08年南京及其他省市主要房地产政策小结

一、国内经济方针与宏观政策走势
2008年，受国内外经济环境的影响，我国经济发展方向从上半年的“双防”到三季度的“一保一控”，四季度转入“保增长”的阶段；宏观政策也从“稳健的财政政策与从紧的货币政策”转入“稳健的财政政策与适度从紧的货币政策”，再到“积极的财政政策与适度宽松的货币政策”。

受上述因素影响，我们房地产业调控政策从“压制”走向“有保有压”，再转入“接近全面开放”阶段。

详见表1。

表1 国家经济发展环境变化与宏观政策、房地产政策走势时期
二、中央与地方主要房地产政策总结
1、中央房地产调控政策从“综合调控”阶段转入“促进”阶段，产业定位由“重要产业”转为“支柱产业”
（1）上半年延续了2007年年底严厉房地产宏观调控政策
上半年，中央延续了2007年年底严厉房地产业宏观调控政策，实施综合房地产调控政策和住房保障政策。

主要表现在：
一是金融和收税政策方面。

6次提高存款准备金率，央行于2008年1月25日、3月25日、4月25日、5月25日、6月15日、6月25日连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率，合计上调3个百分点，使我国央行的存款准备金率达17.5%，成为了1985年以来的历史最高点。

存款准备金率上调抑制了银行房贷的规模或额度。

同时，中国银行业监督管理委员会于2008年5月26出台了“关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知”（银监发[2008]42号），要求各商业银行严格执行个人住房贷款政策和条件和严格房地产企业资信审查，防范房地产企业向银行转嫁风险。

这使得商业银行进一步缩减对房地产业的贷款规模，部分开发企业出现资金短缺现象。

此外，国家税务总局于2008年4月7日出台了“关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知”（国税函…2008‟299号），要求房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税
的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

该政策进一步缩紧了开发企业的资金链。

二是，房地产业发展方面。

建设部积极贯彻落实《城乡规划法》和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），出台了“关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见”（建规[2008]46号），就进一步做好2009年住房建设计划、2008年至2012年住房建设规划的制定工作提出以下指导意见。

要求各地方要明确新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；明确提出廉租住房、经济适用住房、限价普通商品住房及其他中低价位、中小套型普通商品住房等的建设目标、建设项目、住房结构比例、土地供应保障措施等，并提出包括新建、存量住房利用等多种渠道的综合解决方案。

同时，国务院出台了“关于促进节约集约用地的通知”（国发[2008]3号），强化土地利用总体规划的整体控制作用，严格执行闲臵土地处臵政策。

土地闲臵满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价臵换、安排临时使用、纳入政府储备等
途径及时处臵、充分利用。

土地闲臵满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲臵费。

三是，进一步强化住房保障建设。

为贯彻落实《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）精神，支持国家住房保障制度建设，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2008年1月28日出台了“经济适用住房开发贷款管理办法”（银发[2008]13号）。

为促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局于2008年3月1日出台了“关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知”（财税…2008‟24号），在建设、转换、购买、租赁等方面提出了一系列税收优惠。

（2）三季度地方政策纷纷出台救市政策，中央基本上属于观望阶段
7月份后，多个地方政府先后出台救市政策，这一时期中央主要是观望，对地方行为既不可定也不否定。

但也出台了几项政策，主要涉及外资和土地两个方面。

7月份，国家发展改革委出台“关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知”（发改外资[2008]1773号），主要目的是进一步规范外商投资项目管理，防止外汇资金异常流入。

同月，商务部出台“关于做好外商投资房地产业备案工作的通知”（商资函[2008]23号），主要是将外商投资房地产业备案工作下放到地
方省级政府，可以说对房地产业外资管理有所松动，对房地产宏观调控松动有着先头迹象。

7月末，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台了“关于金融促进节约集约用地的通知”（银发…2008‟214号），其中，严格农村集体建设用地项目贷款管理和严格商业性房地产信贷管理，以及优先支持节地房地产开发项目等政策，对房地产开发企业贷款影响非常大。

9月初，国土资源部出台“关于建立健全土地执法监管长效机制的通知”（国土资发…2008‟173号），就土地管理薄弱和土地执法违法违规问题，提出了建立健全土地执法监管长效机制的方案。

9月中下旬，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：从2008 年9 月16 日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27 个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。

从2008 年9 月25 日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1 个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2 个百分点。

同时，建设部根据“中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款基准利率的通知”（银发[2008]249 号），出台了“关于调整个人住房公积金贷款利率的通知”（建金[2008]169号），自2008 年9 月16 日起，下调个人住房公积金贷款利率。

五年期以下（含五年）由现行的4.77%调
整到4.59%，下调0.18 个百分点；五年期以上由现行的5.22%调整到5.13%，下调0.09 个百分点。

可以说，9月末，中央已经放弃观望态度，考虑调整房地产调控政策，发出试探性救市措施。

（3）四季度中央全面救市，房地产业再次成为“支柱产业”
如果说9月末是试探性救市的话，那么10月22日财政部出台的“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”10条政策中，有4条涉及到楼市，因此被认为中央“救市”政策。

其中有两条政策与楼市密切相关，即：第一，“从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”；第二，“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”。

从这两条政策来看，中央对房地产市场的调控政策还是有保有压的，支持刚性需求，压制投资和投机性需求。

同时，文件中有“地方政府跟根据地方自行制定政策”，这说明了中央已经基本放开了房地产市场。

12月20日，国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发…2008‟131号）政策，影响较大的有房屋转让税收减免以及二套房优惠利率等因素（见表2），同时，再次确定房地产业作为国民经济发展的重要支柱产业，这表明了中央已经全面放开房地产业。

从政策出台力度来看，四季度金融政策调整频度密集，自9月末至12月25日，连续5次下调基准贷款利率（共近2个百分点），4次下调基准存款利率，4次下调存款准备金率（共计3个百分点）。

表2 12月20日国务院出台政策的主要内容
2、江苏省房地产政策
前三季度，省级政府房地产调控政策延续了2007年的力度，且进一步加强了住房保障建设。

5月，省政府根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发…2007‟24号）精神，结合江苏省实际，出台了“关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见”（苏政发…2008‟44号），提出了2008年至2010年，三年建设廉租住房3.6万套，经济适用住房15万套以上，基本完成重点片区危旧房改造和旧住宅区综合整治任务，使低保家庭住得上廉租住房，低收入家庭住得起经济适用住房，新就业人员租得起住房，基本实现党的十七大提出的“住有所居”目标要求。

其中，廉租房套型建筑面积控制在50平方米之
内，配建比例和套数由各地根据住房保障工作规划和实际需要确定；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。

6月，省物价局出台了“关于加强低收入家庭政策性保障住房价格与租金管理的意见”（苏价服[2008]211号），就加强政策性保障住房的价格与租金管理提出以下意见：实行收费减免优惠政策。

经济适用住房、廉租房建设，危旧房改造和旧住宅区整治免收城市基础设施配套费、人防易地建设费等各种行政事业性收费和政府性基金；对建设限价商品住房和政府统一规划建设的进城务工人员集体宿舍减半征收上述收费和基金；对经济适用住房、廉租房建设，危旧房改造和旧住宅区整治的经营服务性收费优惠政策，各地可按照低于省定收费标准制定。

同时，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不高于3%。

12月22日，根据国务院国办发…2008‟131号精神，江苏省出台《关于促进房地产市场健康发展的意见》（简称“省十条”），在中央新政的基础上，增加两个方面的优惠政策，为：一是调整契税适用税率及标准，契税税率由4%调整为3%，其中个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调到1%；二是，全面取消公积金贷款限制条件。

随后，省政府又出台了“关于当前金融促进经济发展的若干意见”（苏政办发[2008]135号），旨在认真执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以促进国民经济健康发展，其中，有一项政策支持房地产市场健康发展。

要求各金融机构要加大对廉租房、经济适用房、普通商品房、旧城改造以及农村集中居住地建设的信贷支持。

在风险可控的前提下，适当增加对房地产开发企业的信贷支持。

对已
贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平、再申请购买第二套普通自住房的居民，比照实行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

3、南京市房地产政策
2008年2月，南京住房公积金管理中心出台“关于调整住房公积金贷款有关政策操作的通知”（宁金管…2008‟13号），对住房公积金贷款有关政策进行调整，主要有：一是，调整对“万元”楼盘贷款的限制。

除别墅、联排别墅暂不予住房公积金贷款外，取消对“每平方米万元以上、单身公寓（酒店式公寓）等不贷公积金”的限制。

二是，调整对第二次住房公积金贷款的限制。

购买自住住房的借款人，还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款；第二次使用公积金贷款时, 首付不低于40％。

三是，调整还贷能力系数。

还贷能力系数(还贷量占月收入的比例)由0.2调整到0.45。

四是，4、调整最高可贷额度。

自2008年2月18日起，最高可贷额度由15万元/人调整到20万元/人。

同月，市国土局出台相关措施，土地出让必须原则上净地交付，单宗上市土地面积原则上不超过200亩，且三年内开发完毕。

2008年7月，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号）、建设部等部门《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发（2008）44号），市政府发布了“南京市廉租住房保障实施细则”和“南京市经济适用住房管理实施细则”（宁政发（2008）116号），细则具体规定了廉租住房保障实行申请、评议、公示、审
核和轮候制度；低收入住房困难家庭廉租住房保障方式与标准；申领租赁补贴和保障性购房补贴的家庭条件等。

2008年9月末，南京市政府出台了“关于保持房地产市场稳定健康发展的意见”（宁政办发…2008‟106号），该政策可以看作是南京救市政策的启动，其中最引人注目的有两条，一是，在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手住房）的，给予房款总额1%的补贴；凡购买90-144平方米以下（含144平方米）商品住房（含二手住房）的，给予房款总额0.5%的补贴；二是，取消商品房“一套一价”管理方式。

随后的10月，房管局调整了高档房的标准，取消原来的价格限制指标，只留了单套建筑面积在144平方米以上，且住宅小区建筑容积率在1.0以下的标准。

11月，106号的另外一个配套措施，公积金贷款额度再次进行调整，2008年11月17日起，额度上限由原来的20万元/人、40万元/户调整为30万元/人、60万元/户。

2008年12月24日，按照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）和《省政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的意见》（苏政办发[2008]133号）精神，南京市出台了“关于完善我市房地产市场调控工作的意见”（宁政发[2008] 232 号）（简称南京“新五条”）。

根据中央和省级政策的精神，“新五条”进一步落实房地产转让优惠税收政策和调整放宽土地出让金缴纳（土地出让金最长可延期6个月支付）、开竣工时限。

除了转让环节相关税收减免与中央政策一致外，契税税率由4％调整为3％，且其
中：个人购买非普通住房缴纳契税3％，政府给予房款总额1％补贴；个人购买90-144平方米（含144平方米）普通住房缴纳契税1％，政府给予房款总额0.5％补贴；个人购买90平方米以下（含90平方米）普通住房缴纳契税1％，政府给予房款总额1％补贴。