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收益法
（⼆）收益法
收益法：指预测估价对象的未来收益，利⽤报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的⽅法。

1.选择具体的估价⽅法
直接资本化法要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率，⽽市场上缺少与估价对象净收益流模式相同的房地产可⽐实例，不适合采⽤直接资本化法；由于可以调查到与估价对象具有同等风险的投资的收益率来求取报酬率，所以选⽤报酬资本化法。

估价对象收益期较长，其收益期限内净收益可以确定，本次评估选⽤报酬资本化法中的全剩余寿命模式。

运⽤收益法（全剩余寿命模式）进⾏房地产估价时，应按下列步骤进⾏：
2.测算收益期
根据估价委托⼈提供的《不动产权证书》，委估房地产的⼟地⽤途为城镇住宅⽤地，⼟地使⽤年期从2006年04⽉17⽇起2076年04⽉16⽇⽌，⾄价值时点⼟地剩余使⽤年限为57.67年；另外，房屋竣⼯时间为2015年08⽉31⽇，估价对象房屋结构为钢筋混凝⼟结构，该类房屋经济耐⽤年限为60年，估价对象建筑物建成于2015年，钢筋混凝⼟结构建筑物⾮⽣产⽤房耐⽤年限为60年，⾄价值时点已使⽤4年整，价值时点建筑物剩余经济寿命为56年。

房屋剩余使⽤年限⼩于⼟地剩余使⽤年限，根据孰短原则，确定本次估价的收益年限为56年。

3.测算年总收益
(1)年有效⽑租⾦收⼊的求取
年有效⽑租⾦收⼊=年潜在⽑租⾦收⼊-空置和收租损失
①潜在⽑租⾦收⼊的求取
经估价⼈员对房地产市场进⾏调查，根据交易⽅式适合估价⽬的、交易时间接近、⽤途相同、地段相似的原则，调查与估价对象在同⼀供需圈内的类似物业情况，选取了三个具有普遍性的物业作为可⽐实例。

②估价对象客观市场租⾦⽔平确定
调查周边档次相同、⽤途相同、结构相似、装修档次相近等可⽐性较强的住
宅租⾦⽔平和出租率，⽐较分析确定出租的客观租⾦⽔平和出租率。

根据调查分析，⽤⽐较法测算估价对象的客观租⾦⽔平。

委估对象位于***市***⼤道**号**城⼩区第***单元***号房，建筑⾯积为106.36平⽅⽶，本次评估取（19+20+20）/3=20元/平⽅⽶/⽉。

本次评估根据估价⼈员对***市房地产市场价格调查、了解、分析以及估价项⽬的实际情况，确定估价对象客观出租率为95%。

根据现场勘查及询问估价委托⼈，估价对象⾃⽤，⽆租约限制，本次评估估价对象租⾦内涵为建筑⾯积。

则：
年租⾦收⼊=⽉租⾦×12×建筑⾯积×有效出租⾯积⽐率×出租率
=20×12×106.36×100%×95%
=24250元
（2）年押⾦利息收⼊
出租押⾦⼀般按两个⽉租⾦交纳，价值时点时中国⼈民银⾏公布的⼀年期（含⼀年）定期存款利率为1.50%，⽆利息税，则：
年押⾦利息收⼊=⽉租⾦×2×建筑⾯积×利率=20×2×106.36×1.50%=64元
（3）年总收益 =年租⾦收⼊+年押⾦利息收⼊ =24250+64=24314元
4、计算年总费⽤
（1）房屋重置价格和房屋现值确定
①重置价格确定：估价对象建成2015年，建筑结构为钢混结构，依据当地现⾏建筑⼯程概（预算）标准测算，参照同类结构、开发规模相似房屋建筑物的重置价格平均⽔平，结合建筑物实际情况，确定房屋重置单价为1800元/平⽅⽶。

则：
房屋重置价格=房屋重置单价×建筑⾯积 =1800×106.36=191448元
②成新率确定：采⽤年限法和现场观察法确定估价对象综合成新率为93%。

③房屋现值确定
房屋现值=房屋重置价格×成新率 =191448×93%=178047元
（2）管理费：指对出租房屋进⾏必要的管理和相关服务所⽀付的费⽤。

按年租⾦收⼊的2%计取，则：
管理费＝年租⾦×2%=24250×2%=485元
（3）维修费：是指为保障房屋正常使⽤进⾏的定期修缮和⽇常维修养护费⽤需。

根据现实状况，结合⾏业惯例，按房屋重置价格的2.0%计取。

则：维修费＝房屋重置价格×2.0% =191448×2.0% =3829元
（4）房屋年保险费：保险费是指房产所有⼈为使⾃⼰的房产避免意外损失⽽向保险公司⽀付的费⽤，按房屋现值乘以保险费率0.20%计算，则：房屋年保险费=房屋现值×0.20% =178047×0.20% =356元
（5）房屋出租年税⾦：税⾦是指房产所有⼈按照国家及地⽅有关规定，向税务机关缴纳的房产税、增值税、城市维护建设税和教育费附加等。

根据《⾃治区地⽅税务局关于个⼈转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（⾃治区地⽅税务局公告2016年第2号）及《纳税⼈提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂⾏办法》，对个⼈租赁应税房产，按照如下规定实⾏核定征收：
①个⼈租赁住房，每⽉取得租⾦收⼊在30000元以下的，核定征收率为5％。

其中：房产税4%，个⼈所得税1%。

②个⼈租赁住房，每⽉取得租⾦收⼊在30000元（含30000元）以上的，核定征收率为6.88%。

其中：增值税1.5%（租⾦收益÷（1+5%）×1.5%），城市维护建设税0.105%，教育费附加0.045%，地⽅教育附加0.03%，房产税4%，个⼈所得税1.2%。

③个⼈租赁商铺和其他房产，每⽉取得租⾦收⼊在30000元以下的，核定征收率为5.6％。

其中：房产税4%，个⼈所得税
1.5%，印花税0.1%。

④个⼈租赁商铺和其他房产，每⽉取得租⾦收⼊在30000元（含30000元）以上的，核定征收率为11.7%。

其中：增值税
5.0%（租⾦收益÷（1+5%）×5.0%），城市维护建设税0.35%，教育费附加0.15%，地⽅教育附加0.1%，印花税0.1%，房产税4%，个⼈所得税2%。

本估价对象属于个⼈租赁住房，⽉租⾦收⼊低于30000元，故其房屋租赁征收税率按5%计，则：
年税⾦＝年租⾦×税率 =24250×5%=1213元
（6）年总费⽤=管理费+维修费+保险费+税⾦
=485+3829+356+1213
=5883元
5.报酬率的确定
报酬率确定的⽅法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插⼊法等⽅法。

本参数指标体系采⽤市场提取法和安全利率加风险调整值法进⾏测算。

（1）市场提取法。

根据对当地近年与委估房地产相同或相近似的房地产租售市场状况调查，搜集市场上近期交易的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各⾃的报酬率。

根据实际情况，采取简单算术平均值确定报酬率为6.5%。

（2）安全利率加风险调整值法。

以安全利率加上风险调整值作为报酬率。

其中安全利率采⽤价值时点时中国⼈民银⾏公布的⼀年期银⾏定期存款利率1.50%；再依据对估价对象的社会经济因素、投资风险、通货膨胀等因素的分析，确定风险调整值为6.0%，根据：报酬率=安全利率+风险调整值，确定报酬率为7.5%。

（3）报酬率的确定
最终报酬率采⽤市场提取法和安全利率加风险调整值法的简单算术平均值进⾏确定，则：
报酬率=(市场提取法+安全利率加风险调整值法)/2 =(6.5%+7.5%)/2 =7.00%
6.计算房地产年纯收益，并对年纯收益未来变化趋势分析
房地产年纯收益 =年总收益-年总费⽤ =24314-5883=18431元该区域房地产市场价格在⼀定时期内呈上升趋势，租⾦⽔平随着该区域房地产状况呈现上升趋势，房地产年总收益以及年总费⽤预期将在未来⼀定期间内变化，故房地产年纯收益将在未来⼀
定期间变化。

7.计算房地产总价值
（1）建筑物经济剩余寿命内房地产价值
①公式选⽤：根据估价对象实际情况及对区域内房地产市场分析，在⼀定时期内该区域租⾦⽔平随着该区域房地产状况呈现上升趋势，本次估价选⽤净收益在未来有限期内逐年递增的计算公式。

具体如下：
V＝a/(r-g)*[1-(1+g)?/(1+r)?]
式中：V——房地产在价值时点的收益价格
a——房地产的未来第⼀年净收益
r——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增⽐率
n——房地产未来可获收益的年限
②确定收益逐年递增⽐率：通过对同类物业⽤房的租赁市场调查，在未来的收益年限内，市场租赁价格仍有上涨空间，本次确定估价对象的客观收益逐年递增⽐率为4.0%。

③房地产总价值的计算
房地产总价值= a/(r-g)*[1-(1+g)?/(1+r)?]
=18431/(7%-4.0%)×[1-(1+4.0%)56/(1+7%)56]
=489397元
房地产单价=489397÷106.36=4601元/㎡
（2）建筑物经济使⽤年限结束后的⼟地剩余价值
因⼟地剩余使⽤年限⼤于房屋剩余使⽤年限，⼟地的价值还需折现价值，需考虑年期修正。

年期修正公式：
年期修正系数=[1－1/（1＋R）N]/ [1－1/（1＋R）M]
其中：R——⼟地还原率（⼟地还原率根据银⾏定期存款利息以及结合⼟地投资风险情况并参考***市⼟地级别与基准地价更新报告，确定⼟地还原利率为6.5%）
按上述公式计算各年限修正系数
⼟地剩余使⽤年限为57.67年，房产剩余使⽤年限为56年，修正系数如下：
⼟地年期修正系数= [1-1/(1+6.5%)57.67]/ [1-1/(1+6.5%)56]=1.003 修正后⼟地使⽤权价值=（房地产总价-房屋现值）×年期修正系数
=（489397-178047）×1.003
= 312284 (元）
（3）综合房地产单价
修正后房地产单价=（修正后⼟地使⽤权价值+房屋现值）/建筑⾯积 =（178047+312284）/106.36
=4610(元/平⽅⽶)。