恒大负债开题报告

恒大负债开题报告
（一）背景
1998年7月3日下发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在全国范围内结束了新中国成立后实施的住房实物分配制度，开始逐步实行住房分配的货币化。

此后，市场因素逐步成为房地产行业发展的主导因素，房地产开始进入平稳快速发展新时期。

到2003年，伴随着房地产市场的快速发展，大部分省市的商品房销售价格上涨，居民购房压力日益增加，随之国家各部委出台了多项调控政策。

随后的十多年中，房地产业起起落落，国家政策也随之变幻，一会儿鼓励、一会儿调控，但总体上不断发展，已成为不少地区不可或缺的支柱产业。

从2015年下半年起，中国房地产又经历了又一轮暴涨，因而又引起2016年9月开始的一些城市的调控。

房地产行业是国民经济的重要组成部分。

作为全国经济最发达，城市化和市场化进程最快的地区，江浙沪地区房地产的兴起和繁荣总体快于全国其它地区，同时，遇到的矛盾和问题也快于其它地区。

从房地产多年的发展历程来看，XX房地产业在推动投资增长、带动相关产业以及吸纳劳动就业等方面发挥了重要作用，已成为XX经济发展的重要支柱。

同时，在发展过程中，房地产业存在着一些不容忽视的问题。

居高不下的商品房价格成为社会关注的热点。

同时，房地产企业资金需求量较大，高负债经营正成为一个突出的问题。

如2016年1-9月，全国房地产开发资金累计10.47万亿，其中企业自筹3.66万亿，约占35%，定金及预付款2.93万亿，约占28%，国内贷款1.59万亿，约占15%，个人按揭贷款1.77万亿，约占17%。

132家房地产开发上市公司有息负债达19577亿，其中23家资产负债率超过70%（12家资产负债率超过80%，占比超半数之多），最
高的嘉凯城达93.55%。

整个房地产行业的资产负债率平均值为79.72%，直逼80%。

房地产企业的高负债率问题需要认真对待，并采取切实措施加以解决。

（二）意义
1、理论意义
从财务学观点看，企业运营所需要的资金有两个来源，即所有者投入资金和债务资金。

尽管对不同企业资产负债率没有一个严格的标准，但一般认为资产负债率超过50％将有较高财务风险。

虽然在业内人士看来，房地产开发行业，前期投资非常大，正常资产负债率范围在60%至70%之间，如超过80%，负债比例就有些过高，企业经营将面临较大风险，但2016年上半年，房地产业资产负债率已达79.72%，而去年同期为78.85%。

本文在阐明负债经营及其风险相关理论问题、分析XX房地产业发展状况的基础上，根据XX房地产上市公司披露的财务数据计算分析其偿债风险指标，并与最佳负债比率进行比较分析，评价其负债经营风险的现状及存在的问题，提出相应防范对策建议，是对现有负债经营风险理论体系的一个补充，同时也为以后的研究提供参考。

2、现实意义
房地产业是资本密集型产业。

房地产企业负债经营是行业经济发展的趋势和必然结果，负债经营对房地产企业而言，可以弥补资金不足并助其持续发展，还可以发挥杠杆效应给企业带来利益，降低资金成本。

但另一方面，负债经营也存在风险，尤其是过量负债对企业发展的不利影响就更加明显。

当前，房地产企业间的竞争越来越激烈。

据有关资料表明，在中小房地产企业中80%以上的负债率已相当普遍。

选择负债经营这一筹资方式，利好与问题都不可避免。

因此，本文分析XX房地产上市公司负债经营风险现状，总结其中存在的问题，提出完善
负债经营风险防范制度的对策建议，具有重要现实意义。

二、相关研究的最新成果及动态
（一）国外关于房地产公司负债经营风险的研究
我国房地产上市公司的运营与国外相比差距较大，尤其在负债经营和财务风险控制方面的差距尤为明显。

负债不仅是企业融资的一种手段，也是公司改善其治理机制的一种外在监督因素的引入。

负债经营是市场经济发展的必然趋势，其在给企业带来发展契机的同时，也给企业背上负债包袱。

如今负债经营被普遍认为是企业筹集资金最快速、最便捷的手段被广泛应用。

而资产负债率是界定企业负债是否合理的一个标准。

在西方国家，一般将50%作为衡量企业负债是否过度的标准，超过即说明企业借入资金过多，有可能造成不良后果。

而国外学者对负债经营等资本结构理论的研究远远早于、也领先于国内，对我国上市公司完善负债经营政策具有借鉴意义。