城市历史街区保护的经济学分析_韩晶

［摘　要］历史街区是公共物品和生产要素的复合体，具有双重经济属性。

历史街区保护的内在经济机制是在其双重属性的矛盾中最优化地配置资源，把握保护临界点。

历史街区的经济学保护方法是以聚集经济实现公共物品和生产要素的效益最大化，以公共干预手段实现公共物品和生产要素的价值保护与转移。

［关键词］历史街区；公共物品；生产要素；保护临界点；聚集经济；价值转移［文章编号］１００６－００２２（２００８）０２－００２３－０４　［中图分类号］ＴＵ９８４．１１＋４　［文献标识码］Ａ
Economic Analysis on Historical District Conservation/Han Jing, Zhang Yuxing
[Abstract] Historical district is the combination of public and productive element and has dual economic attributes. Historical district conservation’s inner mechanism is to optimize the resource configuration in the contradiction of its dual economic attributes and to control the conservation threshold. In this respect economic measure of conservation is embodied.[Key words] Historical district, Public matter, Production element, Conservation threshold, Compact economy, Value transfer
城市历史街区保护的经济学分析
□　韩　晶，张宇星
１引言
自２０世纪７０年代以来，西方国家对历史街区进行保护的重点已从早期简单化的、限制性保存转变为积极的、以投资推动街区振兴、进而促进地方经济发展的保护。

目前，我国经济的高速发展使城市功能和结构不断发生改变，这与历史保护对物质环境所做出的限制存在剧烈冲突，使城市历史街区保护与经济发展的矛盾更为突出。

城市是经济发展的主要载体，城市历史街区作为城市肌理的有机组成部分，它的保护必然要融入城市经济发展的时空结构中，对历史街区的保护不仅仅是对形式、空间的保护和对基础设施的改善，更要注重研究其内在的经济机制。

本文试以经济学原理对历史街区的双重经济属性和历史街区保护的经济机制进行剖析，
以此探究城市历史街区的经济学保护方法。

２经济快速发展中的历史街区保护失灵
２．１面对公共性开发的保护失灵—尚未衰落的历史街区被拆除
保护失灵的现象在经济快速发展的大城市中表现得非常突出。

我国城市历史街区与西方因产业结构转型而衰落的工业型街区不同，大部分是具有一定生命力的生活型历史街区。

而大城市的功能、结构受经济快速发展的影响最大，城市空间结构的调整是多重的，商业性开发和公共性开发并存，带来不可遏制的大面积的拆旧建新。

历史街区的保护性规划在限制商业性开发的同时，难以控制由于城市
功能结构调整而进行的公共性开发，造成大量尚未
衰落的历史街区在公共性开发面前保护失灵，特别是在轨道交通线建设中，城市历史街区的保护往往处于无力的失灵状态。

面对轨道交通给城市带来的巨大经济和社会效益，以及改变轨道交通线所需付出的巨大经济代价，大量富有活力和生活气息的历史街区被拆除，仅能做到的是对街区内散落的少数单栋历史建筑进行保护。

２．２静态保护下的失效—历史街区由于保护而衰败
对历史街区的静态保护分为两种情况：对建成环境完全忠实地进行保护和对风貌的保护。

完全静态地对街区进行博物馆式的保护一般针对历史文物，对普通的城市历史街区而言，更普遍的做法是保护街区的整体风貌和构成历史风貌的各个因素，如对建筑外观进行保护和修整，并在建筑内部进行适应现代生活的设施更新。

然而在实际操作中，静态的保护规划常常出现失效的状况—受规划控制保护下来的历史街区肌理和结构陷入僵化，失去了活力，其原因在于历史街区的功能结构和城市功能结构脱节。

我国城市的生活型历史街区以居住街坊为主，混杂以同小尺度传统城市相适应的商业、公共空间，这种功能结构同城市的整体功能、特别是经济功能不协调，需要通过增加新的城市功能使其形式和空间保持生命力，仅仅改善基础设施、保护建筑外观风貌反而有可能抑制街区功能的调整，造成因保护而导致衰败的尴尬局面。

３历史街区的双重经济属性
从经济学视角重新认知城市历史街区，可以发现历史街区是公共物品和生产要素的复合体，具有双重经济属性。

３．１作为公共物品的历史街区
形式美感和文化氛围是城市历史街区的重要特质。

历史街区在形式上具有美学的连续性，一方面表现为历史建筑的形式具有独特的品质，另一方面表现为历史街
区的空间具有与现代城市空间不同的尺
度、个性化和多样性的特点，这使人们对
历史街区具有本能的美的认同。

此外，作
为有形遗产的历史街区也通过视觉和体验
传达出无形的场所感，形成文化记忆的连
续性，在人们的心理上形成文化的认同。

历史街区大部分散布于城市中，历史
建筑的形式随处可见，传统的公共空间具
有可进入和可体验性，街区所具有的形式
美感和文化氛围可供城市中任何社会成员
共同享有，具有非竞争性和非排他性，而
且某一个社会成员对历史街区形式美感和
文化氛围的享用并不会减少其他社会成员
对它的享用，即扩展于他人的成本为零，
因此城市历史街区具有经济学中公共物品
的特点，其公共物品属性就是它的形式美
感和文化氛围。

３．２作为生产要素的历史街区
历史街区在作为公共物品的同时，也
具有生产要素的属性，构成城市历史街区
的有形实体——城市土地和历史建筑分别
属于自然资源和资本的范畴，这是历史街
区保护在城市经济结构调整中表现得极为
脆弱的原因。

３．２．１土地稀缺性与区位效益性
城市土地是构成历史街区的重要组成
部分，它的使用具有稀缺性，也就是说，
城市中适合某种需要的土地永远处于相对
缺乏的状态。

历史街区形成于城市发展早
期，占用了较多的城市土地。

城市功能结
构的调整催生出大量新的土地需求，而城
市土地固有的经济特性决定了某个特定地
区用于某种特定用途的土地数量是有限和
排他的，增加某种用途的用地就必然会减
少其他用途的用地，因此历史街区原有的
土地用途逐渐限制了新的城市结构所需求
的土地用途，这使历史街区占用的土地表
现出明显的稀缺特征。

在纯粹的市场经济下，城市空间结构
是不同的土地使用者在土地成本和区位成
本之间权衡的结果。

区位是决定城市土地
价格的决定性因素，受到交通可达性和基
础设施条件的影响。

历史街区在城市中往
往占据中心区位，具有很高的交通可达性，
土地区位效益很高。

由于城市土地使用个
体对土地自由选择的秩序是根据由区位机
会收益水平所确定的地租级差而形成的，
因此当处于中心区位的历史街区对土地的
占用在经济上变得不利时，其高区位效益
会吸引市场转换土地用途，用新的秩序使
区位效益达到最大化。

３．２．２历史建筑的商品特性
构成历史街区的大量历史建筑属于资
本范畴，其经济特征比较复杂。

作为不动
产，它具有商品的特征，拥有房地产价值；
但作为拥有一定经济寿命的建筑，它也会
“过时”。

历史建筑是不可再生的，在以消费为
主导的社会中，不可再生性成为历史建筑
积极的商品特性。

它既可以提供直接的经
济收益机会，成为旅游消费的对象，也可
以提供额外的商业价值，如由旧工业建筑
改建而成的艺术馆、住宅地产，就符合了
文化和符号消费的需求。

同时，历史建筑
不可避免的折旧使实用功能减少，资本的
使用期缩短，导致经济过时。

经济过时的
表象是对历史建筑的投资成本高于其他更
有吸引力的地区，促使市场购买力转向，
其本质则是历史建筑的现实建筑物价值不
再大于潜在的地块资本价值，也就是其既
有的房地产价值比其所处的地块潜在可能
用途的房地产价值低，导致历史建筑经济
寿命的终结。

历史建筑的经济寿命和物质
形体的寿命是不同步的，在物质形态上并
未真正达到报废程度时，其经济寿命就可
能已经结束，这是历史建筑消极的商品特
性。

４历史街区保护的内在经济机制
在经济社会运行中，公共物品和私人
产品的需求间存在着矛盾，不同公共物品
之间也存在着供求矛盾，同时市场机制本
身存在失灵现象，这使历史街区保护具有
复杂的内在经济机制。

４．１公共物品的需求规律与不同公共物品的供给矛盾
使用微观经济学的生产可能性曲线对社会生产的私人产品和公共物品组合进行研究可以发现，经济社会的正常运转离不开一定数量的公共物品，若公共物品缺乏，必然会使私人产品的增加付出高昂的经济代价。

此外，经济社会对公共物品的需求同其发展阶段有关，社会越发达，对公共物品的需求量往往也越大。

因此，将历史街区作为公共物品进行保护是经济社会正常运转的需要，同时，必须把历史街区作为公共物品的保护与我国经济社会所处的发展阶段联系起来，正确处理好保护公共物品与私人产品需求的关系。

在经济社会中不仅会发生私人产品与公共物品的供给矛盾，还会发生不同公共物品之间的供给矛盾，这是因为采用经济学方法难以确定公共物品提供的数量，特别是如何在经济上确定多种公共物品的最佳组合。

因此，在将历史街区的公共物品属性供给经济社会的同时，会遭遇与其他社会公共物品供给之间的矛盾，如与大型交通和城市基础设施等公共性设施建设的矛盾。

４．２作为生产要素的历史街区与市场失灵
历史街区所具有的生产要素属性可以使其在市场经济中发挥积极的作用，但若将历史街区作为生产要素完全交给市场，则只能获得短期或单纯的经济效益。

根据经济学的研究，完全的市场机制并不能产生最有效率的结果。

当私人成本、收益小于社会成本、收益时，生产或消费就会给其他人造成损失，而其他人不能得到补偿，市场机制就会失灵。

市场失灵大大降低了资源配置的效率和合理性，带来外部的不经济。

将历史街区作为生产要素完全交由市场机制控制，在直接获得经济上的最高利润时，其巨大的外部不经济会
导致社会成本价值判断的缺失和社会收益
的缺乏，出现全部或部分市场失灵。

因此，
必须正确理解历史街区作为生产要素在市
场机制中的作用。

４．３典型保护问题的经济分析
历史街区保护中出现的典型问题是其
内在的双重经济属性的矛盾体现。

面对公共性开发的保护失灵造成历史
街区被拆除，其实质是经济社会对不同公
共物品供给的取舍。

经济发达的西方社会
对历史街区的公共物品属性——形式美学
和文化氛围的需求量远比处于经济起飞阶
段的我国大。

而在现阶段的我国，城市基
础设施和大型交通枢纽这类公共物品对经
济发展的价值更高，这也就是城市历史街
区常屈从于公共性开发的需要而被拆除的
原因。

完全静态的保护是对历史街区公共物
品属性的过度强调，改善基础设施、保护
空间和形式的半静态保护则是对历史街区
的公共物品属性和生产资源属性的同等强
调，方法的不恰当造成静态保护的失效，
使历史街区缺乏经济活力，最终由于保护
而衰败。

４．４历史街区保护的内在经济机制
４．４．１依据机会成本进行资源配置
历史街区的土地和建筑是生产要素，
也是生产资源，美的形式和文化氛围是具
有社会价值的公共物品。

从经济学的角度
看，历史街区的保护就是要研究在稀缺的
条件下如何最优化地配置土地和建筑，在
生产公共物品—保护历史街区的公共物
品属性和生产私人产品—强化历史街区
生产要素属性的矛盾中实现机会成本最
小，从而产生效益的最大化，使全体社会
成员的欲望得到更有效的满足。

４．４．２保护临界点
历史街区保护属于人工环境的保护范
畴，与自然环境保护在本质上是一致的，
因此可依据环境经济学的库兹涅茨环境曲
线，在解决不同公共物品供给的矛盾时把
握临界点。

库兹涅茨环境曲线表明，经济起飞阶
段环境恶化是不可避免的，但只要不超越
临界点，也就是不使环境恶化变得不可逆
转，在一定阶段后，经济的增长将转而有
利于环境的保护。

同样，在经济起飞阶段，
当历史街区保护和公共性开发产生矛盾时
历史街区的拆除也是不可避免的，这是由
经济社会的发展阶段所决定的，是适应现
阶段经济发展的合理取舍，而当经济增长
达到一定程度后，发达的经济环境将转而
有利于历史街区的保护。

就我国现阶段的
公共物品供给矛盾而言，最重要的是不能
使历史街区环境恶化到不可逆转的地步，
这就需要把握其中的变化临界点，将拆除
历史街区造成的损失控制在临界点内，避
免造成不可逆转的负效应。

５历史街区的经济学保护方法
５．１公共物品和生产资源的效益最大
化—聚集经济
聚集经济在西方城市历史街区的振兴
中应用较多，特别是针对传统中以工业、
商业功能为主的历史街区，如英国诺丁汉
的莱斯市场和伯明翰的珠宝街区，都是通
过注入新功能和改善原有功能而形成功能
的多元化，使之成为生产中心和消费中心，
以催生聚集经济效应，实现街区的经济振
兴，进而吸引投资更好地保护历史街区中
的物质环境。

５．１．１聚集效应
由于劳动力、资本等生产要素的集中
和消费的集中，聚集经济可以带来外部效
益。

在历史街区保护中，聚集经济效应主
要体现在３个方面：首先，某种产业在历史
街区的集中，可以促进相应辅助性产业的
建立，以满足其生产需要；其次，同类产业
在历史街区集中，使熟练劳动力汇聚并满
足产业发展的需要，产生进一步的聚集经
济效益；最后，能够提供门类齐全的设施服
务的历史街区有利于产生聚集效益。

５．１．２以功能多样化催生聚集效应传统的、有活力的历史街区很少是独立的功能区，它们多是功能混合的，混合功能产生经济上相互依赖、紧密联系的聚集性活动，从而使历史街区拥有经济活力。

当历史街区的固有功能与城市经济结构不再匹配时，也应该在保护历史街区空间形态的同时改善它的经济结构，注入多样化的功能，催生聚集经济效应。

功能的多样性可以使历史街区中容纳新的经济活动和使用方式，形成与城市经济相匹配的新功能，并以新功能强化街区现有的经济基础，形成由主体产业、辅助产业和服务产业组成的多元化的产业链，在不同的市场需求中取得平衡并产生聚集效应，为历史街区带来新的经济活力。

就城市整体经济结构而言，多样化的功能聚集也有利于形成地区的经济特征，使历史街区在城市经济整合中获得更大的利益。

５．１．３聚集正效应和聚集负效应
多功能的聚集会产生正、负两种聚集效应。

功能上具有互补性的活动聚集在一起，使生产资源的利用效益上升，产生聚集的正效应；反之，功能上具有排斥性的活动聚集在一起会使生产资料的利用效益下降，导致聚集的负效应。

因此，在历史街区保护中注入多样性功能的同时，要考虑功能的互补配置。

互补具有双重的涵义，一方面街区内的功能相互之间应具有互补性，另一方面要使街区的功能和城市的功能形成互补，只有这样，才能最大限度地催生聚集正效应，使历史街区的公共物品和生产资源的经济效益达到最大化。

５．２公共物品和生产资源的价值转移历史街区具有公共物品和生产要素的双重经济价值，而在城市历史街区保护中，不可避免地会出现一定程度地舍弃其中某一种价值的情况，此时，应通过公共干预的手段转移将被舍弃的经济价值和社会价值，使之得到相应的补偿。

５．２．１公共物品的价值转移手段
在城市经济结构的快速调整中被拆除或发生大量“插建式开发”的历史街区，其
固有的美学和文化价值必然会被减弱甚至
湮灭，公共物品的价值未能发挥出最大的
效益，在这种情况下，应通过城市规划和
城市设计控制手段转移开发中损失的价值。

城市规划和城市设计作为重要的公共
干预手段，可以针对完全拆旧建新或“插
建式开发”的不同情况，使用不同的设计
导则对整体空间形态进行控制，一方面通
过对城市空间场所感的营造和建筑形式的
处理，使新的建成环境能够对消失的历史
街区产生联想和记忆，另一方面通过将不
同时代的建筑并置，并使其中每一个建筑
都能表达自身所反映的时代，进而产生新
的建筑多样性和环境多样性，形成街区新
的社会价值。

公共物品价值转移的现象在英国历史
街区保护中很常见，设计手法也很多样，
可以通过外部空间、建筑单体、建筑片断、
环境小品等不同的媒介使价值重新得到发
挥。

罗杰斯设计的伦敦劳埃德大厦在裙房
沿街保留了完整的历史建筑外墙，新劳埃
德大厦的主入口空间则是一个受到完整保
护的历史建筑庭院，这种在新建筑中对历
史街区的外部空间和建筑片断进行局部保
留的做法使城市对消失了的历史街区产生
了联想。

在利物浦车站附近一个完全重新
开发的金融区中，历史建筑遗存被作为雕
塑和环境小品在中心广场的不同空间中进
行展示，不断强化着这一街区曾经有过的
历史记忆。

同时，在新开发的建筑群中完
整保留了一个维多利亚时代的市场，古老
的市民集市在完全现代的玻璃拱廊的覆盖
下继续维持着原有的功能，丰富了金融区
的功能多样性，并带来了新的活力，在提
高了新街区经济价值的同时也成功地实现
了历史街区社会价值的转移。

５．２．２生产要素的价值转移手段
转移历史街区生产要素价值的主要手
段有开发权转让。

开发权转让作为一种公
共干预的政策，是针对集中在芝加哥中心
早期的高层建筑物的保护而提出的，作为
保护的概念首先在纽约实施，它能够使一
座历史建筑的“上空使用权”合法地转移
到另一场地，它的本质是对生产要素经济
价值的转移。

当某些特殊地段的历史街区，
作为公共物品的价值需要特别加以强调
时，土地和建筑的最大经济效益必然因受
到保护的严格控制而造成损失。

因此，在
历史街区保护中也应引入开发权转让的概
念，允许业主将其在被保护街区中不能实
现的那部分虚拟开发权以有偿的方式转让
给那些欲提高开发强度且为规划允许的开
发地块，从而获得其他开发者的经济补偿，
同时使严格的保护变得更为经济可行。

６结语
城市历史街区的保护是城市经济快速
发展中一个复杂的经济问题。

通过对历史
街区及其保护行为的经济学分析，我们应
认识到，在历史街区保护中需同时考虑历
史街区的双重经济属性，对其中某个属性
的片面强调都会导致消极的后果。

积极的
历史街区保护方法是以聚集经济的形式实
现公共物品和生产资源的效益最大化，以
公共干预手段实现公共物品和生产资源的
价值转移。

［参考文献］
［１］保罗・萨缪尔森，威廉・诺德豪斯．微观经济学
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工业出版社，２００６．
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［４］张　凡．城市发展中的历史文化保护对策［Ｍ］．
南京：东南大学出版社，２００６．
［作者简介］
韩　晶，高级建筑师，一级注册建筑师，同济大学
建筑与城规学院博士研究生。

张宇星，博士，教授级高级建筑师，一级注册建筑
师，现任职于深圳市规划局。

［收稿日期］２００６－１２－１１；
［修回日期］２００７－０６－０１。