余建福、天津阳光怡然物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

余建福、天津阳光怡然物业管理有限公司物业服务合同纠纷
民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】天津市第二中级人民法院
【审理法院】天津市第二中级人民法院
【审结日期】2022.04.26
【案件字号】(2022)津02民终1572号
【审理程序】二审
【审理法官】庞艺曹静郭家骥
【审理法官】庞艺曹静郭家骥
【文书类型】判决书
【当事人】余建福;天津阳光怡然物业管理有限公司
【当事人】余建福天津阳光怡然物业管理有限公司
【当事人-个人】余建福
【当事人-公司】天津阳光怡然物业管理有限公司
【代理律师/律所】丁维天津盈冠律师事务所
【代理律师/律所】丁维天津盈冠律师事务所
【代理律师】丁维
【代理律所】天津盈冠律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】余建福
【被告】天津阳光怡然物业管理有限公司
【本院观点】上诉人主张被上诉人在本案中诉请主张物业服务费已经超过诉讼时效，但经本院及一审法院核实，被上诉人此前就物业服务费多次向被上诉人进行催缴且已经一审法院诉前调解程序及诉讼程序，造成被上诉人相关主张诉讼时效中断后重新起算，至其提起本案诉讼并未超过诉讼时效，上诉人该项主张，理据不足，本院不予支持。

物业服务作用于整个小区，其服务对象为包括上诉人在内的全体小区住户，其物业服务标准以及收费方式亦应以全体小区业主为对象，作为同一小区的物业服务对象其收费标准亦应统一。

【权责关键词】撤销合同新证据诉讼请求开庭审理缺席判决维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审期间，当事人未提交新证据。

本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，上诉人主张被上诉人在本案中诉请主张物业服务费已经超过诉讼时效，但经本院及一审法院核实，被上诉人此前就物业服务费多次向被上诉人进行催缴且已经一审法院诉前调解程序及诉讼程序，造成被上诉人相关主张诉讼时效中断后重新起算，至其提起本案诉讼并未超过诉讼时效，上诉人该项主张，理据不足，本院不予支持。

上诉人主张被上诉人物业服务差致使其被解聘，并且在物业服务过程中未履行物业服务职责，且因上诉人欠付物业服务费无法正常使用电梯，对于相关物业费用应予酌减，应以五折为妥。

本院认为，物业服务作用于整个小区，其服务对象为包括上诉人在内的全体小区住户，其物业服务标准以及收费方式亦应以全体小区业主为对象，作为同一小区的物业服务对象其收费标准亦应统一。

一审法院在充分考虑案涉小区相关期间被上诉人服务水平的基础上酌定其物业服
务确实存在不足之处，并依此酌减物业服务费30%，并无不当，本院予以维持。

关于上诉人主张在收房时存在门窗安装问题，并非本案物业服务合同处理范畴，本案不予涉及。

综上，余建福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费218元，由上诉人余建福负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-20 18:32:18
【一审法院查明】一审法院认定事实：2005年3月28日至2017年9月12日，阳光怡然物业对本市河东区昕旺北苑小区进行物业管理，余建福系昕旺北苑17号楼1门303号房屋所有权人，房屋建筑面积为98.14平方米，物业服务费每月每平方米1.72元，每月应缴纳物业服务费168.8元。

余建福2009年6月1日至2017年8月31日未缴纳物业服务费，共计欠费99个月，阳光怡然物业现主张上述期间物业服务费合计16711.2元。

另查，阳光怡然物业对本市河东区昕旺北苑小区进行物业管理期间，实际按每月每平方米1.5元收取物业服务费用。

再查，2011年至2021年期间，阳光怡然物业就余建福拖欠物业服务费事宜多次通过EMS邮寄发函、人民调解及诉讼等方式向其主张过权利。

【一审法院认为】一审法院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。

阳光怡然物业与开发商签订的《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院就其法律效力依法予以确认。

阳光怡然物业依据该合同对本市河东区昕旺北苑小区提供物业管理服务，余建福已实际接受物业管理服务，应依约履行交纳相应物业服务费用的合同义务。

本案中，阳光怡然物业虽依据《天津市前期物业服务合同》中约定的收费标准进行主张，但考虑其多年来实际以每月每平方米1.5元的标准收取物业服务费，按照公平平等原则，一审法院对于阳光怡然物业要求余建福按每月每平方米1.72元标准交纳物业服务费用的主张不予支持。

结合该小区实际情况，由于阳光怡然物业提供的物业服务存在瑕疵，因此
一审法院对物业服务费酌情减免30%，故余建福应给付阳光怡然物业物业服务费14573.79元的70%即10201.65元。

对于余建福提出的时效抗辩，因余建福在购买该住宅小区房屋时明知其物业管理服务是有偿的，且阳光怡然物业并未间断诉请期间的物业管理服务，加之阳光怡然物业已提供相关催要物业服务费的证据，故一审法院对其抗辩意见不予支持。

针对余建福的其他抗辩意见，不足以证实其拒缴物业服务费存在正当理由，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告余建福向原告天津阳光怡然物业管理有限公司支付2009年6月1日至2017年8月31日期间物业服务费10201.65元；二、驳回原告天津阳光怡然物业管理有限公司其他诉讼请求。

如被告余建福未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取109元，由被告余建福负担。

”
【二审上诉人诉称】余建福上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人按五折给付物业费；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一审法院认定事实错误，首先上诉人与被上诉人之间的物业服务合同2017年9月就已经到期到期后被上诉人不再提供物业服务因此被上诉人主张2017年9月之前的物业费显然已经过三年的诉讼时效。

其次一审法院在庭审过程中上诉人辩称被上诉人在2017年8月之后确因物业服务差被业主委员会解聘足以证明被上诉人并未按照物业服务合同提供物业服务且被上诉人没有提供任何证据证明其为上诉人提供了物业服务一审法院认定被上诉人的物业服务存在瑕疵并支持被上诉人的诉讼请求缺乏证据支持被上诉人未提供任何的物业服务存在严重违约故认为仅将物业费下调30%比例不当。

本案争议焦点为：上诉人主张被上诉人诉请超过诉讼时效是否成立，上诉人应给付被上诉人物业服务费数额。

围绕争议焦点阐述如下：综上，余建福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事
诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：余建福、天津阳光怡然物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
天津市第二中级人民法院
民事判决书
(2022)津02民终1572号当事人上诉人(原审被告)：余建福。

委托诉讼代理人：余磊(系余建福之子)，住天津市河东区。

被上诉人(原审原告)：天津阳光怡然物业管理有限公司，住所地天津市河东区嘉华大厦(七纬路106号606)
法定代表人：姚建斌，董事长。

委托诉讼代理人：丁维，天津盈冠律师事务所律师。

审理经过上诉人余建福因与被上诉人天津阳光怡然物业管理有限公司(以下简称阳光怡然物业)物业服务合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2021)津0102民初14849号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年3月14日立案后，依法组成合议庭。

经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称余建福上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人按五折给付物业费；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一审法院认定事实错误，首先,上诉人与被上诉人之间的物业服务合同2017年9月就已经到期,到期后被上诉人不再提供物业服务,因此被上诉人主张2017年9月之前的物业费显然已经过三年的诉讼时效。

其次,一审法院在庭审过程中,上诉人辩称被上诉人在2017年8月之后确因物业
服务差被业主委员会解聘,足以证明被上诉人并未按照物业服务合同,提供物业服务,且被上诉人没有提供任何证据证明其为上诉人提供了物业服务,一审法院认定被上诉人的物业服务存在瑕疵,并支持被上诉人的诉讼请求,缺乏证据支持,被上诉人未提供任何的物业服务,存在严重违约,故认为仅将物业费下调30%比例不当。

二审被上诉人辩称阳光怡然物业辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

原告诉称阳光怡然物业向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即支付原告2009年6月1日至2017年8月31日期间的物业服务费16711.2元；2.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2005年3月28日至2017年9月12日，阳光怡然物业对本市河东区昕旺北苑小区进行物业管理，余建福系昕旺北苑17号楼1门303号房屋所有权人，房屋建筑面积为98.14平方米，物业服务费每月每平方米1.72元，每月应缴纳物业服务费168.8元。

余建福2009年6月1日至2017年8月31日未缴纳物业服务费，共计欠费99个月，阳光怡然物业现主张上述期间物业服务费合计16711.2元。

另查，阳光怡然物业对本市河东区昕旺北苑小区进行物业管理期间，实际按每月每平方米1.5元收取物业服务费用。

再查，2011年至2021年期间，阳光怡然物业就余建福拖欠物业服务费事宜多次通过EMS邮寄发函、人民调解及诉讼等方式向其主张过权利。

一审法院认为一审法院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。

阳光怡然物业与开发商签订的《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院就其法律效力依法予以确认。

阳光怡然物业依据该合同对本市河东区昕旺北苑小区提供物业管理服务，余建福已实际接受物业管理服务，应依约履行交纳相应物业服务费用的合同义务。

本案中，阳光怡然物业虽依据《天津市前期物业服务合
同》中约定的收费标准进行主张，但考虑其多年来实际以每月每平方米1.5元的标准收取物业服务费，按照公平平等原则，一审法院对于阳光怡然物业要求余建福按每月每平方米1.72元标准交纳物业服务费用的主张不予支持。

结合该小区实际情况，由于阳光怡然物业提供的物业服务存在瑕疵，因此一审法院对物业服务费酌情减免30%，故余建福应给付阳光怡然物业物业服务费14573.79元的70%即10201.65元。

对于余建福提出的时效抗辩，因余建福在购买该住宅小区房屋时明知其物业管理服务是有偿的，且阳光怡然物业并未间断诉请期间的物业管理服务，加之阳光怡然物业已提供相关催要物业服务费的证据，故一审法院对其抗辩意见不予支持。

针对余建福的其他抗辩意见，不足以证实其拒缴物业服务费存在正当理由，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告余建福向原告天津阳光怡然物业管理有限公司支付2009年6月1日至2017年8月31日期间物业服务费10201.65元；
二、驳回原告天津阳光怡然物业管理有限公司其他诉讼请求。

如被告余建福未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取109元，由被告余建福负担。

”
本院查明本院二审期间，当事人未提交新证据。

本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本案争议焦点为：上诉人主张被上诉人诉请超过诉讼时效是否成立，上诉人应给付被上诉人物业服务费数额。

围绕争议焦点阐述如下：
本院认为本院认为，上诉人主张被上诉人在本案中诉请主张物业服务费已经超过
诉讼时效，但经本院及一审法院核实，被上诉人此前就物业服务费多次向被上诉人进行催缴且已经一审法院诉前调解程序及诉讼程序，造成被上诉人相关主张诉讼时效中断后重新起算，至其提起本案诉讼并未超过诉讼时效，上诉人该项主张，理据不足，本院不予支持。

上诉人主张被上诉人物业服务差致使其被解聘，并且在物业服务过程中未履行物业服务职责，且因上诉人欠付物业服务费无法正常使用电梯，对于相关物业费用应予酌减，应以五折为妥。

本院认为，物业服务作用于整个小区，其服务对象为包括上诉人在内的全体小区住户，其物业服务标准以及收费方式亦应以全体小区业主为对象，作为同一小区的物业服务对象其收费标准亦应统一。

一审法院在充分考虑案涉小区相关期间被上诉人服务水平的基础上酌定其物业服务确实存在不足之处，并依此酌减物业服务费30%，并无不当，本院予以维持。

关于上诉人主张在收房时存在门窗安装问题，并非本案物业服务合同处理范畴，本案不予涉及。

综上，余建福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费218元，由上诉人余建福负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长庞艺
审判员曹静
审判员郭家骥
二〇二二年四月二十六日
书记员穆艺附法律依据附本案相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十六条第二审人民法院对上诉案件应当开庭审理。

经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，人民法院认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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