北京朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告X年

销售速度 开盘时间 剩余套数 （套/月）
世界城
43593
671
36000 户式中央空调 2007.1.
400
27.1
华业玫瑰东方 21000
296
16000
地热
2007.7
售完
98.7
长安驿
108962 883
30000
中央空调 2006.5.20
15.6
世华国际中心 30000
370
21000 户式中央空调
户型面积 （㎡） 148-162 70-407 60-235 68-138 38-128 100-224 105-380 60-100 79-200 50-100 45-100 85-220
日租赁价格 （元/㎡）
3.44 9.81 5.50 6.57 7.80 7.26 11.68 5.56 4.69 3.60 6.39 12.7
产生原因
源于对酒店服务需求，同时要求空间大、具有住宅的舒适性功能。 酒店式公寓在北京的发展，是随着外国使馆及外企不断进驻，在其中工作的 外籍人士既不能长期定居北京，但居住时间通常长达半年甚至几年，需要有 家一样的居住环境来自用或安置家人，因此产生对酒店式公寓的需求。
4
酒店式公寓客户群体的特性：
来源分布：目前北京酒店式公寓的客群主要是欧美人士，其次是日本客人； 在外企工作的中国高管职员。 职业分布：主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员， 外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、外地大型企业外派驻京 工作人员等高阶层人士。其中国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比 例很小。
2.非整居室，厨房为开 放式，无天然气。
7
北京酒店式公寓主要分布区域
使馆区、三元 桥、机场沿线
CBD
北京酒店式公寓分布以CBD、中关村、金融街及使馆区为主，其中
CBD、中关村、金融街是北京市三大办公集中区。
北京酒店式公寓分布的涉外及办公特征显著。
8
北京各区域新建酒店式公寓对比分析
CBD
项目名称 世界城 世华国际中心 华业玫瑰东方
雅诗阁
15
CBD酒店式公寓供应量特征
经营状态 出租 在售 合计
数量（套） 2908 1287 3877
在CBD的比例 75% 25% ——
在北京市的比例 62.1% 30.7% 47.3%
1、总体供应量大：CBD总量占北京市总量的近50%； 2、出租项目比例达到北京市出租项目的62.1%；在CBD酒店式公寓比例为75%； 3、新建酒店式公寓在北京市分布更加分散：在售项目达到北京新酒店式公寓项目 的30.7%。
具体内容： 精装修：室内、厨卫精装修，配全套家电家具，包括电视、洗衣机、空调、 冰箱、微波炉等 服务：打扫卫生、翻译、叫早、洗衣、送餐、24小时热水、24小时保安、 订票、叫车等
优势：较酒店多了家的舒适性，较住宅多了随时可得的酒店式周到服务 但价格高，各项服务虽方便快捷，但需要付费。
3
市场研究分析
朝阳北路酒店式公寓市场研究 及价格定位报告
1
目录
市场研究分析
报告 内容
项目租售模式分析 客户群定位
价格及租金定位
北京酒店式公寓市场概述 区域酒店式公寓分析 区域基础环境研究 项目自身条件分析
2
酒店式公寓的条件特征
精装修：即来即住，具备酒店式硬件设施，方便生活 涉外：外企、外地人员常驻北京办公的高管，各国驻京使馆工作人员 办公：是高端办公集中区域或使馆区的配套部分 服务：提供酒店式便捷服务，部分无偿，多数有偿 配套：周边有成熟的购物、休闲、娱乐设施
日租赁价格 （元/㎡）
3.44 9.81 5.50 6.57 7.80 7.26 11.68 5.56 4.69 3.60 6.39 12.7
出租率 70% 90% 90% 81% 85% 95% 90% 100% 80% 70% 75% 80%
项目名称
建筑面积
销售价格
(㎡) 总套数 (元/ ㎡)
取暖方式
待定
370
0
14
CBD区域酒店式公寓特征
1.总体供应量大：占北京市总量的近50% 2.出租率高：基本都在70%以上 3.租金、售价高：每套月租金人民币10000元以上。 4.户型结构：出租项目户型普遍偏大，新建在售项目 户型普遍偏小。
原因分析： • 产业支持：CBD规划办公面积500万平米以上，且 大部分已经建成。该区域聚焦世界500强企业有130 家入驻CBD，使区域内聚集大量外籍高收入人群。 • 需求量大：欧美企业为员工提供较高的租赁住房 补贴，但不支持异国购房。
取暖方式 中央空调 中央空调 中央空调
开盘时间 2006.9 2005 2006.11
销售速度 （套/月）
56.3
12.2
33 9
北京市各区域新建酒店公寓特征
1、短期供应量大：2005年以来供应总量约为4196套； 2、小户型零居、一居、两居为主，占90%； 3、价格高，普遍高于同区域住宅10%-20%； 4、取暖多用中央空调或户式中央空调； 5、物业费高，多在6元/月/㎡以上，这是酒店式公寓的普遍特征（包括物业费、 空调等费用等）； 6、各区域核心区销售速度快，如CBD的世界城月回款6000万元，华业玫瑰东 方3个月售罄回款约3.4亿元；中关村的立方庭已售完月均回款近1亿元；靠近 使馆区的瑞士公寓月均回款约2亿元。其他区域如月均回款在3000万元左右；
300
华远裘马都
24833
304
瑞士公寓
40358
198
户型面积 （㎡） 68-150 75-100 80-150
销售价格 (元/㎡)
待定 24000
33000
物业费 (元/月. ㎡)
待定 5.5
8.0
取暖方式 待定
市政户式中央空调 中央空调
开盘时间 2007.11 2006.10.15 2007.8
20
区域已售及在售项目各项指标标示高端居住区特征
项目名称 润枫水尚
天鹅湾 青年汇 星河湾 新华联丽景 华纺易城二期 合生橄榄季
户型面积 90-250 80-350 62-130 240-560 90-190 120-160 119-180
装修情况 精装修 精装修 毛坯 精装修 精装修 毛坯 精装修
16
CBD酒店式公寓户型大小及结构特征
老项目
项目名称
户型面积 （㎡）
世桥国贸公寓 148-162
户型结构 三居至四居
项目名称 世界城
在售项目
户型面积 （㎡）
户型结构
55-88 零居、两居
一居 户型比例
60%
立项类别 写字楼/公寓
国贸公寓 京广中心 华贸中心 金桥国际 嘉里公寓 雅诗阁 盈科中心公寓 美华世纪 富顿酒店公寓 泰悦豪庭 和乔丽致
北京酒店式公寓的客户以商务居住为主，具有长期居住及安置家人的需求， 这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。
5
目前北京酒店式公寓主要类型
1.按销售/出租划分：产权式酒店公寓/出租式酒店公寓：两者差别在于是否出售 2.按户型结构划分：居家型酒店公寓/零居室酒店公寓
项目
户型格局 户型面积
华业玫瑰东方 47-101 零居、两居 80%
长安驿
40-100 零居、两居 80%
世华国际中心 40-120 零居、两居 50%
写字楼 公寓
写字楼
1、老项目户型普遍偏大，以两居到三居为 主；少部分一居、四居、跃层；
2、在售项目户型偏小，基本都是零居、一 居为主，最大户型为小两居。
• 在售项目小户型居多的主要原因是多数项目以写字楼立项，为实现快速、
项目名称 世桥国贸公寓
国贸公寓 京广中心 华贸中心 金桥国际 嘉里公寓 雅诗阁 和乔丽致 美华世纪 富顿酒店公寓 泰悦豪庭 盈科中心公寓
总套数 131 401 244 55 253 196 310 168 300 150 382 318
户型面积 （㎡） 148-162 70-407 60-235 68-138 38-128 100-224 105-380 60-100 79-200 50-100 45-100 85-220
18
三、区域市场环境研究分析
19
区域环境研究分析
区域属性：泛CBD区域，目前仍属于CBD后花园居住区，目前已升级 为北京市又一富人居住区。
交通条件：城市快速交通线——朝阳北路的规划及2002年动工改造， 是促进区域地产升温导火索。
配套设施：商业及教育配套正在建设，预计2009年将走向成熟。 环境优良：北有1600亩国家森林公园，东有2000亩绿化隔离带。
70-407 60-235 68-138 38-128 100-224 105-380 85-220 79-200 50-100 45-100 60-100
一至四居、跃层 一居至四居 一居至三居 零居至三居
二居至四居、跃层 二居至四居、跃层 一居于四居、跃层 一居至四居、跃层
一居至两居 一居至两居 一居至两居
高价销售而将项目改造成酒店式公寓。受结构限制而建成小户型。
• 目前房价过高，小户型总价相对低，便于销售。
17
CBD酒店式公寓出租率高、租金高，市场消化量大
项目名称 世桥国贸公寓
国贸公寓 京广中心公寓
华贸中心 金桥国际 嘉里公寓 雅诗阁 和乔丽致 美华世纪 富顿酒店公寓 泰悦豪庭 盈科中心公寓
总套数 131 401 244 55 253 196 310 168 300 150 382 318
销售速度 （套/月）
—— 13.8 58.4
中关村
项目名称 立方庭 纽约客 艾瑟顿
建筑面积 (㎡) 90442 20000 50000
总套数 675 292 371
户型面积 （㎡） 33-73 50-60 60-146
销售价格 (元/㎡)
33000 18000 18000
物业费 (元/月. ㎡)
14.0 8.2 4.5
以月、年 配全套家电 有
计租
家具，有开 放式厨房
以日计租 部分家电家 无 具，无厨房
从以上数据得出酒店式公寓与酒店相比的优势： 酒店式公寓具有空间大；设备齐全；具有居家氛围；价格相对酒店低；人
员流动性小，安全稳定的优势。
6
零居室酒店式公寓图例
华业玫瑰东方
瑞士公寓
长安驿
立方庭
特征：
1.室内格局同酒店客房 设计，面积稍大，为 40-70㎡左右。
用途 客户类型 计租期 硬件设施 物业费
居家型酒店公寓 同住宅 大：50-200㎡ 出租 长期客户
正常居室 80-150 ㎡为 主
以月、年 配全套家电 有
计租
家具，有独 立厨房
零居室酒店公寓 酒店单间 小：30-90㎡ 40-60㎡为主
酒店
酒店单间 小：25-40㎡ 标准间为主
出租 长期客户
出租 短期及 长期客户
108962 883 40-100 30000
7.5
取暖方式 户式中央空调 户式中央空调
地热 地热/分户空调
中央空调
开盘时间 2007.1.
待定 2007.7 2005.4.7 2006.5.20
销售速度 （套/月）
27 0 98.7
——
15.6
使馆区、三元桥等
项目名称
建筑面积 (㎡) 总套数
方恒国际中心 30000
销售均价 （元/㎡）
19000 18000 12000（售完） 31000/35000 19000 14000 16600
建筑面积 (㎡) 43593 30000 21000
总套数 300 370 296
户型面积 （㎡） 55-88 40-120 47-101
销售价格 (元/㎡) 36000 21000 16000
物业费 (元/月. ㎡)
7.9 6.0 6.0
美华世纪
39800
207 79-200 27000
6.0
长安驿
华业玫瑰东方 华贸中心公寓 雅诗阁 和乔丽致 金桥国际 富顿酒店公寓
1.黑字体是老项目
2.绿字体是新建成 或在建项目
12
区域酒店式公寓分布特征
1、客户趋向特征明显：CBD、使馆区、机场路周边分布较多； 2、由以CBD核心区集中分布，逐渐向外沿发展。
13
CBD区域酒店式公寓
出租酒店式公寓 新建在售酒店式公寓
出租率 70% 90% 90% 81% 85% 95% 90% 100% 72% 70% 75% 80%
1、老项目出租率普遍高，基本都在81%以上,租金都在3元/平方米以上。原因之一是长期 的市场培养；二是这些项目处于以国贸为中心的CBD核心区，高端写字楼的高端客户。 2、新项目（后四个项目）出租率亦不低，透露出市场潜在需求旺盛。 3、租金高于同区域普通住宅一倍，甚至更多。酒店式公寓提供的硬件及服务附加值是租 金高出的主要原因。
各区域酒店式公寓销售速度都较快。 良好的出租率和高租金预期，是支持各项目销售速度快的主要因素。
10
二、区域酒店式公寓分析
11
重点区域酒店式公寓分布
汇园公寓 三全公寓 东环广场 盈科中心公寓 世华国际 世界城 新世界太华公寓 美华世纪 长安驿
CBD
和乔丽晶
使馆区、三元 桥、机场沿线
丽都苑 棕榈泉万豪行