资产评估值

资产评估值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)
⏹ 练习：甲企业与乙企业进行联营,甲企业投入专用设备一套,经调查,目前同样设备的
全新现行市价为120 000元,经评估人员分析，认定其快速变现折扣率30%，则该专用设备的评估值为多少？评估值=120000×（1-30%）=84000（元） ⏹
资产评估值=
练习：被评估资产年生产能力为800 1 000吨,评估时点参照资产的市场价格为100万元,由此确定被评估资产价值？ 评估值=100×
=80(万元) 资产评估值=参照物成交价格×
⏹ 练习：被评估资产年生产能力为90吨,参照物资产的年生产能力为120吨,评估时点
参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.6。

⏹ 由此确定被评估资产价值: 评估值=10× =8.41(万元)
资产评估值=参照物成交价格×(1+物价变动指数) 练习：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了8%,则资产评估价值？评估值=10×(1+8%)=10.8(万元) 例题
被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。

其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月30日
的价值接近于：
资产评估值=参照物成价格×
练习：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。

评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。

单位： 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率
1000800x
⎪
⎭⎫
⎝⎛参照物生产能力评估对象生产能力6
.012090⎪⎭
⎫ ⎝⎛
因素进行调整。

被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。

当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A 的时间因素调整系数为：(1+4%)4=117% ；参照物B 的时间因素调整系数：1+4%=104% ；参照物C 因在评估基准日当月交易，故无需调整。

三个参照物成交价格的调整过程如下:
被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3 ＝5,455（元） 被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000（元） 资产评估值 =评估对象现行合理成本×
练习：评估时某县城商品住宅的成本市价率为120%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则资产评估值？评估值=20×l20%=24(万元) 资产评估值=评估对象收益额×参照物市盈率
练习：某被评估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为18倍，则该企业的评估值？评估值=1 000×18 =18 000(万元)
资产评估价值 =重置成本-实体性贬值-功能性贬值 -经济性贬值 评估值＝重置成本×综合成新率 实体性贬值率 ×l00% 5万元，运杂费1000元，直接安装成本900元，其中原材料300元，人工成本600元。

根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.7元。

该机器设备重置成本为：
其中：买价，50000元 运杂费，1000元 安装费用，900元 其中，原材料，300元 人工，600元
直接成本＝50000＋1000＋900 ＝51900（元） 间接成本（安装成本），420元 重置成本合计，52320元。

1.某台设备为1980年12月购进,账面值200万元,购进时的定基物价指数102%,以2000年12月1日为评估基准日对其进行评估。

已知1985年、1990年、1995年和2000年各年的定基物价指数分别为110%、118%、125%和120%,则该设备的重置成本最接近于( A )万元。

A.235 B.240 C.295 D.350
2.某被评估设备账面原值为90万元，账面净值75万元。

该设备已购置3年，3年中，同类设备的价格指数每年都比前一年递增5%，则该设备的重置成本最接近于（ A ）万元。

A. 104.19
B. 103.50
C. 90
D. 94.5
评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代表性的通用设备4台,估算其重置成本之和为30
万元,而该4台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元,该类通用设备账面历史成本之和为600万元,则该类通用设备重置成本？
调整系数 K= =1.5 该类通用设备重置成本=600×l.5=900(万元)
⏹ . 资产评估中,实体性贬值的估算可采用(A )。

⏹ A.观察法 B.重置核算法 C.价格指数法 D.功能价值法 资产的实体性贬值= ×实际已使用年限
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
资产利用率= ×100%
练习：
某资产1994年2月购进,2004年2月评估时名义已使用年限是10年。

根据该资产技术指标,正常使用情况下每天应工作8小时,而实际每天只工作7.2小时。

则实际已使用年限应为多少？资产利用率= ×100%=90% 实际已使用年限=10×90%=9(年)
某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年，求实际已使用年限。

(1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等） (2) 产出能力
超额运营成本的计算步骤： a 、计算年超额运营成本 b 、计算年净超额运营成本 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）
c 、据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n ）
某设备与目前普遍使用的技术先进的设备相比,在完成同样生产任务的情况下,能源消耗超支30 000元,人工消耗超支10 000元。

经评估人员鉴定,该设备尚可使用5年,同行业的资产平均收益率为10%,所得税率为30%,则该设备的功能性贬值?
功能性贬值=(30000+10000)×(1-30%)×(P/A,10%,5)=106142.4 (元)
某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料
总使用年限预计残值
重置成本-定利用时间截止评估日资产累计法际利用时间截至评估日资产累计实8360102.736010⨯⨯⨯⨯
⏹ 资产的功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本 ⏹
经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量
经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n ）
⏹ 例：某台技术落后的刨床，假设技术先进的同种刨床和该刨床的年产量均为5万件，
但单件工资技术先进的刨床比该刨床低0.40元，此刨床剩余使用年限为5年，折现率为10%，所得税率为33%。

该刨床账面成本为50万元，99年底投入使用，2003年底进行评估。

2000年—2003年各年机器设备环比价格变动指数分别为8%，10%，11%，13%，不计经济性贬值，求该刨床的评估值。

适宜预期收益趋势明显的情况
折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率 ×（1－所得税率）
+ 所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率 •其中投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率
⏹ （2005年考题）某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日
后第一年预期收益为100万元，以后每年递增l0万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（ ）万元。

A.1400
B.1700
C.1800
D.1970
⏹ 经评估人员调查分析,预测评估对象是一项在未来4年内可以获得收益的资产,在未
来4年内的预期收益分别为2000元、2200元、2400元和2800元，假定折现率为8%,则该项资产的评估值？
报酬率行业风险报酬率财务风险报酬率经营风险风险报酬率＝++
⏹ 资产评估值= =7700.98（元）
⏹ 某评估对象为一项在未来5年后可获得10 000元预期收益的资产,假定折现率为8%,
则资产的评估值？
资产评估值= =6805.83（元）
⏹ 某收益型资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14
万元。

假定从第六年开始,以后各年收益均为14万元,确定的折现率和资本化率为10%。

确定该收益型资产在持续经营下和50年收益的评估值?
⏹ (1)永续经营条件下的评估过程，首先,确定未来5年收益额的现值为
⏹ 现值总额= ⏹
⏹ =49.2442(万元)
⏹ 其次,将第六年以后的收益进行本金化处理,即
⏹ =140（万元） ⏹
⏹ 最后,确定企业的评估值，评估值=49.244 2+140×0.620 9=136. 17(万元) ✓ (2) 50年的收益评估过程 ✓ 评估价值 ✓ =
✓ + ✓ =134.98(万元
⏹ 例：评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万、22万、24万、25万、26万，
资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价值约为120万元，假设无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%，用收益法估测资产的价值。

⏹ 例：一处待估住宅, 年租金实际净收益为550元/平方米，比同区域类似住宅的平均
净收益高10%。

由于其所在区域正在进行道路扩建及周边环境的整治，预计五年后可使该类住宅售价达到6000元/平方米，假定折现率为10%，该住宅面积为80平方米,则该住宅的评估值为多少?
432
%)
81(2800%)81(2400%)81(2200%)81(2000
+++++++5
%)81(10000+5432%)101(14%)101(11
%)101(13%)101(15%)101(12++
+++++++%10145432%)101(14%)101(11%)101(13%)101(15%)101(12++
+++++++⎪⎪⎭
⎫ ⎝
⎛+-⨯+⨯455%)
101(1
1%)
101(%1014。