房地产价格变化的影响因素分析——以常州市为例

房地产价格变化的影响因素分析——以常州市为例
胡素雅;张尊尊
【摘要】房地产价格是影响群众生活乃至国家经济发展的一个重要因素.作为江苏省地级市,常州市处于长江三角洲中心地带,对其房价变化因素的分析尤其具有代表性.文章以常州市为例,选取经济总量、政府政策和区位优势等进行分析,剖析影响房地产价格变化的主要因素.
【期刊名称】《江苏建材》
【年(卷),期】2016(000)003
【总页数】5页(P61-65)
【关键词】房地产价格;经济总量;政府政策;区位优势
【作者】胡素雅;张尊尊
【作者单位】安阳师范学院建筑工程学院,河南安阳455002;安阳师范学院建筑工程学院,河南安阳455002
【正文语种】中文
房地产业作为国民经济的重要组成部分，其重要性不言而喻。

一方面从生产领域分析，房地产是商品生产和空间的基础；另一方面从消费角度讲，房地产消费是进行再生产费用中的重要组成部分，这就决定了房地产价格在我国价格体系中的基础地位[1]。

进入二十一世纪以来，我国房地产业的发展得到了显著进步，其健康稳定关系到我国经济的良好发展。

如何引导房地产业的健康持续发展一直是相关学术界讨论的重要问题。

在我国市场经济的制度下，商品市场价格的最终形成受到价值规律、供求规律和竞争规律的影响；探讨房地产价格的影响因素有利于更好地认识到其中的利弊因素，有利于稳定房地产市场价格，同时对于社会的可持续发展和长治久安更是有着深远的意义。

常州市下辖天宁区、钟楼区、新北区、武进区、金坛区五个行政区和一个县级市溧阳市。

作为江苏省地级市，近年来发展迅猛，对其房价的研究尤其具有代表性。

因此，本文从常州市房地产发展的经济基础出发，结合政府在2008年至2015年的住房政策，并选取该市四大行政分区的区位优势，从不同角度对常州市房地产价格变化影响因素进行探讨分析。

1.1经济发展
根据常州市国民经济和社会发展公报，2008年至2015年，常州市实现地区生产
总值（GDP）以及第一、二、三产业增加值见表1。

只有经济发展达到一定程度，才能满足该地区的消费水平。

从2008年至2015年常州市生产总值来看，常州市经济发展总量不断上升，经济的不断发展也有利于常州市房地产的发展。

从2008年至2015年常州市第一、二、三产业的数值以来看，常州市的经济结构得到较好的转型，第二、三产业的增幅明显高于第一产业，尤其是以房地产业为代表的第三产业，近8年的增长率高达312.1%。

房地产作为一种产业，同其他产业是一样的，都是进行商品交易，都要求赚取利润。

所以良好的经济发展状况和市场前景是房地产开发商进行房地产开发建设必须考虑的条件[2]。

1.2 物价
2008年至2015年常州市居民消费价格指数和分别为105.2、104.7、103.4、105、102.5、102.2、102.9、101.6。

常州市2008年至2015年八大类商品和服务项目价格较上年变换幅度如表2所示。

从2008年至2015年常州市居民的消费价格指数总体来看，2008年、2009年、2010年、2011年这四个年份，消费价格指数还是非常高的，说明该地区物价总
体水平上涨较快，通货膨胀较高[3]。

而2012年至2015年这四个年份消费价格指数明显低于前四个年份，说明物价总体水平维持在一个较平稳水平。

从总体来看，消费价格指数较高，人们用于日常消费的总额也就偏高，那么在另外领域进行消费和投资的剩余总额就会偏少，这样不利于常州市房地产的发展。

从八大类来看，食品价格、衣着价格和家用设备用品及维修服务价格变化幅度均处于不断上涨的阶段，居住类价格除2009年之外均保持着上涨的态势。

这说明与普通人民群众息息相关的衣服、食品和家用设备用品价格持续上涨，人们用于吃、穿和日常用品的消费在增加。

而房地产在2009年的下降主要是由于2008年的金融危机造成的持续影响。

这说明就对比衣服和食物，房地产的价格水平更容易受到大的经济形势的影响。

除此之外，烟酒及用品类价格、医疗保健和个人用品价格、交通和通讯类价格、娱乐教育文化用品及服务价格均会出现不同程度的波动。

在市场经济条件下，各种商品物价是相互影响的，物价的上涨也会影响到房价的上涨。

如果涨幅在合理范围内，则有利于市场经济的发展，而如果涨幅过快，则不利于市场经济的发展。

1.3 居民收入
根据常州市国民经济和社会发展统计公报，2008至2015年常州市人均可支配收入如表3所示。

由于每个国家都有属于其本身的消费观念，自然中国也有其主流的消费观念。

从现代的角度来看，中国人的消费观念还是偏向保守的。

在中国，当人们的收入在除去居民的八大类消费之后，便是居民的实际收入。

偏保守的消费观念也决定了人们习惯于对未来做好充足的准备，并且这种准备主要是以储蓄的形式来应对突然发生的状况。

从2008年至2015年常州市国民经济和社会发展公报可以看出，常州市人均可支配收入是不断增加的。

人们收入的总体水平的提高是进行房地产投资或消费的前提,同时在现阶段也必将促进房地产消费的增加[4]。

通过对2008年至2015年常州市历年国民经济和社会发展统计公报分析，常州市政府关于城市人口的住房措施，主要可用八个字进行简单概括，即“增新、改旧、限价、补贴”。

2.1增新
常州市政府在2008年至2011年中新增廉租房家庭户数分别为：1 621户、1 953户、1 062户、718户。

2012年公共租赁住房（含廉住房）为3 575套。

2013年公共租赁住房（含廉住房）为7 559套。

在经济适用房方面，2008年至2012年常州市提供经济适用房套数分别为：3 510套、5 000套、9 685套、1 376套、869套、1 350套。

一方面廉租房和经济适用房的不断供给，缓解了市场房地产供给的压力，同时有利于减轻常州市低收入人群的住房压力。

另一方面廉租房和经济适用房的不断增加，还可以防止房地产投资过热以及因市场资金过于集中于房地产而对常州市经济结构的调整带来挑战。

2.2 改旧
从常州市国民经济和社会发展公报可以看出，常州市政府在2008年、2010年和2011年分别完成老住宅小区综合整治47.2万m2、65万m2和80万m2。

在2011年城市棚户区危旧房改造约56万m2，在2012年和2013年分别完成城市棚户区危旧房改造安置住房1 400套和5 100套。

老住宅小区的综合整治和棚户区危房改造从短期来看涉及到需求，从长期来看涉及到土地供应和住宅供应。

老小区的整治和危房改造会对原该地人们带来很大的变化，这种变化主要体现在两个方面：一是旧房改造以货币的形式进行房款的补贴，二是以安置房的形式进行安置。

选择以货币形式进行房款补贴的人们会对其拥有的资金进行投资或购置房产，这对于房地产的需求是极其有力的。

而选择安置房进行补助的人们面临的现实情况是：现实条件的安置房可能出现数量不够的情况再加上安置
是需要时间的，没有被安置的和原拆迁地租户便会形成新的租房需求。

在局部区域以及短时期内这样会导致房屋租金升高，从而又会出现三种情况：一是房地产投资增加：二是房屋基本价格上涨：三是租户由原来的租赁房屋变为购置房屋。

这三种情况也分别会产生房地产供给增加、房价上涨和房地产需求增加的结果。

从短期来看，有利于房地产市场的发展和人们住房条件的改善；从长期来看，老住宅小区的综合整治和棚户区危房改造有利于该地区土地得到更加充分合理的利用。

2.3 限价
常州市政府在2012年和2013年分别建成限价商品房1 515套和5 228套。

首先我们应该明确限价商品房的推出是涉及到政府部门和房地产开发商的。

因为只有政府才能限价，只有房地产开发商才能提供商品房。

限价商品房是在政府部门对房地产开发成本和合理利润进行综合测算后进行的限价，其具有保障性住房的性质但同时也有商品房的本质属性。

限价商品房不同于一般的商品房，这种不同主要表现在销售价格、建造标准以及销售对象上。

由限价商品房的本质属性来看，在现在市场经济条件下，政府不能也不会对于房地产进行价格上的过分干预。

这也能解释为什么单从数据来看，限价商品房的提供量是非常有限的。

一方面限价商品房的销售对象是有一定条件的，因此实现了房产真正起到使用价值，真正起到缓解城市低收入人群的住房压力的作用，从而避免了炒房现象的发生。

另一方面对于限价商品房的买卖，其条件也很多。

限价商品房的买卖若在取得房屋产权证书后5年内，买卖的同时还要向所属住房保障管理部门进行申请，最后买房
还要满足购买限价商品房的条件，买卖才能有条件进行，缺一不可。

如果在5年后，还是需要交纳一定比例的土地收益等价款。

这些条件都有利于限价商品房切实起到服务广大人民的作用。

虽然限价商品房的推出明显不能满足人们的需求，但是这足以释放出常州市政府对于房地产市场是极其关注的信号，起着稳定市场信心的作用。

限价商品房的推出在一定程度上有利于抑制房地产价格虚高的现象的发生。

2.4 补贴
在不断加大廉租房和经济适用房数量的同时，常州市还对符合条件的人群进行购房或住房补贴。

如2009年对符合条件的经济适用房用户提供8万元的购房补贴。

2010年经济适用房补贴约700户，全市公积金扩面人数约为8万人，发放贷款约为24亿元。

2011年廉租房租赁补贴约5 000户，住房公积金扩面人数11约为
万人，发放贷款金额约为28亿元。

2012年廉租住房租金补贴642户。

2013年
廉租住房租金补贴约300户。

2015年廉租住房租金补贴243户。

由于房地产有价值较大的特点，因此对于普通家庭而言，在进行房地产的消费或投资时其资金的流动数目都是比较大的。

因此，一定数目的住房公积金则能缓解人们的购房压力，从而有利于住房环境的改善。

从以上数据来看住房公积金人数的增加，有利于提高居民进行房产消费的能力，从而有利于促进房地产业的发展。

一方面住房公积金为广大人民的购房提供了方便，有利于人们进行房地产投资或消费；另一方面住房公积金作为一项政府措施，它的实行可以为房地产提供一定的稳定的资金来源，让房地产经济能够在一个可持续的状态下稳定发展。

“家”作为中国人民根深蒂固的一种思想，由“家”形成的一种对于住宅的需求在中国是一种刚性需求。

住房公积金的实行对于广大人民近年来面对不断上涨的房价压力起到缓解作用，有利于提高居民的购买力。

最后住房公积金制度的实行有利于提高居民购房的积极性，有利于促进住房实物到货币的转化，也在一定程度上改变了人们面对房价高涨的买不起与房地产开发商卖不出去的尴尬局面。

住房公积金的受惠人数的增加，对于该地区房地产市场的发展起到了很好的推动作用。

在现实生活中，各种商品在经济领域流通其市场价格除自身价值之外，一般会受到其它因素的影响。

房地产业作为一种特殊的行业，生产价值大而且生产周期长，影响房地产价格的因素是多种多样的。

房地产的不可移动性，决定房地产对于所处区域的区位优势的依赖是很大的。

不同的区域有不同的区位优势，而房产类型与区位
因素的联系程度也不同。

如果是普通商品住宅，主要要求方便日常生活；别墅区在满足日常生活的同时也会对居住环境有更高的要求；商业用房主要看临街距离以及周边经济的繁华程度；工业用房则主要看交通的便捷程度。

下面选取常州市四大板块的代表性房地产项目进行区位优势的简要概括。

3.1 产业集群效应
常州市悠活城项目属于常州市新北区，该地区为1992年经国务院批准最早成立的52个国家级高新区之一。

常州市新城悠活城地理位置非常特殊。

东边是飞龙板块，西边是薛家板块，南边是新闸板块，北边便是自身所处的新北区。

不同的板块也使常州市悠活城具备了四个板块各自的区位优势。

例如向北方向是著名的天宇商业核心圈，有很多超市和影城等极具特色的休闲娱乐设施，可为业主提供很好的休闲娱乐选择。

向南方向首先是绿地世纪城，绿地世纪城较新城悠活城成熟，新城悠活城更可以借助于绿地世纪城的优势来为本项目提供吸引力。

其次则是新闸板块，距离新闸板块的商业街大约2 km，沿着龙江高架是非常便利的。

新闸的商业街更是为业主的生活提供了很大的便利。

最后则是尚在规划中的购物中心、大型超市和教育机构。

向东方向是新北的核心商业圈—万达商业圈，万达商业圈
作为新北区的地标性建筑，其所具有的生活、休闲和娱乐功能非常丰富，业主的生活需求能够很轻松地得到满足。

最后常州新城悠活城项目自身的社区商业可以达到约5 000 m2，业主的日常生活非常便利。

附近地区的三井医院、华山医院等医疗配套，更是解决了业主的关于医疗的后顾之忧。

新城悠活城的交通也非常便利，出了社区可以选择东西走向的机场路，也可以选择南北走向的飞龙路，龙城高架和龙江大道则更可以朝东南西北四个方向便捷前行。

由于该项目位于常州市高新技术开发区，其最明显的区位优势是由高新技术带动的产业集群，从而形成极强的吸引力。

该地区的房产价格由2014年的4 500元/m2到2015年的5 000元/m2。

可见
该地区的潜力还是巨大的。

3.2 环境
青枫公馆项目属于常州市钟楼开发区，总占地面积约为6.5万m2。

青枫公馆项目主要采用意大利的建筑风格加上简洁明快的现代化气息，与优美的国家四星级公园-清枫公园相得益彰。

在该项目建成之后，钟楼区政府的迁入将促进青枫公馆房价的上涨和潜力的提升。

优美的青枫公园面积较大，植被较丰富，空气质量比较好，这也符合现代人对于居住环境健康方面的追求。

该项目逐渐受到市场的认可。

该地区由2009年2 588元/m2到2015年约6 000元/m2。

该项目房价上涨原因主要是由于清风公园的建立和钟楼区政府的迁入，为给地区房产提供了优美的自然环境和由政治环境带来的一系列便利。

3.3教育
星河国际项目属于常州武进区，可供销售面积180万平方米左右。

该项目处于武进区核心地段，在教育、商业、办公、市政等配套方面都已经很成熟。

快速公交和高铁的建立、长远的城市规划再加上大型企业与该地区的衔接都使该地区受到人们的关注。

在星河国际3号社区内有两所名校。

一是2009年星河国际与武进机关幼儿园合作打造的星河武进机关幼儿园，另一所则是创始于1978年的湖塘桥中心小学。

而且在常州市武进区更林立着常州市较高学府，常州市大学城便位于武进区，星河国际项目内部和外部浓郁的文化氛围，成熟的教育体系，使得该地区较明显的区位优势为教育。

3.4 交通
东西走向的中吴大道和南北走向的长江路交汇处的弘阳广场属于常州市天宁区。

天宁区距沪宁高速公路入口2 km，距常州港7 km，距常州机场15 km。

常州市弘阳广场共占地面积约为16万km2，投资额约为50亿元，是集住宅、酒店、购物中心、娱乐为一体的大型综合体。

中吴大道是常州市东西中轴，而长江路则是贯穿
常州市南北的主干道。

沿着中吴大道向西可以很快到达钟楼区的龙城高架，向北则可以到达常州天宁区中心位置，常州市火车站和汽车站给出行提供了多样的选择；向南则可以便捷地到达武进区以及312国道。

无论是远距离出行还是近距离的工作和生活都十分便利。

因为弘阳广场位于天宁区西南位置，向南是常州市武进区，向西则是常州市钟楼区，这便决定了该项目处于这三大板块的交汇处。

这更决定了该项目明显的交通区位优势。

本文从经济基础、政府部门以及区位优势的分析可以看出：常州市经济总量的不断增加、物价水平的平稳运行以及居民收入的持续提高，为房地产的良好发展提供了基础；政府部门起着不断引导房地产健康稳定发展的作用，防止房地产投资过热和房地产价格虚高情况的发生；房地产价格受到多种区位因素的影响，而且这种影响对房地产价格的变动是巨大的。

需要注意的是，在市场经济中，往往会牵一发而动全身，影响房地产价格的因素远不止本文中讨论的这些，其他因素也或大或小地对房地产价格产生影响。

【相关文献】
[1]杨贵中.成都商品住宅价格影响因素分析与房价预测[D].成都：西华大学，2007.
[2]刘云.我国城市商品住宅价格影响因素研究[D].湖北：武汉理工大学，2005.
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[4]周鸣.影响房价的因素分析[J].时代金融,2013 (33)：28-29.。