完善住房保障的经验及启发

完善住房保障的经验及启发
住房问题是关系国计民生的热点问题，也是重大的社会问题和政治问题。

解决好城市中低收入群体的住房问题，是城镇住房的重点和难点，也是政府的重要职责和住房政策的主体目标。

我市在城镇居民住房保障制度方面进行了积极探索，有了一定的经验和启发。

标签住房保障；经验；启示
住房问题是重要的民生问题，住房作为人民群众的基本生活资料，具有一般商品和公共产品两种特征属性，是一种基本的社会保障品，也是实现社会公平的标志之一。

党中央、国务院高度重视低收入家庭住房保障工作。

党的十七大提出努力实现全体人民住有所居的目标，要求健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭的住房困难；2007年8月，国务院发布了国发〔2007〕24号文件，完善了有关政策、措施、工作目标和任务；十一届全国人大第一次会议审议通过的《政府工作报告》中提出要抓紧建立住房保障体系。

泰安市委、市政府历来高度重视人民群众的住房问题，特别是自2006年以来，将建立完善廉租住房制度和加快经济适用住房建设列入为民要办的实事之首。

在不断完善住房供应和保障政策中建立以廉租住房和经济适用住房为主要形式的住房保障体系在我市取得了初步成效。

1 对住房保障的经验
近几年，我市不断探索住房保障方式新途径，制订了一系列行之有效的政策规定和工作措施。

1.1 建立健全了廉租住房保障制度
2006年11月《泰安市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（政府令第115号）的颁布，标志着我市已形成了完整的住房保障体系。

《办法》自2007年1月1日实施以来进展顺利，对符合廉租住房租金补贴条件的申请家庭做到了应保尽保。

1.2 加强和规范经济适用住房建设、销售、管理
以往我市在经济适用住房建设管理中采取的是“政府监督、企业运作”的建设管理方式。

2006年，为加强和规范经济适用住房建设，市政府决定改变经济适用住房建设模式，采取由政府直接组织建设的方式进行。

去年7月，我市首个由政府直接组织建设的经济适用住房小区惠普家园东区开工建设。

12月，市政府颁布了《泰安市经济适用住房管理暂行办法》，对经济适用房的建设、分配、管理等作了明确规定。

在取得以上成绩的同时，我们也清醒地看到，我市适应市场经济要求和适应
社会转型的住房保障体系尚处于起步阶段，低收入群体住房困难依然较大。

还存在廉租住房保障对象仅限于最低收入住房困难家庭，政策惠及面还比较窄；住房建设与住房供应结构性矛盾还较为突出；廉租住房和经济适用住房房源不够充足等问题。

2 对住房保障的启示
从以上住房保障制度的经验和做法来看，我们应在结合实际的基础上按照统筹规划、市场导向、适度保障、动态调整的原则，多渠道建立起覆盖广大中低收入家庭的住房保障政策体系。

2.1 尽快建立完善的住房保障法律体系
自2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出要“加快建立适合我国国情的住房保障制度”以来，我国至今仅出台了《廉租住房管理办法》和《经济适用住房管理办法》两部全国性的政策法规文件，尚无全国性的住房保障法律法规问世。

因此，应尽快制定出符合我国国情的相关住房保障法规，从法律上对我国住房保障的目标、框架和保障对象、标准、范围、资金来源及机构设置等作出明文规定。

各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住房保障法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种不同方式的住房保障。

2.2 健全以政府为主体的住房保障体系
由于住房作为商品所具有的特殊性及住房市场所存在的缺陷，只依赖市场机制难以解决为数众多的中低收入群体的住房问题。

政府作为一国宏观调控的主导者和政策的制定者，担负着促进社会全面发展的职责，理应成为构建住房保障体系的主体，并应自觉、主动承担起住房保障的各项职责。

同时，改变当前的政绩考核机制，建立一个涵盖政府各项职能的科学的指标体系，着重凸现政府的公共管理与社会保障职能，住房保障制度的落实情况应该成为其中的一个重要指标。

2.3 建立健全廉租住房制度
从我国当前的实际来看，廉租房的建设和制度完善应该成为当前我国住房保障制度的核心。

在我国廉租住房制度实施中，存在着门槛过高、覆盖范围过低、资金瓶颈等问题。

以国内廉租住房制度实施最早的城市上海为例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面积和人均收入认定标准分别为7平方米和600元/月，累计受益家庭仅3万户左右，占家庭总户数比例不足1%。

首先，有必要加快放宽廉租住房政策标准，适当降低准入门槛，扩大廉租住房对象覆盖面，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，争取实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。

其次，拓展廉租房来源，拓宽廉租房建设资金融资渠道，解决资金瓶颈问题。

最后，建立和完善进入退出机制，加强廉租房分配的监督和管理。

比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平时，就应该立即搬出原廉租住房；未达到中等收入水平，也应该按照收入增长适当调整租金水平。

2.4 改进和规范经济适用住房制度
经济适用住房制度是解决困难家庭住房问题的重要途径，但目前在经济适用住房制度实施过程中还有很多亟待完善之处。

如政策实施监管不力、享受对象界定不明、资格审查不严等等，出现“开宝马住經济适用住房”的怪现象，使政策实施效果大打折扣。

必须针对当前我国经济适用住房制度实施中出现的问题，进一步完善政策措施。

一是明确保障对象。

要明确规定经济适用住房供应对象为城市低收入家庭，且要与廉租住房保障对象相衔接，购房人拥有有限产权。

二是依法严格监管。

关键要加大经济适用住房建设力度，提高供应和管理的透明度，严格执行经济适用住房供应审核、轮候、公示等各项制度，严格执行60平米左右的小户型建设标准，加强全社会监督。

三是完善退出机制。

鼓励条件改善的家庭在补交必要的土地出让差价后出售经济适用住房，政府优先回购用于补充经济适用住房房源。

2.5 综合运用各种配套手段
2.5.1 税收政策。

即运用各种税收手段支持住房保障体系的建设。

如适当减免廉租房和经济适用房建设中的相关税费，对个人购买经济适用房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税和适时出台物业税等，以期达到“正税、明租、清费”的目标。

2.5.2 补贴手段。

目前我国各地享有住房补贴的人口比例低，覆盖面窄。

随着住房分配货币化改革的深入，应把对保障性住房的建设补贴逐步转化为对中低收入家庭的直接货币补贴，变暗补为明补，变补“砖头”为补“人头”。

这样可以大大提高补贴资金效率，使补贴无法产生对高收入家庭的溢出效应，减少补贴额，能更有效地解决“夹心层”的住房问题。

2.5.3 金融配套措施。

在目前的住房公积金制度基础上完善政策性住房金融体系，加大住房金融对住房建设和住房消费的支持力度。

适当提高公积金的缴存比例，提高公积金归集水平，增加公积金的归集总量；借鉴国外经验，吸收外资和民间资本组建住房银行，开办住房储蓄业务，为符合条件的居民提供低利率的住房贷款；积极推行个人住房抵押贷款证券化，建立住房贷款担保制度。

参考文献
[1]尚教蔚：我国住房保障制度存在的问题[J].城乡建设，2006（3）.
[2]万婷：完善我国住房保障制度的政策性建议[J].中国房地产,2005（10）
[3]田东海：住房政策——国际经验借鉴和中国现实选择[M].清华大学出版社，1998。