农村私有房屋买卖合同效力的认定条件

农村私有房屋买卖合同效力的认定条件
现在农村很多人将用宅基地建成的私有房屋卖给他人，那么这种买卖农村私有房屋的行为法律上是不是认可的呢?农村私有房屋买卖合同效力的认定条件又是什么呢?律伴网为大家解答。

一、农村宅基地是什么
农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。

二、农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：
1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;
2、转让人与受让人同为本村村民;
3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;
4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。

如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。

符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。

三、农村宅基地转让易出现的问题
1、买卖合同不规范因纠纷。

农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，未签订买卖合同(或者买卖合同不规范)，而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。

如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷;
2、房屋升值，卖方毁约。

现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷;
3、城镇居民禁买农村房屋/宅基地，宅基地出卖人更受法律保护。

农村宅基地管理中有严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，从而使购买宅基地的人出于劣势，也助长了出卖人反悔的气焰。

四、农村房屋买卖合同的法律效力
1、此类合同违反了法律的强制性规定。

由于《中华人民共和国房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《中华人民共和国土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了法律(此处是指《中华人民共和国土地管理法》)的强制性规定。

根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。

2、由于合同标的不能而无效。

除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。

所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。

如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。

当事人签订的在集体土地上所建房屋的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。

但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的房屋无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。

这是一种债务人即使愿意履行也不能履行的状态。

基于这一原因，也可以确定此类合同无效。

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农村宅基地建设的私有房屋是禁止买卖的，所以买卖合同应该视不无效。

如果读者有相关法律问题，可以咨询律伴网的律师。

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