房地产测绘章节难点解读

第一章概论
第一节房地产测绘的定义、目的、任务
一、房地产测绘的发展历程
1984年底，建设部决定在全国城镇范围内进行第一次房屋普查，许多城市的房地产管理部门纷纷成立测绘队伍。

1987年，又在全国范围内开展了房地产登记发证工作。

1991年，第一部《房产测量规范》(行业标准)正式出台，标志着全国房地产测绘标准的统一。

2000年2月，国家颁布了《房产测量规范》(GB／T17986-2000)(以下简称《房产测量规范》)，房地产测绘工作逐步走向规范化发展道路。

二、测量学的概念和房地产测绘的定义
1．测量学的概念
广义测量学是研究对地球整体及其表面和外层空间中的各种自然和人造物体上与地理空间分布有关的信息进行采集处理、管理、更新和利用的科学和技术。

2．房地产测绘的定义
房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术来测定房地产的位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。

房地产测绘属于专业测绘，它测绘的对象是房屋以及与房屋相关的土地。

房地产测绘按范围不同分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。

房地产基础测绘，是指在一个城市或一个地域内，大范围建立整体的房地产平面控制网，测绘全面反映房屋及其用地位置和权属状况
的基本图——房地产分幅平面图。

房地产基础测绘与房地产信息系统、登记系统、房地产信息分析统计汇总、城市规划建设管理等紧密相关。

要求房地产项目测绘的一些信息必须及时整合到基础图中，不仅要反映合法的房地产，也要反映不合法的或暂时未办理手续的房地产，房地产基础测绘图纸要能做到实时更新，如实反映一个城市的房地产全貌。

三、房地产测绘的目的
房地产测绘是一项专业测绘。

房地产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房地产测绘活动。

房地产测绘主要为委托人提供所需要的图件、数据、资料等相关信息。

房地产测绘的目的，第一，是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。

第二，是为城市规划，城市建设(如户籍人口管理，基础设施，地下管网，通讯线路，环境保护)等提供基础数据和资料。

第三，为委托人从事房地产交易、申请房地产产权登记、建设项目拆迁等活动提供房地产测绘数据。

第四，为房地产管理信息系统（GIS）、数字城市提供基础数据和信息。

第二节房地产测绘的内容及特点
一、房地产测绘的内容
房地产测绘包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘
成果资料的检查与验收。

二、房地产测绘的工作程序
三、房地产测绘的特点
1、测图比例尺大
2、测绘成果具有法律约束力
3、测绘成果精度要求高
4、要求修测、补测、变更测量及时
5、房地产测绘人员既要懂测绘、更要懂房地产
四、房地产测绘与地籍测量的关系
五、房地产测绘与地形测量的差别
第三节房地产测绘的作用
一、在房屋登记中的作用
房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

房地产测绘成果中房屋建筑面积、地理位置、房屋界线范围、房地产平面图等均是房屋登记簿记载的重要内容,对房屋的基本状况起到证明作用，能够保证房屋登记簿公示信息的准确、规范。

房地产测绘的外业工作，包括房地产平面图（分幅、分丘、分户等）测绘以及房地产调查。

房地产平面图测绘，实际是对房屋权利范围的测绘，通过实地测量房屋坐标、四至关系、相关地形地物等，反映房屋的实际地理位置和相邻关系，确保房地产地址的唯一性。

房地产调查的内容有坐落、产权人、产权性质、建筑结构、建筑高度（层数）、房屋用途、用地性质等，为房屋登记提供可靠的第一手资料。

第 3 页共43 页
房地产测绘成果通过审核后，方可用于房地产登记，成为证明房屋面积、界线范围、地理位置等的依据文件。

二、在房地产交易中的作用
三、财政税收经济作用
四、社会服务、决策参谋功能
五、在房地产信息系统中（测绘技术方面）的作用
六、解决房产纠纷中的作用
第四节房地产测绘管理
一、房产测绘资格的管理
二、房产测绘成果的监督管理
《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令第83号）规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。

审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”，因此，对房产测绘成果，必须进行审核、验收合格后方可在登记发证等房产管理中使用，并按要求纳入房产档案。

第二章房地产平面图测绘
第一节概述
一、房地产平面图的概念
房地产图是房产图和地籍图的总称，是一种系列图，房地产图的图示部分，对房产图来讲，按房产产权、产籍管理的需要，分为房产分幅平面图(简称分幅图)；房产分丘平面图(简称分丘图)；房产分层
分户平面图(简称分户图)。

对地籍图来讲，按地籍管理的需要，分为地籍图、宗地图。

其中，房产分幅图和地籍图可为房地产权属、规划、税收等提供用途和基础资料。

房产分户图供核发房屋所有权证使用，宗地图供核发土地使用权证使用。

房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的细部测量。

房地产图测绘内容包括，测定房屋平面位置，绘制房产分幅图；测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。

测定界址点位置，制作基本地籍图，求算宗地面积，制作宗地图。

二、房地产平面图测绘的特点
房地产图的测绘是一项政策性、专业性、技术性、现势性很强的测量工作。

首先，从政策性来讲，房地产图是核发房地产所有权和使用权证的法律图件，具有特定的行政政府行为。

其次，从专业性来讲，房地产图是专门化的房地产管理用图，其中，房产图以房产要素为主，反映房屋和房屋用地的有关信息，为产权、产籍管理服务。

地籍图以地籍要素为主，反映土地的权属、位置、形状、数量等有关信息，为地籍管理服务。

再次，从技术性来讲，房地产图的测绘精度要比地形图测绘精度高。

最后，从现势性来讲，房地产图测绘应随城市的发展变化和房地产权属变化的需求，必须随时进行变更测量，做到图与现状一致。

综上所述，房地产图的测绘，需要花费很大的人力、物力、财力，
第 5 页共43 页
投资大，见效慢，从事这一工作的人员不仅要有熟练运用各种测绘方法的能力，而且还要掌握房地产的业务知识，熟悉房地产的若干法律、法规，公平、公正、合法、合理地测算房屋面积，保护各方的合法利益，为房地产市场搞好服务。

第二节房地产平面控制测量
控制测量是在一定的区域内，按照一定的精度要求，测定一系列固定地面控制点的平面位置和高程位置的过程。

测定控制点水平位置的工作叫平面控制测量，测定控制点高程位置的工作叫高程控制测量。

测量房地产平面控制网的工作称为房地产平面控制测量。

一、房地产平面控制测量的目的和作用
二、房地产平面控制网的布设原则和基本要求
房地产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部，从高级到低级，分级布设，也可以越级布网的原则，充分利用国家和城市已有的控制测量成果，保证测绘成果的共享和质量，以达到经济上和技术上的合理性。

三、房地产测量的坐标系统
房地产测绘目前采用的国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986—2000）第3.3.1条明确指出：房产测量应采用1980西安坐标系统或地方坐标系统，采用地方坐标系统时，应和国家坐标系统联测。

四、房地产平面控制测量的方法
第 7 页 共 43 页
房产平面控制测量应尽可能的利用国家已有的平面控制测量成果，但在利用前，先进行必要的检核分析，确认合乎要求后方可采用。

房地产平面控制测量包括二、三、四等基本控制测量和一、二、三级加密控制测量。

根据当今测绘科技的高速发展情况，二、三、四等基本控制测量普遍采用GPS 测量方法，一、二、三级加密控制测量视测区情况采用GPS 测量、导线测量或两者相结合的测量方法。

（二）GPS 定位测量
1、GPS 全球定位系统具有以下优点：
（1）定位精度高
（2）观测时间短。

（3）测站间无需通视。

（4）观测方便。

（5）提供统一的三维坐标。

（6）全天候作业。

（7）实时定位。

7、GPS RTK 实时动态测量
第三节 房产调查
一、房地调查的任务与目的
二、房产调查的方法
三、房产调查的内容
房屋权属用地单元的最小单位是丘。

所谓丘，地表上一块有界空间的地块。

根据丘内产权单元的情况，丘有独立丘与组合丘之分。

一个地块只属于一个产权单元时称独立丘；一个地块属几个产权单元共有时，称组合丘。

房屋用地调查以丘为单位进行，调查内容包括：用地坐落、产权性质、用地等级、税费、用地人、用地单位所有权性质，权源、界标、用地分类、用地面积和用地纠纷等基本情况。

房屋用地调查记簿应采用专门的“房屋用地调查表”，并绘制用地范围略图。

1、房屋用地坐落的调查
房屋用地坐落是指其在实地的由民政部门统一命名的行政区划名称和自然街道名称以及由公安部门统一订立的门牌号。

调查中，当房屋用地实地位于在较小里弄、胡同、小巷时，坐落前要加注主要自然街道名称；房屋用地临两个以上的街道或有两个以上的门牌号时，均应分别注明，并按其主次顺序注明；当房屋用地暂缺街道门牌号时，可以与毗邻或临近房屋用地坐落的相对位置加以说明，也可以房屋用地中主要标志性建筑物名称代替；组合丘内，应根据各权属单元实际用地的位置加以说明，实际地名改变时，应在老名称前加注一“老”字，新名称前加注一“新”字。

在房地产产权产籍档案管理中，图号或房产分区号也是坐落的重要内容，图号指房屋用地主门牌号所在的分幅图号，房产分区号指房屋用地所在房产分区编码。

对于范围较大的地块，它可能同时跨两个或两个以上的行政区，调查用地的坐落时行政区名以其用地大部分所
第 9 页 共 43 页
在区或其行政隶属关系为准。

2
（
1
用地人是指房屋用地使用权人的名称或姓名，用地人的所有制性
（
2
权源即房屋用地（土地）使用权的来源。

权源调查主要是权利人
（
3
城镇土地等级是根据市政建设情况、经济繁荣程度、商业发展程度、公用事业及交通状况、城市发展规划、工程地质条件及自然生态环境等条件综合评估而划分的等级。

房屋用地等级根据其所在区域土
（
4
土地税费的调查按税务机关提供的征税资料或者缴税人提供的税务局证明，按年计征额填写。

其中属于免征对象应注明“免征”
，并
（
5
《中华人民共和国土地管理法》规定，城市市区的土地属国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，都属于集体所有。

土地的所有制性质只有国家所有（简注“国有”）和集体所有（简注“集体”）两种情况。

（6
城镇房屋用地的类别按《房产测量规范》附录A中的A3执行。

一块用地内的房屋类别不完全相同时，以其主要的或多数的类别为准。

一般来说，一块用地应分为一类，特殊情况下，可按用地内多栋房屋用地的实际情况分别划分类别。

（7）用地面积调查
房屋的幢是房屋的计量单位，指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。

房屋的调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷、和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

1、房屋的坐落
房屋坐落的调查与房屋用地坐落的调查相同。

2
房屋产权人（或称权利人）是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其它组织和自然人。

调查房屋产权人，一般应与有关房地产产籍资料所记载的依法建设或取得房屋所有权的法人其它组织或自然人名称或姓名保持一致，法人和其它组织名称按其法定完整注记，不得简化注记，自然人用身份证件上姓名注记，必要时同时调查注记曾用名、别名和化名。

3
房屋产别是根据产权占有不同而划分的类别。

依据《房产测量规
范》产别分类如下：
（1）国有房产：指国家所有的房产，包括直管产、自管产、军产。

（2）集体所有房产：指集体所有制单位所有的房产。

（3）私有房产：指私人所有的房产。

包括中国公民、港澳台胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产。

（4）联营企业房产：指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人经济实体所投资建造、购买的房产。

（5）股份制企业房产。

（6）港、澳、台投资房产。

（7）涉外房产：指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。

（8）其它房产：凡不属于以上各类别的房屋都归在这一类。

第四节房地产分幅图的测绘
一、房地产分幅图的作用
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。

是测绘分丘图和分户图的基础资料，同时，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。

房产分幅图以幅绘制。

二、房产分幅图测绘的范围
房产分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿、企事业单位及与其毗连的居民点。

房产分幅图测绘，应与开展城镇房屋登记的范围相一致。

第11 页共43 页
三、房产分幅图的坐标系统与测图比例尺
(一)房产分幅图的坐标系统
房产分幅图应采用国家坐标系统或沿用该地区已有的坐标系统，地方坐标系统应尽量与国家坐标系统联测。

根据测区的地理位置和平均高程，以投影长度变形角不超过2．5cm／km为原则选择坐标系统。

面积小于25km的测区，可不经投影，采用平面直角坐标系统。

(二)房产分幅图的测图比例尺
房产分幅图成图比例尺：城镇建成区一般采用1：500比例尺测图；远离建成区的工矿区、企事业单位及其相毗连的居民点也可采用1：1000的比例尺测图。

四、房产分幅图的分幅与编号
第五节房地产分丘图的测绘
一、房地产分丘图的作用
房产分丘图是房产分幅图的局部图，是反映本丘内所有房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点；房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权属状态等各项房地产要素。

也是绘制房产权证附图的基本图。

房产分丘图以丘为单位绘制。

二、房地产分丘图的范围
三、房地产分丘图的坐标系统和比例尺
四、房地产分丘图的编号
五、房地产分丘图的内容和要求
房产分丘平面图的内容除表示分幅图的内容外，还应表示房屋的权界线、界址点、界址点点号、窑洞的使用范围：挑廊、阳台、房屋建成年份、丘界长度、房屋边长、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

测绘本丘的房屋和用地界限时，应适当绘出邻丘相邻地物。

六、房产分丘图的精度要求
房产分丘图不但要求图上地物点的平面位置精度，还要求图上实测界址点、房角点的坐标精度，图上地物点的精度是相对于邻近控制点而言的，不超过分幅图图上±0．5mm，图上界址点、房角点的坐标精度，在《房产测量规范》中，规定了房产界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表2-6的规定；间距不超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式2-6的计算结果：
表2-6
△D=±（m j+0.02m j D）2-6
第13 页共43 页
式中：m j——相应等级界址点的点位中误差，m；
D——相邻界址点的距离，m；
△D——界址点坐标计算边长与实量边长较差的限差，m。

七、房产分丘图的测绘方法
第六节房地产分层分户图的测绘
一、房地产分层分户图的作用
房地产分层分户图又称房产分户图，是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为基本单元，表示房屋权属范围的细部图。

是根据各户所有房屋的权属情况，分幢或分层对本户所有的房屋的坐落、结构、产别、层数、层次、墙体归属、权属状态、产权面积、共有分摊面积及其用地范围等各项房产要素，以明确异产毗连房屋的权属界线，供核发房屋所有权证的附图使用。

房产分户图按照房屋登记的基本单元绘制。

二、房地产分层分户图的范围
三、房地产分层分户图的比例尺
房产分层分户图成图比例尺，一般为1：200，当房屋图形过大或过小时比例尺可适当放大与缩小。

四、房地产分层分户图的编号
五、房地产分层分户图的内容和要求
房产分户图的内容包括房屋的权界线、房屋边长、墙体归属、建筑面积、分摊共用面积、楼梯、走道、地名、门牌号、图幅号、丘号、
幢号、层次、室号等。

房屋边长应实量，取位注记至0.01m。

不规则房屋边长丈量应加量辅助线，共有部位应在范围内加简注。

六、房地产分层分户图的成图方法
第三章房地产面积测算
第一节房地产面积测算的意义和内容
一、房地产面积测算的意义
房地产面积测算是指利用测绘工具、测绘手段和测绘技术来采集房屋及其用地的边长或点的相关数据，并对这些数据进行处理，获得房产面积的过程。

测算房屋及其用地的面积，是房产测量中一项重要的工作，它为房产产权产籍管理、核发权证、房产开发、房产交易等提供必不可少的资料；同时也为房产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。

房产面积测算，是一项技术性强、精确度要求高的工作，关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益，因此，房产面积测算在整个房产测绘中占有非常重要地位。

二、房地产面积测算的内容
房地产面积的测算均指水平面积的测算，分为房屋面积的测算和用地面积的测算两种。

其中房屋面积的测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

1、房屋建筑面积
房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖；有围
第15 页共43 页
护物；结构牢固；有实际使用功能；层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

2、房屋使用面积
房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

房屋使用面积是房屋各层中直接为生活和生产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构面积。

内墙面装饰厚度计入使用面积。

3、房屋产权面积
房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所用权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由房屋行政主管部门登记确权认定。

4、房屋共有建筑面积
房屋共有建筑面积是指多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

5、用地面积
用地面积包括房屋占地面积、其他用途的土地面积。

房屋占地面积是指房屋底层外围水平投影的面积，包括落地阳台、外走廊等附属建筑的外围水平投影面积。

下列土地不计入用地面积：
（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；
（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；
（3）公共使用的河涌、水沟、排污沟；
（4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门
核定需要作市政建设的用地；
（5）其他按规定不计入用地的面积。

为了保证全国房地产面积测算标准的统一，2000年，国家标准《房产测量规范》颁布以后，对面积测算提出了基本要求，作出了具体规定。

这些要求和规定，保证了全国房地产面积测算标准的统一，同时顾及全国各地对房地产面积测算传统方法的连续性。

2000年8月2日以建住房[2000]166号文发出“关于认真贯彻执行《房产测量规范》加强房产测绘管理的通知”，要求各省、自治区建设厅（建委）、直辖市房地产管理局，可遵循《房产测量规范》的基本原则制定本地的实施细则或技术规定。

第二节房地产面积测算的一般要求和方法
一、房屋面积测算的一般要求
1．房屋面积的测算，均以幢为基本单位，按水平投影面积测算。

2．各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

3．边长以m为单位，取至0.01m；面积以㎡为单位，取至0.01㎡。

4．量距应使用经鉴定合格的测距仪或其它能达到相应精度的仪器或工具。

5．房屋的层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

二、房屋幢、层、户的划分原则
第17 页共43 页
1．房屋幢的划分
幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层数的房屋。

2．房屋层数的划分及编立
房屋的层数指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其层高在2.20米以上的，计算自然层数。

房屋的总层数为房屋地上层数和地下层数之和。

夹层、插层、低于2.20米高的技术层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。

3．房屋户的划分
房屋户指房屋内各权属单元的权界线所围成的范围（包含阳台、走道等附属建筑），是房屋产权登记发证的基本单元。

房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（栋号、室号等）的房屋或者特定空间（栋、层、单元、套、间等）。

房屋的基本单元不能小于间，不能大于栋。

一户可以是一套标准户型，也可以是一间、一层、一个单元、一幢房屋的范围。

三、房屋边长数据的采集
（一）预测面积的房屋边长数据采集
预测面积是指在房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸（含施工平面图、立面图、剖面图等）、房屋销售方案等资料上直接获取的边长数据，按照房产测绘技术标准计算的房屋建筑面积。

预测面积可以用作开发商成本预算、商品房预售、房屋预登记备案、银行按揭贷款等需要。

预测面积应委托具有房产测绘资格的测绘单位进。