郑宗保、湖北三岳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

郑宗保、湖北三岳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖北省襄阳市中级人民法院（原湖北省襄樊市中级人民法院）
【审理法院】湖北省襄阳市中级人民法院（原湖北省襄樊市中级人民法院）
【审结日期】2020.10.30
【案件字号】(2020)鄂06民终1027号
【审理程序】二审
【审理法官】王淑青张耀明陈瑞芳
【审理法官】王淑青张耀明陈瑞芳
【文书类型】判决书
【当事人】郑宗保;湖北三岳房地产开发有限公司
【当事人】郑宗保湖北三岳房地产开发有限公司
【当事人-个人】郑宗保
【当事人-公司】湖北三岳房地产开发有限公司
【代理律师/律所】赵辉湖北巨天律师事务所;莫文焉湖北巨天律师事务所;林宗善湖北思扬律师事务所
【代理律师/律所】赵辉湖北巨天律师事务所莫文焉湖北巨天律师事务所林宗善湖北思扬律师事务所
【代理律师】赵辉莫文焉林宗善
【代理律所】湖北巨天律师事务所湖北思扬律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】郑宗保
【被告】湖北三岳房地产开发有限公司
【本院观点】郑宗保与三岳公司签订的《商品房买卖合同》，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效。

【权责关键词】无效违约金不可抗力合同约定证据不足诉讼请求维持原判发回重审补偿安置协议
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，郑宗保与三岳公司签订的《商品房买卖合同》，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效。

双方当事人在合同附件十一《补充协议》中约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：……3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误。

"该条系对非出卖人原因影响房屋交付而顺延交付时间的约定，未不合理的加重买受人责任，也未排除买受人的主要权利。

“山河万某某"项目紧靠山体，极易发生山洪，项目区内建筑地势相对低洼，经三岳公司申请，水利部门和政府有关部门在该项目3号、4号、20号地块中间规划市政道路和泄洪渠，以防止山洪发生时危及项目居民生命和财产安全，该市政道路和泄洪渠属于有利“山河万某某"小区居民的政府工程。

虽然三岳公司为加快项目建设的进度，主动向政府申请先期施工，并不影响对市政道路和泄洪渠属于政府工程的认定。

如因该工程建设影响项目房屋交付，应适用附件十一《补充协议》的约定予以交付顺延。

三岳公司提供了襄阳市襄城区住房和城乡建设局出具的证明，证明市
政道路和泄洪渠建设影响了本案项目竣工验收备案证明的取得。

襄阳市襄城区住房和城乡建设局作为核发涉案房屋竣工验收备案表的行政机关，其出具的证明本院予以采信。

故自2017年10月15日泄洪渠开工至2018年3月29日市政道路和泄洪渠建设竣工这一期间，应作为顺延房屋交付时间予以扣除。

据此，本案可顺延房屋交付时间为166天。

合同约定的交房时间为2018年12月31日，三岳公司取得涉案房屋竣工验收备案表、测绘图的时间分别为2019年4月10日、2019年4月30日。

故三岳公司超出合同约定的交付时间为120天（2018年12月31日至2019年4月30日），扣除可顺延的166天，三岳公司对郑宗保未构成延期交房。

郑宗保对此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，郑宗保的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费157元，由上诉人郑宗保负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-03 05:18:50
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年9月30日，郑宗保（买受人）与三岳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xxx），合同约定：三岳公司将其开发建设的位于襄阳市××××以西“山河万某某"项目中D3幢1单元10层3-1-10-2号、预测建筑面积99.09平方米的商品房出售给郑宗保，房屋总价款714060元。

郑宗保选择贷款方式付款：在2017年9月30日前支付首期房款224060元，余款490000元向襄阳市住房公积金管理中心申请贷款支付。

合同第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。

该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件。

（一）基础设施设备1.供水、排水：供水排水按设计要求施工，交付时达到使用条件；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件；3.……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃
气管网连接，保证燃气供应，管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及天然气点火时间按襄阳华润燃气……合同第十一条约定（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。

（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意（1）逾期在180日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

合同附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定（一）双方同意本合同第十条变更如下：出卖人承诺与该商品房政策使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件，根据商品房规划用途，买受人按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用；2.电话、有限电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通，并按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用。

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。

合同附件十一补充协议中约定：三、双方同意本合同第十一条补充如下：（一）双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误；4、……合同签订后，郑宗保按照合同约定支付首付款224060元，并用公积金贷款付清剩余购房款490000元。

【一审法院认为】综上，一审法院认为，郑宗保、三岳公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。

《商品房买卖合同》约定商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。

三岳公司虽于2018年12月25日通知交房，但于2019年4月1日、2019年5月5日始取得案涉房屋竣工验收备案表、房屋的测绘图，才具备合同约定的交付条件，超出合同约定的交付时间2018年12月31日达125天。

但《商品房买卖合同》附件十一中约定了：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。

"本案中，泄洪渠及其市政道路的施工属于襄城区政府的配套工程，依据合同约定，因泄洪渠及其市政道路的施工的延误造成交房延误，属可顺延事由。

三岳公司辩称的征迁工作以及政府治理非法采砂属可顺延事由，不予采信。

可顺延时间为事由发生至消失的相应期间即泄洪渠的施工时间166天，据此计算，三岳公司虽按合同约定的交房时间逾期交房125天，但剔除泄洪渠及其市政道路的施工延误166天合理延期交付的天数后所确定的三岳公司交房日来看，三岳公司实际并未逾期交房，不构成逾期交房的违约事实。

关于水、电、燃气交付不符合约定构成逾期交房的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，买受人拒绝接收房屋的条件为房屋交付不符合约定的情形，并不包括基础设施。

故而本案三岳公司在2018年12月25日、26日在报纸上刊登交房公告后，本案郑宗保有权拒绝接收房屋的行为只能针对房屋交付不符合约定的情形。

对于基础设施交付不符合约定，郑宗保主张逾期交房违约金的请求不予支持。

郑宗保可另行主张附属设施交付不符合约定而追究三岳公司责任的权利。

综上，郑宗保诉请三岳公司承担违约责任无事实依据，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回郑宗保的诉讼请求。

案件受理费减半收取79元，由郑宗保负担。

【二审上诉人诉称】郑宗保上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审，或者查清事实
后改判；2.请求依法判决一审、二审诉讼费用由三岳公司承担。

事实和理由：1.一审法院对案涉房屋交付条件及逾期交付责任的承担等基本事实的认定缺乏事实和法律依据，属认定基本事实不清。

2.一审法院认定“泄洪渠施工延误属合同约定的可顺延事由，故可延期交付天数为166天"缺乏事实依据，证据不足。

综上，郑宗保的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
郑宗保、湖北三岳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
湖北省襄阳市中级人民法院
民事判决书
(2020)鄂06民终1027号当事人上诉人（原审原告）：郑宗保。

委托诉讼代理人：赵辉，湖北巨天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：莫文焉，湖北巨天律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：湖北三岳房地产开发有限公司。

住所地：襄阳市襄城区虎头山路某某。

法定代表人：丁智勇，该公司董事长。

委托诉讼代理人：毛俊峰，该公司员工。

委托诉讼代理人：林宗善，湖北思扬律师事务所律师。

审理经过上诉人郑宗保因与被上诉人湖北三岳房地产开发有限公司（以下简称三岳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初2644
号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年04月03日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。

上诉人郑宗保的委托诉讼代理人赵辉、莫文焉，被上诉人三岳公司的委托诉讼代理人林宗善、毛俊峰到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称郑宗保上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后改判；2.请求依法判决一审、二审诉讼费用由三岳公司承担。

事实和理由：1.一审法院对案涉房屋交付条件及逾期交付责任的承担等基本事实的认定缺乏事实和法律依据，属认定基本事实不清。

2.一审法院认定“泄洪渠施工延误属合同约定的可顺延事由，故可延期交付天数为166天"缺乏事实依据，证据不足。

二审被上诉人辩称三岳公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

原告诉称郑宗保向一审法院起诉请求：1.判令三岳公司支付自逾期交房之日起至实际交房之日止的违约金（暂计至起诉之日为14281.2元）；2.判令三岳公司承担全部诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2017年9月30日，郑宗保（买受人）与三岳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XY2018032316），合同约定：三岳公司将其开发建设的位于襄阳市××××以西“山河万某某"项目中D3幢1单元10层3-1-10-2号、预测建筑面积99.09平方米的商品房出售给郑宗保，房屋总价款714060元。

郑宗保选择贷款方式付款：在2017年9月30日前支付首期房款224060元，余款490000元向襄阳市住房公积金管理中心申请贷款支付。

合同第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。

该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件。

（一）基础设施设备1.供水、排水：供水排水按设计要求施工，交付时达到使用条件；2.供电：交付时纳入城市供电网
络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件；3.……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及天然气点火时间按襄阳华润燃气……合同第十一条约定（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。

（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意（1）逾期在180日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

合同附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定（一）双方同意本合同第十条变更如下：出卖人承诺与该商品房政策使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件，根据商品房规划用途，买受人按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用；2.电话、有限电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通，并按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用。

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。

合同附件十一补充协议中约定：三、双方同意本合同第十一条补充如下：（一）双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交付，延期交付时间为
下列情形发生至消失的相应期间：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误；4、……合同签订后，郑宗保按照合同约定支付首付款224060元，并用公积金贷款付清剩余购房款490000元。

2018年12月25日，三岳公司在襄阳日报的第12版、2018年12月26日在襄阳晚报的第5版登报发布“山河万某某交房公告"，通知山河万某某业主：山河万某某的房屋于2018年12月31日起交付，请业主按照发出的交房通知书上的内容或营销中心电话告知的内容，前往营销中心办理交房手续。

2017年7月3日，三岳公司与预售资金监管银行签订了《襄阳市市区商品房预售资金使用管理协议书》，于2017年7月26日取得鄂襄审批预售字（2017）22号商品房预售许可证。

案涉房屋于2019年4月1日取得竣工验收备案表，于2019年5月5日取得平面测绘图。

本案双方争议焦点为：三岳公司是否构成逾期交房并承担违约责任。

郑宗保认为《商品房买卖合同》约定交房时间为2018年12月31日。

同时约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.相关设施设备（水、电、燃气）符合交付条件。

三岳公司未能在合同约定的交房时间交付符合条件的房屋，故三岳公司已构成违约。

三岳公司认为其于2018年12月25日已公告通知交房，且存在合同约定的可延期交房的事由，故三岳公司不构成逾期交房，不应承担违约责任。

三岳公司提出的可延期交房事由有以下三点：
第一、三岳公司提出政府应于2015年11月完成征迁工作，实际到2017年10月18日才完成征迁工作，使三岳公司办理开始建设以及相关部门验收迟滞，应顺延110天。

三岳公司列举以下证据支持其主张：（1）襄城区政府主题会议纪要（2015年10月19日第26期），内容主要关于营盘、麒麟“城中村"综合改造项目推进，其中第三关于
下一步具体工作中第（五）项为，檀溪办事处负责加快3某、4某、20A某地块征迁进度，2015年11月底前完成全部征迁工作。

（2）2017年9月30日襄城区政府檀溪街道办事处与被征收人吴云飞签订的“襄阳市2014年第一批城市棚户区改造项目（麒麟片区）集体土地上房屋及附属物补偿安置协议书"一份，内容系因麒麟片区棚户区改造需要，对征收被征收人位于营盘村的房屋补偿安置的方法。

（3）2016年3月15日，中国人民解放军95980部队（甲方）与檀溪街道办事处（乙方）签订的“国防光缆改道施工协议"一份，内容为因乙方实施“山河万某某"住宅小区项目建设，需改道甲方院后500米长国防光缆线路，乙方一次性向甲方支付光缆转迁以及施工费172478.69元。

（4）2019年3月26日，中国人民解放军95980部队出具的“关于‘山河万某某’国防光缆转迁延误证明函"，内容为证明该部队位于“山河万某某"项目范围内的光缆确因李子园征迁延误造成转迁推后，于2017年10月13日完成光缆的临时转迁。

（5）光缆线路图一份，显示中国人民解放军95980原国防光缆穿过“山河万某某"小区地下室人防工程。

郑宗保认为，以上证据证明的事由均形成于双方签订合同前，不能认定为不可抗力的免责事由，达不到三岳公司的证明目的。

一审法院认为，上述事由并非《商品房买卖合同》附件十一中约定的可延期交房的情形，故三岳公司辩称征迁工作延误的时间应予顺延，不予采信。

第二、三岳公司提出其因修建了本应由政府配套修建的泄洪渠及其市政道路，属于合同约定的可延期交付事由。

三岳公司列举以下证据支持其主张：（1）襄城区水利局2015年8月20日发布的襄城水文【2015】37号文件，主要内容为：对三岳公司报送的《请求审批〈襄阳市襄城区营盘、麒麟“城中村"改造项目中3某、4某、20A某地块排洪规划方案〉的函》予以批复，收悉后，2015年8月，我局主持召开了《襄阳市襄城区营盘、麒麟“城中村"改造项目排洪规划方案》审查会并通过了审查意见，基本同意规划方案。

（2）《襄城区营盘、麒麟“城中村"改造项目排洪规划方案审查意见》，内容
为：2015年8月14日，襄阳市水利局、襄阳市防办、襄城区水利局、襄城区防办等单位领导、专家和代表参加了《襄阳市襄城区营盘、麒麟“城中村"改造项目排洪规划方案》审查会，听取了设计单位襄阳市水利规划设计院汇报，基本同意该规划方案。

主要审查意见包含工程概况及必要性、防洪标准及设计洪水、排洪规划方案、结论及建议、工程估算等内容。

（3）2016年4月7日由襄城区商务局向襄城区政府出具《关于营盘、麒麟城中村综合改造项目中涉及市政规划道路和泄洪渠问题的意见》，建议将营盘、麒麟城中村综合改造项目中3某、4某、20A某地块中规划涉及市政规划道路和泄洪渠由区政府立项，列入2016年城建计划，由区住建局委托具有相关资质的单位进行设计及工程预算，再按程序进行工程施工招投标。

（4）2016年4月8日，由襄城区住建局向襄城区政府出具“区住建局关于营盘、麒麟‘城中村’综合改造项目中3某、4某、20A某地块中间道路及泄洪渠修建问题的意见"，原则同意三岳公司提出的建议，但需按照政府投资工程建设程序办理相关手续。

（5）2016年11月22日，襄城区住建局向襄城区政府出具的“区住建局关于麒麟、营盘城中村综合改造项目配套市政路及泄洪渠工程建设问题的意见"，内容为“接到区政府领导关于麒麟营盘城中村综合改造项目配套市政路及泄洪渠工程建设问题的批示件后，我局高度重视，经认真研究现提出以下意见：麒麟营盘城中村综合改造项目配套市政路是襄阳市总规路网中的一条支路，规划长度480米，宽度12米。

按照襄阳市、区两级市政设施管理职权划分文件精神，该路应由市级相关部门进行投资、建设，我们已经申报为2017年市级城建项目计划，等待批准实施。

若要加快项目建设，采取代建制实施，建议按照一事一议向市政府专题汇报，明确项目出资、建设、管理、交接单位，理顺建设程序。

"（6）三岳公司于2016年4月1日、2016年11月15日向襄城区政府出具了两份《关于营盘、麒麟城中村综合改造项目中3某、4某、20A某地块中规划涉及市政规划道路和泄洪渠有关修建问题的请示》，分别请示能否由区政府先行委托具有相关资质单位进行设计以及工程预算后由三岳公司先期施工，以加快改造。