Realty Mogul房产众筹案例研究

Realty Mogul 房产众筹案例研究
付晴
摘要：房地产融资是房地产业面临的一个重要问题，近年来出现了一种新型的融资方式———众筹。

本文选择了美国Realty Mogul 作为案例并结合我国房地产业发展现状，对房产众筹进行分析。

关键词：房地产业；众筹；融资
一、案例公司背景介绍
Realty Mogul 是美国的一家行业性互联网众筹公司，专门从事房地产业的投融资，于2013年3月在Found Institute 和微软的TechStars 孵化器的协助下成立。

Re-alty Mogul 的用户有较高的自主选择权，他们可以参考Realty Mogul 提供的信息以及投资数据，根据自己的意愿来决定投资方向及类型，且单笔投资较少。

Realty Mogul 为了控制项目风险，对投资者的资质审查较严。

申请参与该平台众筹投资的用户，资产或收入都必须达到规定的标准。

但这一规定也限制了投资者范围，因此参与Realty Mogul 众筹的人群主要还停留在经济条件良好、资金足够充裕的阶层。

Realty Mogul 的房产众筹分两类：一类是房产股权众筹，即投资者持有众筹房产项目的股份，房产售出后根据
各众筹投资者的持股比例分配收益；一类是房产贷款众
筹，即让投资者筹钱借给借款人，只是这笔借款是有房产做抵押的。

但只有房源够好、确定能卖得出去的房产，才能得到投资者的青睐。

二、Realty Mogul 案例介绍（一）房产股权众筹案例
U.S.Realty 和Compass Acquisition 通过Realty Mogul 为Vons Anchored 零售商场募集目标金额为50万美元的项目资金，就属于房产股权众筹。

它们先把房源的信息提交给众筹平台，由审核机构进行审核。

如果通过就在Realty Mogul 众筹平台发起众筹，如果未通过审核则放弃众筹。

这个案例是房产股权众筹成功的案例，为项目发起者筹得资金50万美元。

众筹成功后，Realty Mogul 帮投资者建立了一个有限合伙制公司，投资者持有相应比例的股权。

Realty Mogul 不持有股份，但是是一般合伙人，拥有这个有限合伙制公司的全部管理权。

所有参与方都会签署一份具有法律效力的协议，明确规定了各方权责及运作流程。

Realty Mogul 平台上的房地产股权众筹项目，都类似于此，由Realty Mogul 为不持有股份的一般合伙人，帮助投资者代办和管理一个有限合伙制公司，而且一个房产股权对应一个有限合伙制公司。

投资者只是购买有限合伙制公司的股权，而且一个有限合伙制公司只持有一个房产作为资产或者是一个有房产抵押的债权。

这样投资
者的投资回报可以更明确的分配。

房企发起项目需募集
资金，只要能通过审核即可。

这一众筹平台是投资者的投资平台，也是房企的融资平台，是房企融资方式的一种创新。

（二）房产贷款众筹案例
房产投资公司OCG Properties 通过房产贷款众筹融资，筹集了购买并装修房产的资金。

同样的，融资公司需要向Realty Mogul 众筹平台提出贷款申请，由审核机构进行审核，如果审核结果是通过，那么接下来就可以在众筹平台上发起贷款众筹，如果未通过，便只能放弃。

这个案例是贷款众筹成功的案例，因此OCG Properties 作为筹资方，需要将房源拿作抵押。

这一项目的众筹投资者最低投资金额为五千美元，以购买众筹平台发行的本票的方式进行投资。

投资回报率为9%，投资者按月获得利息。

房产若在一年内出售，Realty Mogul 会返还投资者的初始投资额。

但是，如果一年内房产未能售出，投资者便无法收回初始投资额，只能获得一年的利息收益。

即使在一年后房产售出了，按协议规定，融资方归还的回款不会分配给众筹投资者，而是归Realty Mogul 所有。

这一模式使得投资者面临着较高的投资风险。

三、案例分析与启示（一）众筹模式分析
Realty Mogul 的房产债券众筹模式使得投资者面临的风险过大，应用于我国适用范围有限。

只有房源够好、确定能卖得出去的房产，才能得到投资者的青睐。

因此，能采用此种渠道进行融资的项目不多。

但Realty Mogul 的房产股权众筹对于我国来说仍有一定的借鉴意义。

股权众筹投资期限相对较长，与房地产业资金周转期长的特点相契合，便于解决资金搭配问题。

在发展成熟的房地产股权众筹平台，投资者可以详细了解感兴趣的房地产融资项目的信息，利用互联网金融的第三方支付功能进行投资支付，为投资者的投资以及房企的融资都提供了便利。

股权众筹本质上是一项网上投融资的活动，涉及的业务链较长，法律关系也更复杂。

众筹平台在股权众筹中起到关键的撮合作用。

目前受国内缺乏法律环境的影响，股权众筹的发展受到一定阻碍，很容易触碰非法集资的法律红线。

因此目前国内的股权众筹平台模式比较单一。

50
. All Rights Reserved.
营改增改革对房地产新老项目的影响
赵莉
摘要：2016年5月1日起，房地产业纳税人已纳入营改增试点范围，由缴纳5%的营业税改为缴纳11%的增值税。

本文讨论营改增对房地产企业新老项目的影响。

关键词：营改增；房地产房地产业和建筑业、金融服务业和生活服务业等行业从2016年5月1日被纳入营改增体系。

房地产行业现行营业税率为5%，营改增后适用11%的税率。

由于增值税实际上是基于差额征税(销项减进项)，而营业税是基于全额征税(仅销项)。

所以营改增后房地产的增值税率相较于营业税率有较大的变化。

一、房地产新老项目的划分标准根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：
1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。

营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，并办理《建筑工程施工许可证》，工程已经动工，营改增后，继续开发的项目，属于房地产老项目。

还有一种特殊情况属于“先上车后买票”的行为，即2016年5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续还没有办妥，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。

2.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。

营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承为了尽可能规避风险，防止触犯法律，国内主要采用领投
加跟投的模式。

但从监管层发布的《私募股权众筹融资管理办法（试行）（征求意见稿）》以及后期对《意见稿》的修改来看，我国正在降低股权众筹的门槛。

因此房产股权众筹未来在我国有很大的发展空间，Realty Mogul 的股权众筹模式也有很高的参考价值。

（二）风险管控模式分析
Realty Mogul 的风险管控主要体现在资金及项目运作的透明度上。

在房产项目融资完成后，虽然是房地产投资公司实际操控这些具体操作及资金的用途，但资金运作透明，众筹投资者能够随时了解到投资项目的动态及资金的具体支配。

并且在考虑扩大投资者数量前，会先观察监管机构对众筹的规定调整方案及态度。

这样可以降低投资者的风险，提高了投资者的信任与支持率。

至2014年3月，Realty Mogul 为平台上通过审核的各项目筹得的资金总额达1460万美元。

其中67%的投资者来自重复投资者，可见其项目融资支持度较高。

我国在实施众筹时，也需密切关注政策动向，以减少法律风险。

另外，也应保护投资者的权益，进而提高融资项目的支持率，形成长期投资者，减少融资过程中的障碍。

（三）房产众筹的国内应用
在Fundrise 平台上，房产股权众筹是由Fundrise 帮投资者设立有限合伙公司，而债权众筹则是投资者自行
成立有限合伙公司并发行本票。

Fundrise 成功的运作模式，使得该公司旗下的中筹房产（cnfundrise ）在中国房地产市场具有广阔的发展前景。

但由于在我国存在触及非法集资之嫌等问题，在未来一定时期内，仍将是较为小众的产品，难以大规模展开；相较之下，以平安好房为代表的融资型开发类众筹，在拿地后即展开，且可融得资金规模较大，能在较大程度的解决开发商最为关注的"客户+资金"两大问题，或将成为未来房地产众筹发展的重点方向之一；而其它几类模式，虽然众筹介入的阶段不同，但总体上所能筹集的资金规模较小，本质上更多是开发商为了项目营销造势、提前锁客、销售去化等采取的营销手段，难以真正解决开发商的融资难题。

此外，由于房地产众筹刚刚起步，法律法规尚不完善，存在与非法集资混淆、与《证券法》《公司法》等冲突的风险，这也给房地产众筹的发展加大了难度，要求对房地产众筹的设计及实施更加谨慎，给创新加上一个保险绳。

参考文献：
[1]张玉梅,王倩.中国房地产众筹的合规性和风险研究[J].管理现代化,2015(6).
[2]范家琛.众筹商业模式研究[J].企业经济，2013(08).[3]胡吉祥.众筹的本土化发展探索[J].证券市场导报，2014(09).
（作者单位：中南财经政法大学会计学院）
财税广场
51
. All Rights Reserved.。