江苏盐城东台某房地产项目策划报告
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15
——区域发展和竞争趋势
—老城区：未来只有零星拆 迁新建项目开发
—城北区：未来住宅房源的 主要供应区域，供应区域不 断向外围拓展
—城南区：县城未来另一个 居住集中地
—城东区域：随着204国道改 道，使国道东面区域更好地 融入市区，形成新的住宅居 住区
点评：市政北迁，使得金海路、北海路周边楼盘崛起。价格也提升较快。未来 城市北部竞争必然激烈。本案区位相对其他区域劣势明显，要吸引客户购买， 只有在品质、价格和营销等各个方面提升自16 己的竞争力，才能突围而出。
24
——主力总价控制和去化程度
主力总价与去化情况分析
35
100.00%
30
80.00%
25
60.00% 40.00%
20
20.00%
15
0.00%
盛大花园 蓝色港湾 法国小镇 厦门华苑 天赐良园 金海康城 城中花园 大业世家
点评：在售楼盘主力总价基本控制在25-35万之间。老城区楼盘单价较 高，但是主力总价还是控制在35万以内；新城区在售楼盘主力总价差别 不大，基本控制在25万左右。
东台项目策划报告
新吉阳机构苏州新吉阳
1
总体思路
战战略略设设问问
问题： 1、市场中有什么产品？ 2、市场中缺什么产品？
问题： 1、哪些是目标消费群？ 2、目标消费群需要什么？
问题： 1、开发商有那些可利用资源？ 2、如何将产品与目标消费群对接？
区域市场的 共性与个性
产品研发
思维创新
项项目目定定位位
产产品品策策划划
7
——居民生活水平的提高是房产市场发展的保障
17000 15000 13000 11000
9000 7000 5000 3000
东台市人民年人均收入（元）
8349 4244
9616 4463
11937 10603 4716 5163
15275 13603
5665 6262
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
农民收入
在岗职工收入
2006年统计资料显示，东台市在岗职工人均收入为15275 元，比上年增长了12.3%，农民人均收入6262元，比上年增长 10.5%，城乡居民收入增长保持着较快的增长水平。
8
——人口的稳步发展，形成了稳定的市场需求空间
东台市人口变化图
1400000 1200000
1167945 1163831 1162352 1159437 1155860
点评：目前东台市房地产市场依然火爆，房地产市场呈良性发展。随着外来
开发商的不断进入，新型营销理念的介入，市场上创新性、高性价比楼盘必
将受到市场的欢迎。
13
——近年来市场供求状况
资料统计: 2005年全市房地产市场投资9.7亿元，比上年增 长150%。其中住宅投资6.6亿元，比上年同期增长了120%； 商品房施工面积58.4万平方，其中新开工面积17.5万方，商 品房竣工面积27.2万方；商品房销售面积19.7万方，其中住 宅销售面积15.4万方。目前市场在售产品有20多万方。
1000000 800000 600000 400000 200000
285728
349901
425517
425858
433582
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
非农业人口 总人口
东台市正在经历着城镇化过程，由于拆迁以及农村人口城市化，
市场上住房刚性需求会不断扩大。按2010年48万的城镇人口规划，城
目前呈现动态平衡，供略大于求市场态势。 和苏北大部分县市一样，东台房地产市场近三年来驶入发展快车道，房
地产市场投资激增，当地房地产市场供应量迅速放大。 与供应量相对应，有年均上万的城市化人口形成的刚性需求，市场需求
量也正在升温。
14
——近年来房地产市场成交均价保持稳定上升
1900 1800 1700 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1085 1000
盘
套
120-130
06.05
228套/168 套
81-105
07.01
229套/139 套
90/130
07.04
180套/120 套
87-127
2期尚未开 272套/262
盘
套
57-85 98-133
06.10 06.11
500套/350 套
145套/140 套
——产品类型和建筑风格评述
厦门华苑
城中花园
创新产品大有可为
30
三、地块研究
31
——区位价值分析
通
东中
北海路
榆
在开发位置
河
市政单位 原 体育中心
本案
火
车
北海2 路
北海路
站
在开发位置 0
已形成一定规模的城北市场
4 金海路
开发区
已形成一定规模的城北市场
国
道
老城区
32
——交通状况
东向：东向通往东台火车站，带来一定人气和商机，但也妨碍与东边乡镇联系； 西向：快速直达东台市体育馆、新市政中心、东台中学等； 西南向：通过204国道，可以到达金海路、新东路以及老城区步行街； 南向：向西直走南向，通过规划中的红兰路，可以直接到达人民路步行街以及人 民公园风景区。 北向：通过204国道可以到达大丰市、兴化市。 项目处于城市的东北端，北海路扩建后将融入市区范围，升值潜力较大，但目前 周边配套尚待完善。与其他在售楼盘相比，交通除了火车站以外，劣势明显。
1000
500
0 盛大花园 蓝色港湾 法国小镇 厦门华苑 天赐良园 金海康城 城中花园 大业世家
点评：目前东台市区在售楼盘均价在2300元/㎡左右（2007年7月份），价 格年均增长为150元/㎡。其中中心城区均价在2600元/㎡左右。城北区均价 在2200元/平米左右，由于市政北迁，该区域房价也会有较大的升值空间。 一个明显的特征是靠近重点学校的楼盘价格明显拔高，有专业公司代理的 楼盘价格也明显偏高。
东台市GDP增长情况（亿元）
210
194.73
190
170
167.31
150
141.03
130
108.81 117.55
110 96.3
90
70
50
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
东台市GDP年平均增幅在11.6%左右。市域经济发展平稳迅速，为 当地房地产稳健发展提供强有力的支撑。
33
——立地概况
总规划面积 总建筑面积
容积率 绿地率 建筑日照间距 建筑密度
56611㎡ ≤84916.5㎡
≤1.5 ≥30% ≥1：1.2 ≤30%
点评：地块占地面积不大，呈三角形，一定程度影响规划。但对建 筑形式的宽松规定给本案较大的创新空间。
发展活跃期
2004-2005年
商品房已经深入人心，房地产市场也开始慢慢吸引 外地开发商的进入。价格也在不断上涨，城市开始 向北发展。
发展转型期
06年至今
受到东台市城市规划影响，以及外地地产商的进 入。东台市开始大力发展城市北部，生活水平的提 高，使购房者不再是仅仅为了满足住房需求而买 房，房屋的品质也开始深入人心。
2001年
东台市成交均价走势图（元/平米）
1287.9
1433.4
1614
1739.6
2002年
2003年
2004年
2005年
1850 2006年
点评：从表中看出，东台市商品房成交均价保持稳定上升。年增 长在115元/㎡-120元/㎡之间。06年成交均价达到1850元/㎡，但 是对比周边县市的房价水平，东台仍然处在一个价格凹地，市场 价格升值空间大。
2
本报告的核心任务
★ 项目机会点在哪里？ ★ 目标客源如何？ ★ 项目如何定位？ ★ 产品如何表现？
3
报告内容
城市认知 市场分析 地块研究 项目定位 产品建议 推广建议
4
一、城市认知
5
泰州
东台
南通
东台把守盐城市南大门，西接泰州、南临南通、东面黄海。资源 丰富，交通便捷。
6
——经济持续高速的发展是房地产发展的强劲动力
奠定未来东台市房地产业高速发展的基础
11
二、市场分析
12
——东台房地产市场发展历程
发展时期 起步期
时间 1997年
阶段特点
市场商品房出现，价格开始提升，市场均价达到 616.4元/平米。
初次发展期
1998年-2003年
商品房市场起步带动本地房地产企业的迅速崛起， 房价也稳步上升，每年上涨的价格都在115元/平 米。到03年均价已达到1433.4元/平米。
计比较单调，有较大的改进空间。为扩大销售面积，几乎所有的户型
都是封闭阳台，算整面积出售。户型设计是我案攻占市场的重点突破
口之一。
20
——景观设计评述
点评：目前市场在售项目的景观设计基本停留在传统栽花种草 概念上，在借势自然、结合楼盘风格以及景观塑造还很欠缺。 突破和提升现有景观规划水平是21我案赢得竞争的重要突破口。
25
——当前市场购房客源分析
二次置业
客源结构示意
多次置业
首次置业
客源组成示意
乡镇人口 拆迁户 事业单位 私营业主 企业白领 其他
由于商品房发展，购买力又相对有限，当地购房以首次置业居多；
乡镇进城购房现象日益普遍，乡镇购房者成为市场主要购房群体；
城市北扩使得拆迁户激增，成为购房的另一部分主力军；
天赐良园
盛大花园
大业世家
蓝色港湾
点评：现阶段在售楼盘基本为普通多层。从中我们不难发现整个市场产
品非常单一。现有产品以现代风格为主，外力面造型缺乏质感，亮点多
的个性楼盘还未有出现。
19
——户型设计评述
盛大花园
厦门华苑
天赐良园
大业世家
法国小镇
城中花园
点评：在售楼盘户型一般以三房为主，面积在105-130不等。户型设
27
——未来消费者研判
更加重视产品品牌知名度和美誉度； 价格始终是市场的主导者，但是品质也是影响消费者购房的重要因 素，性价比高的楼盘将成为市场宠儿； 对于、户型、内部配套、小区景观等要求越来越高； 物业管理也开始慢慢被人们重视； 随着价格不断上升，总价将成为决定销售好与坏的重要因素；
28
对市场现状的总结
市场发展极不成熟，市场整体可塑性较强； 以本地刚性需求为主，市场供需保持基本平衡； 城市开始向北发展，城北市场将成为未来东台房地产的主导者； 市场营销手段单一，包装策划相对落后，市场资源没有得到充分整合； 在售楼盘品质一般，创新型、高性价比楼盘具有较大的市场空间
29
东台市场尚未出现引导市场风尚的高性 价比楼盘
——在售楼盘分布
17
——在售楼盘分析
区域 老城区 城东区
城北区
楼盘
盛大花园
蓝色港湾 法国小镇 厦门华苑 天赐良园 金海康城 城中花园 大业世家
建筑风格
类型
量体 （万㎡）
均价 （元/ ㎡）
中式现代 多层/小高层 12.4万 2600
现代 法式现代
现代 现代 现代 现代 现代
多层 6.2万㎡ 2400
——配套设施评述
整个房地产市场对配套设施的认识还比较落后 关注周边的配套设施，所建配套设施大多局限于沿街店面。对小区内部配套设 施的要求没有成熟市场的要求那么高。
22
——主力面积范围以中小房型为主
大业世家 城中花园 金海康城 天赐良缘 厦门华苑 法国小镇 蓝色港湾 盛大花园
0
在售楼盘主力面积范围 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140
多层 3.5万㎡ 1900
多层 多层 多层
2.5万㎡ 2.73万㎡
5.4万㎡
2100 2400 2500
多层
11万㎡ 2400
多层 2.16万㎡ 2050
18
主力 面积
开盘时间
已推户数/ 去化套数
100-120
07.01
2期400套 /218套 （一期367 已入住）
85-127
2期尚未开 361套/239
点评：东台房地产市场两房多数在80平米—95平米左右，三房一般在105 平米—120平米。超过135平米以上房子就比较的难卖。中小户型走俏还是 受到总价的影响。
23
——在售各盘价格情况
东台市在售楼盘均价
3000
2500
2600
2400
2400
2500
2400
2000
1900
2100
2050
1500
市化人口数0.9万人/年。市场刚性需求是支撑东台市房地产发展的重
要力量。
9
——良好的城市规划，奠定了房地产稳步发展的基础
核心区
本案
“东进北扩，南延西补”，未来城市主要向北、向东
发展。由于城市中心北移，城北房地产发展方兴未艾，极
具升值潜力。
10
城市认知
优越的城市地理区位 高速的经济发展速度 人民生活水平的快速提升 人口稳步发展形成的刚性需求市场 良好的城市规划做导航、护卫
在售产品品质一般，无法满足客户更多高品质的要求。高品质、高性 价比的产品将获得较大的市场空间。
26
——当前消费心理特征研判
重视教育，购房对居住区域的教育设施比较重视； 好面子，跟风随群购买现象明显； 对社区硬件设施很重视，但软件服务敏感度低； 普遍青睐小两房、小三房等实用型房源； 购房客户以贷款为主，一次性付款客户不多； 普通住宅产品的价格敏感度较高，对总价的敏感度高于单价。
——区域发展和竞争趋势
—老城区：未来只有零星拆 迁新建项目开发
—城北区：未来住宅房源的 主要供应区域，供应区域不 断向外围拓展
—城南区：县城未来另一个 居住集中地
—城东区域：随着204国道改 道，使国道东面区域更好地 融入市区，形成新的住宅居 住区
点评：市政北迁，使得金海路、北海路周边楼盘崛起。价格也提升较快。未来 城市北部竞争必然激烈。本案区位相对其他区域劣势明显，要吸引客户购买， 只有在品质、价格和营销等各个方面提升自16 己的竞争力，才能突围而出。
24
——主力总价控制和去化程度
主力总价与去化情况分析
35
100.00%
30
80.00%
25
60.00% 40.00%
20
20.00%
15
0.00%
盛大花园 蓝色港湾 法国小镇 厦门华苑 天赐良园 金海康城 城中花园 大业世家
点评：在售楼盘主力总价基本控制在25-35万之间。老城区楼盘单价较 高，但是主力总价还是控制在35万以内；新城区在售楼盘主力总价差别 不大，基本控制在25万左右。
东台项目策划报告
新吉阳机构苏州新吉阳
1
总体思路
战战略略设设问问
问题： 1、市场中有什么产品？ 2、市场中缺什么产品？
问题： 1、哪些是目标消费群？ 2、目标消费群需要什么？
问题： 1、开发商有那些可利用资源？ 2、如何将产品与目标消费群对接？
区域市场的 共性与个性
产品研发
思维创新
项项目目定定位位
产产品品策策划划
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——居民生活水平的提高是房产市场发展的保障
17000 15000 13000 11000
9000 7000 5000 3000
东台市人民年人均收入（元）
8349 4244
9616 4463
11937 10603 4716 5163
15275 13603
5665 6262
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
农民收入
在岗职工收入
2006年统计资料显示，东台市在岗职工人均收入为15275 元，比上年增长了12.3%，农民人均收入6262元，比上年增长 10.5%，城乡居民收入增长保持着较快的增长水平。
8
——人口的稳步发展，形成了稳定的市场需求空间
东台市人口变化图
1400000 1200000
1167945 1163831 1162352 1159437 1155860
点评：目前东台市房地产市场依然火爆，房地产市场呈良性发展。随着外来
开发商的不断进入，新型营销理念的介入，市场上创新性、高性价比楼盘必
将受到市场的欢迎。
13
——近年来市场供求状况
资料统计: 2005年全市房地产市场投资9.7亿元，比上年增 长150%。其中住宅投资6.6亿元，比上年同期增长了120%； 商品房施工面积58.4万平方，其中新开工面积17.5万方，商 品房竣工面积27.2万方；商品房销售面积19.7万方，其中住 宅销售面积15.4万方。目前市场在售产品有20多万方。
1000000 800000 600000 400000 200000
285728
349901
425517
425858
433582
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
非农业人口 总人口
东台市正在经历着城镇化过程，由于拆迁以及农村人口城市化，
市场上住房刚性需求会不断扩大。按2010年48万的城镇人口规划，城
目前呈现动态平衡，供略大于求市场态势。 和苏北大部分县市一样，东台房地产市场近三年来驶入发展快车道，房
地产市场投资激增，当地房地产市场供应量迅速放大。 与供应量相对应，有年均上万的城市化人口形成的刚性需求，市场需求
量也正在升温。
14
——近年来房地产市场成交均价保持稳定上升
1900 1800 1700 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1085 1000
盘
套
120-130
06.05
228套/168 套
81-105
07.01
229套/139 套
90/130
07.04
180套/120 套
87-127
2期尚未开 272套/262
盘
套
57-85 98-133
06.10 06.11
500套/350 套
145套/140 套
——产品类型和建筑风格评述
厦门华苑
城中花园
创新产品大有可为
30
三、地块研究
31
——区位价值分析
通
东中
北海路
榆
在开发位置
河
市政单位 原 体育中心
本案
火
车
北海2 路
北海路
站
在开发位置 0
已形成一定规模的城北市场
4 金海路
开发区
已形成一定规模的城北市场
国
道
老城区
32
——交通状况
东向：东向通往东台火车站，带来一定人气和商机，但也妨碍与东边乡镇联系； 西向：快速直达东台市体育馆、新市政中心、东台中学等； 西南向：通过204国道，可以到达金海路、新东路以及老城区步行街； 南向：向西直走南向，通过规划中的红兰路，可以直接到达人民路步行街以及人 民公园风景区。 北向：通过204国道可以到达大丰市、兴化市。 项目处于城市的东北端，北海路扩建后将融入市区范围，升值潜力较大，但目前 周边配套尚待完善。与其他在售楼盘相比，交通除了火车站以外，劣势明显。
1000
500
0 盛大花园 蓝色港湾 法国小镇 厦门华苑 天赐良园 金海康城 城中花园 大业世家
点评：目前东台市区在售楼盘均价在2300元/㎡左右（2007年7月份），价 格年均增长为150元/㎡。其中中心城区均价在2600元/㎡左右。城北区均价 在2200元/平米左右，由于市政北迁，该区域房价也会有较大的升值空间。 一个明显的特征是靠近重点学校的楼盘价格明显拔高，有专业公司代理的 楼盘价格也明显偏高。
东台市GDP增长情况（亿元）
210
194.73
190
170
167.31
150
141.03
130
108.81 117.55
110 96.3
90
70
50
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
东台市GDP年平均增幅在11.6%左右。市域经济发展平稳迅速，为 当地房地产稳健发展提供强有力的支撑。
33
——立地概况
总规划面积 总建筑面积
容积率 绿地率 建筑日照间距 建筑密度
56611㎡ ≤84916.5㎡
≤1.5 ≥30% ≥1：1.2 ≤30%
点评：地块占地面积不大，呈三角形，一定程度影响规划。但对建 筑形式的宽松规定给本案较大的创新空间。
发展活跃期
2004-2005年
商品房已经深入人心，房地产市场也开始慢慢吸引 外地开发商的进入。价格也在不断上涨，城市开始 向北发展。
发展转型期
06年至今
受到东台市城市规划影响，以及外地地产商的进 入。东台市开始大力发展城市北部，生活水平的提 高，使购房者不再是仅仅为了满足住房需求而买 房，房屋的品质也开始深入人心。
2001年
东台市成交均价走势图（元/平米）
1287.9
1433.4
1614
1739.6
2002年
2003年
2004年
2005年
1850 2006年
点评：从表中看出，东台市商品房成交均价保持稳定上升。年增 长在115元/㎡-120元/㎡之间。06年成交均价达到1850元/㎡，但 是对比周边县市的房价水平，东台仍然处在一个价格凹地，市场 价格升值空间大。
2
本报告的核心任务
★ 项目机会点在哪里？ ★ 目标客源如何？ ★ 项目如何定位？ ★ 产品如何表现？
3
报告内容
城市认知 市场分析 地块研究 项目定位 产品建议 推广建议
4
一、城市认知
5
泰州
东台
南通
东台把守盐城市南大门，西接泰州、南临南通、东面黄海。资源 丰富，交通便捷。
6
——经济持续高速的发展是房地产发展的强劲动力
奠定未来东台市房地产业高速发展的基础
11
二、市场分析
12
——东台房地产市场发展历程
发展时期 起步期
时间 1997年
阶段特点
市场商品房出现，价格开始提升，市场均价达到 616.4元/平米。
初次发展期
1998年-2003年
商品房市场起步带动本地房地产企业的迅速崛起， 房价也稳步上升，每年上涨的价格都在115元/平 米。到03年均价已达到1433.4元/平米。
计比较单调，有较大的改进空间。为扩大销售面积，几乎所有的户型
都是封闭阳台，算整面积出售。户型设计是我案攻占市场的重点突破
口之一。
20
——景观设计评述
点评：目前市场在售项目的景观设计基本停留在传统栽花种草 概念上，在借势自然、结合楼盘风格以及景观塑造还很欠缺。 突破和提升现有景观规划水平是21我案赢得竞争的重要突破口。
25
——当前市场购房客源分析
二次置业
客源结构示意
多次置业
首次置业
客源组成示意
乡镇人口 拆迁户 事业单位 私营业主 企业白领 其他
由于商品房发展，购买力又相对有限，当地购房以首次置业居多；
乡镇进城购房现象日益普遍，乡镇购房者成为市场主要购房群体；
城市北扩使得拆迁户激增，成为购房的另一部分主力军；
天赐良园
盛大花园
大业世家
蓝色港湾
点评：现阶段在售楼盘基本为普通多层。从中我们不难发现整个市场产
品非常单一。现有产品以现代风格为主，外力面造型缺乏质感，亮点多
的个性楼盘还未有出现。
19
——户型设计评述
盛大花园
厦门华苑
天赐良园
大业世家
法国小镇
城中花园
点评：在售楼盘户型一般以三房为主，面积在105-130不等。户型设
27
——未来消费者研判
更加重视产品品牌知名度和美誉度； 价格始终是市场的主导者，但是品质也是影响消费者购房的重要因 素，性价比高的楼盘将成为市场宠儿； 对于、户型、内部配套、小区景观等要求越来越高； 物业管理也开始慢慢被人们重视； 随着价格不断上升，总价将成为决定销售好与坏的重要因素；
28
对市场现状的总结
市场发展极不成熟，市场整体可塑性较强； 以本地刚性需求为主，市场供需保持基本平衡； 城市开始向北发展，城北市场将成为未来东台房地产的主导者； 市场营销手段单一，包装策划相对落后，市场资源没有得到充分整合； 在售楼盘品质一般，创新型、高性价比楼盘具有较大的市场空间
29
东台市场尚未出现引导市场风尚的高性 价比楼盘
——在售楼盘分布
17
——在售楼盘分析
区域 老城区 城东区
城北区
楼盘
盛大花园
蓝色港湾 法国小镇 厦门华苑 天赐良园 金海康城 城中花园 大业世家
建筑风格
类型
量体 （万㎡）
均价 （元/ ㎡）
中式现代 多层/小高层 12.4万 2600
现代 法式现代
现代 现代 现代 现代 现代
多层 6.2万㎡ 2400
——配套设施评述
整个房地产市场对配套设施的认识还比较落后 关注周边的配套设施，所建配套设施大多局限于沿街店面。对小区内部配套设 施的要求没有成熟市场的要求那么高。
22
——主力面积范围以中小房型为主
大业世家 城中花园 金海康城 天赐良缘 厦门华苑 法国小镇 蓝色港湾 盛大花园
0
在售楼盘主力面积范围 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140
多层 3.5万㎡ 1900
多层 多层 多层
2.5万㎡ 2.73万㎡
5.4万㎡
2100 2400 2500
多层
11万㎡ 2400
多层 2.16万㎡ 2050
18
主力 面积
开盘时间
已推户数/ 去化套数
100-120
07.01
2期400套 /218套 （一期367 已入住）
85-127
2期尚未开 361套/239
点评：东台房地产市场两房多数在80平米—95平米左右，三房一般在105 平米—120平米。超过135平米以上房子就比较的难卖。中小户型走俏还是 受到总价的影响。
23
——在售各盘价格情况
东台市在售楼盘均价
3000
2500
2600
2400
2400
2500
2400
2000
1900
2100
2050
1500
市化人口数0.9万人/年。市场刚性需求是支撑东台市房地产发展的重
要力量。
9
——良好的城市规划，奠定了房地产稳步发展的基础
核心区
本案
“东进北扩，南延西补”，未来城市主要向北、向东
发展。由于城市中心北移，城北房地产发展方兴未艾，极
具升值潜力。
10
城市认知
优越的城市地理区位 高速的经济发展速度 人民生活水平的快速提升 人口稳步发展形成的刚性需求市场 良好的城市规划做导航、护卫
在售产品品质一般，无法满足客户更多高品质的要求。高品质、高性 价比的产品将获得较大的市场空间。
26
——当前消费心理特征研判
重视教育，购房对居住区域的教育设施比较重视； 好面子，跟风随群购买现象明显； 对社区硬件设施很重视，但软件服务敏感度低； 普遍青睐小两房、小三房等实用型房源； 购房客户以贷款为主，一次性付款客户不多； 普通住宅产品的价格敏感度较高，对总价的敏感度高于单价。