房屋租赁相关法律常识

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房子租借有关法律知识
1、租借合同的观点
《合同法》第二百一十二条租借合同是出租人将租借物交托承租人使用、利润，承
租人支付租金的合同。

2、房子租借合同波及的有关法律法例
法律
《民法公则》一九八七年一月一日起实行。

《民法总则》2017 年 10 月 1 日实行。

《中华人民共和国合同法》1999年 10月 1日起实行第十三章租借合同
《中华人民共和国物权法》2007年 10月 1日起实行
《中华人民共和国城市房地产管理法》 1995年1月1日起实行， 2007年8月30日改正
部门规章
住宅和城乡建设部《商品房子租借管理方法》 2011 年 2 月 1 日起实行司
法解说
《最高人民法院对于审理城镇房子租借合同纠葛案件详细应用法律若干问题的解说》
法释〔 2009 〕11 号
3、房子租借合同的形式
《合同法》第二百一十五条租借限期六个月以上的，应该采纳书面形式。

当事人未采纳书面形式的，视为不按期租借。

4、租借合同的内容
《合同法》第二百一十三条租借合同的内容包含租借物的名称、数目、用途、租借限期、租金及其支付限期和方式、租借物维修等条款。

5、房子租借合同当事人
6、租借房子的合法性要求
《最高人民法院对于审理城镇房子租借合同纠葛案件详细应用法律若干问题的解说》第二条出租人就未获得建设工程规划允许证或许未依据建设工程规划允许证的规定建设的房子，与承租人订立的租借合同无效。

但在一审法庭争辩终结前获得建设工程规划允许证或许经主管部门赞同建设的，人民法院应该认定有效。

第三条出租人就未经赞同或许未依据赞同内容建设的暂时建筑，与承租人订立的租借合同无效。

但在一审法庭争辩终结前经主管部门赞同建设的，人民法院应该认定有效。

租借限期超出暂时建筑的使用限期，超出部分无效。

但在一审法庭争辩终结前经主管部门赞同延伸使用限期的，人民法院应该认定延伸使用限期内的租借时期有效。

7、租借限期。

《合同法》第二百一十四条租借限期不得超出二十年。

超出二十年的，超出部分无效。

租借时期届满，当事人能够续订租借合同，但商定的租借限期自续订之日起不得超出二十年。

第二百三十二条当事人对租借限期没有商定或许商定不明确，依据本法第六十一条
的规定仍不可以确立的，视为不按期租借。

当事人能够随时排除合同，但出租人排
除合同应该在合理限期以前通知承租人。

8、房子租借用途
《合同法》第二百一十六条出租人应该依据商定将租借物交托承租人，并在租借时
期保持租借物切合商定的用途。

第二百一十七条承租人应该依据商定的方法使用租借物。

对租借物的使用方法没有
商定或许商定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不可以确立的，应该依据租借
物的性质使用。

第二百一十八条承租人依据商定的方法或许租借物的性质使用租借物，以致租借
物遇到消耗的，不肩负伤害赔偿责任。

第二百一十九条承租人未依据商定的方法或许租借物的性质使用租借物，以致租
借物遇到损失的，出租人能够排除合同并要求赔偿损失。

9、租金支付
《合同法》第二百二十六条承租人应该依据商定的限期支付租金。

对支付限期没有
商定或许商定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不可以确立，租借时期不满一
年
的，应该在租借时期届满时支付；租借时期一年以上的，应该在每届满一年时支付，节余时期不满一年的，应该在租借时期届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当原因未支付或许延误支付租金的，出租人能够要求承
租人在合理限期内支付。

承租人逾期不支付的，出租人能够排除合同。

10、租金的诉讼时效
《民法公则》第一百三十五条向人民法院恳求保护民事权益的诉讼时效时期为二年，法律还有规定的除外。

第一百三十六条以下的诉讼时效时期为一年：
（一）身体遇到伤害要求赔偿的；
（二）销售质量不合格的商品未申明的；
（三）延付或许拒付租金的；
（四）存放财物被丢掉或许损毁的。

《民法总则》 2017 年 10 月 1 日实行
第一百八十八条向人民法院恳求保护民事权益的诉讼时效时期为三年。

法律还有规定的，依据其规定。

诉讼时效时期自权益人知道或许应该知道权益遇到伤害以及义务人之日起计算。

法律还有规定的，依据其规定。

可是自权益遇到伤害之日起超出二十年的，人民法院不予保护；有特别状况的，人民法院能够依据权益人的申请决定延伸。

11、租借房子的修葺责任
《合同法》第二百二十条出租人应该执行租借物的维修义务，但当事人还有商定的除外。

第二百二十一条承租人在租借物需要维修时能够要求出租人在合理限期内维修。

出
租人未执行维修义务的，承租人能够自行维修，维修花费由出租人负担。

因维修租
借物影响承租人使用的，应该相应减少租金或许延伸租期。

12、租借房子的装饰装饰
《最高人民法院对于审理城镇房子租借合同纠葛案件详细应用法律若干问题的解说》
第十一条承租人经出租人赞同装饰装饰，合同排除时，两方对已形成附合的装饰装
饰物的办理没有商定的，人民法院依据以下情况分别办理：
（一）因出租人违约以致合同排除，承租人恳求出租人赔偿节余租借期内装饰装饰
残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约以致合同排除，承租人恳求出租人赔偿节余租借期内装饰装饰
残值损失的，不予支持。

但出租人赞同利用的，应在利用价值范围内予以适合赔偿；（三）因两方违约以致合同排除，节余租借期内的装饰装饰残值损失，由两方依据各自的过失肩负相应的责任；
（四）因不行归责于两方的事由以致合同排除的，节余租借期内的装饰装饰残值损失，由两方依据公正原则分担。

法律还有规定的，合用其规定。

第十二条承租人经出租人赞同装饰装饰，租借时期届满时，承租人恳求出租人赔偿
附合装饰装饰花费的，不予支持。

但当事人还有商定的除外。

第十三条承租人未经出租人赞同装饰装饰或许扩建发生的花费，由承租人负担。

出
租人恳求承租人恢还原状或许赔偿损失的，人民法院应予支持。

13、租借房子的改建、增设
《合同法》第二百二十三条承租人经出租人赞同，能够对租借物进行改良或许增设他物。

承租人未经出租人赞同，对租借物进行改良或许增设他物的，出租人能够要求承租人恢还原状或许赔偿损失。

第二百一十九条承租人未依据商定的方法或许租借物的性质使用租借物，以致租借物遇到损失的，出租人能够排除合同并要求赔偿损失。

《最高人民法院对于审理城镇房子租借合同纠葛案件详细应用法律若干问题的解说》第七条承租人私自改动房子建筑主体和承重构造或许扩建，在出租人要求的合理限期内仍不予恢还原状，出租人恳求排除合同并要求赔偿损失的，人民法院依据合同法第二百一十九条的规定办理。

第十四条承租人经出租人赞同扩建，但两方对扩建花费的办理没有商定的，人民法院依据以下情况分别办理：
（一）办理合法建设手续的，扩建筑价花费由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建筑价花费由两方依据过失分担。

14、租借房子的转租
《合同法》第二百二十四条承租人经出租人赞同，能够将租借物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租借合同持续有效，第三人对租借物造成损失的，承租人应该赔偿损失。

承租人未经出租人赞同转租的，出租人能够排除合同。

《最高人民法院对于审理城镇房子租借合同纠葛案件详细应用法律若干问题的解说》第十五条承租人经出租人赞同将租借房子转租给第三人时，转租限期超出承租人剩余租借限期的，人民法院应该认定超出部分的商定无效。

但出租人与承租人还有约定的除外。

第十六条出租人知道或许应该知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承
租人未经赞同为由恳求排除合同或许认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因
租借合同产生的纠葛案件，人民法院能够通知次承租人作为第三人参加诉讼。

15、租借房子买卖不破租借
《合同法》第二百二十九条租借物在租借时期发生全部权改动的，不影响租借合同
的效劳。

《最高人民法院对于审理城镇房子租借合同纠葛案件详细应用法律若干问题的解说》第二十条租借房子在租借时期发生全部权改动，承租人恳求房子受让人持续执行原租借合同的，人民法院应予支持。

但租借房子拥有以下情况或许当事人还有商定的除外：（一）房子在出租前已建立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生全部权改动的；（二）房子在出租前已被人民法院依法查封的。

16、房子抵押与租借
《最高人民法院对于合用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解说》第六十五条
规定，抵押人将已出租的财富抵押的，抵押权实现后，租借合同在有效期内对抵押
物的受让人持续有效。

第六十六条也规定，抵押人将已抵押的财富出租的，抵押权实现后，租借合同对受
让人不拥有拘束力。

抵押人将已抵押的财富出租时，假如抵押人未书面见告承租人
该财富已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失肩负赔偿责任；假如抵押
人已书面见告承租人该财富已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自
己肩负。

17、承租人的优先购置权
《合同法》
第二百三十条出租人出卖租借房子的，应该在出卖以前的合理限期内通知承租人，承租人享有以同样条件优先购置的权益。

《最高人民法院对于审理城镇房子租借合同纠葛案件详细应用法律若干问题的解说》第二十一条出租人出卖租借房子未在合理限期内通知承租人或许存在其余伤害承租人优先购置权情况，承租人恳求出租人肩负赔偿责任的，人民法院应予支持。

但恳求确认出租人与第三人签署的房子买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租借房子归还债务，应该在合理限期内通知承租人。

承租人恳求以同样条件优先购置房子的，人民法院应予支持。

第二十三条出租人拜托拍卖人拍卖租借房子，应该在拍卖 5 日前通知承租人。

承租人未参加拍卖的，人民法院应该认定承租人放弃优先购置权。

18、承租人优先购置权的例外
《最高人民法院对于审理城镇房子租借合同纠葛案件详细应用法律若干问题的解说》第二十四条拥有以下情况之一，承租人主张优先购置房子的，人民法院不予支持：（一）房子共有人履行优先购置权的；
（二）出租人将房子出卖给近家属，包含配偶、父亲母亲、儿女、兄弟姐妹、祖父亲母亲、外祖父亲母亲、孙儿女、外孙儿女的；
（三）出租人执行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购置的；
（四）第三人好心购置租借房子并已经办理登记手续的。

19、一房数租的办理
《最高人民法院对于审理城镇房子租借合同纠葛案件详细应用法律若干问题的解说》
第六条出租人就同一房子订立数份租借合同，在合同均有效的状况下，承租人均主张执行合同的，人民法院依据以下次序确立执行合同的承租人：
（一）已经合法据有租借房子的；
（二）已经办理登记存案手续的；
（三）合同建立在先的。

不可以获得租借房子的承租人恳求排除合同、赔偿损失的，依据合同法的有关规定办理。