我国房地产业微观与宏观关系研究

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Ⅰ
2012.05
Feature /本刊策划
某家在京城较有名气的房地产企业虽然把自己的大 厦抵押出去获得了贷款， 但仍然不能解决资金之困， 只 好向企业内部员工集资并给予高额利息。 这种集资所承 诺的利息高达17%。 而这种融资现象， 在地产业内并非个 例， 一般的利率都在8%～17%之间。 东方永丰房地产公司董事长宋鹏玉表示， 目前这个 处境对房地产企业而言， 确实是困难时期， 多数企业都 患上了资金饥渴症， 但就对中小房企而言， “难过的日子 总有吃饱的饿死的， 同行不同利。 ” 中小房企问题千变万 化、 虚虚实实， 其中既有策略也有真实境况的恶化。 相关统计数据显示， 今年将迎来房地产企业的偿债 高峰， 各种离岸私募债、 房地产信托、 房地产基金以及民 间信贷等在今年即将到期的债务总额达到数万亿元。 有机构预测， 房地产企业的偿债高峰在2012年和销 售回笼资金的低谷相重合， 使得房企资金状况从今年二 季度起将进一步恶化。 在此情况下， 争取资金在手仍是本 年度年上半年房企的首要目标， 与此同时， 项目转让、 转 让股权等企业间的合作重组仍将是年度房地产行业的重 头戏。 万科总裁郁亮表态说， 行业大量倒闭不可能， 大规 模重组也不可能。 但情况是， 不少中小房企已经开始选 择通过股权交易、 出让项目等方式， 或者通过私募基金 融资。 不得不说， 这是市场情势使然。
二三线城市争夺战
不断加紧的宏观调控， 让一线城市地产市场长时间 低迷， 各种因素制约之下， 全国性的产业发生大转移。 现 在， 二三线城市成了房企争夺的重头戏。 那些跨区域的 大房地产企业， 老牌国企， 民营企业， 凡是有能力走出去 的， 都在全国范围遍地撒网。 一时间， 千军万马齐聚二三 线城市， 并形成了北、 东、 南、 中、 西五大主战场。 也许地产企业对二三线城市的商机都能看到， 但 并不是人人都能赚到钱。 成功布局者如恒大集团， 作为 内地在港上市规模最大的龙头房企， 目前已在全国100 多个主要城市拥有200多个大型住宅项目， 凭借超前的 战略布局和运营能力， 恒大已在全国二三线城市完成战 略布局。 二三线城市的地产争夺战， 让整个产业感到了前 所未有的压力。 但是二三线城市的地产也有很多迷局 与陷阱。 在不少的二三线城市， 地方政府都在招商引 资， 对于外地的房地产企业而言， 这显然是一个机会。 许多地方的招商引资都由地方的主要领导负责， 如果谈 得顺利， 可以为之后的房地产顺利开发奠定基础。 但被招商引资进去之后， 许多房地产企业却发现 好像掉进了 “无底洞” 。 第一笔几亿元的投资往往不够，
中国学术期刊文集（2013）
目录
一、基础篇 房地产业的硝烟与战火.pdf 1 房地产业加快转变发展方式已经刻不容缓.pdf 房地产业发展的根本出路在于体制改革.pdf 5 房地产业成为中国经济聚焦点的原因分析.pdf 房地产业创新和商业模式转型.pdf 15 房地产业发展影响因子分析.pdf 二、微观篇 房地产业财务安全状况令人担忧.pdf 22 房地产业的创新和转型.pdf 23 房地产业的借款费用资本化研究.pdf 25 房地产业高管薪酬影响因素研究.pdf 28 房地产业结构性战略转型研究.pdf 31 房地产业人力资源管理研究.pdf 35 18 9 3
我国房地产业的微观情况与宏观关系研究
目前，房地产业由一个不起还是低迷，都直接影响到宏观经济和各方 利益，不得不承认，房地产业已经成为中国经济的聚焦点。由于房 地产业的病态发展，房地产业本身方面的状况尤其是财务人力制度 方面也让人担忧，宏观方面，房地产业则直接影响国民经济、城市 化、财政收入甚至居民消费等等。
也许地产企业 对二三 线 城市的商机都能看 到， 但 并 不 是 人 人都 能赚到钱。
子上任， 有可能搬迁会变化。 这些变化和问题是众多 进入二三线城市的房地产企业必须面对的， 需要大量 的协调工作。 以上诸多不确定因素已让房地产企业头 疼， 但对于房地产企业， 更致命的还在于由于人生地 不熟所造成的隐患。 尤其是那些进军二三线城市比较慢的中小房地产 企业而言， 现在的日子实在难熬。 很多小地产企业一看 形势不妙， 鸣金收兵的也不在少数。 在这种情况下， 撤 退也不失为明智之举。 保利地产副总经理余英曾说， 前 些年， 做房地产的听得最多的就是， “市场这么好， 傻瓜 都会做房地产！ ” ， 但是， 这几年的情况是， 等拿地、 报 建和建起来房子了， “傻瓜真的就是傻瓜了。 ”
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Real Estate
房地产业的硝烟与战火
商业竞争中， 不仅有实力的拼杀， 更有策略的对 决。 对于房地产企业而言， 在地产调控的当下， 如何规 划企业发展， 争取更多的资源， 击败竞争对手， 就显得 越发重要。
需要追加第二笔， 而搞得差不多的时候， 又会面临土地 “招拍挂” 的程序， 最后能否拿到自己满意的地块变成 了未知数。 还有的城市， 按照规划， 政府办公楼应该在项目 建好后搬迁到新的产业区域， 但如果赶上新的领导班
房地产业信用缺失的成因与对策基于衡阳市的思考.pdf 36 三、宏观篇 房地产业的转型与养老地产的发展.pdf 38
房地产业对金融市场的带动作用分析.pdf 44 房地产业发展变化对财政收入的影响分析.pdf 房地产业发展与城市规划的关系探讨.pdf 47 46
房地产业发展与国民经济增长的互动关系以湖北省为例.pdf 房地产业发展与居民消费的关系分析.pdf 53 房地产业发展与区域经济增长的互动机制研究.pdf 55 房地产业经济泡沫的成因及对策.pdf 57 房地产业与城市化进程的广义虚拟滤波分析.pdf 58 房地产业与国民经济的关系研究.pdf 69 房地产业在国民经济发展中的重要作用及发展趋势研究.pdf
资金争夺战
对地产企业来说， 资金是命门。 很多地产企业之 所以深陷破产传言， 就是因为资金链出了问题。 资金 短缺的地产商们有各种途径解决难题， 如争取银行贷 款， 转让项目股权， 海外融资， 信托融资， 民资借贷等 等， 即使有的途径融资成本超过15%， 企业都都全然 不顾， 因为， 这些途径所集款项有可能帮助房地产企 业度过目前的危机。