2020年(物业管理)深圳市综合小区物业管理方案

（物业管理）深圳市综合小区物业管理方案
深圳市XX综合小区管理方案
目录
壹、项目概况————————————————
二、运营宗旨和运营目标———————————
三、物业管理模式——————————————
四、组织结构和人员编制———————————
五、物业管理收支和利润测算—————————
六、管理总体目标和分项目标—————————
七、物业管理制度及岗位职责（略）
八、物业服务内容、标准及质量保证措施（略）
九、方案编制说明——————————————
壹、项目概况（预设情况）
XX综合小区位于深圳市XX区XX路XX号，东临XX路，南靠XX路，西邻XX大厦，北接XX小区。

小区共有四栋塔楼组成。

其中A、B栋为高层写字楼用途，总建筑面积为50000平方米；C、D栋为高层住宅（公寓），总建筑面积为40000平方米。

每栋均有壹个独立出入大堂，各配有三部电梯。

小区对外封闭，有东、南俩个出入口，东门为正门。

小区占地20000平方米，绿化面积5000平方米。

电梯维护服务对外全包，无中央空调。

假定小区已完成入伙，进入正常管理期，无新增筹办费用，无租赁业务。

管理费标准暂按三级物管资质标准进行计算。

小区主要建筑经济指标如下：
二、运营宗旨和运营目标
●运营宗旨
以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。

●运营目标
物业X公司将以优质服务为基础，实现传统家居理念和现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。

以多种运营为手段，达到社会效益、环境效益、经济效益三方面丰收的运营目标，
三、物业管理模式
物业X公司将秉承“为业主节约每壹分，让业主满意多壹分”的管理理念，依托多年物业管理的成功运营模式和经验，建立完善的ISO9002质量管理体系；根据XX小区的自身客户定位、物业特点，
以及小区所处的地理环境，我们采用“以客户为中心，服务品质为导向”的运营管理模式，建立有自身特色的物业管理之路。

四、组织结构和人员编制
1、管理处组织架构
2、管理处组织架构描述及人员编制
管理处组织架构的设置原则是精简高效、壹专多能，采用经理负责制。

各岗位所需人力资源配置实行物业X公司管理下的完全双向选择，以保证管理处经理建立壹支高效、协调的团队。

管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。

根据之上架构，管理处共设立人员编制69人，具体安排如下：
（1）.管理处设经理1人，在物业X公司总经理的领导下负责管理处的全面工作，实现X公司制定的管理目标和任务。

（2）.管理处设经理助理1人。

由于该小区加上停车场、公共面积等超过10万平方米，面积较大，管理任务较重，特设立该职位。

其主要职责是协助经理完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，同时兼任行政主管和客服主管,降低人力资源成本。

（3）.管理处设工程部7人（含部长）。

其职责是负责小区各种设备、设施的维护、检修以及客户的报修工作。

其中设部长1人、设备组3人、维修组3人。

（4）.管理处设保安部46人（含部长）。

其职责是负责小区治安、消防、交通车辆的管理工作。

其中设部长1名，其余人员分三班设岗。

具体岗位包括：班长1人，前门岗1人，后门岗1人，大堂岗4人（4个大堂），中控室兼消防值班1人，地下车库2人（假设地下车库有2层），巡逻岗3人，车辆管理员2人。

（5）.管理处设环境管理部12人（含部长）。

其职责是负责小区内的卫生保洁、园艺绿化工作，营造小区良好的工作和生活环境。

其中设部长1人，另设绿化组1人、保洁组10人。

保洁组原则上按每1万平方米配1人的标准设置。

每栋楼2人负责
（共8人），1人负责大堂和车库，1人负责地面公共区域。

（6）.管理处专设服务中心（即办公室）2人。

其中物业助理兼文员1人（职责是负责客户服务、文件档案管理、文秘工作等）、物业助理兼财务1人（职责是负责客户服务、各项费用的收取、工作统计等）。

管理处原则上只设立出纳岗位，会计工作由X公司会计负责。

物业助理在经理助理的直接领导下，负责客户投诉接待、信息传递、协调沟通工作。

五、物业管理收支和利润测算
XX综合小区每月收益表
面积共90000平方米月计算
运营成本（员工工资福利）预算
物业管理成本预测收支明细面积共90000平方米月计算
六、管理总体目标和分项目标
1、管理总体目标
为了将本小区建设成为壹流的文明住宅小区，物业管理X公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理，我们的
目标是：
壹年内：
——达到“深圳市物业管理优秀住宅小区”考评标准；——达到“深圳市安全文明小区”考评标准；
——创建区级“青年文明号”；
二年内：
——达到“广东省物业管理优秀住宅小区”考评标准：
——达到“深圳市安全文明先进小区”考评标准：
——创建深圳市的“青年文明号”；
三年内：
——达到“全国城市物业管理优秀住宅小区”考评标准；
——达到“深圳市安全文明标兵小区”考评标准；
——创建广东省的“青年文明号”；
2、分项指标：
（1）房屋及公共配套设施完好率98%之上，其中发电机和消防水泵完好率达100%；
（1）小区无重大火灾、刑事和交通事故。

（1）小区内外，环境绿化按国家级标准达标率100%。

（1）房屋零修、急修及时率99%之上。

（1）违章发生率1%以下，处理率100%。

（1）管理人员专业培训合格率100%。

（1）业主（住户）对小区、大厦物业管理满意率95%之上，投
拆处理率100%。

九、方案编制说明
1、本方案主要考虑小区物业管理工作方面的常规性作业内容，未考虑管理处兼顾物业租赁、开展多种运营等方面的工作，主要原因是此类工作根据具体情况的不同，会在人员配备、费用支出、收入预计等方面产生较大变化；
2、本体维修基金为专项基金，未列入常规收入、支出范围内；
3、本方案中人员编制根据实际情况和X公司对物业管理效果的总体要求不同，会有壹定出入；
4、收支测算仅针对管理处级测算，未包含物业X公司费用分摊等因素；。