不动产登记中测绘与规划面积的差异辨析

不动产登记中测绘与规划面积的差异辨
析
摘要：在不动产登记中，需要对不动产面积进行登记，这会涉及到测绘面积
与规划面积，而在实践中很多时候规划面积与测绘面积之间存在差异，这会给不
动产登记工作带来不确定性，导致相关业务办理陷入困难。

对此，本文首先针对
不动产测绘面积与规划面积出现差异的主要原因做出分析，然后提出一些相关的
对策建议，希望可以给业界同仁起到一些参考作用。

关键词：不动产登记；规划面积；测绘面积；差异；对策
不动产从其本质属性来说，就是依据其自然性质或法律性质的限定，在空间
上占有固定位置，不能移动或不便移动的产权物，主要包含了土地、土地定着物、未脱离土地的生长物，以及其他人力或自然因素附着于土地上不能分离或不便分
离的其他物。

从日常的不动产登记工作来说，房屋建筑是最主要的不动产形式，
大部分不动产登记都和房屋建筑这类不动产相关。

不论是对哪种不动产进行登记，都会涉及到面积的认定，但规划面积和测绘面积出现差异时，如何进行面积登记，就成为了考验工作人员的一个问题。

作为工作人员，需要对规划面积和测绘面积
产生差异的原因形成认识，并结合实际情况采取合理措施来应对面积差异，做好
登记工作。

一、不动产登记规划面积与测绘面积出现差异的原因分析
规划面积和测绘面积，这是两个不同的概念。

规划面积是指不动产规划阶段
的设计面积，是理论上的面积。

而测绘面积往往是实地测量的面积，是实际面积。

理论和实际出现差异，这在不动产面积认定中是一种常见情况，而导致这种差异
的因素较多，需要对其形成客观认识。

（一）建设因素导致的面积差异
以房屋建筑工程而言，在房屋建设过程中，中途出现工程变更是比较常见的
情况。

由于工程建设周期较长，一个项目的建设周期一般在2-3年，在这期间，
难免会遇到一些意外问题，不得不对工程设计进行变更，如改变建筑物部分结构、调整设计方案等，在变更之后，建筑面积会产生相应的变化，从而导致室内面积、公摊面积等发生变化，最终造成测绘面积和原本的规划面积出现差异。

此外，在
建设过程中出现不合规的施工行为，或者是出现施工质量问题，也可能对面积造
成干扰，最终引起测绘面积和规划面积的差异。

（二）规划与测绘所采取的标准不同
以不动产中的房产而言，规划和测绘所采用的标准并不相同，这会导致二者
的面积出现差异。

房屋建筑规划，一般是按照《建筑工程建筑面积计算规范》作
为标准，而测绘面积一般是以《房产测量规范》作为标准，这两个规范本身的标
准存在差异，因此按照不同标准开展工作，最终就会在面积上体现出区别。

比如《建筑工程建筑面积计算规范》中指出单层建筑物高度在2.20米及以上时，需
要全部计算面积，单层楼距低于2.20米时，只需要计算一半面积。

而在《房产
测量规定》中则规定，房屋的单层楼距小于2.20 米不需要统计面积。

这个方面
的标准区别，自然会导致面积的差异。

（三）面积统计主体不同
对于规划面积和测绘面积，其统计主体存在不同，也会导致结果的差异。

规
划面积一般是建设方根据设计图纸进行统计，而测绘面积则是在后期由专门的测
绘机构进行测量。

面积统计主体不同，相关人员的专业素养也有区别，最终体现
在实际工作中，就会造成面积上的差异。

二、不动产登记对于规划面积与测绘面积差异的处理策略
对于不动产登记中存在的规划面积与策划面积的差异问题，相关工作人员需
要对其形成客观认识，理解导致差异的根本原因，结合实际工作，通过合理措施
来优化登记工作，尽可能确保面积登记的合规合理。

（一）重新确认测绘面积
在不动产登记中如果出现规划面积与测绘面积不一致的情况，而且差距较大，那么可能是测绘单位在测绘中出现了失误，导致测绘面积偏离实际较多。

因此，
在出现这种情况的时候，登记部门可以要求申请人和测绘单位进行核实确认，对
测绘结果的可靠性进行论证，甚至可以让申请人委托测绘单位重新测绘面积，对
测绘面积结果进行复核，确认测绘面积的准确性。

如果重新测绘面积与之前的测
绘面积不一致，那么则需要再次核实测绘面积。

（二）现场确认后再进行登记
根据不动产登记所面临的不同情况，对于一些较为严肃、重大的项目，在出
现规划面积和测绘面积差异较大时，可以取得相关部门同意后，现场确认之后再
进行登记。

对于不动产登记部门，需要严格审查，并对申请人提交的房屋登记申
请进行现场核实确认，针对建筑物是否按照规划进行建设予以查实。

在具体实践中，要根据不同的情况来予以区分。

一是因为技术规范不一致造成面积差异，要与相关部门沟通后进行登记。

比
如对于房屋建设而言，封闭式阳台一般是只计算一般建筑面积来进行验收规划，
而实际测绘中，会对封闭式阳台的面积进行全部测量，这样一来测绘面积肯定就
大于了规划面积。

所以，可以与住建部等部门沟通，汇总相关意见来进行登记。

比如为了真实反映房屋的实际产权，那么就应该按照测绘面积进行不动产登记，
并在档案中附加说明，解释测绘面积与规划面积出现差异的原因以及差异的数值。

二是其他不可控原因造成的面积差异，可以按照默认规则或是比例控制来进
行不动产登记。

比如从默认规则的角度来说，允许实测面积和规划面积存在3%以
内的误差，只要测绘面积和规划面积的差异在3%以内，那么就是规则允许的，按
照默认规则进行登记即可。

如果实测面积与规划面积的差异超过了3%，那么可以
按照违规建造处置。

但是这需要结合实际情况谨慎处置，以保护群众权益为先，
要尽可能避免损害群众利益。

（三）推动面积测绘的多测合一
不动产登记工作需要对不动产的面积进行登记，而面积差异的原因又存在于
多个方面，尤其是测绘主体不一致、采用标准不统一的客观现实，导致面积差异
始终存在，而且难以消除。

针对这样的问题，就可以推动不动产面积测绘的多测
合一，统一测绘主体和测绘标准，尽可能减少误差的出现。

在2019年，国务院
下发了《关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》，其中指出要实
现四个统一，即流程审批、数据平台信息化、管理体系审批和监管方式这些方面
要形成统一。

对于验收测量，要构建起“一次性申请、多方协同测绘、数据共享”的模式，要将各省市级实施的测绘工作统一起来，形成协同。

（四）构建部门协同共商机制
不动产登记虽然是由不动产登记中心负责，但是相关工作还会涉及到一些其
他部门，如住建部、房管局等，不动产的规划与建设，会涉及到不同的管理部门，在面积认定方面存在一些不同的要求。

因此，为了确保不动产登记工作能够更加
有效的开展，就需要和关联部门建立起协同共商机制，针对不动产面积认定达成
一致意见，制定统一的规范和准则，从源头上规划面积和测绘面积差异处于较小
的范围。

（五）提高不动产登记工作者素养
不动产登记会涉及到很多意料之外的情况，为了要对各类情况合理
处置，顺利完成不动产登记工作，这还需要相关工作者具备高水平的专业素养，
能够灵活解决各类问题。

对此，不动产登记中心应当建立起持续性的培训机制，
针对不动产登记业务人员展开持续性的学习培训，不断提高他们的专业素养。

三、结束语
综上所述，在不动产登记工作中，出现规划面积与测绘面积的差异
情况，背后的原因较多。

为了让不动产登记工作有效开展，就需要加强测绘面积
的重新测绘和现场认定，要推动多测合一减少差异，还要建立协同共商机制，发
挥多部门作用，切实提高不动产登记工作质量。

参考文献：
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