155㎡
物业类型 户型 户型面积 套数 面积合计 单价 总价元 小高层 三室两厅两卫 120 108 15% 12960 18% 7500
900000 四室两厅两卫 140 90 13% 12600 17% 1050000 五房三厅三卫
190 18 3% 3420 5% 1425000 合计
216 31% 28980 40%
多层 两室两厅一卫
80 98 14% 7840 11%
7500 600000 三室两厅两卫
93
392 56% 36456 50% 697500 合计
490 69% 44296
60%
总计
706
100%
73276 100%
总价：两房57至74万,三房70至90万
主流产品设计特点
在经过市场调查后,我们将比较有代表性的13个项目的部分户型平面作了统计对比,统计表格见附件二,归纳其特点如下：
面积区间：两房在91-118平方米之间,小三房在94-131平方米之间,
大三房在125-155平方米之间,舒适型大三房在150-167平方米之间,
四房面积在132-224平方米之间；
开间：南向开间,两房和小三房2个开间、3个开间的情况都存
在,两个开间的,一般是客厅和主卧,森林半岛有户型是两个卧室朝南,
客厅朝东或西;从比例上看,3个开间的产品占多数;大三房和四房一
般3-4个开间；
客厅面宽：两房均值米、小三房均值米、大三房均值米、四房均值米；
主卧面宽：两房均值米、小三房均值米、大三房均值米、四房均值米；
卫生间：两房1个,舒适型大三房、四房2个
房型面积开间客厅主卧卫生间
两房99
小三房115
大三房142
舒适型大三房156 - -
四房166
典型户型平面见附件三;
此外,其他的一些产品设计特点包括：
层高：市场产品层高一般不低于米,通常3米层高,个别层高到米；
赠送：赠送面积的营销方式和设计手法出现较少;赠送情况通常出现
在部分顶层单位,赠送方式有两种;一种为顶跃,顶层坡屋顶部分面积
不计入建筑面积；另外出现在顶层非复式单位,赠送北侧露台露台如
果加建有可能会遮挡后面住宅,故选择赠送;两者结合赠送的方式也
很多;对顶跃单位报价方面,建发宝湖湾项目采取的方式为：平层6500
阁楼5455分开报价,然后计算总价和平均单价;对底跃单位报价方面,
宝湖湾不计地下负一层为产权面积,仅计价1700-2000元/平米的成
本;市场上,国子城等部分项目有空中花园赠送房间的情况,其交楼时
在阳台内侧1米左右处预留门框,收楼后客户自行封上门窗；
外墙面用材：一般为涂料,部分涂料和瓷砖混用,少数全瓷砖贴面,观
邸项目叠拼采用了全石材干挂；
门窗：一般为双层中空玻璃,塑钢铝合金,国子城、森林半岛采用了冷
热断桥铝合金窗；
车库：较老的项目多层多采用半地下车库或者无车库设计;集中地下
车库在新项目中出现较多,车位户均比大约1：1；
园林：基本所有项目都是用水景或临近自然水域,湖城的存在使得大
多项目周边环境对项目本身形象和品质提升贡献大,项目小区内部园
林较差,设计水平和展示效果还有待提高；
精装修：精装修项目市场上逐渐有出现,主要集中在酒店式公寓项目；
宝湖湾是目前市场唯一有精装修的项目,装修楼栋为项目其中的4、6、
8和9,成本大约在500元每平米左右;该项目从去年10月份上市至今,
由于大多数产品朝向较差,目前在6500元每平米的售价下,去化较为
缓慢；
外立面：大多为简约现代风格;北塔湖板块政府要求中式风格,兴庆区
南部政府要求回教伊斯兰风格;此外,少量楼盘带有欧式概念符号,但
设计、用材和施工较差；
储藏室：部分楼盘地下一层设计为储藏室形式,赠送或出售给客户;
竞争方面小结
在银川,板式小高层11层和多层是普遍采用的产品类型,其中两房、三房产品小高层的面积设置与多层相当,四房产品多设置于多层;点式小高层及高层相对较少,主力区间面积在130—150左右;本项目特有的33层高层在市场中比较少见,现阶段预计市场销售认知度有一定难度,但考虑
银川未来2年发展趋势,相信是项目一大亮点;
总体来讲,银川户型面积偏大;近年来,由于均价上涨,中小面积户型亦多见
于市场;建议小高层、高层以三房、两房为主;多层、小高层可配以顶层复式,其中两房面积控制在80至90㎡,小三房面积控制在100至110㎡,大三房面积控制在130至150㎡左右;
四.客户基础
近年来,由于银川市的基础设施不断完善,生态环境不断改善,人居环境越来越好,导致周边内蒙
古西部、陕西北部、甘肃东部和北部不少人都愿意到银川买房内蒙古阿左旗、乌海,陕北定边、。