全国拆迁征地葵花宝典

拆迁征地宝典
一准备阶段
收集必要信息：
1、了解征迁区域宏观情况：比如土地政策，控规及土地性质、区域内人文情况、历史积累问题、主管政府的真实态度，社区的具体条件。

2、收集每户信息：亲属关系、房屋土地性质、联系方式、住所、主要诉求汇成调查表。

3、征迁红线内土地具体情况：涉及新征地、产权证情况、面积、受影响因素
4、与社区基层人员充分沟通，得到尽可能详细的各类背景资料。

创造充分条件：
1、政策及项目宣传度：政府对政策的宣贯、主导方对项目、征迁流程的宣传准备
2、主导方态度端正：把控主导方（街道政府、社区干部）尽最大可能促使其摆正态度，便于积极开展工作，通过利益驱动、感情同化、空头许诺、协调高层施加压力等方法。

3、明确的分工：政府、社区、公司等明确分工配合：提要求，巧催促，勤沟通，增压力。

二评估阶段
原则上主要依靠政府拆迁部门解答相关疑难，但公司参与征迁人员应对评估的依据及标准熟悉掌握，便于谈判期间解答评估疑问。

在同类别评估物评估中应盯紧评估公司，做到估值适当、取值相近。

防止出现史泊水井评估中出现的问题。

同时在应对非正常征迁户时也可适当争取提高评估价值；
工作组人员应熟记评估流程，原则上应尽量坚持正确的评估流程开展工作，避免出现偏差被征迁户抓住把柄。

非常情况下可考虑调整评估流程，加快进度。

三实施阶段
1、奖励措施
动迁初期宜分时间分阶段设定奖励措施，达到启动效果。

比如*月*日起，一周内签字的给予2000-3000现金奖励，逐周降低或者逐日递减。

2、调动各方能动性
政府层面机关干部应经常拜访、不定期宴请。

注意观察细节，迎合所好拉近关系，适当时候提出我方要求，善于沟通以便达到我方目的。

社区层面应调动一把手积极性，鼓励满足两委成员特殊要求。

对于入户做工作的具体人员可适当模糊许诺。

对于征迁目标户的亲朋应调动积极性，甚至完成征迁的目标户也同样可以模糊许诺，达到一带一，一带多的效果。

3、策略执行：先易后难、同步开展、先难后易、选择突破、连带帮扶等不同策略
4、条件绑定：针对征迁户提出的绑定条件应视情况分别应对。

第一类可解决的，全力辅助解决；第二类难解决的，或者避而不谈，或者不应对或者寻求替代方案；第三类无理要求条件应不接茬、不搭理、不考虑
四谈判阶段过程分解
1、谈判场所选择：对方场所便于细谈，社区便于施加压力。

2、谈判目标评估：性格，家境，文化水平，真实诉求。

3、谈判核心问题提出时机：注重倾听对方表述，揣摩对方底限，坚定的否决其不合理诉求，抓住其核心诉求，旁敲侧击诱导对方表达真实想法。

如果抛出我方底限，则尽量一鼓作气拿下，一旦搁置或者过夜，很可能对方提高要求。

谈判一旦进入互抛底线阶段，无法达成一致则应及时否认我方条件，即随时做出耍流氓的态度，随时反悔。

4、谈判技巧方法汇总：
磨：谈判前置，进入实质谈判阶段可考虑2-3次接触，磨出对方真实意图
急：对方抛出底线达到我方平衡点，应加快进程，声称还有急事，催促尽快办理哄：迎合对方委屈之事，安抚情绪，往心坎里聊，帮对方算账，哄对方认可你。

骗：利用政策、手段、资料、身份、数据等进行善意欺骗。

吓：层层加码，试探性抛出强硬态度。

讲述强拆案例（钱拿不到了）；摆明我方最坏
的态度；声称政府会加码施压；请对方尽快请律师吧；
五重点钉子户应对方案
1、目标户综合评价：评估结果、影响因素调查、家庭背景情况详查、性格分析、核心诉求调查、制约他的条件汇总等等
2、温和手段
3、激进手段
4、偏离挽回措施：
谈崩了，手段过激之后的弥补挽回措施。