耿齐、李红玉等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

耿齐、李红玉等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】四川省绵阳市中级人民法院
【审理法院】四川省绵阳市中级人民法院
【审结日期】2021.03.17
【案件字号】(2021)川07民终597号
【审理程序】二审
【审理法官】刘颖马翰霖李俊
【审理法官】刘颖马翰霖李俊
【文书类型】判决书
【当事人】耿齐;李红玉;绵阳兴源环亚房地产开发有限公司
【当事人】耿齐李红玉绵阳兴源环亚房地产开发有限公司
【当事人-个人】耿齐李红玉
【当事人-公司】绵阳兴源环亚房地产开发有限公司
【代理律师/律所】王东四川蜀中律师事务所
【代理律师/律所】王东四川蜀中律师事务所
【代理律师】王东
【代理律所】四川蜀中律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】耿齐;李红玉
【被告】绵阳兴源环亚房地产开发有限公司
【本院观点】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案应当围绕上诉人耿齐、李红玉的上诉请求进行审理。

【权责关键词】无效撤销违约金合同约定新证据罚款拘留诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，双方当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实本院予以认定。

【本院认为】本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案应当围绕上诉人耿齐、李红玉的上诉请求进行审理。

双方签订的《商品房买卖合同(预售)》：“第十五条商品房交付条件(一)该商品房交付给买受人时符合下列第1/2项所列条件：1.该商品房已取得[建筑工程竣工验收备案证明文件][建设工程竣工验收合格证明]；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；(二)该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。

”以及“第十八条交付时间和手续：(三)买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出事满足本合同第十五条约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。

”绵阳兴源环亚房地产开发有限公司通知上诉人接房时，其并未提供质监站参与认可后签署的建设工程竣工验收合格证明，也没有达到双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定的交付条件，上诉人耿齐、李红玉有拒绝接收案涉房屋的权利。

2018年4月1日，上诉人在被上诉人并未出示建设工程竣工验收合格证明，明知被上诉人所交房屋尚不符合合同约定的交付条件而接收案涉房屋，表明双方以交付和接收交付的行为，改变了合同约定的交付条件。

故上诉人耿齐、李
红玉主张2018年4月1日至2018年6月28日以后的逾期交房违约金无事实与法律依据，本院不予支持。

关于上诉人诉称其向被上诉人支付代收办证费用资金占用利息应从2018年4月1日起计算，对于该利息，被上诉人向上诉人代收相关费用之时并未予以约定，一审法院认定利息应从上诉人起诉之日即2020年10月9日起计算并无不当，对于该上诉请求，本院不予支持。

综上所述，耿齐、李红玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人耿齐、李红玉承担。

本判决为终审判决。

本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。

逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

【更新时间】2022-09-20 18:29:23
【一审法院查明】一审法院认定事实:2015年12月14日，耿齐、李红玉(买受人)与绵阳兴源环亚房地产开发有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》(合同签约备案号：216402)一份，约定：耿齐、李红玉购买由绵阳兴源环亚房地产开发有限公司开发的位于绵阳市房屋一套；建筑面积102.44平方米；房屋总价款464468元；出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付商品房；商品房交付给买受人应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明。

2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；出卖人逾期交房在90日以内的，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；出卖人逾期交房超过90日，若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；买卖双方同意自该商品房按合同约定交付使用之日起730工作
日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。

上述合同签订后，耿齐、李红玉按约向绵阳兴源环亚房地产开发有限公司交纳了购房款464468元。

一审法院另查明，耿齐、李红玉于2018年4月5日接收了案涉房屋。

绵阳兴源环亚房地产开发有限公司向耿齐、李红玉支付了截止2018年3月31日止的逾期交房违约金4134元，并代收了办理房屋权属证书所需的契税、不动产证书登记费及相关费用共计7137元。

一审法院再查明，案涉房屋于2018年6月28日取得竣工验收合格报告。

【一审法院认为】一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。

耿齐、李红玉依约交付了房款，绵阳兴源环亚房地产开发有限公司即负有按约交付房屋的义务。

绵阳兴源环亚房地产开发有限公司逾期交房的行为已经构成违约，但耿齐、李红玉已于2018年4月5日接收了房屋，在交付房屋时绵阳兴源环亚房地产开发有限公司未出示竣工验收合格证明，耿齐、李红玉可以拒绝接收房屋。

本案中，耿齐、李红玉接受了绵阳兴源环亚房地产开发有限公司的交房行为，违约金应计算至收房时止。

绵阳兴源环亚房地产开发有限公司已就迟延交房向耿齐、李红玉支付了截止2018年3月31日的违约金，还应支付2018年4月1日至2018年4月5日的违约金232元(464468元×0.0001×5天)。

耿齐、李红玉主张绵阳兴源环亚房地产开发有限公司返还代收的契税、不动产证书登记费及相关费用共计7137元的诉请，绵阳兴源环亚房地产开发有限公司同意返还，一审法院予以支持。

关于耿齐、李红玉要求绵阳兴源环亚房地产开发有限公司支付代收办证费用的资金占用利息的诉请，因双方对此并无约定，且合同约定的绵阳兴源环亚房地产开发有限公司办理房屋权属转移登记的期限尚未届至，一审法院认为，利息应当从耿齐、李红玉起诉之日即2020年10月9日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。

综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条规定，一审法院遂判决：一、被告绵阳兴源环亚房地产开发有限
公司在本判决生效后十日内向原告耿齐、李红玉支付逾期交房违约金232元；二、被告绵阳兴源环亚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告耿齐、李红玉返还其收取的契税、不动产登记费及相关费用7137元，并支付资金占用利息，利息计算方法：以7137元为基数从2020年10月9日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。

若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；三、驳回原告耿齐、李红玉的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由原告耿齐、李红玉负担10元，由被告绵阳兴源环亚房地产开发有限公司负担40元。

【二审上诉人诉称】耿齐、李红玉上诉请求:1.判决撤销(2020)川0703民初6652号民事判决书第一项判决，并依法改判：判令被上诉人以上诉人支付全部的房款为基数，自2018年4月1日起至2018年6月28日止，按每日万分之一的标准向上诉人支付逾期交房违约金4087元；2.判决撤销(2020)川0703民初6652号民事判决书第二项判决，并依法改判：判令被上诉人向上诉人支付契税、不动产登记费及相关费用的资金占用费，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算，自2018年4月1日起至实际给付之日止，暂记至2020年10月9日，即701元；3.本案一审、二审案件受理费及其他费用由被上诉人承担。

事实与理由：1.原判决认定“在交付房屋时被告未出示竣工验收合格证明，原告可以拒绝接收房屋。

本案中原告接受了被告的交房行为，违约金应计算至收房时止”属于事实认定不清，上诉人非专业人士，对被上诉人交付房屋时是否符合交付条件难以判断，被上诉人未履行提醒与告知义务，一审法院以上诉人接收了案涉房屋为由，免除被上诉人因违约交房所应承担的责任，不符合公平正义的价值取向，有损上诉人合法权益；2.原判决对于被上诉人违反我国法律强制性规定的交付行为未予认定，属于适用法律错误，根据《中国人民共和国建筑法》《商品房销售管理办法》之规定，我国法律法规明令禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，本案中，被上诉人的交付行为属于无效交付，一审法院未予认定
属适用法律错误；3.被上诉人向上诉人收取代办证费用，实际上并未代上诉人缴纳费用，而予以挪用，被上诉人应为其挪用相关费用支付利息。

关于上诉人诉称其向被上诉人支付代收办证费用资金占用利息应从2018年4月1日起计算，对于该利息，被上诉人向上诉人代收相关费用之时并未予以约定，一审法院认定利息应从上诉人起诉之日即2020年10月9日起计算并无不当，对于该上诉请求，本院不予支持。

综上所述，耿齐、李红玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
耿齐、李红玉等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
四川省绵阳市中级人民法院
民事判决书
(2021)川07民终597号当事人上诉人(原审原告)：耿齐。

委托诉讼代理人：李红玉。

上诉人(原审原告)：李红玉。

被上诉人(原审被告)：绵阳兴源环亚房地产开发有限公司，统一社会信用代码91510700078899845R，住所地四川省绵阳市园艺东街6号。

法定代表人：向阳，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王东，四川蜀中律师事务所律师。

审理经过上诉人耿齐、李红玉因与被上诉人绵阳兴源环亚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2020)川0703民初6652号
民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

本案现
已审理终结。

二审上诉人诉称耿齐、李红玉上诉请求:1.判决撤销(2020)川0703民初6652号
民事判决书第一项判决，并依法改判：判令被上诉人以上诉人支付全部的房款为基数，
自2018年4月1日起至2018年6月28日止，按每日万分之一的标准向上诉人支付逾期交房违约金4087元；2.判决撤销(2020)川0703民初6652号民事判决书第二项判决，并依法改判：判令被上诉人向上诉人支付契税、不动产登记费及相关费用的资金占用费，
按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算，自2018年4月1
日起至实际给付之日止，暂记至2020年10月9日，即701元；3.本案一审、二审案件
受理费及其他费用由被上诉人承担。

事实与理由：1.原判决认定“在交付房屋时被告未
出示竣工验收合格证明，原告可以拒绝接收房屋。

本案中原告接受了被告的交房行为，
违约金应计算至收房时止”属于事实认定不清，上诉人非专业人士，对被上诉人交付房
屋时是否符合交付条件难以判断，被上诉人未履行提醒与告知义务，一审法院以上诉人
接收了案涉房屋为由，免除被上诉人因违约交房所应承担的责任，不符合公平正义的价
值取向，有损上诉人合法权益；2.原判决对于被上诉人违反我国法律强制性规定的交付
行为未予认定，属于适用法律错误，根据《中国人民共和国建筑法》《商品房销售管理
办法》之规定，我国法律法规明令禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，本案中，被上诉人的交付行为属于无效交付，一审法院未予认定属适用法律错误；3.被上诉人向上诉人收取代办证费用，实际上并未代上诉人缴纳费用，而予以挪用，被上
诉人应为其挪用相关费用支付利息。

二审被上诉人辩称绵阳兴源环亚房地产开发有限公司辩称，原审法院作出的判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

原告诉称耿齐、李红玉向一审法院起诉请求：1.判令绵阳兴源环亚房地产开发有
限公司以耿齐、李红玉支付全部的房款为基数，自2018年4月1日起至2018年6月28日止，按每日万分之一的标准向耿齐、李红玉支付逾期交房违约金4087元；2.判令绵阳兴源环亚房地产开发有限公司向耿齐、李红玉返还其收取的契税、不动产证书登记费及相关费用共计7137元；3.判令绵阳兴源环亚房地产开发有限公司向耿齐、李红玉支付第2项诉讼请求中契税、不动产证书登记费及相关费用的资金占用费，按同期银行基准利率年4.35%计算，自2018年4月5日起至实际给付之日止。

暂计至2020年8月17日，即747元；4.本案诉讼费、保全费等其他费用由绵阳兴源环亚房地产开发有限公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实:2015年12月14日，耿齐、李红玉(买受人)与绵阳兴源环亚房地产开发有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》(合同签约备案号：216402)一份，约定：耿齐、李红玉购买由绵阳兴源环亚房地产开发有限公司开发的位于绵阳市房屋一套；建筑面积102.44平方米；房屋总价款464468元；出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付商品房；商品房交付给买受人应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明。

2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；出卖人逾期交房在90日以内的，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；出卖人逾期交房超过90日，若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；买卖双方同意自该商品房按合同约定交付使用之日起730工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。

上述合同签订后，耿齐、李红玉按约向绵阳兴源环亚房地产开发有限公司交纳了购房款464468元。

一审法院另查明，耿齐、李红玉于2018年4月5日接收了案涉房屋。

绵阳兴源
环亚房地产开发有限公司向耿齐、李红玉支付了截止2018年3月31日止的逾期交房违约金4134元，并代收了办理房屋权属证书所需的契税、不动产证书登记费及相关费用共计7137元。

一审法院再查明，案涉房屋于2018年6月28日取得竣工验收合格报告。

一审法院认为一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。

耿齐、李红玉依约交付了房款，绵阳兴源环亚房地产开发有限公司即负有按约交付房屋的义务。

绵阳兴源环亚房地产开发有限公司逾期交房的行为已经构成违约，但耿齐、李红玉已于2018年4月5日接收了房屋，在交付房屋时绵阳兴源环亚房地产开发有限公司未出示竣工验收合格证明，耿齐、李红玉可以拒绝接收房屋。

本案中，耿齐、李红玉接受了绵阳兴源环亚房地产开发有限公司的交房行为，违约金应计算至收房时止。

绵阳兴源环亚房地产开发有限公司已就迟延交房向耿齐、李红玉支付了截止2018年3月31日的违约金，还应支付2018年4月1日至2018年4月5日的违约金232元(464468元×0.0001×5天)。

耿齐、李红玉主张绵阳兴源环亚房地产开发有限公司返还代收的契税、不动产证书登记费及相关费用共计7137元的诉请，绵阳兴源环亚房地产开发有限公司同意返还，一审法院予以支持。

关于耿齐、李红玉要求绵阳兴源环亚房地产开发有限公司支付代收办证费用的资金占用利息的诉请，因双方对此并无约定，且合同约定的绵阳兴源环亚房地产开发有限公司办理房屋权属转移登记的期限尚未届至，一审法院认为，利息应当从耿齐、李红玉起诉之日即2020年10月9日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。

综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条规定，一审法院遂判决：一、被告绵阳兴源环亚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告耿齐、李红玉支付逾期交房违约金232元；二、被告绵阳兴源
环亚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告耿齐、李红玉返还其收取的契税、不动产登记费及相关费用7137元，并支付资金占用利息，利息计算方法：以7137元为基数从2020年10月9日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。

若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；三、驳回原告耿齐、李红玉的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由原告耿齐、李红玉负担10元，由被告绵阳兴源环亚房地产开发有限公司负担40元。

本院查明二审中，双方当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实本院予以认定。

本院认为本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案应当围绕上诉人耿齐、李红玉的上诉请求进行审理。

双方签订的《商品房买卖合同(预售)》：“第十五条商品房交付条件(一)该商品房交付给买受人时符合下列第1/2项所列条件：1.该商品房已取得[建筑工程竣工验收备案证明文件][建设工程竣工验收合格证明]；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；(二)该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。

”以及“第十八条交付时间和手续：(三)买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出事满足本合同第十五条约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。

”绵阳兴源环亚房地产开发有限公司通知上诉人接房时，其并未提供质监站参与认可后签署的建设工程竣工验收合格证明，也没有达到双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定的交付条件，上诉人耿齐、李红玉有拒绝接收案
涉房屋的权利。

2018年4月1日，上诉人在被上诉人并未出示建设工程竣工验收合格证明，明知被上诉人所交房屋尚不符合合同约定的交付条件而接收案涉房屋，表明双方以交付和接收交付的行为，改变了合同约定的交付条件。

故上诉人耿齐、李红玉主张2018年4月1日至2018年6月28日以后的逾期交房违约金无事实与法律依据，本院不予支持。

关于上诉人诉称其向被上诉人支付代收办证费用资金占用利息应从2018年4月1日起计算，对于该利息，被上诉人向上诉人代收相关费用之时并未予以约定，一审法院认定利息应从上诉人起诉之日即2020年10月9日起计算并无不当，对于该上诉请求，本院不予支持。

综上所述，耿齐、李红玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人耿齐、李红玉承担。

本判决为终审判决。

本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。

逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

落款
审判长刘颖
审判员马翰霖
审判员李俊
二〇二一年三月十七日
法官助理刘宁飞。