房地产业营改增小规模纳税人纳税申报表填写指引

`
房地产业增值税小规模纳税人纳税申报表的填写
根据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目。

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。

不动产，是指不能移动或者移动后引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权
1
`
的，按照销售不动产缴纳增值税。

一、报送资料
（一）必报资料
1.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》。

2.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》。

小规模纳税人销售服务，在确定服务销售额时，按照有关规定可以从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的，需填报《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》。

其他情况不填写该附列资料。

3.《增值税减免税申报明细表》。

（二）备查资料
1.已开具的普通发票的存根联。

2.主管税务机关规定的其他资料。

2
`
二、房地产业增值税小规模纳税人纳税申报表的填写
小规模纳税人申报表由主表、附表和减免税申报明细表组成。

全面推开营改增后，小规模纳税人不需要填写《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）。

仅享受小微企业免征增值税政策或未达起征点的小规模纳税人不需填写《增值税减免税申报明细表》，即小规模纳税人申报表主表第12栏“其他免税销售额”“本期数”无数据时，不需填写该表。

有其他免税销售额需要填写减免税申报明细表。

（一）适用小微企业免税政策的判断
小规模纳税人申报表填写前需判断是否达到小微企业免税政策标准。

1. 小微企业及未达起征点免税标准
按月申报的小规模纳税人，享受小微企业免征增值税优惠政策的销售额为3万元；按季纳税申报的小规模纳税人，享受小微企业免征增值税优
3
`
惠政策的销售额为9万元。

增值税小规模纳税人，实际经营期不足一个季度的，以实际经营月份计算当期可享受小微企业免征增值税政策销售额度。

2. 小微企业及未达起征点免税口径
增值税小规模纳税人销售货物劳务的销售额和销售服务、无形资产的销售额分别适用小微企业免税政策。

有差额扣除项目的小规模纳税人，“起征点”销售额口径为扣除前的不含税销售额。

货物劳务“起征点”销售额为“应征增值税不含税销售额（3%征收率）”“销售使用过的固定资产不含税销售额”、“货物劳务免税销售额”、“货物劳务出口免税销售额”之和。

服务、无形资产“起征点”的销售额为“服务、无形资产扣除前应征增值税不含税销售额（3%征收率）”、“服务、无形资产扣除前应征增值税不含税销售额（5%征收率）”、“服务、无形资产免税销售额”、“服务、无形资产出口免税销售额”之和。

4
`
（二）小规模纳税人申报表填写注意事项
1.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》的填写注意事项
小规模纳税人申报表主表中的销售额为不含税销售额。

销售应税行为有扣除项目的，为扣除后的不含税销售额。

小规模纳税人销售额根据适用征收率和项目不同，分别填写在不同的栏次中。

销售货物和销售服务、不动产和无形资产的销售额分别填写在不同的列中。

第1栏“应征增值税不含税销售额（3%征收率）”栏填写3%征收率的销售额。

不包含销售自己使用过的固定资产、旧货、出口销售额、免税销售额、查补销售额。

小规模纳税人提供劳务派遣服务，以取得的全部价款和价外费用为销售额的，填写在该栏“服务、不动产和无形资产”列。

第3栏“税控器具开具的普通发票不含税销售额”填写通过增值税发票管理新系统或税控收款机开具的普通发票不含税销售额。

5
`
第5栏“应征增值税不含税销售额（5%征收率）”“服务、不动产和无形资产”列填写小规模纳税人销售、出租不动产，以及提供劳务派遣服务选择差额纳税的销售额。

销售货物劳务的应纳税额和销售服务、不动产和无形资产的应纳税额，根据适用的不同征收率分别计算填列。

小规模纳税人预缴的税款（包含在地税预缴的税款和异地国税预缴的税款）填写在“本期预缴税额”栏。

2.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》填写的注意事项
小规模纳税人销售应税行为，有扣除项目的，根据不同的征收率分别填写附表，计算出扣除后的不含税销售额，并填写到主表相应的栏次中。

3.《增值税预缴税款表》填写的注意事项
6
`
纳税人发生以下情形按规定在国税机关预缴增值税时填写《增值税预缴税款表》：纳税人（不含其他个人）跨县（市）提供建筑服务；房地产开发企业预售自行开发的房地产项目；纳税人（不含其他个人）出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产。

《增值税预缴税款表》中“销售额”为扣除前的含税销售额。

出租不动产业务不需要填写“项目编号”。

“扣除金额”列由跨县（市）提供建筑服务的纳税人，填写按照规定准予从全部价款和价外费用中扣除的金额（含税）。

（三）填写说明
7
1.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》
增值税纳税申报表
（小规模纳税人适用）
纳税人识别号：□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
纳税人名称（公章）：金额单位：元至角分税款所属期：年月日至年月日填表日期：年月日
一
、
计税
依据
项目填写指引栏次
本期数本年累计
货物及劳
务
服务、不动
产和无形资
产
货物及劳
务
服务、不动
产和无形资
产
（一）应征增值税
不含税
销售
额（3%征收率）
填写本期销售货物及劳务、
发生应税行为适用3%征收
率的不含税销售额,不包括
应税行为适用5%征收率的
1
8
税务机关代开的增值税
专用发票不含税销售额不含税销售额、销售使用过
的固定资产和销售旧货的不
含税销售额、免税销售额、
出口免税销售额、查补销售
额。

纳税人发生适用3%征收率
的应税行为且有扣除项目
的，本栏填写扣除后的不含
税销售额
2
填写税务机
关代开的增
值税专用发
票销售额合
计
税控器
具开具的普通发票
不含税销售额
3
填写税
控器具开具
的货物及劳
务、应税行为
的普通发票
金额换算的
不含税销售
额
9
（二）应征增值税不含税
销售额（5%征收率）填写本期发生应税行为适用5%
征收率的不含税销售额.纳税人
发生适用5%征收率应税行为且
有扣除项目的，本栏填写扣除后
的不含税销售额
4 ——
与当期《增值
税纳税申报表
（小规模纳税
人适用）附列
资料》第16栏
数据一致
——
税务机关代
开的增值税
专用发票不含税销售额填写税务机关代开的增值税专
用发票不含税销售额合计
5 ————
税控器具开具的普通发票
不含税销售额填写税控器具开具的发生应税
行为的普通发票金额换算的不
含税销售额
6 ————
（三）销售使用过填写销售自己使用过的固定资7(7≥8) ————
10
的固定资产
不含税销售额产（不含不动产，下同）和销售旧货的不含税销售额，销售额=含税销售额/（1+3%）
其中：税控器具开具的普通发票
不含税销售额填写税控器具开具的销售自己
使用过的固定资产和销售旧货
的普通发票金额换算的不含税
销售额
8 ————
（四）免税销售额填写销售免征增值税的货物及
劳务、应税行为的扣除前的销售
额
9=10+11+12
其中：小微企业免税销售额填写符合小微企业免征增值税
政策的免税销售额，不包括符合
其他增值税免税政策的销售额
10
未达起征点销售额填写个体工商户和其他个人未
达起征点（含支持小微企业免征
增值税政策）的免税销售额，不
11
11
12
包括符合其他增值税免税政策的销售额
其他免税销售额
填写销售免征增值税的货物及
劳务、应税行为的销售额，不包括符合小微企业免征增值税和未达起征点政策的免税销售额
12
（五）出口免税销售额
填写出口免征增值税货物及劳务、出口免征增值税应税行为的扣除之前的销售额
13(13≥14)
其中：税控器具开具的普通发票 销售额
填写税控器具开具的出口免征增值税货物及劳务、出口免征增值税应税行为的普通发票销售额
14
二
、税款计算
本期应纳税额 填写本期按征收率计算缴纳的应纳税额
15
本期应纳税额减征额填写纳税人本期按照税法规定
减征的增值税应纳税额
16
本期免税额填写纳税人本期增值税免税额，
免税额
17
其中：小微企业免税额填写符合小微企业免征增值税
政策的增值税免税额
18
未达起征点免税额填写个体工商户和其他个人未
达起征点（含支持小微企业免征
增值税政策）的增值税免税额
19
应纳税额合计根据公式计算得到20=15-16
本期预缴税额填写纳税人本期预缴的增值税
额，但不包括查补缴纳的增值税
额
21 ————
本期应补（退）税
额
根据公式计算得到22=20-21 ————纳税人或代如纳税人填报，由纳税人填写以下各栏：
13
理人声明：
本纳税申报表是根据国家税收法律法规及相关规定填报的，我确定它是真实的、可靠的、完整的办税人员：财务负责人：
法定代表人：联系电话：
如委托代理人填报，由代理人填写以下各栏：
代理人名称（公章）：经办人：
联系电话：
主管税务机关：接收人：接收日期：
2.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》
增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料
税款所属期：年月日至年月日填表日期：年月日
纳税人名称（公章）：金额单位：元至角分
应税行为（3%征收率）扣除额计算
14
期初余额本期发生额本期扣除额期末余额
1 2 3（3≤1＋2之和，且3≤5）4＝1＋2－3
填写适用3%征收率的应税行为扣除项目上期期末结存的金额，试点实施之日的税款所属期填写“0”。

填写本期取得的按税法规
定准予扣除的适用3%征收
率的应税行为扣除项目金
额
填写适用3%征收率的应税行为
扣除项目本期实际扣除的金额
第3栏“本期扣除额”≤第1栏
“期初余额”+第2栏“本期发
生额”之和，且第3栏“本期扣
除额”≤第5栏“全部含税收入
（适用3%征收率）”
填写适用3%征收率的应
税行为扣除项目本期期
末结存的金额应税行为（3%征收率）计税销售额计算
全部含税收入（适用3%
征收率）
本期扣除额含税销售额不含税销售额
5 6=3 7＝5－
6 8＝7÷1.03
填写纳税人适用3%征收率的应税行为取得的全部价款和价外费用数额填写本附列资料第3栏“本
期扣除额”的数据。

第6栏“本期扣除额”=第
3栏“本期扣除额”
填写适用3%征收率的应税行为
的含税销售额
第7栏“含税销售额”=第5栏
“全部含税收入（适用3%征收
率）”-第6栏“本期扣除额”。

填写适用3%征收率的应
税行为的不含税销售额。

应税行为（5%征收率）扣除额计算
15
期初余额本期发生额本期扣除额期末余额
9 10 11（11≤9＋10之和，且11
≤13）
12＝9＋10－11
填写适用5%征收率的应税行为扣除项目上期期末结存的金额，试点实施之日的税款所属期填写“0”。

填写本期取得的按税法规
定准予扣除的适用5%征收
率的应税行为扣除项目金
额
填写适用5%征收率的应税行为
扣除项目本期实际扣除的金额。

第11栏“本期扣除额”≤第9
栏“期初余额”+第10栏“本期
发生额”之和，且第11栏“本
期扣除额”≤第13栏“全部含
税收入（适用5%征收率）”。

填写适用5%征收率的应
税行为扣除项目本期期
末结存的金额应税行为（5%征收率）计税销售额计算
全部含税收入（适用5%
征收率）
本期扣除额含税销售额不含税销售额
13 14=11 15＝13－14 16＝15÷1.05
填写纳税人适用5%征收率的应税行为取得的全部价款和价外费用数额填写本附列资料第11栏
“本期扣除额”的数据。

第14栏“本期扣除额”=
第11栏“本期扣除额”。

填写适用5%征收率的应税行为
的含税销售额。

第15栏“含税销售额”=第13
栏“全部含税收入（适用5%征收
率）”-第14栏“本期扣除额”
填写适用5%征收率的应
税行为的不含税销售额
16
注：本表由发生应税行为且有扣除项目的纳税人填写，各栏次均不包含免征增值税项目的金额
17
18
3.《增值税减免税申报明细表》
增值税减免税申报明细表
税款所属时间：自 年 月 日至 年 月 日
纳税人名称（公章）：
金额单位：元至角分
一、减税项目
减税性质代码及
名称 栏次 期初余额
本期发生额
本期应抵减税
额 本期实际抵减税额 期末余额 1 2
3=1+2 4≤3
5=3-4
合计
1
2
3 4 5
6
根据国家税务总局最新发布的
《减免性质及分类表》所列减免性质代码、项目名称填写。

同时有多 填写应纳税额减征项目上期“期末余额”
，为对应项目上期应抵减 填写本期发生的按照规定准予抵减增值税应纳税额的金额 填写本期应抵减增值税应纳税额的金额。

本列按表中所列公式填
填写本期实际抵减增值税应纳税额的金额。

本列各行≤第3列对应各行，第1行“合计”本列数=主表第23 按表中所列公式填写
19
二、免税项目
免税性质代码及
名称
栏次
免征增值税
项目
销售额
免税销售额扣除项目 本期实际扣除金额 扣除后免税销
售额
免税销售额 对应的进项
税额
免税额
1
2 3=1-2
4
5 合 计 7
出口免税 8
——
—— —— ——
其中：跨境服务
9 —— —— ——
——
10
11
12
根据国家税务总局最新发布的《减免性质及分类表》所列减免性质代码、项目名称填写。

同时有多 免税销售额按照有关规定允许从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的，据实填写扣除
填写纳税人免税项
目的销售额。

免税销售额
按照有关规定允许从取得的全部价款和价外费
用中扣除价款的，应填写
扣除之前的销售额。

一般 按表中所列公式填写 填写本期用于增值税免税项目的进项税额
（1）纳税人兼营应税和免
税项目的，按当期免税销售
额对应的进项税额填写；（2）纳税人本期销售收入
全部为免税项目，且当期取
得合法扣税凭证的，
按当期取得的合法扣税凭证注明
或计算的进项税额填写；
（3）当期未取得合法扣税 第5列“免税额”≤第3列“扣除后免税销售
额”×适用税率-第4列
13
14
15
16
注：本表由享受增值税减免税优惠政策的增值税一般纳税人和小规模纳税人填写。

仅享受月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）免征增值税政策或未达起征点的增值税小规模纳税人不需填报本表，即小规模纳税人当期增值税纳税申报表主表第12栏“其他免税销售额”“本期数”和第16栏“本期应纳税额减征额”“本期数”均无数据时，不需填报本表
4.《增值税预缴税款表》
20
增值税预缴税款表
税款所属时间：年月日至年月日
纳税人识别号：□□□□□□□□□□□□
□□□□□□□□是否适用一般
计税方法
是□否
纳税人名称：（公章）金额单位：元（列至角分）
项目编号《建筑工程施工许可
证》上的编号
项目名称
填写房地产项目的名称，出租不动产业务不需
要填写
项目地址填写房地产项目、出租不动产的具体地址
预征项目和栏次销售额扣除金额预征率预征税额
1 2 3 4
×
21
建筑服务
1
销售不动产 2 填写纳税人采取预收
款方式销售自行开发
的房地产项目取得的
全部价款和价外费用
(含税)
不填写3%
填写按照规定计算
的应预缴税额
出租不动产 3 填写纳税人出租与机
构所在地不在同一县
（市）的不动产取得的
全部价款和价外费用
（含税）
不填写
出租其取得的不动产
（不含个人出租住
房），征收率为5%；
出租住房，按照5％的
征收率减按1.5％计
算
填写按照规定计算
的应预缴税额
4
5
本栏由跨县（市）提供建筑服务的纳税人填写
22
合计 6
授权声明
如果你已委托代理人填
报，请填写下列资料：
为代理一切税务事宜，现
授权（地址）
为本次纳税人的代理填报人，
任何与本表有关的往来文件，
都可寄予此人。

授权人签字：
填
表
人
申
明
以上内容是真实的、可靠的、完
整的。

纳税人签字：
（四）纳税申报表内及表间逻辑关系
1.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》表内逻辑关系
序号主表逻辑
关系
主表
1 第15栏“本期应纳税额”栏“本期数”
列“货物及劳务”
＝
第1栏“应征增值税不含税销售额
（3％征收率）”栏“本期数”列“货
物及劳务”×3％+第7栏“销售使用
23
过的固定资产不含税销售额”“本期数”列“货物及劳务”×3％
2 第15栏“本期应纳税额”栏“本期数”
列“服务、不动产和无形资产”
＝
第1栏“应征增值税不含税销售额
（3％征收率）”栏“本期数”列“服
务、不动产和无形资产”×3％+第4
栏“应征增值税不含税销售额（5％征
收率）”“本期数”列“服务、不动产
和无形资产”×5％
2.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》与附列资料逻辑关系
序号主表逻辑
关系
附列资料
1 第1栏“应征增值税不含税销售额（3％
征收率）”栏“本期数”列“服务、不
动产和无形资产”
＝第8格“不含税销售额”
2 第4栏“应征增值税不含税销售额（5％
征收率）”栏“本期数”列“服务、不
动产和无形资产”
＝第16格“不含税销售额”
三、填写示例
24
（一）预售自行开发的房地产项目
【填写案例一】某房地产企业（增值税小规模纳税人）自行开发一房地产项目，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房地产。

截至2016年4月30日共取得预收款300万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。

该房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。

该企业2016年5月又收到预收款200万元，开具增值税普通发票500万元（含2016年4月30取得的未开具预收款300万元，以及2016年5月收到的预收款200万元）。

【政策链接】房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3％的预征率预缴增值税。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收到并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，
25
可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。

6月申报期应预缴税款＝2000000÷（1+5％）×3％＝57142.86元【报表填写】
6月预缴税款
预征项目和栏次销售额扣除金额预征率预征税额
1 2 3 4
建筑服务 1
销售不动产 2 2000000 3％57000 出租不动产 3
4
5
合计 6 2000000 3％57000 （二）销售自行开发的房地产项目
26
【填写案例二】接上题，该房地产企业（增值税小规模纳税人）2016年6月销售该房地产项目取得销售收入400万元，开具增值税普通发票7月申报期申报税款＝4000000÷（1+5％）×5％-57142.86＝133333.33元
7月申报税款，《增值税纳税申报表》填写：
一、计税依据
项目栏次
本期数
货物及劳务
服务、不动产和
无形资产（一）应征增值税不含税
销售额（3%征收率）
1
（二）应征增值税不含税
销售额（5%征收率）
4 ——3809500
27
税控器具开具的普通发票
不含税销售额
6 ——3809500
二、税款计算
本期应纳税额15 190476.19 应纳税额合计20=15-16 190476.19 本期预缴税额21 57142.86 本期应补（退）税额22=20-21 133333.33
28。