住房问题与住房规划方法研究

住房问题与住房规划方法研究
摘要：中国是一个发展中的大国，不同的地区由于经济发展水平的差异，体现出的住房问题也不尽相同。

住房规划正是建立在对各类住房问题分析的基础上，制定出因地制宜的规划目标方案，以解决和应对现有的和将来的住房问题。

本文对国内几个典型的住房问题进行了较为全面深入的分析，从而提出了针对不同经济发展区域的住房问题所采取的住房规划方法和对策。

【关键词】：住房问题分析规划方法对策
一住房问题的由来
当前的房地产市场内，住宅价格的变化和城镇居民收入变化之间形成了越来越突出的矛盾，不同收入群体住房改善的速度也发生了很大的变化。

因此，随着和谐社会的声音在各行各业中的蔓延，中低层收入家庭住房压力的升级和住房保障体系不完善等也引起了多方关注，住房上这些问题都已经成为我们构建和谐社会的主要矛盾焦点。

二规划方法的选择
当前国际上的规划方法主要有大纲式、递增式、交易式、赞同式和理性式五种。

大纲式规划特别有利于更大范围内环境的保护和社会福利的公平分配；递增式规划则不利于社会资源的公平分配；交易式和赞同式规划有利于区域环境的保护，赞同式规划特别支持维护公民的政治权利，它的缺点是视野狭窄，对环境和资源的公平分配关心不够；理性规划的主要优势是能够对规划中所面临的环境问题给出一个解决框架。

通过比较发现，结合我国现状发展情况，住房规划方法应该选择大纲式框架加公众参与的方法。

三住房问题分析与规划对策
以下对我国当前存在的主要住房问题进行全面的分析和总结，并提出相应的规划对策。

1、住房保障体系方面
1.1 问题--保障形式不足，保障范围小，保障性住房资金投入不足。

1.2 对策--发展不同形式的保障措施，适度扩大住房保障范围
一是制定经济适用住房租售并举的政策，改变当前经济适用住房只售不租的现状。

二是发展可支付租赁住房，应重点通过提供住房使用权的方式来解决。

三是实施贴息和贴租政策，增强对低收入家庭住房消费的扶持力度。

四是增加资金投入扩大供应规模，保障资金来源应以财政公共预算资金为主，政府应建立制度性的财政资金供应计划，以解决保障资金投入不足的问题。

2、住房价格方面
2.1 问题—住房价格上升过快，与居民收入增长很不协调。

经济学上以收入房价比作为判断住房价格高低的标准，据研究，一般城市房价与居民收入比在3到6之间合适，不宜超过7。

根据对北京等8个城市2007年的调查数据，房价收入最小的为7.15；最大的达13.22。

可以看出各城市房价收入比指标都远远超出了合理的指标值。

2.2 对策--抑制不合理住房需求，增加住房有效供给。

一是抑制不合理住房需求。

合理控制城市房屋拆迁规模，减少被动性住房需求；一类居住建筑原则上控制在住房总建设规模的5%以内。

二是增加住房有效供给。

房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

3、住房市场供应结构方面
3.1问题—住房建设用地供应结构不合理，住房建设套型结构不合理。

据统计：我国政府这几年建造的经济适用房和廉租房在住宅市场中的比例最多的年份也只有6%，远远低于中低层收入者占居民总数的比重80%。

3.2对策—按照住房建设规划合理调整各类住房建设规模与结构
一是调控和引导各类商品住房建设规模，二是稳定住房用地供应和调整用地供应结构，三是合理确定和落实新建住房结构比例。

4、住房空间布局方面
4.1 问题--保障性住房位置偏远，居民就业困难；不同社会阶层居住隔离问题。

目前，社会各阶层居民住在不同的居住片区，最终形成社会居住的隔离，导致贫富分化加剧，贫困世袭化，不利于整个社会的和谐稳定，对个人生活质量和文化造成不利影响，影响了社会运行的效率。

4.2 对策--科学规划合理布局
首先，规划要重视保障性住房在城市住房规划中的平衡布局，有利于保障性住宅的住户享受到更好的基础设施以及获得更好的谋生方式，增进社会各个阶层的交流，促进经济的共生发展。

其次，保障性住区应以合适的规模与其它商品房
住区混合，混合居住模式是解决不同阶层隔离问题，促进各阶层居民交往的有效方法，并利于促进中低收入人群的就业。

第三，应结合公共交通，在公共交通干线和站点周边优先安排保障性住房建设。

第四，适当靠近产业用地靠近，推动就业与居住均衡发展，住房规划应与城市功能定位、产业结构和就业结构相协调，增强住房空间布局的合理性、类型的多样化、选择的灵活性，推动职住平衡发展。

5、住房环境与设施配套方面
5.1 问题—居住环境差，生活服务配套设施缺乏
这类问题在各类城市的旧城区和老城区较为普遍，尤其在农村住区更为突出，有些住区和生产区混杂在一起，环境污染明显，严重影响生活质量。

5.2 对策—以规划为引导，强化基础配套服务设施建设，建设环境宜居住区。

改变重住宅轻配套设施建设、商业设施多公益服务设施少的状况，切实加强与居民切身利益相关的居住区配套服务设施的管理机制建设。

政府要严格执行配套指标及限制用途变更，确保配套设施优先建设。

6、住房标准化与产业化方面
6.1问题—住房建设产业化程度低，质量标准不高，浪费现象严重。

当前我国住房建设这方面存在的主要问题表现在：住房设计水平都不高，住房寿命短，面积利用率低，住房使用适应性差，住房设备标准化程度低，住宅建筑的工业化、住宅生产经营的一体化程度较低等等。

6.2对策—加大规划设计技术和政策方面的研究，大力发展节约型居住区和节能省地型住宅，促进住房标准化与产业化的升级。

7、住房政策方面
7.1问题--保障制度不够完善、对住房市场的宏观调控不到位和市场秩序不够规范的问题。

7.2对策—加强政府的社会管理和公共服务职能，通过制定规划、完善政策、深化机制体制改革，进一步明确住房保障目标，逐步健全分类型、多层次的住房保障体系。

加强和改善住房市场的宏观调控，通过土地供应、税收、信贷手段调控房地产市场，完善房地产金融市场，建立健全房地产价格政策体系，稳定住房价格。

四、研究结论
以上较为全面的分析了住房问题和对策方法，因此针对问题所采取的规划方法和实行的规划政策也有所区别，本文研究的结论就是针对不同区域中的问题采取的相应住房规划方法和政策（做到有的放矢，对症下药。

参考文献：
1．拉斐尔奎斯塔等.城市设计方法与技术，中国建筑工业出版社，2006年
2．杨靖.张嵩.汪冬宁，保障性住房的选址策略研究，城市规划，2009年（第12期）
3．尹稚.孙施文，城市规划方法论，城市规划，2005年（第11期）
4.华晨.黄衫，社区规划的组织与实施研究，理想空间（总第27期）。